Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonjour à tous

J’adore ce forum qui est une véritable mine avec des gens ultra instruit . C’est très enrichissant vraiment pour moi.

J’aurais besoin de vos conseils :

Situation perso :  marié, les 2 en CDI , revenus de 80 k€ annuel environ .
Je suis en train de me positionner sur de l’investissement locatif avec travaux et LMNP pour defiscaliser et réduire mes impôts ( après que l’on m ai propose 15 pinels 😀).

A titre pro , j’ai vendu mon activité , et me retrouve avec mon EURL qui devient holding et je cherche à placer le fruit de la vente ( dans les 300k€).

Je lis ici les placements SCPI par le biais d’une sci à l’IS ou alors Je cherche en parallèle éventuellement une "affaire" ( murs commerciaux…) à acheter.

L’objectif est éventuellement de sortir cette somme au fur et à mesure du temps par le biais du CCA ( j’ai découvert ce forum après ma vente , et je n’ai en rien optimiser celle-ci…) et se constituer une rente pour le futur.

Que me conseillerez vous ? Essayez d’obtenir un financement pour "gonfler" le montant investi dans des SCPI par le biais de la sci qui serait fille de L’Eurl ?

Vous remerciant pour votre aide .

Voici mes objectifs :
- faire mieux travailler le cash d’une partie des fonds Euros AV
- diversifier le patrimoine avec un peu d’immobilier (aujourd’hui uniquement la RP + quelques parts de foncières "Terre de Liens" et "Habitat et Humanisme")
- avoir un complément de revenu à terme (5 à 10 ans)

Ce montage fait-il sens, en particulier le point 2 ?
1.  création SCI IS avec le montage classique :
a. US en cash (issu des fonds euros)
b. PP à crédit

2. achat de NP (qui peuvent correspondre aux US), mais en tant que personne physique

Si la NP correspond aux US, est-ce
- pertinent ? ou vaut-il mieux se laisser le choix de différencier les SCPI entre US et PP, puisque les objectifs des deux formules n’ont rien à voir ?
- le fisc pourrait y trouver à redire ? (une sorte de co-souscription avec soi-même (?), mais avec la SCI entre les deux ?)

Blue a écrit :

Concernant l’US en cash, je vous recommande de faire une simulation précise de votre projet pour voir l’effet que cela a sur le TRI de votre projet. Dans mon cas, et le résultat m’a surpris, l’ajout d’US en cash a tendance à dégrader légèrement le TRI de mon projet (pour des durées supérieures à 5 ans).

C’est aussi ce que donnent mes simulations. J’ai longtemps cherché une erreur de calcul car de nombreuses personnes font le choix d’acheter de l’US en cash et que ce résultat me semblait contre intuitif.

Comment avez-vous résolu ce problème ? En investissement le cash dans des REITs au sein de la SC ?

SamyInvest merci pour votre réponse .

En fait , lors de la vente de mon FDC , j’ai gardé mon EURL et j’ai modifié l’objet social. L’Eurl dispose d’environ 300k€ .

J’ai bossé comme un Benet pendant 8 ans sans m’instruire, et sans être aidé par mon comptable et EC .

Du coup, lors de la vente , je n’ai rien optimisé. Je n’ai pas augmenté mon capital social par incorporation des réserves , je n’ai pas sorti assez de dividendes , je n’ai pas fais de Pee ou quoi pour maximiser. Et pendant toutes ces années , je n’ai pas non plus  fais travailler la Tréso .

Donc aujourd’hui , si je me rebascule ces 300k€ , je laisse 90 k€ pour la flat tax.

Je voulais savoir si en utilisant la Tréso de L’Eurl ( qui est à l’IS) ,puis  en créant une sci à l’IS
L’Eurl peut elle faire un  " prêt" à la sci pour acheter des parts de SCPI ? Et ainsi faire travailler cette épargne pour me verser une rémunération de gérant de L’Eurl ?

Je ne sais pas si je suis clair , un peu de mal à exprimer ce que j’imagine.

Si vous avez des conseils de montage , n’hésitez pas .

Je vous remercie

En complément du message de Oblible:

Sur le site https://www.service-public.fr/professio … its/F32963 il est précisé:

Service public a écrit :

Les dividendes peuvent être soumis à cotisations sociales quand la part distribuée aux associés excède 10 % du capital social, des primes d’émission et des sommes versées en compte courant d’associé

fab132, le 19/08/2021 a écrit :

SamyInvest merci pour votre réponse .

Je voulais savoir si en utilisant la Tréso de L’Eurl ( qui est à l’IS) ,puis  en créant une sci à l’IS
L’Eurl peut elle faire un  " prêt" à la sci pour acheter des parts de SCPI ? Et ainsi faire travailler cette épargne pour me verser une rémunération de gérant de L’Eurl ?

Je ne sais pas si je suis clair , un peu de mal à exprimer ce que j’imagine.

Si vous avez des conseils de montage , n’hésitez pas .

Je vous remercie

Voici mon avis.

Par le passé vous avez voulu faire l’économie de conseil comptable et fiscal si j’ai bien compris.
Ne faite pas la même erreur aujourd’hui.
Consultez un avocat fiscaliste qui saura vous proposer la meilleure solution. Certes cela va vous couter quelques K€ mais au final en optant pour la bonne formule vous vous y retrouverez.

Blue, le 22/08/2021 a écrit :

cedriic, le 19/08/2021 a écrit :

Blue a écrit :

Concernant l’US en cash, je vous recommande de faire une simulation précise de votre projet pour voir l’effet que cela a sur le TRI de votre projet. Dans mon cas, et le résultat m’a surpris, l’ajout d’US en cash a tendance à dégrader légèrement le TRI de mon projet (pour des durées supérieures à 5 ans).

