Slippy [44] : étude de cas immobilier (colocations)

Bonjour,

Votre étude cas est très difficile à comprendre car pleine de contradictions. Il serait souhaitable d’éclaircir les points suivants :

Slippy a écrit :

- Livraison 2e semestre 2022
(…)
4eme année en cours

Comment un bien qui sera livré en 2022 peut-il être à sa 4e année d’exploitation ?

- Loyer pratiqué : 470CC (inclus 50 charges au forfaits)
(…)
- Colocation meublé loué à 3 colocataires ( 420cc/mois)

En loyer CC, il est loué 470 ou 420x3 ?
Quel est le montant du forfait de charges que vous appliquez ?
Au total, quel est le vrai loyer HC annuel que vous percevez ?
A propos, avez-vous comparé le montant du forfait de charges et les charges réelles ? Le manque de cashflow pourrait bien trouver une partie de son explication dans un forfait de charges sous-évalué.

Autre sujet : vous parlez plusieurs fois des charges de copropriété plus importantes que prévu, mais je ne crois pas avoir lu le montant de ces charges. Comment doit-on se faire un avis sans cette information ? Il serait souhaitable que vous puissiez préciser :
- montant TOTAL des charges annuelles de copropriété (y compris travaux et tout)
- quelle proportion de ce total récupérez-vous auprès des locataires ?

Taux de vacance : 13% (vacance juillet/mi âout)

Vous n’avez pas essayé de louer les chambres ou l’appartement complet en location saisonnière sur Airbnb ou équivalent ?

devrais-je considérer cet investissement comme un boulet à revendre pour enchainer sur des investissement plus profitables?

A revendre combien ? Avez-vous consulté DVF et patrim pour établir à combien se revend un appartement en RDC de cette copro-là ? Il vous est revenu à 168000/70 = 2400 €/m². Quelle est sa valeur de marché actuelle ?

Par ailleurs, où trouverez-vous des investissements plus profitables ? Si vous ne savez pas répondre à cette question avec certitude, revendre serait lâcher la proie pour l’ombre.

Dernier point : le cashflow positif n’est pas un but en soi. Un cashflow zéro, c’est un bien qui se désendette tout seul. Il ne rapporte rien en termes de trésorerie, mais il vous enrichit beaucoup car il se désendette. Enfin, il vous enrichit beaucoup si le bien garde durablement une valeur importante, d’où la question de sa valeur de marché.

Dernière modification par Bernard2K (05/09/2021 09h43)

Merci pour vos retours et désolé pour les contradictions, je me suis apercu que le post contenais des éléments que je n’avais pas modifié (pb a cause d’un copié collé). J’ai actualisé mon post d’origine et mis en gras les changements.

Il s’agit effectivement d"un bien que je possede et qui est dans sa 4eme année d’exploitation.

Concernant vos retours, qui m’aident à avancer et a y voir plus clair:

@lachignolecorse:
- effectivement je viens a questionner le mode exploitation en colocation et le fait d’investir en copro de grande taille. D’autant plus que la copro comporte déjà quelques colocations….

- au niveau du renouvellement des colocataires et par rapport à la premiere année j’ai du baissé mon loyer en deuxieme année d’exploitation pour me conformer au differentes annonces du secteur sur des biens identiques (de 450HC a 420HC) et j’ai une vacance de 1.5 mois (c’est de l’etudiant principalement donc ca me parait normal). je "ressent" un plus grande difficulté qu’en 2018 (moins de visites, donc je suis moins selectif) pour trouver des colocs.

- je pense pouvoir recuperer une plus value +/- 5k-10k apres consultation de Patrim

@bernard2K :
Merci de m’avoir fait remonter les incoherences de mon post d’origine.

- Le loyer HC est de 420 + 50 eur de charge couvrant charges de copro (eau, chauffage collectif…) + internet.

- Les charges sont cependant très élevé (a la base estimée à la base à 1900 eur/mois):
Pour une année,
je recupere au forfait 50*3*10.5 de charges soit 1575
cote charge : 2400 (Charges copro: dont travaux ascenseur, commun..) +646 (frais internet + hotspot wifi)
Donc je recupere à peu pres 50% de mes charges mais je ne me vois pas mettre plus de 50 euros de charges (difficile à vendre aux colocataires par rapport aux autres biens du marché)

- je n’ai pas essayé de louer en saisonier car le bien ne me semble pas localisé dans un lieu suffisament interessant/attraynt pour du tourisme et je pensais aux complications administrative de travailler en LCD qui pouvaient etre contraignante et je suis pas a l’aise de "reduire le bail des coloc".

