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[+3] #1 14/05/2020 23h07
- amoilyon
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Bonjour,
Je me lance à l’eau, sous les cris de la foule en délire :
Jeff33, le 10/05/2020 a écrit :
Bonjour Amoilyon
J’ai été de ceux qui ont posé la question (message 81) : j’ai démarré avec 500 euros (autant dire rien). J’ai essayé, j’ai appris et j’ai continué et pour l’instant je suis convaincu de ma méthode (que je n’ai pas inventé : je suis celle d’ IH et de beaucoup d’autres).
A vous de tester et de voir.
Au plaisir de lire votre avancée sur le sujet et votre portefeuille.
A bientôt.
PS: réponse au commentaire de réputation Amoilyon : non vous ne serez pas ridicule. Si vous avez envie de faire grossir votre portefeuille à l’avenir, ce sera d’autant mieux de créer votre file de portefeuille. Regardez le début de mon portefeuille : 2 lignes. (l’un des avantages dans mon cas de publier mon portefeuille est de pouvoir me comparer aux autres, c’est la motivation pour continuer, et cela m’empêche secrètement de tout vendre et de m’acheter une audi TT![]()
)
J’initie donc mon portefeuille, de débutante en bourse, et d’investisseuse en immobilier depuis 5 ans. Je suis ouverte à toutes les remarques. ( Et je supprimerai le post si les modérateurs jugent qu’il n’a pas sa place sur le forum).
Le PEA et la Bourse
adadou70, le 30/03/2018 a écrit :
Bonjour,
Démarrer avec un petit capital voir pas du tout est je pense une chance. Cela permet de pouvoir rentrer dans le marché au grès de ses apports et de lisser dans le temps son entrée et ne pas a a voir à se poser la question es ce le bon moment ou non?
Des courtiers permettent pour des ordres inférieurs à 500€ de ne payer que 0.99€, ce qui est intéressant. De la à savoir action à dividende/value/etf. J’aurai tendance à conseiller l’investissement en ETF qui permet de diluer le risque et de pouvoir se constituer un capital tranquillement. Après a chaqu’un de trouver se qui lui correspond le mieux en feuilletant le forum, avec les différents portefeuilles il y’a de quoi déjà se faire une idée de ce qui nous plait le mieux.
La constitution d’un portefeuille doit s’inscrire dans une démarche patrimonial globale. Avez vous une épargne de précaution, qu’elle est votre appétence au risque, avez vous défini une allocation de votre argent (quelle pourcentage pour les actions, pour les obligations, etc) Et ensuite une fois défini les grands axes affiner pour se lancer.
Adadou70
Je démarre donc avec un "petit" capital sur le PEA.
J’ai ouvert mon PEA dans ma banque traditionnelle fin 2014. Il a attendu sagement fin 2019 que j’y place 5000€ de liquidités pour l’introduction des actions FdJ, destinées à "populariser" la bourse aux français. Je me suis donc lancée et j’ai récupéré mes 117 actions FdJ.
Mon épargne de précaution est autour de 50 k€.
Très peu d’appétence au risque (la suite de ma présentation va démontrer la poule mouillée que je suis)
Tout sur un ETF, aucune action en direct (sauf les FdJ)
Et, … je me suis donc lancée ce mois du plongeoir !
Je m’inspire de vos histoires et j’en tiens un cahier. Celle-ci m’est restée en mémoire
lopazz a écrit :
Celui qui m’a le plus marqué est « Le petit livre pour investir avec bon sens » écrit par le fondateur de Vanguard (deuxième plus gros fournisseur au monde d’ETF indiciels), le regretté John C. Bogle, décédé il y a peu. Sa théorie est simple : à long terme, il n’y a rien de mieux pour un investisseur particulier que d’acheter un ETF qui reprend un indice diversifié, et de le conserver contre vents et marées. Je retrouve la même théorie dans Unconventional Success: A Fundamental Approach to Personal Investment de David Swensen qui gère le portefeuille de Yale (25 milliards USD), dans Les placements de l’épargne à long terme de JF Laulanie, dans les propos de Warren Buffett, etc.
Je me dis qu’ils ne peuvent pas tous avoir tort.
Pour en avoir le cœur net, je décide de comparer rétrospectivement la performance de mon portefeuille avec celle d’un ETF Monde, c’est là que je me rends compte avec STUPÉFACTION que mon incroyable talent d’analyste financier ne m’avait apporté aucun alpha. Zero, niet, je n’avais pas fait mieux qu’un bête panier d’actions.
Certains l’ont dit, et voici donc mon objectif :
DavidC, le 26/09/2015 a écrit :
Je suis un investisseur presque totalement passif qui touche rarement à son portefeuille et en fait je suis de plus en plus tenté de le simplifier jusqu’à l’extrême jusqu’à peut-être arriver un jour à un portefeuille parfaitement minimaliste et zéro maintenance constitué d’un unique tracker "World" (peut-être quand même réparti entre plusieurs sociétés de gestion…).
dangarcia, le 12/05/2020 a écrit :
[
Je crois au contraire que sauf à avoir les capacités, le temps et le talent de choisir les bons titres, les acheter et les vendre au bon moment, le mieux à faire est d’en faire le moins possible et laisser son portefeuille travailler.
C’est tout moi, aucune capacité, ni talent !
lopazz a écrit :
Le marché actuel est passionnant, surtout d’un point de vue comportemental, il y a beaucoup de choses à dire - beaucoup plus que les messages "brouillon" publiés par les dizaines de virologues amateurs sur les files "Covid-19" du forum. A chacun sa stratégie, l’important c’est qu’elle corresponde à ses objectifs patrimoniaux, qu’elle soit le plus simple possible, et surtout de faire preuve d’une grande discipline surtout en période de forte volatilité.
Bons investissements à tous !
Sur ces encouragements, je place donc mon premier ordre, sur 12 actions CW8.
48h après, elles ne font que baisser.
Et tel un junky sous amphét, j’actualise frénétiquement mon téléphone en me répétant que j’aurais du attendre. Et que j’ai déjà une moins value…
colia a écrit :
En bourse, ll vaut mieux etre doté de sang-froid, savoir anticiper, assumer ses pertes et ne pas etre rancunier, c’est la contrepartie souhaitable du culot, meme si certains parleront d’inconscience. Et puis, Il y a des choses bien + importantes et genantes qu’une mauvaise passe financiere., L’essentiel n’est-il pas de tirer enseignement des epreuves qu’on est tous susceptible de traverser ici comme ailleurs ?
Si au moins cela sert a ca, tout n’est pas perdu.
Va vraiment, vraiment, falloir que je m’endurcisse… ( et j’ai acheté 12 actions… on parle pas d’un PEA plein à craquer)
bajb, le 18/03/2020 a écrit :
Un point sur la gestion de mon portefeuille… avant un bon moment
!
Le confinement plus la volatilité (dans le sens de la dégringolade…) risquent de nous transformer en zombi accro aux écrans crispé avec une fascination morbide sur les écarts de cours, les pertes potentielles et bien sûr les "ah si j’avais fait ceci… cela…" !
Compte-tenu de cela et :
- sachant que la prise de décision en période stress est encore plus difficile que d’ordinaire
- considérant qu’on ne connaît pas ses limites de basculement dans la panique et que rester planter devant un écran peut accélérer l’arrivée de cette limite
- me rappelant que mon portefeuille était diversifié et construit "assez intelligemment" (cf. Coluche)
- …
J’ai décidé :
- de désinstaller toutes mes applications et pages de favoris internet "bourse" jusqu’à nouvel ordre et de m’éloigner du bruit ambiant
- de laisser mon portefeuille en état vivre sa vie ; pas un seul coup d’oeil avant au moins l’annonce d’un vaccin
- de considérer la globalité de mon patrimoine et de petit à petit considérer que la partie bourse est totalement perdue. Je vais pleurer un peu voire beaucoup. A la fin soit tout le monde sera lessivé et j’aurais psychologiquement préparé le terrain, soit il y aura un rebond et j’aurais plein de bonnes surprises !
