Letsinvest [54] : étude de cas immobilier

Bonjour,

Voici un cas que je jamais je n’aurais pensé vous présenter. En effet, j’ai visité l’appartement en décembre 2020 le même jours et avec le même agent que celui-là et n’ai même pas formulé d’offre à cause d’un défaut que j’estimais non corrigeable facilement.

PRE-REQUIS

L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne + 77 exercices pour l’investisseur immobilier.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 32ans, TMI 11%, 3100 € /mois après PAS pour le foyer

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : correctes
- Sociales : correctes
- Temps disponible : 10 heures par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Année de construction : 1945
- Étage 1 sur 3, escalier, luminosité bonne puisque traversant orienté nord-sud, surface au sol et carrez : 70m², pas d’ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non, une courette qui semble inutilisée
- Compteur d’eau commun, compteur d’électricité individuel
- Études de la copropriété : copropriété semble sainement gérée d’après les derniers PV d’AG
- Concierge  ? non
- Décoration : vieillotte, mais je prévois de tout rénover.
- 2 chambres, 1 salle d’eau borgne avec toilette non séparé

LOCALISATION DU BIEN

- 54, dans une commune de 8000 habitants à 20 minutes de Nancy.
- Centre-ville, mais stationnement gratuit à 100m.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? moyen, la Lorraine.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non, en dehors de (j’espère !)l’inflation.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : affiché à 80 k€, je propose 55 car l’agent me dit qu’il y a une offre actuellement à 65 qui a des chances de passer et que je peux me positionner.
- Loyer mensuel envisagé : 600€ HC, 630€ CC
- Taux de vacance envisagé : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Travaux immédiats :
cuisine (2000€), salle de bain (5000€), électricité (2000€), plomberie (2000€), peinture (2500€), enduits/placo (500€), sols (1400€), surprises (1500€)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : restent les murs extérieurs à isoler, les communs à rénover : ils sont vieillots. Je ne sais pas combien cela coûtera, mais pas très cher, les copropriétaires semblent vouloir faire eux-mêmes, je suis d’accord sur le principe, à voir en réel ce que cela donne.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : non

- Taxe foncière hors TEOM : 700€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : j’estime 150€/an après une recherche sur google mais je n’ai pas de devis.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : (600*12)/(55000+5000+16000) = 9,47%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : (600*(100-4)-150-50)/(55000+5000+16000) = 7,56%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0€ si possible, sinon frais de notaire (5000€)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,32% (simulation meilleurtaux.com)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0 €
- Épargne de précaution : 30 k€. C’est l’épargne totale du couple, pas une poche spécialement réservée pour l’immo. La seule grosse dépense à financer dans les années à venir c’est une voiture que nous paierons comptant.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel pendant 3 ans, puis micro foncier si pas d’autres achats avec même principe de travaux.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? -100€ par mois en foncier réel, je pensais qu’on serait proche de 0 état donné la renta brute correcte. A affiner avec les mensualités d’emprunt réelles que je vais payer.

Pour vous en dire plus :
J’ai visité ce bien mais n’avait pas donné suite à cause du plancher qui faisait des vagues. Le propriétaire a depuis fait réaliser des travaux, je n’ai pas revisité depuis, donc ma proposition se base sur mes notes et mes souvenirs.

Je pense que le loyer peut-être revalorisé, j’ai pris une estimation conservatrice.

Je ne comprends pas pourquoi l’agent me recontacte presqu’un an après la visite, alors qu’une offre a été formulée 15 k€ en dessous du prix affiché et que d’après lui elle a de grandes chances d’être acceptée. Pourquoi a-t-il pensé à moi ? Peut-être que l’acheteur potentiel n’est pas très solvable. Mais du coup, j’ai réagi au quart de tour, pour montrer mon sérieux dans ma démarche d’investisseur.

Mon offre ne sera sûrement pas acceptée, mais peu importe, je continue à aller au bout de mon processus d’investisseur, avec mes objectifs de rentabilité. Je ne suis pas pressé de trouver.

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, premier investissement