Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

Ce qui est curieux est que les données sont exprimées en loyer mensuel par m2 charges comprises, et je ne vois pas bien comment un encadrement des loyers pourrait être organisé sur cette base (il est par exemple normal que le loyer chargé d’un appartement desservi par un chauffage collectif soit supérieur au loyer d’un appartement identique doté d’un chauffage individuel).
Je vois plutôt dans ces statistiques un outil d’information à l’adresse des candidats locataires (au surplus, elles sont faciles à établir sur la base du texte des annonces de locations qui fournissent généralement l’indication du loyer demandé avec le montant des charges).

Cela n’a rien de curieux, puisque ces documents n’ont aucun lien avec l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers est propre à chaque type de logement (taille, nombre de pièce, année de construction…) et de quartier.

Le lien pour Lille en exemple:

Encadrement des loyers - Ville de Lille

Comment faire co-exister un encadrement des loyers entre 2 logements identiques situés dans la même rue :

- Logement ancien : prenons un loyer de référence de 13 € / m2
- Logement neuf PINEL : zone Abis loyer de référence de 17,43 € / m2

Est-ce que cet encadrement s’applique aux logements neufs ?

Doit-on s’attendre à ce que la loi change pour abaisser le plafond des zones Abis ?

Cette procédure serait-elle légale dans le sens où lors de l’achat d’un logement neuf pour de la location via disposition PINEL, ces loyers étaient fixés par le gouvernement ("peut-on changer les règles du jeu au cours du jeu") ?

Dans mon exemple, il y a un différentiel significatif entre le loyer de référence (13 €) et le loyer maximal Abis actuel (17€).

Si on prend le loyer majoré de la nouvelle réglementation de 16€, dans mon exemple, il faut justifier le complément de loyer demandé alors qu’avec le loyer de 17€ A bis aucune justification n’était demandé.

Je me demande si un logement neuf de 2021 peut justifier un loyer majoré. Cela me paraît assez logique/légitime si je compare ce logement à un appartement identique dans un immeuble construit en 1991…

RadioInvest a écrit :

Comment faire co-exister un encadrement des loyers entre 2 logements identiques situés dans la même rue :

- Logement ancien : prenons un loyer de référence de 13 € / m2
- Logement neuf PINEL : zone Abis loyer de référence de 17,43 € / m2

Il convient de garder à l’esprit que :

1 - Le loyer dans le cadre de l’encadrement des loyers peut être compris entre 70% et 120% du loyer de référence

2 - Les surfaces retenues ne sont pas les mêmes :
- pour l’encadrement des loyers, il s’agit de la surface habitable (SH)
- pour le dispositif Pinel, il s’agit de la surface habitable Pinel (SHP) :
    SHP = (0,7 + 19/(SH+SA/2))*(SH +SA/2) ou SA est la surface des annexes (SA), 0,7 + 19/SH) étant 
    limité à 1,2

3 - Les loyers de référence dans le cadre de l’encadrement des loyers dépendent du nombre de pièces

4 - Il est donc impossible de faire un calcul général, il faut évaluer pour chaque cas, en connaissant SH, SHP et le nombre de pièces…

5 - Une fiche de l’ANIL précise: "Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.", ce qui établi, à mon sens, une hiérarchie entre les 2 plafonds.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/04/2021 13h01)

Pour reprendre des éléments factuels afin d’étayer la discussion :

1. Dispositif Pinel actuel :

Logement de 60 m2.
Balcon-terrasse : 7 m2.
Surface utile : 60 + (7/2) = 63.5 m2
Coefficient multiplicateur : 0.7 + (19/63.5) = 1 (résultat exact : 0,999)
Plafond Abis : 17.43 € / m2

Loyer maximal Pinel : 1106 €

2. Nouveau décret (Avril 2021 Décret) :

Surface habitable : 60 m2
Loyer de référence majoré : 16.1 € / m2 (je prends le loyer majoré car appartement neuf + balcon = 2 justifications acceptables)

Loyer maximal avec nouveau décret : 966 €

Voilà les calculs qui me font dire qu’il y a un différentiel entre les 2 textes de loi.

Malheureusement, il est indiqué que le décret LOCAL (décret avril 2021 et ultérieurs) l’emporte sur les conditions générales du Pinel (situation 1).

On s’oriente donc vers une application locale du disposition Pinel à l’appréciation de chaque préfet…

Donc le risque : être obligé de louer au maximum à 966 € alors que j’aurais pu le mettre en location à 1106 € maximum.

N’avez-vous pas la même lecture ? Y a t-il une erreur dans le raisonnement ?

Dernière modification par RadioInvest (12/04/2021 14h15)

Les Allemands aussi ont des soucis avec l’encadrement des loyers.