Voici donc la prochaine étape. Laisse mon PEA vivre sa vie et vivre la mienne.
( Bon, les actions FdJ rattrapent la mise, je reste dans le vert en global).
Passons à l’immobilier, mon premier intérêt et ce pourquoi j’ai débuté sur le forum.
Amoureuse de Lyon, j’adore y flâner, et également y investir.
DavidC, le 14/04/2020 a écrit :
2) Ça fait maintenant des années que je travaille dur à peaufiner ma stratégie d’investissement en actions, en particulier au niveau allocation de portefeuille et fiscalité. Je trouve ça de plus en plus passionnant et ainsi j’ai fini par naturellement perdre tout intérêt à l’immobilier, j’ai vraiment l’impression d’avoir tourné cette page maintenant. De plus, l’immobilier est un domaine qui se prête naturellement moins à la modélisation mathématique/probabiliste que j’affectionne, c’est beaucoup plus empirique, sans possibilité d’interpréter des données historiques pour en dériver des projections fiables type règle des 4%, donc je trouve ça moins satisfaisant intellectuellement et par conséquent aussi moins rassurant pour moi (mais je conçois très bien que pour beaucoup de gens c’est l’inverse).
5) J’ai fait quelques expériences d’investissement immobilier dans ma vie (exactement trois, deux en résidence principale et une en location saisonnière, mais bien diversifiées s’il vous plaît: une dans une grande capitale parmi les plus chères du monde, une à la campagne au milieu de nulle part et une en bord de mer!) et j’ai toujours trouvé la rentabilité bof et tout le processus extrêmement lourd et générateur de stress.
Tout l’inverse pour moi. Un achat c’est clair et carré. On connaît son secteur, les objectifs sont déterminés à l’avance, je sais quel est son prix " de marché", quel est le bon prix d’achat, et quel sera le prix de la location.
On prospecte, on visite, on fait une offre, on courtise les banques, on signe, on choisit le locataire et tous les mois on suit son bien, et une ligne descend sur le prêt. On est pro-actif et j’aime cela.
L’immobilier, principalement à Lyon
- Achat passion d’un terrain agricole -2014-. 3 000€
J’ai été démarchée par une personne qui souhaite y planter des vignes. Visiblement mes " voisins de parcelle" ont cédé aux sirènes. Je n’y touche pas, il est loué contre entretien de la parcelle.
- Studio Lyon 12m² -2017-. Achat 49 500€ FAI. Prêt 55 000€. CRD 47 000€. Valeur 60 000€. Location LMNP 4740€ HC annuelle
4 ans de recherche pour un appartement qui réunit tous mes critères : emplacement, budget.
- Bureaux Lyon -2017-. Indivision 50%. Pour ma part achat 22 200€ FAI. CRD 17 500€. Valeur 40 000€. Location bail professionnel 6540 € annuelle HC
- Box Lyon -2017 - 2019-. X2. Achat 2400€ + 3400€. Valeur 6000€ l’un. Location 1080€ CC annuelle le lot.
L’AG de la copro a eu lieu début mars. J’ai "profité" de ce confinement pour faire ma petite liste annuelle, avec la liste des copropriétaires présents, absents et les nouveaux.
2019, j’ai envoyé un courrier aux propriétaires des box qui m’intéressaient. Un retour gagnant et l’achat d’un box en mars.
2020, j’ai envoyé un courrier aux nouveaux propriétaires. Pour l’instant, sur 9 sélectionnés, 3 souhaitent d’avantage de renseignements.
J’ai un avantage, et de taille, j’ai déjà un historique d’achat à (bon) prix. Dur ensuite de me dire " mais le syndic m’a dit qu’ils valaient 6000€".
Je souhaite donc " renforcer ma ligne" comme on dit.
- Bureau Lyon- février 2020- . 45 000€ FAI. CDR 48 000€. Location bail professionnel bureau équipé 3912 € annuelle HC.
- SCI 10%: 4 murs commerciaux Lyon, 3 appartements St Etienne, en cours achat 1 mur commercial St Etienne et 1 appartement St Etienne.
- Cave Paris. Achat en cours. 1350€ aux enchères avec frais d’enchère. Sera louée 30€/mois à terme.
Premier achat aux enchères réussi. Je souhaite continuer à explorer cette piste. D’où l’intérêt d’avoir des liquidités.
En surveillance (parce que ça se dit pour la bourse, avec la date de mise en observation):
- box : 3 copropriétaires (mai 2020), syndic avec les box en souffrance de charge (mars 2018), et un d’une succession (dossier débuté en 2015).
- cave Paris: en attente de l’ouverture des tribunaux (janvier 2020)
- appartement banlieue lyon : en attente de l’ouverture des juridictions (mars 2018)
- RP : Gros gros gros dossier.
Des travaux qui dépassent le budget, et la crise qui retarde, et repousse notre déménagement. Gros dossier brûlant qui prend tout notre temps, énergie, et nos économies…
Je laisse une trace de ce porte feuille en mai 2020, en espérant pouvoir en sourire dans quelques années, avec de nouvelles lignes qui seront apparues. Si certains souhaitent y participer.
( et si ce post ne vaut pas la peine d’en créer un, alors je transférerai dans ma présentation)
Mots-clés : amoilyon, immobilier, portefeuille
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#2 16/05/2020 00h29
- Lollip
- Membre (2019)
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Bonjour Amoilyon,
Vous me faites douter, j’ai publié mon portefeuille et il est bien moins intéressant que le votre (principalement ETF avec quelques lignes directes pour la bourse comme vous, mais beaucoup moins d’expérience en immo et d’humour que vous…)
En tout cas ça intéressera au moins moi de lire votre évolution !
(Ne serait-ce que parce qu’on n’est pas beaucoup de femmes sur le forum, mais pas que)
Même si c’est plus facile à dire qu’à faire, essayez de vous forcer à ne pas vérifier votre PEA tous les jours - quitte à vous fixer par exemple "maximum une fois par semaine", ça permet de diminuer l’addiction en douceur.
Bonne continuation !
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#3 16/05/2020 23h19
- choozpatate
- Membre (2017)
- Réputation : 36
Bonjour et félicitations pour votre portefeuille immobilier déja bien étoffé !
Quelques petites questions si vous permettez:
Vos box à Lyon sont proche centre ville ou en périphérie ? quel est le business model ? (des particuliers qui stockent des vetements ou bien des artisans qui stockent du matériel)
Pareil pour les caves à Paris. Je ne vois pas de prime abord l’affaire. les gens louent des cavent dans des immeubles où ils n’habitent pas ?
L'argent, c'est de la liberté frappée.
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#4 16/05/2020 23h39
- DaminouTav
- Membre (2020)
- Réputation : 2
Bonjour, belle entrée en scène de votre portefeuille !
Je me retrouve un peu sur le côté PEA ouvert il y a quelques temps sans utilisation, et le début d’investissement sur le CW8 au même moment que vous, dites vous que c’est l’opportunité de l’avoir moins cher le moins prochain
Idem que choozpatate, je suis intéressé pour l’explication de la cave, le rendement m’a l’air excellent en ce cas particulier de la vente aux enchères !
Au plaisir de vous lire par la suite !
