SCI vs SCPI dans une assurance-vie : quels intérêts des SCI de SCPI ?

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Temporisez, le temps est votre allié. Vous verrez dans 2 ou 3 mois si tout cela s’est calmé ou s’il convient d’attendre encore.

Pourquoi toutes ces questions ?

Rétractez-vous.
Il est inutile de se faire peur en ce moment, vous en reprendrez plus tard. Et si le robinet du crédit s’est éteint, c’est la vie !

En cas de grosse crise, c’est plutôt le risque de contre-partie qu’il faut craindre. Et, cela peut tomber du jour au lendemain, sans crier gare, et peut faire tout perdre.

Et, comme vous l’avez dit, la plupart des SCPI sont à capital variable. Le risque de baisse du prix des parts liés à la vente massive des associés est nulle: C’est la SDG qui fixe le part de la part dans une fourchette de +-10% des évaluations des experts.

Enfin, d’une manière générale, je ne crois pas que l’on puisse être "réactif" sur ce type de support qu’il soit en AV ou en direct.

Effectivement, le risque est plutôt limité mais pas nul.

J’ai écrit un peu vite. Merci d’avoir clarifier. Pour le reste, je partage vos propos.

Sans parler du fait que s’il s’agit de vendre des parts pour réinvestir dans un autre support, tout en restant dans le cadre de l’AV, cela peut ne pas trop poser de problème.

S’il s’agit de vendre pour récupérer ses fonds (et fermer son AV), c’est une autre histoire. Les assureurs sont parfois peu enclin à réaliser cette opération avec diligence. Par expérience, cela peut prendre des mois…

Passion, le 15/06/2020 a écrit :

Concernant les contrats d’assurance vie, vous pouvez par exemple vous renseigner sur le contrat Darjeeling qui semble très intéressant au niveau des SCPI ( frais etc ) comparé a d’autres contrats ou effectivement cela peut rogner le rendement.

Merci pour ces réponses. J’ai deja ouvert une AV chez Darjeeling en effet.
Finalement, pour un investissement qui ne peut qu’être progressif (car apport provenant d’un salaire mensuel), L’AV me semble la meilleure solution et l’investissement SCPI en direct difficile. Est-ce que certains d’entre vous ont investi progressivement sur des SCPI en direct ? Merci

Bonjour,

Point de performance sur les SCI depuis le début de l’exercice 2020 (arrêté au 13/9) en comparaison de 2019.


On note une forte diminution des rendements. Cela provient en grande partie de la part des foncières cotées dans les portefeuilles en début d’année j’imagine. Comme je conserve chaque année les reportings de mes placements (parce qu’ils disparaissent subitement remplacés par les plus récents) je peux faire une comparaison

Exemple : CAPIMMO avait 8% de foncières cotées et semble très touchée….ils n’en ont plus que 2% dans le reporting de fin aout.
L’indice des foncières cotées européennes a perdu 20% depuis le début de l’année donc si on fait un contrôle de cohérence :
-.2*.08=-1.6 point de rendement en moins pour Capimmo, ce qui n’explique pas toute la baisse en comparaison de l’année dernière.

LF MULTIMMO n’avait que 1% de foncières cotées et on voit que la performance est moins touchée que CAPIMMO en proportion.

SOFIDY Convictions en avait 3%.

Via générations par contre, totalement investie sur le viager résidentiel, n’est pas affectée ce qui paraît cohérent, au contraire le marché paraît porteur.

TANGRAM est un cas particulier car suite à la baisse de 20% de l’indice ils en ont sensiblement remis une couche avec un renforcement de 35 M€ et ce pari, bien que risqué pour une SCI, leur a plutôt réussi puisqu’ils ont largement récupéré la performance perdue au global comme le montre le schéma suivant extrait de leur reporting: 


Si quelqu’un a les infos pour SOGEVIMMO que je ne détiens pas cela permettrait de compléter le tableau svp.

nb : suis porteur de certains de ces placements

Dernière modification par skywalker31 (13/09/2020 16h40)

Le prix de part des SCPI à capital variable est réévalué une fois par an lorsqu’il est réévalué.
Les prochains changements devaient avoir lieu après que les gérants aient pris connaissance des valeurs d’expertise à fin 2020, certains réévaluent le prix rapidement, d’autres attendent le milieu de l’année suivante.
Quoiqu’il en soit aujourd’hui le prix des SCPI est basé sur des valeurs d’expertise à fin 2019 donc le Covid n’est pas prix en compte, le gérant fixe le prix entre 90% et 110% de cette valeur d’expertise corrigée des emprunts, trésorerie et frais divers.