Encadrement illégal des loyers à Berlin

Bordeaux, Lyon, Montpellier devraient appliquer début 2022 le plafonnement des loyers (voir article Le Monde)

Sur Lille, une plateforme de signalement des abus devrait voir le jour pour compléter les lois qui ne semblent pas encore suffisantes (voir ici). Bref, ils passent leur temps à essayer de juguler les bailleurs privés plutôt que de sortir du manque de logement.

durand18, le 03/10/2021 a écrit :

L’arrêté préfectoral fixant les loyers à Lyon et Villeurbanne a été publié pour une entrée en vigueur au 1er novembre 2021 :

L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne - La Métropole de Lyon

https://www.grandlyon.com/fileadmin/use … arrete.pdf

Pas de bol pour mon proprio, je suis un locataire qui connaît mes droits.

Je me suis installé à Lyon et viens de conclure un bail récemment, pour lequel j’ai bien sué. Détail ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/p497279#p497279

Loyer est donc avec la loi, 60€ au dessus du loyer majoré.

La vraie question est : approche bulldozer ou non auprès du proprio ? Est-ce qu’un petit extérieur + des équipements de cuisine sympathiques (sans casser trois pattes à un canard non plus) donneront raison à l’instance de médiation.

@Rodin vous ne disiez pas avoir emménagé fin octobre ? c’est applicable aux baux conclus à compter du 1er novembre …

Rodin,

Sauf énorme incompréhension de ma part, les mesures d’encadrement des loyers ne s’appliquent pas à un bail conclu avant leur entrée en vigueur et faisant simplement l’objet d’un renouvellement.

Vous ne devriez donc pas davantage pouvoir vous prévaloir l’an prochain, à l’occasion du renouvellement de votre bail meublé, de l’encadrement des loyers.

La seule solution pour en profiter serait de donner votre congé et de déménager ; ou alors, si vous vous plaisez là où vous êtes, de tenter de conclure un nouveau contrat de bail avec votre propriétaire actuel (qu’il va falloir convaincre du bien-fondé de votre demande).

A mon avis, ça ne peut fonctionner que dans les situations où le bailleur a intérêt à s’aligner spontanément sur le niveau des loyers encadrés plutôt que de chercher un nouveau locataire. A vous de voir mais je ne suis pas certain que vous vous situiez dans ce cas (nous parlons ici d’un écart de +5% par rapport au loyer de référence majoré que le bailleur pourrait tenter de justifier par la présence d’un espace extérieur).

Par ailleurs, j’ignore si la relation que vous entretenez avec votre bailleur est cordiale mais vous risquez fortement de vous le mettre à dos avec la démarche que vous envisagez.

@Rodin : votre expérience démontre surtout qu’il y a un vrai souci dans la manière dont l’encadrement des loyers est conçu et fixé. Si l’objectif est de combattre le mal-logement, en particulier les petites surfaces insalubres, alors il faut réussir à s’attaquer aux marchands de sommeil sans dégoûter les petits investisseurs privés, qui dans l’ensemble proposent des logements décents.

Si vous avez sélectionné le bien au prix proposé par votre propriétaire, c’est parce qu’il correspondait à vos critères, et que vous n’aviez ni l’envie ni peut-être les moyens (vous indiquez qu’il s’agit d’un T3 dans un quartier à 5000€/m2) de l’acheter aujourd’hui. Vous évoquez une concurrence terrible sur ce type de locations, avec une demande bien supérieure à l’offre. Comment est-ce possible que le loyer soit considéré comme nettement supérieur au prix du marché déterminé par l’encadrement des loyers ? soit le loyer de référence est trop bas, soit le dispositif doit prévoir une marge de manœuvre supérieure pour les biens avec des prestations supérieures à la moyenne. Autrement, quel intérêt pour les bailleurs d’engager des rénovations coûteuses, si cela ne permet pas de relouer plus cher ?

Une vraie solution pour s’attaquer aux marchands de sommeil serait de recouper de façon automatisée les infos des locataires (prestations CAF et SS en particulier) avec le cadastre pour identifier les biens suroccupés, et déclencher des contrôles terrains ciblés. Ou à minima, le faire au moment où les biens sont vendus, et les mairies prévenues par le biais du droit de préemption. Une vente bloquée, ou avec mise sous séquestre du montant des travaux nécessaires à la remise en conformité du logement, serait très incitative.

Si j’étais votre proprio, je percevrais votre démarche comme une déclaration de guerre. N’attendez plus de lui autre chose que des relations purement contractuelles, ce sera service minimum légal jusqu’à votre dernier jour de location. Il sera certainement TRES méticuleux lors de l’EDL de sortie. Pas sûr que vous soyez gagnant au final.