Dernière modification par DaminouTav (16/05/2020 23h46)
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#5 17/05/2020 22h19
- amoilyon
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Pour mes fans hystériques, je refais donc un tour de piste
@Lollip
Que de compliments ! Pour 2 maigres lignes, dont une en rouge…
Je suis allée voir votre portefeuille, vous êtes dynamique ! C’est avec plaisir que je vais suivre vos aventures.
Pour l’addiction, malheureusement, je suis au stade des heures, à grand renfort de " rholala… rholala…rho…"
Puis quand je me compare, c’est pas flatteur…
ooryl, le 04/05/2020 a écrit :
Donc, investissement de 270,1892*3 = 810,5 euros.
Restent 9000 euros à investir sur les 9 mois restants.
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 5-2020.jpg
Je vois que j’ai un "passif" immobilier, où, quand on voit un achat qui nous intéresse, on fait une offre tout de suite. Et j’ai fait exactement pareil en bourse… Je n’aurais pas du…
Gnr1976, le 14/05/2020 a écrit :
Mais l’expérience n’est-t-elle pas justement constituée de nos erreurs ? En bourse comme ailleurs, rien n’est gratuit, tout a son "cost of admission".
On va dire que c’est mon rodage.
gunday, le 15/05/2020 a écrit :
Pareil, je hais ce forum!
Y a des gens qui présente des stratégies d’investissement en bourse complètement délirante, comme investir dans un bête etf.
Comme si ça pouvait être aussi simple.
Et le pire, c’est ce qui me semble impardonnable, c’est que ces personnes ont de meilleurs résultats avec leur méthode bidon que moi avec la mienne!
pffff
Allons, allons, ça ira mieux dans quelques mois…
@choozpatate
Wahou, sacré PEA ! Félicitations ! La débutant que je suis regarde ceci avec des yeux admiratifs.
Concernant l’immo, je suis plus à mon aise.
Ma "zone de chasse" est grosso modo la ligne D de Guillotière à Grange blanche, et 5 min à pied au Nord et au Sud.
Les box sont dans le 8ème, à même pas 100m du métro, dans un quartier bien dynamique.
Pour le premier, j’ai le même locataire depuis le début. Auparavant il louait dans la même résidence un box plus grand pour 70€/mois, fin de bail pour vente du box. Il a donc été ravi de trouver mon box, plus petit mais moins cher, pour une très longue durée. Il y stocke ses affaires.
Pour le second, j’ai eu un locataire " entre 2 déménagements" pendant 6 mois, puis un second pour du long terme, pareil en stockage.
Pour la cave, oui, c’est un lieu de stockage. Plus les m² sont chers en habitation et plus les lieux de stockage sont prisés pour toutes ces affaires non indispensables au quotidien (vêtement d’hiver, ski, pneus hiver,…), et où les gens ne sont pas gênés de traverser la rue pour les chercher une fois par trimestre.
@DavinouTav
Ah, vous aussi pour le CW8 ? me voilà moi seule…
Vous avez aussi perdu un ongle quand vous avez vu qu’il était sous 270€ ensuite ?
Pour la cave, je pense que sur le marché traditionnel, je n’ai plus de chances. Là j’étais face à des copropriétaires de plus de 70 ans qui pensaient que ça valaient 500€ (surement qu’alors cela valait cela), et une foncière qui avait sa rentabilité en tête, d’où l’occasion pour moi, et j’ai sauté dessus.
Maintenant entre les grèves pour les retraites, et le covid, je n’ai toujours pas pu la voir de mes yeux.
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[+1] #6 18/05/2020 17h42
- Surin
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CW8 qui flirte avec les 285€ vous avez amorti les frais d’ordres et êtes en plus-value !
Je vous conseille de cesser de regarder son cours durant une semaine dans un premier temps, tout en réfléchissant à votre fréquence de prochain investissement si elle n’est pas définie (et le temps que vos ongles repoussent).
Dites-vous que certains étaient fiers d’en acheter en début d’année à plus de 320-330€.
Vous fixez un cap et laissez courir, vos biens immobiliers ne valaient plus grand chose quand tout le marché était bloqué, ça ne vous a pas soucié pour autant.
Ca vivra sa vie avec les aléas, ça retombera à 240 voire plus bas puis ça remontera, ou ça reviendra au dessus de 300€ et vous regretterez forcément de ne pas en avoir pris d’avantage (et vous trouverez sotte d’avoir pu regretter un achat à 283€ la veille d’une baisse légère si vite rattrapée).
Bref, bienvenue en bourse !
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#7 18/05/2020 21h52
- amoilyon
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C’est un monde à 1000 lieux de ce que j’ai l’habitude pour mes investissements.
Ici, pas de recherche dans les petites annonces, pas de visite sur place, puis de rdv chez le notaire et en banque.
C’est tellement … passif.
Je suis pas habituée. Dur de ne pas actualiser la page, juste pour voir.
Après une offre immobilière, il y a tellement d’effervescence. Alors que là, je suis spectatrice sans aucun pouvoir dessus.
Effectivement, je vais avoir besoin d’une phase de rodage. Aujourd’hui, mes petits yeux s’écarquillaient à voir l’action qui montait, montait jusqu’à 285€ alors que quelques jours avant elle était à 270€.
Prochaine étape, transfert vers Binck et ses frais de courtage gratuit, ensuite je place 3 ordres avec un CW8 à 250, un EWLD à 13 et un FdJ à 19 et j’attends…
Sinon, en immobilier, les affaires continuent. 2 de mes 3 copropriétaires ont contacté leurs notaires pour des renseignements pour la vente de leurs box. Il n’y a pas à dire, je suis largement plus à l’aise dans ces transactions.
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#8 18/05/2020 22h09
- dangarcia
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amoilyon a écrit :
Après une offre immobilière, il y a tellement d’effervescence. Alors que là, je suis spectatrice sans aucun pouvoir dessus.
Comme avec l’immobilier quand le bien est acheté et le locataire en place : va-t-il payer son loyer le mois prochain ? Ne va-t-il pas quitter l’appartement dans 3 mois en pleine période de vacances ? Et si d’ici là les loyers ont baissé de 20% ? Et si un dégât des eaux majeur se déclare dans l’immeuble nécessitant des travaux urgents et coûteux ? etc.
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#9 18/05/2020 22h19
- bibike
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C’est tout le problème de la bourse qui clignote et de l’hyper liquidité des marchés financiers.
Très difficile de faire le lien avec l’immobilier tant c’est le jour et la nuit de ce point de vue (variation visible de la valeur de marché…).
Pour vous aider, faites le parallèle avec vos éventuels livrets et assurance vie.
Quand vous virez une somme sur un livret, vos intérêts sont calculés à la quinzaine, et vous ne les visualisez qu’en début d’année suivante. Sur l’assurance vie c’est même fin janvier suivant.
Essayez de vous rappeler que vous ne ressentez pas ce besoin d’actualisation constante avec vos livrets et assurance vie.
A votre place (mais je n’y suis pas), j’éviterai les ordres radins avec les ETF… En théorie le lazy investing on vire la somme et on achète, on essaie pas de timer ou de se prendre la tête. Vous avez une chance sur deux (probablement plus) de ne jamais être servi sur vos ordres en attente et donc au final d’obtenir le rendement du cash…
Ceux qui ont fait les radins début 2019 s’en sont bien mordus les doigts en fin d’année. Et l’imprévisible covid n’est pas bonne raison de justifier "l’attente du krach" qui aurait pu mettre 10 ans de plus à survenir.
Dernière modification par bibike (18/05/2020 22h20)
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#10 18/05/2020 23h22
- choozpatate
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n’y a pas à dire, je suis largement plus à l’aise dans ces transactions
c’est marrant pour moi c’est l’inverse:
avec des ETF en bourse, j’achete, j’oublie, et dans 10 je serai plus riche.
avec mon compromis immo en cours, je me demande si je dois renégocier, pourquoi la banque c’est plus long, est ce que je vais pas me faire arnaquer pendant les travaux….est ce qu’il y aura des locataires malgré la crise COVID….