- concernant la valeur de marché Apres estimation sur patrim, il semble que la plus value serait plutot aujourd’hui entre 5k et 10k c’est un peu la douche froide! :-(

-non je ne trouve pas de biens plus profitables pour le moment mais je reflechi à changer de strategie pour atteindre mes objectifs à moyen terme (générer chaque mois une rentré d’argent +/- 1000 euros). Cela pourrait etre de changer de modele d’exploitation, de type de biens ou de localisation (vers des lieux moin cher ex: Saint Nazaire, Cholet, Niort…).

Dernière modification par Slippy (05/09/2021 19h57)

Merci pour votre analyse,

Donc si je résume la situation

1/ D’un point de vue Cashflow:
- Mes loyers ne peuvent pas etre augmenter en exploitation de colocation (car en phase avec le marché)
- Les depenses principales sont:
    - mes remboursements de pret : pas vraiment de levier car le taux est déjà bas (1.43)
        - mes charges de copro : en dessous de la moyenne national donc pas excessivement couteuses
        - la fiscalité (CFE, taxe fonciere…) : pas vraiment negociable

D’ou votre conseil de tester la location saisoniere pour les periodes de vacances locatives
(par ailleurs le bien est déjà bien qualitatif en termes de presta: prestation par decoratrice d’interieure, mobilier de qualité premium …)

2/ D’un point de vue de la valeur de marché
selon patrim meme si le marché est en augmentation, la valeur de mon bien a trop faiblement augmenté (a peu pres 1.5% par an) pour le considerer pertinent en termes d’invest patrimonial.

Il faudrait donc que je fasse une simu pour exploiter le bien en location saisoniere.
- J’exploite actuellement en baux individuels du coup tout a fait possible a mettre en place sur le papier.
- Il faut que je me renseigne d’un aspect legal/administratif si besoin d’un chgt d’usage ou autre (je ne connais pas bien la Location courte durée mais il me semble qu’il me faudrais un numéro d’immatriculation et un cgt d’usage?)
- J’ai quand meme des "reserves" sur le fait de mixer coloc et LCD
    - J’ai notemment du mal a imaginer le public cible
        - Autant la colocation attire des personnes souhaitant tissé du "lien" autant sur une courte durée j’imagine beaucoup de profil attiré par une situation précaire sachant qu’il sera difficile de "valider" les profil (caution, solvabilité…)
    - D’un point de vue logistique j’imagine difficilement comment assurer un niveau de prestation acceptable (menage,fournitures) sur les partie communes en combinant des rotations differentes dans le meme bien.
Un façon de limiter cela pourrait etre de proposer de la courte durée au mois? et si ca focntionne bien et qu’il y a de la demande, pourquoi ne pas le faire à l’année?

Si je prends un peu plus de recul je pense que mon probleme vient du fait que je n’ai pas acheté assez en dessous du prix du marché (bien qu’étant passé par un chasseur immo)
A terme le cashflow sera negatifs (comme indiqué par Lachignolecorse) et même si je m’enrichis chaque mois car le remboursement du pret depuis le debut de l’exploitation est réalisé par les colocataire ( +/- 28k euros), le bien en lui même ne semble pas prendre beaucoup de valeur sur la durée.
Donc mon investissement quoi que rentable, n’est pas pas vraiement optimisé pour mon objectif de cashflow ni dans un objectif patrimonial par ailleurs.

je pense qu’il pourrait être interessant pour moi de garder mon bien et commencer à regarder sur des villes plus modestes pour aller chercher des biens avec plus de rentabilité quitte vendre mon appartement en colocation lorsque je trouve d’autres investissements plus profitable.

bonjour,

Merci pour vos retours et vos conseils qui m’on permis de prendre du recul.
Evidemment et malgrè les apparences, je ne m’attends pas à ce qu’on me donne le "mode d’emploi tout cuit" mais simplement des pistes de travail.

J’apprecie votre franchise et vous avez raison sur le besoin de montée en compétence, je suis en train de réajuster cela, notamment grace à ce forum ;-)
Si j’etais plus experimenté il est evident que je participerai un peu plus sur le forum, en l’etat actuel des choses et compte tenu de mon experience je ne peux prendre que la posture humble d’apprenant.