Garfield1983 : étude de cas immobilier (ensemble immobilier)

Bonjour Garfielfd,

Quel sera votre "poids" dans la copropriété ? Les travaux lourds en copro’ sont toujours compliqués à faire voter.
Concernant la déprise éventuelle du centre ancien, avez vous pensé à regardé sur le net :
- le PLH et ses objectifs, il doit sans doute y avoir une stratégie
- si la ville est en périmètre ORT ou ACV (et assimilés: PPA, PVD valant ORT) et quels moyens y compris financiers sont prévus, effectifs ? Ca ne fera pas tout à court terme (à MT j’y crois plus) mais cela peut aider à la décision !

Premièrement grand merci pour vos réponses et pistes de réflexion !

Iqce a écrit :

Bonjour Garfielfd,

Quel sera votre "poids" dans la copropriété ? Les travaux lourds en copro’ sont toujours compliqués à faire voter.
Concernant la déprise éventuelle du centre ancien, avez vous pensé à regardé sur le net :
- le PLH et ses objectifs, il doit sans doute y avoir une stratégie
- si la ville est en périmètre ORT ou ACV (et assimilés: PPA, PVD valant ORT) et quels moyens y compris financiers sont prévus, effectifs ? Ca ne fera pas tout à court terme (à MT j’y crois plus) mais cela peut aider à la décision !

Les parts seraient de 60%. J’avais posé la question au vendeur qui "ne savait" pas à combien il était ?! Comment peut-on ne pas savoir si l’on est majoritaire ou non dans une copro ?!

Bref c’est le cas, donc pouvoir de décision. Les fissures pourraient menées à des infiltrations, on est dans le nord, ça gèle etc. Donc c’est de toute façon bien de le faire avant que ça n’empire.

J’ai cherché des infos sur le PLH, il y a une volonté de rénovation des bâtiments, des aides et la démographie de la ville est en sensible augmentation.
Pour le périmètre ORT, ACV, je vais devoir aller voir en mairie, je n’ai rien trouvé de pertinent sur Internet.

Bernard2K a écrit :

1) Le vendeur n’a pas à expertiser : les fissures étant sur des murs, et les murs étant des parties communes, c’est à la copropriété de faire cette expertise. Vu la vitesse de réaction des copropriétés, autant demander la neige au Sahara, ça arrivera plus tôt. Si c’est le vendeur qui obtient l’expertise, toute l’affaire sera mal engagée car en porte-à-faux vis à vis de la copropriété.
2) Le vendeur peut très bien obtenir une expertise de complaisance. Si vous voulez un expert indépendant, à vous de le faire venir à votre choix et à vos frais.
3) un vrai diag structure coûte dans les 2500 € TTC. Vous voyez un vendeur payer cela de sa poche ? Il va plutôt attendre le prochain acheteur moins exigeant.

Etonnemment lorsque j’ai évoqué cette expertise le vendeur s’est montré très ouvert, et a contacté un expert que je lui ai conseillé.
Le but pour moi est de savoir si oui ou non cela est structurel, et avoir une évaluation du prix de réfection des façades, histoire de chiffrer cela. L’’important cash-flow pourrait aussi permettre d’assez rapidement absorbé cette dépense.

Pour votre dernier point, pour le moment j’ai fait uniquement une offre orale, donc je ne me suis pas plus engagé que ça.
=> Soit c’est un vendeur avec un souhait d’extrême transparence, soit et c’est ce qu’il a avoué à demi-mot, il a fait une très bonne affaire en achetant il y a 2 ans, et mon offre est suffisante à ses yeux.

DDtee a écrit :

Pourquoi le vendeur revend-il si vite ? Avoir fait une bonne affaire à l’achat peut-être, mais si la rentabilité est bonne et les locataires stables…

Avez-vous questionné les occupants sur leurs intentions à court et plus long terme ?

Le vendeur dit avoir besoins des fonds pour se lancer dans une nouvelle activité.

Oui j’ai prévu cela, je vais encore passer les locataires commerciaux à la questionette

Autrement je corrige mes dires précédents, à ce stade le vendeur n’a demandé que des devis pour une expertise de façade et une réfection de façade. Nous verrons à ce moment le prix et la répartition des frias si je souhaite aller plus loin.

Bonjour,

Petite mise à jour suite à ma visite effectué hier soir, j’ai pu m’entretenir avec le commerçant (assurant la moitié des revenus locatifs) qui m’a rassuré sur son activité, ses chiffres et n’a aucunement envie de s’établir ailleurs pour le moment ! RAS de ce côté là pour facilement 3-4 ans !

Également un façadier va établir un devis de réfection des façades, c’est normalement à la copro de faire ça, mais rien n’empêche de leur mâcher le travail étant donné la réactivité qu’on leur connait !
Il a jeter un œil aux fissures, ça vaut ce que ça vaut mais selon lui ça n’est pas structurel, uniquement l’enduite qui a décroché à plusieurs endroits. Il a besoin de "gratter" à un endroit où il y a ces fissures, mais c’est quelque chose d’assez classique selon lui.

Prochainement une société fera donc un devis d’expertise des fissures, là aussi comme cela a été justement dit dans le précédent post, on outrepasse la copro. L’expert pourra peut être déjà donné un avis à chaud sur ces fissures, et pour le financement de l’expertise, à voir au niveau du prix et des "dégâts nécessaires" afin de pouvoir rendre l’expertise fiable. Nous en discuterons avec la copro, avec possibilité d’en parler lors de la prochaine AG.

Merci pour votre point de vue Bernard2K !

Ma priorité absolue est de ne pas acheter quelque chose de structurellement malsain, d’où cette manière très directe de faire, afin d’avoir des avis de professionnels différents. L’ensemble est rentable mais un problème structurel ruinerait le projet.

Je verrai comment réagira l’expert et ce qu’il conseille de faire.
La prochaine AG se tiendra fin d’année, cela laisse le temps de contacter le syndic et tâter la réaction de la personne en charge de la gestion.
Au passage c’est un des géants du secteur, plus enclin à encaisser d’importants frais de gestion que de se réellement se soucier des biens qu’ils supervisent. Oui je sais celle là était gratuite

Comme vous le dite très justement, le façadier vend sa prestation, mais reste un professionnel avec son expérience. C’était un avis de plus. Je me mets à sa place, je n’aimerais pas travailler sur une façade dont je sais / soupçonne que "ça va pas tenir, et que le boulot va être salopé".

Je mettrai à jour le thread