En ce qui concerne les SCPI à capital fixe, il y a un marché d’offre et de demande mensuel en moyenne qui retraduit davantage et plus rapidement le potentiel de valorisation des actifs, même si parfois c’est à l’excès, dans un sens comme dans l’autre (à la baisse ou à la hausse).

Pour info pour GF Pierre seuls 90% des revenus sont distribués. Cette ponction se faisant au niveau de l’assureur, les performances affichées sur les rapports réguliers et par certains courtiers sont surestimées. Malgré tout le niveau de frais total de cette sci est à priori dans la fourchette basse.

Au sujet des frais il n’est pas aisé de s’en faire une idée précise, les sci semblent en effet avoir une certaine latitude sur la façon de les présenter. Ainsi certaines affichent dans leur brochure uniquement la commission perçue par la société de gestion, alors que d’autres y incluent des dépenses supplémentaires, par exemple les droits payés pour l’acquisition des immeubles. Certaines parlent en TTC, d’autres en HT (capimmo), facturent des commissions mouvements ou non… Le DIC/DIS est censé donner une vision globale et standardisée des frais en raison de son caractère réglementaire, mais je ne suis pas sûr qu’il soit d’une grande aide car les % varient parfois de façon importante à seulement 6 mois d’intervalle (impact des acquisitions ?).

Il est aussi délicat de faire des généralités sur les SCI car il en existe plusieurs types. Certaines investissent majoritairement via d’autres produits et sont donc extrêmement diversifiées (capimmo, tangram, convictions immobilières..), en contrepartie sans doute d’une structure de frais plus lourde. D’autres (plus rares) investissent majoritairement en direct (gf pierre, aviva patrimoine immo..) et sont donc moins diversifiées. La liquidité d’une SCI se situe généralement entre la SCPI & l’OPCI.

Au final comme déjà dit un inconvénient majeur des SCI est d’être très opaques. J’ai l’exemple d’une SCI qui n’évoque pas le covid dans son reporting alors qu’elle est impactée ! GBL avait écrit un message très pertinent à ce sujet :  SCI Cardimmo de Cardif : vos avis sur la SCI Cardimmo ?
Je me demande s’il ne faudrait pas relever le plafond des OPCI en immo non coté de 60 à 70-80%, afin que ce véhicule, plus transparent que la SCI, puisse combattre avec les mêmes armes. Ou alors revoir la méthode de valorisation des SCPI, la règle des +/-10% me semblant présenter plus d’inconvénients que d’avantages.

Enfin concernant le match de la performance des SCI vs SCPI en AV, d’après mes calculs les SCPI se sont révélées plus rentables que les SCI en général au delà de 4/5 ans de détention (frais d’entrée vs frais récurrents et perf). Mais derrière ce chiffre unique il y a de fortes disparités et ce délai peut être raccourci, ou significativement rallongé (contrat ne distribuant pas tous les revenus des scpi par ex). Cette diversité des conditions des contrats complique les comparaisons. En sachant que même au sein d’un contrat, il n’est pas possible d’obtenir la performance passée d’une scpi sans la calculer, les indicateurs usuels (TDVM & TRI) communiqués par les SCPI n’étant valables que pour la détention en direct.

J’en ai parlé à plusieurs reprises mais ça n’a guère d’impact malheureusement, il ne faut pas se focaliser sur ces frais annoncés à 2%, il y a bien d’autres frais cachés, notamment si une SCI à 2% de frais d’entrée achète des SCPI à 10% de frais, ça s’additionne, ce qui explique le rendement moindre. Pensez aux frais sur UC.

Dans un investissement immobilier, regardez ce qu’il y a dedans, les immeubles, leur emplacement, ce à quoi ils servent, leur taux d’occupation (TOF). L’histoire des frais c’est secondaire et n’achetez pas une SCI dans le but de la revendre rapidement, si erreur, il faut accepter de revendre sans gain après 2 ou 3 ans mais c’est avant qu’il faut réfléchir, pas une fois investi.

Dernière modification par Surin (05/09/2021 19h25)

Personnellement, à part les SCI Viagère (Viagenerations et Silver) qui permettent d’investir sur un support unique dans son genre, je pense que les SCPI ou un ETF dans des foncières côtés sont bien mieux que les SCI (moins de frais pour les ETF avec la même liquidité et rendement à terme plus fort pour les SCPI).

A toutes fins utiles : comparatif entre performances SCI CAPIMMO versus 4 SCPI "standards" disponibles sur AV. Réalisé avec quantalys.com , durée 5 ans. Ne tient pas compte des frais d’entrée.



Le même sur 9 ans, plus cohérent avec une vision long terme :