L'argent, c'est de la liberté frappée.
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#11 20/05/2020 22h23
- amoilyon
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dangarcia, le 18/05/2020 a écrit :
amoilyon a écrit :
Après une offre immobilière, il y a tellement d’effervescence. Alors que là, je suis spectatrice sans aucun pouvoir dessus.
Comme avec l’immobilier quand le bien est acheté et le locataire en place : va-t-il payer son loyer le mois prochain ? Ne va-t-il pas quitter l’appartement dans 3 mois en pleine période de vacances ? Et si d’ici là les loyers ont baissé de 20% ? Et si un dégât des eaux majeur se déclare dans l’immeuble nécessitant des travaux urgents et coûteux ? etc.
Dorénavant, j’ai un bail notarié, avec un garant disposant d’un bon salaire. Ceci a valeur de titre exécutoire pour l’huissier:
La loi permet à tout créancier disposant d’un titre exécutoire, qui bénéficie d’une créance à l’encontre d’un salarié, dont le montant est chiffré, non contestable et exigible, de faire saisir une partie de la rémunération du salarié par l’employeur.
[url=https://www.juritravail.com/Actualite/salaire-obligation/Id/110631]Juritravail[/url] a écrit :
Ainsi le barème des saisies sur rémunération pour 2020 pour un salarié ayant un enfant à charge est le suivant (2) :
Tranche de rémunération mensuelle (en euros) Maximum saisissable par mois
de 0 à 446,67 EUR 1/20e soit 22,33 EUR
de 446,68 EUR à 753,33 EUR 1/10e soit 53 EUR
de 753,34 EUR à 1.061,67 EUR 1/5e soit 114,67 EUR
de 1.061,68 EUR à 1.368,33 EUR 1/4 soit 191,34 EUR
de 1.368,34 à 1.675 EUR 1/3 soit 293,56 EUR
de 1.675,01 à 1.987,50 EUR 2/3 soit 501,89 EUR
au-delà de 1.987,50 EUR 501,89 EUR + la totalité sur la tranche supérieure à 1.987,50 EUR
J’ose espérer ne jamais en avoir besoin, mais je dors sur mes 2 oreilles. ( Et le locataire paye bien tous les mois).
S’il part, j’ai un préavis d’un mois, et donc autant de visites sur ce mois.
Même si les loyers baissent, pour ce début d’année, ma trésorerie est positive, donc je m’adapterai.
Des imprévus, il peut y en avoir partout : chez soi, chez le locataire, sa santé… ( et j’en sais quelque chose en ce début d’année), mais on ne peut pas repousser l’investissement "au cas où". J’ai une trésorerie pour les imprévus.
bibike a écrit :
Très difficile de faire le lien avec l’immobilier tant c’est le jour et la nuit de ce point de vue (variation visible de la valeur de marché…).
Pour vous aider, faites le parallèle avec vos éventuels livrets et assurance vie.
Quand vous virez une somme sur un livret, vos intérêts sont calculés à la quinzaine, et vous ne les visualisez qu’en début d’année suivante. Sur l’assurance vie c’est même fin janvier suivant.
Essayez de vous rappeler que vous ne ressentez pas ce besoin d’actualisation constante avec vos livrets et assurance vie.
Je vois bien qu’il n’y a aucun rapport entre les deux… Et pourtant on a autant d’investisseurs en bourse qui n’ont jamais posté en immo, et inversement.
Les livrets sont ma "tirelire" où je sors mes chèques de banque pour mes enchères, et les remets quand je ne suis pas l’adjudicataire. Pour l’heure, j’en ai 2 de sorti et j’attends l’audience.
Il y a un "fond de roulement" et je n’attends pas grand chose des intérêts.
choozpatate a écrit :
c’est marrant pour moi c’est l’inverse:
avec des ETF en bourse, j’achete, j’oublie, et dans 10 je serai plus riche.
avec mon compromis immo en cours, je me demande si je dois renégocier, pourquoi la banque c’est plus long, est ce que je vais pas me faire arnaquer pendant les travaux….est ce qu’il y aura des locataires malgré la crise COVID….
Nous voilà complémentaire !
Pour mon ETF, je dois quand même signaler ma nette amélioration, je n’ai actualisé que quelques rares fois dans la journée,
déjà parce qu’il faisait beau, et qu’on jouait à cache cache
puis que j’étais dans les devis des diagnostics immo pour mes achats de box, et de mail aux notaires
et enfin, parce que le cours oscillait autour de 283€ et que c’est grosso modo ce à quoi je les ai achetés.
Pour l’immo, je trouve cela plus simple.
Pour la banque, j’ai mon idée du taux, et je pousse en fonction ( 1.35/20 ans le studio, 1.15/20 ans le bureau, 1/15 ans les bureaux), j’aurais peut être eu mieux mais à ce moment, et vu mon profil, ça me convenait ( comparaison RP 0.85/20 ans)
Pourquoi la banque est longue ? Parce qu’il y a une pile de dossiers et qu’ils reçoivent des " courriers internes".
Une copine devait acheter un immeuble, en février une offre de sa banque, elle y est retournée semaine dernière, et ils ne font plus que " RP, selon la nouvelle circulaire interne", donc adieu RS et investissements… Là voilà donc chez le courtier. rester en contact étroit avec votre conseiller.
Les travaux… Je vais m’abstenir de commenter ce (douloureux) point (cf RP)
Les locataires : vous connaissez votre zone de recherche, vous connaissez votre cible. Ayez confiance dans vos analyses. En tout cas, covid ou pas, je ne m’arrête pas !
Puis en immo, tout est négociable, pour les diagnostics immo obligatoires, les devis vont de 140€ à 75€. Finalement, j’ai mon rdv lundi pour 50€ TTC. Parfait.
Que j’aime les vendeurs qui s’ignorent ! Innocent du vrai prix de leurs biens, croyant la première entreprise de diag venue qui flaire le pigeon à 100mètres, et qui croient que "ça va être lourd de tout gérer pour la vente, les diagnostics, le syndic, le notaire…, alors je baisse le prix et je vous laisse gérer". Parfait, parfait
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#12 24/05/2020 22h26
- petitproprio
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Amoilyon, je suis admiratif de la ténacité dont vous faites preuve pour l’acquisition de vos biens immobiliers. Votre parcours montre que même avec des tickets d’entrée modestes, on peut investir dans des villes aussi prestigieuses que Paris ou Lyon!
J’avais expérimenté cette voie aussi, avec l’acquisition d’une place moto dans les pentes de la Croix-rousse. Je l’ai cédée depuis, car j’ai eu une opportunité de vente intéressante.Je continue à regarder les stationnements et caves de temps en temps. Le seul bémol que je trouve à cette stratégie est le fait que un bail de 35€ par mois prend autant de temps que pour 350€. J’espère que vous viendrez nous donner des nouvelles de votre cave. Pour ma place de moto, ce qui marchait le mieux pour trouver des locataires était les petites affiches collées dans le quartier et pas les annonces. Je pense que pour les caves c’est pareil, les gens ne cherchent pas activement mais saisissent l’opportunité qui se présente à eux.
En tout cas, votre parcours me donne envie de m’intéresser un peu plus au marché des petits bureaux lyonnais!
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#13 24/05/2020 22h50
- amoilyon
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@petitproprio
Je continue de suivre avec assiduité, en sous marin, vos nouveautés. J’aurais adoré être encore dans la proche banlieue lyonnaise.