C’est aussi ce que donnent mes simulations. J’ai longtemps cherché une erreur de calcul car de nombreuses personnes font le choix d’acheter de l’US en cash et que ce résultat me semblait contre intuitif.

Comment avez-vous résolu ce problème ? En investissement le cash dans des REITs au sein de la SC ?

Pareil, j’avais été surpris du résultat car ça allait à l’encontre de ce que l’on pouvait lire sur le forum.

Je n’en suis pas encore là, je suis au stade de faire l’acquisition des parts de SCPI à crédit dans ma SCI Je pense démarrer juste avec ça et je verrai l’année prochaine pour éventuellement ajouter de l’US en cash, mais sur des durées courtes (moins de 5 ans), ce qui pour le coup semble améliorer légèrement le TRI de mon projet. Sinon, cela ira sur des ETF dans mon PEA ou PER

Je pense que vous ne comparez pas les bonne choses.

Si le projet de base est financé à 100% à crédit, alors il peut avoir un TRI très élevé, et il peut être très difficile pour un quelconque projet additionnel d’améliorer ce TRI.   
Autrement dit, le projet A "investissement à crédit en PP de parts de SCPI" pourrait avoir un meilleur TRI que le projet B "investissement à crédit en PP de parts de SCPI + investissement de mon cash en US de parts de SCPI".

Par contre, si vous comparez le projet C "investissement à crédit en PP de parts de SCPI + investissement de mon cash en PP de parts de SCPI" avec le le projet B, vous devriez trouver (avec des hypothèses raisonnables) que le projet B présente un meilleur TRI que le projet C.  ET sans doute aussi un cashflow plus favorable.

La question est bien : "où vaut-il mieux investir le cash disponible"…

GoodbyLenine, le 24/08/2021 a écrit :

Je pense que vous ne comparez pas les bonne choses.

Si le projet de base est financé à 100% à crédit, alors il peut avoir un TRI très élevé, et il peut être très difficile pour un quelconque projet additionnel d’améliorer ce TRI.   
Autrement dit, le projet A "investissement à crédit en PP de parts de SCPI" pourrait avoir un meilleur TRI que le projet B "investissement à crédit en PP de parts de SCPI + investissement de mon cash en US de parts de SCPI".

Par contre, si vous comparez le projet C "investissement à crédit en PP de parts de SCPI + investissement de mon cash en PP de parts de SCPI" avec le le projet B, vous devriez trouver (avec des hypothèses raisonnables) que le projet B présente un meilleur TRI que le projet C.  ET sans doute aussi un cashflow plus favorable.

La question est bien : "où vaut-il mieux investir le cash disponible"…

Je suis d’accord, et c’est ce que j’essayais de dire dans mon message par rapport à l’utilisation du cash dispo. Je le mettrai dans de l’US de parts de SCPI seulement si cela améliore le TRI de mon projet, sinon ça ira sur des ETF logés dans mon PEA ou PER. Après, pour une personne réticente à placer de l’argent en bourse par exemple, la décision sera probablement différente.

Dette: 100% => pas de compte courant d’associé.

Investissement: €300k
% Dette: 100%
Taux interet: 2.4% ---> possible de trouver bien mieux
Taux de rendement: 4.4%
Taux IS: 15% ---> moins si SCPI imposée à la source à l’étranger
Flat Tax: 30% (hypothèse que je sors le cash de la SCI après l’investissement)
Frais de souscription SCPI: 10%
Revalorisation des parts annuelle: +0.5% ---> peut-être trop optimiste
Impots + value immobilière: 25%
% année d’investissement: 17 (c’est ce qui maximise mon TRI dans mon calcul)
Financement sur: 25 ans
Frais annuels comptable: €300 ---> Impossible de trouver si bas, AMHA
One off de frais de dossier / création SCI: €2000 + €500 = €2500

Mes remarques en gras.

Dette: 100% => pas de compte courant d’associé.
A mon avis, achat des SCPI par emprunt à 100% donc dette 100%.
Avec un financement sur 25 ans, le CF devrait être +- à l’équilibre (quoique vu le taux d’intérêt à 2.40%).

Ne vaut-il pas mieux un taux <1% sur 20 ans que 2.4% sur 25 ans ?

Si on apporte 10k€ en SCI autant prendre de US en plus.

L’ajout d’US (en cash) ne fait pas franchement augmenter le TRI. Il le fait bien plus, par contre, lorsque l’US est issu d’un emprunt (très dur à obtenir par contre).
Mais l’ajout d’US permet d’être en cash flow positif (ou à l’équilibre) en fonction du montant investi.

Ce que vous dites est très intéressant. Toutefois, le TRI ne reste t-il pas le meilleur indicateur à regarder vu que il évalue la rentabilité totale de l’investissement en ayant une approche cash on cash actualisée ?
Certes il ne prend pas en compte la dimension risque : je conviens que s’il faut choisir entre deux projets à TRI égaux, il faut privilégier le moins risqué. Mais il est aussi possible de les combiner, si les facteurs de risques ne sont pas les mêmes, pour diversifier.

Mon raisonnement est le suivant: avec un TRI de c.6% sur 15 ans, à savoir quasiment égal à celui espéré d’un investissement en action sur la même période, c’est un investissement qui fait sens.

Je ne dis pas que je dois le substituer à l’invetisssement en action, mais cela permet une diversfiication plutôt lucrative, avec un niveau de risque (perçu) plutôt faible.

C’est l’effet de levier / l’endettement et la structure à l’IS qui permettent d’obtenir ce TRI, avec un sous jascent qui est moins volatil que les actions. (mais encore une fois cela est pour moi complémentaire des actions).

Je reste preneur de tout avis sur le choix des SCPI également