Je perds en rapidité de visite, et donc en opportunité. Heureusement, je suis tenace, et de temps en temps cela paie (avec un peu de chance quand le premier acheteur potentiel se laisse la matinée avant de faire une offre, et que je visite en second pour le bureau. J’étais très étonnée qu’il se laisse quelques heures avant de faire une offre, mais ravie de l’opportunité pour moi).
Pour les box, tous les mois de mars, avec l’arrivée du printemps, arrive le compte rendu de copro ( et je l’attends comme les chocolats de Pâques ! )
Minutieusement, je relie les noms des présents, absents et représentés avec les propriétaires des box, et du coup je recense ceux qui n’existent plus, et hop ! Direction cadastre pour avoir les noms des nouveaux propriétaires des box. Ensuite une petite lettre et ne reste plus qu’à voir qui mord à l’hameçon.
Maintenant je suis en train de remonter la ligne, pour 2 box. Espérons que ces ventes arrivent au bout !
C’est une mine d’or votre box à moto, c’est de plus en plus couru. Pourquoi ne pas essayer de prospecter du côté des autres copropriétaires, si certains souhaitent vendre ? Vous connaissez déjà la copro, c’est un bon point.
Pour les baux, j’ai l’avantage d’avoir maintenant 2 locataires pour de la très longue durée. Puis j’ai déjà le modèle de bail, il ne me reste qu’à changer le nom et la date, ça va vite.
J’ai des paiements au trimestre, donc 8 virements/an pour mes 2 box. C’est très léger en administratif.
Pour les petits bureaux lyonnais, c’est un marché qui devient extrêmement couru. J’aurai plaisir à suivre vos visites.
J’en avais raté un l’an dernier, mais je ne sentais plus l’affaire. Peut être que j’aurais du continuer… En tout cas, j’ai fait le bonheur du second acquéreur potentiel. Chacun son tour !
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[+3] #14 03/01/2021 15h08
- amoilyon
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En ces temps de "bonne année" et parce que tout le monde le fait et que en bon mouton je le fais aussi, de prise de résolutions qu’on ne tient jamais, je vais plutôt rédiger ma feuille de route pour 2021.
Bourse/PEA
Toujours mes 2 lignes, à savoir mes actions FdJ et mes 12 CW8.
J’ai rien fait, ça a monté.
Clap clap.
Si je pouvais j’en prendrais d’autres. -cf infra-
Si j’avais su, j’en aurais pris plus.
Immobilier
- Locatif:
Studio : RAS. Tout suit son cours. CRD 46k€.
Je ne vois aucun studio louable à moins de 80-90k€ dans ma veille active. Difficile de dire combien je pourrais le vendre ( ce que je ne souhaite pas)
Bureau : mon achat de 2020. RAS. CRD 47k€
Si la crise met sur le marché des petites surfaces commerciales ou de bureau, j’essaierai de me placer. Mais l’offre est bien bien bien inférieure à la demande.
Bureau en indivision: Les locataires de la cave vont partir. 30€/mois. C’était du bonus. J’espère pouvoir relouer. Sinon le CRD diminue aussi, ça fait plaisir.
SCI : les murs achetés d’une autre SCI ont trouvé locataire, bail notarié signé cette fin d’année. Le studio va se refaire une beauté et sera mis en location.
Le reste est loué et les CRD diminuent.
Cave : aucune nouvelle, ni du mandataire, ni du notaire. Je relance, je relance…. Je me suis faite relancée par la présidente du conseil syndical. Que je met maintenant en copie de mes mails de relance. Histoire de dire que je veux en être propriétaire officielle autant qu’elle.
Plusieurs pistes qui n’ont pas abouties. Quelques visites intéressantes, mais avec des prix qui l’étaient nettement moins. Des vendeurs persuadés d’avoir un mouton à 5 pattes et qui ne le vendront qu’à ce prix.
Et le pire c’est que cela se vend à ces prix.
Double difficulté pour moi, je ne suis plus sur place et j’ai perdu en réactivité. Et les prix ont bien augmenté.
Box : Signature pour les 2 nouveaux d’ici la semaine prochaine.
Je passe beaucoup de temps à démarcher les propriétaires. J’y vois maintenant comme un hobby, ma "petite collection".
Pour rappel, 1er box acheté en avril 2017. Même locataire depuis l’achat. Prix achat total (tout compris) 2404.94€
2150€ de loyer en cumulé à ce jour.
Je suis sur une nouvelle piste sur une succession vacante, avec la prise de contact avec un héritier.
En cours:
- Studio chez le mandataire lyonnais. Maintenant l’excuse est " avec le Covid, vous comprenez.." Blablabla, ça fait depuis plus de 3 ans que je suis ce studio.
- Cave et remise chez le mandataire parisien. Plus de réponse, impossible à joindre au téléphone, et aucune réponse par mail.
Sommes bloquées en attendant l’adjudication. J’attends…
- Box dans une succession, avec offre signée. Toujours en attente des généalogistes. Ça ne fera que la 4ème année maintenant…
-RP
Le gros dossier. Avec le Covid, et maintenant la fermeture des remontés mécaniques, les visites sont rares sur notre marché de niches. Les lyonnais adaptes de résidence secondaire recherchent des biens dans les 200-400k€, dixit notre agent. Les petits biens (40m²) se vendent très bien. Les trop petits restent sur le marché, et les très grands aussi.
Ceci ralentit notre projet de déménagement.
D’ailleurs, de nouvelles opportunités s’ouvrent à mon conjoint. Auxquelles on ne s’attendait pas. Un carrefour important de nos vies, avec des choix qui vont nous engager.
Je souhaitais aller dans une des 9 villes de Rhone Alpes, et nous avons une belle opportunité dans une ville de 20 khab en Auvergne dans celles là.
Nous nous posons énormément de questions. J’aime la ville, le métro, les immeubles, tout faire en transport en commun et avoir plein d’opportunités professionnelles.
Dans cette nouvelle possibilité, les choix seront restreints. On sera " au vert" dans la campagne. J’ai bien du mal à me l’imaginer. Mais pour mon conjoint, il s’agit d’une reprise et non d’une création, avec un prévisionnel, et bien plus de sécurité.
A l’inverse de Philippe30, je peux maintenant affirmer au bout de 3 ans que je n’aime pas vivre en Haute Savoie.
Il y a les paysages de carte postale, et il y a l’envers de la carte.
avec le quotidien.
Avec un peu de recul, je trouve que cela convient à
- des rentiers, retraités, vacanciers qui ont le temps de vivre
- des personnes avec la famille proche pour aider. Trouver une nounou a été mission impossible. 3 en 3 ans, et j’en cherche une nouvelle depuis juin. Je cherche toujours.
- ceux qui vivent du tourisme
- ceux qui bossent en Suisse
Pour les autres, dont je fais partie, c’est juste "compliqué". Entre les lyonnais qui foncent le vendredi soir et doublent dans les virages toute l’année, et, en saison, ceux qui:
- montent sans pneu neige mais avec des chaînes dans le coffre " au cas où" et qu’ils s’arrêtent au milieu de la route 3 km après l’aire de chainage pour mettre les fameuses chaînes, qu’ils ne savent pas mettre et crée un bouchon
- s’arrêtent dans la montée et ne savent pas redémarrer
- le bus ( 1 cette année, 3 la saison dernière), les camions de livraison (1 l’an dernier) les voitures ( une grosse dizaine l’an dernier, 3 cette année) qui finissent dans le fossé, et tout ceux qui se prennent la barrière et bloquent les 2 voies (montée et descente)
Après, pourquoi donc vis je en station de ski si je suis "neigophobe"?
Pour l’unique raison qui nous a poussé à vivre ici, aka pour les enfants : crèche et école. 17 enfants par classe, des activités variés dans un cadre sain, il profite. Demain, reprise de l’école, ils vont faire du ski de fond avec la maîtresse l’après midi. Cet après midi, snow.
J’ai hâte de quitter ce département, mais pour aller où?
Déjà 2020, où on a pas fini le même nombre qu’on l’a commencé (aka La Surprise)
Voici 2021, où on devrait être dans un autre département, mais on sait pas lequel….
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[+7] #15 04/10/2021 13h55
- amoilyon
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Mise à jour à la presque mi année rentrée, pour noter les nouveautés: quelques avancées, et les fins de pistes.
Bourse / PEA
Toujours 2 lignes, à savoir FdJ, avec les nouvelles actions reçues au bout de 18 mois de détention, et les 12 cw8, qui continuent leurs ascensions.
Immobilier
Box :
Les 2 boxs acquis ce début d’année ont trouvé preneur très facilement.
Deux nouveaux box doivent se signer dans 10 jours, je vais doucement remettre une annonce.
Grâce à une alerte leboncoin, j’ai trouvé une annonce de location, j’ai contacté le propriétaire et ai proposé de lui acheter. Les prix sont plus hauts que sur mes premiers box, la rentabilité s’en ressent, mais cela est toujours un bon investissement.
De plus la gestion est facile.
RP
Vendu il y a un mois.
Nous retombons à peu près à l’équilibre financier ( achat en août 2019 - emménagement suite gros travaux en juillet 2020 - vente août 2021) et j’ai récupéré mon apport.
Concernant les dossiers en cours que j’évoquais en début d’année:
- la cave est toujours en attente de signature, je n’ai pas eu le temps de relancer et le dossier traîne.
- le box dans une succession, le généalogiste doit finir le dossier ce mois. Soit.
- le studio chez le mandataire En ce début d’année j’ai pris le taureau par les cornes et indiqué vouloir transmettre le dossier à l’ordre des mandataires, et oh miracle, j’ai eu un retour.
La machinerie judiciaire s’est relancée.
Ce studio que je suivais depuis des années, j’ai suivi le changement de la présidente du syndic de cette toute petite copro, envoyé mes voeux tous les ans, eu accès à toutes les AG, pris des nouvelles régulièrement.
fait plusieurs devis avec des artisans, trouvé le modèle de cuisine, et le carrelage de la salle de bain.
Mon studio.
Que je n’ai pas eu.
Mon offre a été recouverte de plus de 17 000€.
Fin.
Retournez à la case départ, vous n’avez pas gagné le studio.
Que ceux qui croient que la procédure est transparente et rapide, j’aurais eu tout l’inverse.
J’ai passé énormément de temps sur ce dossier, trop, pour ce "résultat". Quand je pense que certains "ralent" sur les projets de Cricri, qui eux, aboutissent…
Voici un bon exemple de "tout ce que je plante" et qui cette fois n’a pas abouti.
Suite à cet échec, de rage, de fureur, de lassitude, pour clore toutes ces dossiers pourris que je traine, pour fermer toutes les pistes que j’avais, j’ai mis un prix pour un second lot de ce lot, pourri, que j’avais visité. Dossier qui n’a pas bougé d’un milimètre.
Surprise, il s’avère que le "vendeur sous contrainte" a, en plus de ces 2 lots, un troisième lot. Tout aussi à l’abandon, mais extremement bien placé.
Aussi, j’ai fait une offre, en l’air, toujours furieuse d’avoir raté mon studio, sans aucun devis, vu que de toute façon ça n’a servi à rien, offre qui a été acceptée.
Je suis toujours mi étonnée, mi horrifiée de me lancer dans ces 2 beaux projets, si peu préparés, alors que je suis toujours sous le choc pour mon petit studio.
La vente devrait intervenir fin d’année.
Je sors un peu de ma zone de recherche, mais je suis le métro, toujours dans le Grand Lyon. Je proposerai une étude de cas quand les dossiers seront plus avancés, et les ventes signées.
Sinon, pour des raisons extrinsèques et intrinsèques, je ne pense plus être une investisseuse immobilière à l’affut.
Dans les extrinsèques :
- une pression d’investisseurs toujours plus forte des biens qui partent vite, à des prix fort, et des "investisseurs en herbe" heureux d’avoir 3% de rentabilité BRUTE
- Les regles d’accès au crédit, qui se durcissent
- Les DPE dont les 2 nouveaux, qui sont sortis en G, et qu’il va falloir mettre en travaux
- la hausse des taxes foncières
- l’encadrement des loyers à Lyon
20€/m²… pour ma studette, ça fait même pas 250€/mois..
Quelles sont les possibilités pour être dans les clous ?
- renégocier le prêt immobilier pour diminuer la mensualité
- faire de la location courte durée autant que possible pour compenser la baisse du loyer long court
- changement de destination, et la passer en bureau équipée pour une entreprise, et donc location en bail professionnel
- … vente ?
Dans les intrinsèques :
- mon taux d’endettement.
Déjà limite avec mon studio, mon bureau, et mon indivision de bureau, ça va mieux avec la vente de la RP.
Sauf que je suis passée en "reprise à temps partiel" suite à la naissance de mon second enfant, à 16h/semaine, ce qui est le minimum possible et que je ne compte pas reprendre à temps partiel à moyen terme, surtout depuis ses problèmes de santé.
Je suis donc sur un bon SMIC.
Je viens de faire passer mes 2 lignes de crédit, en juillet, pour les 2 biens citées précédemment, mais basées sur mon salaire "en temps normal".
Sauf qu’il n’y aura plus de "temps normal" aka temps plein avant bien longtemps.
- ma réactivité
Je n’ai aucune réactivité, je ne peux pas visiter, mes dernières visites datent de l’an dernier. Mes contacts se perdent, je n’ai plus assez de présence sur place, et d’autres investisseurs prennent la place. Celui qui se lève perd sa chaise.
J’ai besoin de m’organiser pour la garde de mes enfants, les soins quotidiens nécessitent d’être à la maison à heure fixe.
- mon enthousiasme
Je pense qu’il doit y avoir des cycles, avec des phases d’extrême engouement, et des phases de calme. J’ai d’autres préoccupations en ce moment, notamment pour mon dernier enfant, qui font que je n’ai plus envie de jouer des coudes pour faire la queue au milieu de 20 personnes pour visiter un appartement.
Je vais calmement et posément avancer les dossiers que j’ai en cours, à savoir cette cave, ce box en succession, et surtout les 2 nouveaux biens.
Plus d’accès au crédit immobilier pour moi, les nouveaux achats se feront en cash. Uniquement des box de ma copro, que je chasse surtout par plaisir, sur une copro que je connais bien.
J’ai actuellement 6 locataires ( studio, bureau, et 4 box), et les 2 bureaux en indivision.
Bientôt 2 nouveaux pour les 2 box, et les 2 appartements.
Les anciens dossiers que j’avais en cours se clôturent les uns après les autres, une autre phase, moins de recherche et plus de gestion au long court, s’ouvre.
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[+5] #16 17/01/2022 13h28
- amoilyon
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Et de 7 !
Cette année 2022, verra l’achat de mon 7ème box.
En déroulant tout doucement cette pelote, j’ai pu (enfin) me mettre d’accord avec le propriétaire. 3000€ pour ce nouveau box, qui va rejoindre les 6 premiers.
Pour la petite histoire, le propriétaire a plus de 80 ans, a vendu son appartement sans le box il y a de nombreuses années, a déménagé hors de la région, et n’a plus d’utilité de ce box.
Je passe sur les heures de recherches pour trouver quelqu’un qui n’a ni internet, ni portable, ni adresse mail. Ou j’ai du envoyer par courrier les copies de mes achats précédents pour lui montrer les prix auxquels j’ai acheté. Ou nous avons mis plusieurs mois pour tomber d’accord sur le prix.
Je vais acheter celui-ci en indivision, comme le numéro 5 et 6.
La gestion est facile, et les demandes de location nombreuses. Je n’ai pas eu de soucis à louer 5 et 6. Pour rappel, 1 est loué depuis son achat au même locataire, 2 a eu 3 locataires, 3 a eu 2 locataires, et 4 en a eu 2.
Je considère ces recherches comme "un travail d’archéologue", et comme un loisir.
J’aurais passé beaucoup d’heures de recherche, mais c’est avec joie que j’accueille chaque nouveau lot.
Il me reste encore "en attente", un lot d’une succession non réclamé, ou je suis en contact avec l’arrière petit fils, un lot d’une succession de 8 Anglais, et 3 d’une succession où je ne connais pas les héritiers.
Sinon, la cave parisienne devrait se signer cette année. - Tous les espoirs sont permis en cette nouvelle année, la notaire devrait m’envoyer une procuration-.
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[+1] #17 09/10/2023 13h57
- amoilyon
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amoilyon, le 04/10/2021 a écrit :
Sinon, pour des raisons extrinsèques et intrinsèques, je ne pense plus être une investisseuse immobilière à l’affut.
Dans les extrinsèques :
- une pression d’investisseurs toujours plus forte des biens qui partent vite, à des prix fort, et des "investisseurs en herbe" heureux d’avoir 3% de rentabilité BRUTE
- Les regles d’accès au crédit, qui se durcissent
- Les DPE dont les 2 nouveaux, qui sont sortis en G, et qu’il va falloir mettre en travaux
- la hausse des taxes foncières
- l’encadrement des loyers à Lyon
20€/m²… pour ma studette, ça fait même pas 250€/mois..
Quelles sont les possibilités pour être dans les clous ?
- renégocier le prêt immobilier pour diminuer la mensualité
- faire de la location courte durée autant que possible pour compenser la baisse du loyer long court
- changement de destination, et la passer en bureau équipée pour une entreprise, et donc location en bail professionnel
- … vente ?
Et la question a fini par se poser.
Mon locataire depuis 2019 a trouvé un boulot dans une autre ville. J’ai eu un SMS début septembre, suivie de sa lettre de dédite.
J’ai posté une annonce de location en tant que bureau. Sans vraiment savoir quoi faire. Avec ces même questions que je me posais en 2021.
J’ai contacté l’agence immobilière qui est le syndic de l’immeuble pour le prendre en gestion locative.
Je n’en aurais retenu qu’une chose, il n’y a que le propriétaire qui est intéressé dans son bien. Point.
Délai de réponse, impression de devoir ré expliquer à chaque fois, besoin de relancer, tarifs prohibitifs. Au final, le mois sera passé et toujours pas de date pour fixer l’état des lieux.
J’ai demandé un devis avec un huissier. Réactif, disponible rapidement, réponse dans la demi journée.
Mais tarif prohibitif.
Du coup, me voila dimanche dernier pour l’état des lieux de sortie.
Plusieurs locataires avaient visité sur ce mois et souhaitent le louer en tant que bureau, plusieurs profils, majoritairement des auto entrepreneurs, qui ont une activité complémentaire à leurs travails salariés.
Reste à savoir comment le louer en bureau ? Quels sont les démarches ?
Première vérification, le règlement de copropriété :
Je comprends qu’il est possible de faire un changement d’usage.
Je lis également sur le changement d’usage à Lyon
dont voici quelques extraits :
Le présent règlement applicable pour la Ville de Lyon prévoit plusieurs régimes d’autorisations de
changement d’usage, instruits par les services de la ville de Lyon et présentés dans les parties III et IV
du présent règlement. Ainsi :
L’autorisation de changement d’usage peut être accordée sans compensation, elle l’est alors
à titre personnel et de manière temporaire, c’est-à-dire qu’elle cesse de produire effet lorsqu’il
est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du
bénéficiaire.
Donc en mentionnant qu’il s’agit du bail uniquement pour ce locataire, et que l’usage d’habitation est restauré à la fin du bail.
Article 9 : Autorisations non soumises à compensation et données à titre personnel
L’autorisation de changement d’usage peut être accordée sans compensation pour les demandes de
changement d’usage de locaux d’habitation :
- situés hors du périmètre hypercentre quelle que soit leur taille,
- situés dans le périmètre hypercentre et représentant une surface inférieure à 100 m²,
- destinés à la réalisation d’un équipement public ou d’intérêt collectif, quelle que soit la localisation
(hypercentre ou non),
- situés en rez-de-chaussée, quelle que soit la localisation (hypercentre ou non),
- à l’occasion du remplacement d’un professionnel régulièrement installé par une personne
exerçant la même profession que celle autorisée précédemment.
Mon bien est un 12m² en rez de chaussée, donc pas de compensation pour moi.
Lors de l’état des lieux de sortie, mon locataire sortant m’indique que plusieurs de salariés de son ancien boulot sont à plus d’une heure de route et souhaiteraient le louer, avec le patron en tant que caution.
Me voila donc à le relouer en habitation, à un salarié en poste, tout heureux de pouvoir être à 10 minutes à pied de son boulot. Le bail s’est donc signé le dimanche suivant (agence toujours aux abonnées absents…Encore 4h de route pour moi).
Le bien est clairement déficitaire, avec l’encadrement du loyer. Sur une année, cela s’équilibrera, mais ce n’est pas une solution viable au long terme. De plus, petite surface, et rez de chaussée, je n’espère pas mieux qu’un G. Aucun travaux ne sera voté aux AG -immeuble uniquement d’investisseur, aucun travaux n’est jamais voté…-
Ce locataire souhaite le louer quelques mois, le temps de son contrat, et le bail finirait fin d’année.
Ce qui me convient parfaitement, afin de faire un changement d’usage et de pouvoir le louer en bureau par la suite.
Je vais prendre rendez vous ici avec le futur locataire, ainsi que son numéro de SIRET, et le papier dument complété
La réglementation est stricte pour passer en "meublé", je vais donc voir avec le locataire, pour un usage de bureau.
A suivre.
Ce que j’aurais retenu.
Personne ne s’intéresse à la location de votre bien, si ce n’est vous.
J’aurais retenu que j’ai perdu beaucoup de temps pour les appeler, leur envoyer des mails, les relancer, puis envoyer tous les documents qu’ils m’ont réclamé : attestation de vente, diagnostics, RIB, … Et n’avoir toujours aucun rendez vous pour l’état des lieux de sortie 4 semaines après avoir pris contact avec eux.
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Qui détermine la tension locative.
Aussi bien en habitation, qu’en bureau pour des auto entrepreneurs qui veulent un bureau.
La question du devenir de ce bien reste toujours en suspends.
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#18 15/05/2024 17h16
- amoilyon
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Actualisation 6 mois plus tard:
Ma studette, qui est devenu bureau :
Une gestion reposante, si je devais la décrire. Un loyer, certes minoré par rapport à de l’habitation, mais qui tombe avec la précision d’un métronome tous les mois.
Un bail notarié, bien carré. La TF à la charge du locataire.
Un bureau tout équipé, fonctionnel, refait au propre.
Je suis rassurée sur la gestion au long cours de ce bien. Certes, je suis juste juste à l’équilibre financier, mais le capital restant dû du prêt descend progressivement, et je sais qu’il y a un marché de location de petits bureaux.
LA grande nouvelle : j’ai enfin pu signer un des deux biens de la liquidation que je suivais depuis 2017.
J’en parle dans ce post, qui démarre à son acquisition, et maintenant des travaux.
Me voici donc l’heureuse propriétaire d’un 36m² à Saint Genis Laval , à 1.4 km des hopitaux Lyon Sud, et du métro (qui a eu le temps d’arriver depuis 2017).
Malheureusement le second bien, pour lequel j’ai également été la meilleure offre est actuellement squatté. J’ai signé le compromis en mars 2023 - en même temps que le premier -, et il a été squatté en juin.
L’ordonnance de vente du juge a eu lieu en juillet 2021. J’ai monté mes dossiers de prêt bancaire en juillet 2021, avec des taux à 1.15% - qui n’étaient pas faramineux à l’époque, mais qui me convenaient très bien-. Les prêts doivent être débloqués sous les 3 ans.
Le compte à rebours pour le second bien est lancé. Si dans 2 mois maintenant, je n’ai pas signé l’achat, mon offre sera caduque. Et j’aurais un autre dossier à bâtir… Je ne sais pas encore si je me lancerai dans l’aventure, je ne sais pas dans quel état il est actuellement.
Il y avait un autre enchérisseur sur ce lot, qui relance pour savoir s’il peut l’acheter, dans le cas où je me désiste.
La localisation est parfaite - 200m d’un métro-, une surface de 15m² en arrière cour. Mais je ne veux pas acheter un squat, ni un appartement dévasté…
Je finance les travaux de l’appartement de St Genis Laval sur fond propre, j’ai débloqué une assurance vie - avec une rentabilité plus que médiocre - et mon CEL qui était plein.
J’espère avoir un eco PTZ pour le second bien, si jamais j’arrive à l’obtenir.
Les box à Lyon
Une nouveauté. Ah les locataires vont toutes me les faire ^^
Samedi, appel à 22h30 - en plein dans ma bronchite, avec ma fièvre et ma voix d’outre tombe -, une dédite pour un box. Soit. Je prends note. Le préavis est d’un mois, raccourci en cas de nouveau locataire.
Je place une annonce le surlendemain - quand enfin je tiens assise-, et j’ai une personne très intéressée, pour sa nouvelle moto, qui en a besoin rapidement. J’indique le numéro de la locataire actuelle, et plus de nouvelles.
Je les contacte tous les 2 : ils font colocation dans le box, l’un avec ses cartons, et l’autre avec sa moto. En voilà une qu’on ne m’avait pas encore faite…
Dire que je rêve que d’une gestion reposante
Plus aucune recherche de ma part, j’utilise mes épargnes non productives pour ces travaux, je ne pense pas réussir à obtenir d’autres prêts bancaires, et avec les taux actuels cela ne m’enchante guère, et - surtout- je n’ai plus le temps disponible pour cela.
Petite exception à cette règle, j’ai visité un local commercial dans ma nouvelle "grande ville départementale" il y a 2 mois. Je n’ai pas donné suite, suite au devis des artisans, et le secteur "architecte et batiment de France", qui risque encore de majorer les travaux. Dommage, l’emplacement était central. J’aurais bien voulu un bien plus proche de mon domicile, mais la vacance locative, d’autant plus sur du commercial, est un risque.
Je me contente de regarder de temps à autre les annonces, pour suivre un peu le marché, et de regarder les locations pour voir la tension du marché sur mes secteurs. L’avantage est du côté des bailleurs, avec une très nette tension.
Sinon, en ce pluvieux mois de mai, comme tous les ans, la joie inégalée de la déclaration fiscale occupe le temps libre…
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[+1] #19 29/05/2024 09h54
- amoilyon
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Et de 8 !
(ici l’histoire du 7)
Je continue ma collection ^^
Appel avant-hier pendant que j’étais au boulot. J’avais enregistré ce numéro de portable sous une appellation fourre tout "box" -au moins ça me permet de me dire que j’étais déjà en contact avec cette personne, et pour quel bien immo-, j’imagine donc la dédite d’un des locataires.
Surprise sur la messagerie vocale, un propriétaire qui avait reçu ma lettre il y a 6 ans (!), m’avait appelé pour le prix qu’il pouvait en espérer et qui voulait savoir si j’étais toujours intéressée pour acheter son box.
Comme quoi, des fois on plante des graines, on les oublie, et on a une belle récolte des années plus tard.
(Sinon, quand j’aurais de nouveau le temps, je renverrai ma lettre aux autres propriétaires de box. Au final, j’aurais réussi à en acheter plusieurs avec cette méthode.
Les "vrais" vendeurs qui publient des annonces sont plutôt rare, et j’entre en concurrence avec "le reste du monde". Alors qu’avec ma lettre, le lien est fait.
Je remarque aussi que le "je m’occupe de tout - syndic, notaire, diagnostics- est un solide argument. Tous les " vendeurs qui s’ignorent" me demandent confirmation qu’ils n’auront absolument rien à gérer).
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#20 05/06/2024 09h15
- amoilyon
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D’où la bonne sélection du locataire…
En cette douce (ironie…) période de déclaration passionnée d’impôt, j’ai découvert lors des comptes, que le locataire d’une des caves que nous avons sur Lyon, n’a plus payé depuis juillet 2022. On avait convenu d’un paiement annuel pour cette cave, 3ème lot avec nos 2 bureaux, qu’aucun bureau n’avait souhaité prendre.
Pas de paiement en juillet 2023, et rien depuis.
Contact par téléphone avec ce locataire, qui a répondu dans la journée, qu’il était parti en Laponie et qu’il ne reviendrait plus jamais en France / qu’il était incarcéré et en avait encore pour 18 ans / qu’il avait changé de téléphone et déménagé / qu’il allait régulariser la situation, et procéder dorénavant à un paiement mensuel.
Le paiement a eu lieu le lendemain.
Affaire réglée.
J’en conclus que j’ai une gestion dilettante / qu’il faut vraiment que je suive plus attentivement les comptes / que les revenus fonciers c’est sacrément taxé qu’il faut bien sélectionner son locataire.
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#21 05/06/2024 09h53
- Bernard2K
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Votre stratégie concernant les boxs est très pertinente. Sur ces biens de faible valeur unitaire, il y a des personnes qui sont des vendeurs potentiels, mais ne veulent pas sauter le pas. Recevoir un courrier sérieux, bien tourné, et promettant de s’"occuper de tout" peut décider de la vente. Le prix peut alors être inférieur, voire très inférieur au prix du marché, car ils ne recherchent pas une vente au prix du marché ; juste une vente "je ne m’occupe de rien et je suis débarrassé et je n’aurai plus à payer les charges de copropriété".
Ces stratégies de recherche, qui demandent du temps, de la patience, des efforts, et de la diplomatie, sont exposées sur le forum. Cf messages de Surin, DDTee, cricri77700, Cyberpapy, Plutarque, vous et d’autres. Je m’étonne qu’elles ne soient pas plus copiées. La réponse tient sans doute dans "demandent du temps, de la patience, des efforts, et de la diplomatie".
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#22 05/06/2024 10h01
- amoilyon
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Et également dans un ration " temps / achat" qui est très très long, et sans garantie d’un achat.
Tout l’inverse des youtubeurs qui surfent sur le " très facile, très rapide, plein d’argent" Devenir rentier en 2 ans avec 30 appartements sans rien connaître à l’immobilier… et autre pièges à pigeons, à 1000€ la formation.
Je remarque aussi que les "vendeurs qui s’ignorent" sont plus réceptifs au moment des impôts, et des AG notamment lors de vote de gros travaux. Une bonne période pour la cueillette de box ^^
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#23 05/06/2024 10h03
- Bernard2K
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Oui, quand on suit une copro parce qu’on y a déjà un lot, on sait quand sont les AG. Ca permet d’écrire au bon moment…
Il faut que tout change pour que rien ne change
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