Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

Rodin, le 03/11/2021 a écrit :

Je me suis installé à Lyon et viens de conclure un bail récemment, pour lequel j’ai bien sué. Détail ici : Comment améliorer son dossier pour devenir locataire ?

Loyer est donc avec la loi, 60€ au dessus du loyer majoré.

La vraie question est : approche bulldozer ou non auprès du proprio ?

S’agissant d’un marché tendu, le proprio vous a fait confiance en choisissant votre dossier, probablement parmi plusieurs centaines de candidatures.. vous le lui rendez d’une magnifique façon. Quelle élégance jusque dans vos propos pour recuperer 5% du loyer d’un bail signé il y a quelques semaines en connaissance de cause.

Morale mise à part, pour m’en tenir au fait: je rejoins les autres avis, si le propriétaire est un peu malin, vous n’en ressortirez pas gagnant (regularisation des charges au centime près toujours en votre défaveur, etat des lieux de sortie catastrophique, non renouvellement du bail pour vente ou autre motif, la liste est longue!).

Si vous avez eu du mal à trouver un logement, il serait dommage de ne pas pouvoir y rester à cause de vos relations avec le propriétaire!

Un petit cadeau de Noël:

E. Wargon a écrit :

Dans toutes les villes où il y a un encadrement des loyers on va rendre obligatoire sur toutes les annonces immobilières la mention du loyer plafond dès le début de 2022.

Source

Bonjour,
Même sans encadrement des loyers, l’âge d’or des colocations c’est terminé.
Le marché est ultra saturé dans les grandes villes. Il suffit de voir le nombre d’annonces.

"Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement" (Colocation Legifrance)

Dans les villes où l’encadrement des loyers est mis en place, même avec un loyer de référence majoré et un complément x ou y pour la qualité du logement, je doute à première vue de la rentabilité d’une colocation.

Il existe peut-être des subtilités. C’est pour cela que le retour d’investisseurs évoluant dans ces zones d’encadrement serait intéressant car les contrôles vont s’intensifier et les amendes aussi.

Bonjour à tous, hormis l’encadrement de loyer, il y a d’autres réglementations qui ont été mises en place comme l’autorisation de louer. Dans certaines villes du 92 comme Puteaux, il est nécessaire désormais de demander une autorisation de louer à la mairie et de présenter l’ensemble des diagnostics dont le DPE et le diagnostic de conformité de l’installation électrique. On va de plus en plus vers un droit de regard de plus en plus important de l’Etat vis à vis de la propriété privée. C’est assez inquiétant. Dans le cas du droit de louer, cela implique des contraintes comme de prendre un rendez-vous avec une entreprise qui va venir vérifier le logement pour la mairie. Voir : Permis de Louer

al2020, le 26/12/2021 a écrit :

C’est assez inquiétant. Dans le cas du droit de louer, cela implique des contraintes comme de prendre un rendez-vous avec une entreprise qui va venir vérifier le logement pour la mairie. Voir : Permis de Louer

Je suis allé voir sur le site de la ville de Puteaux : ce n’est pas une entreprise qui va venir contrôler l’état du logement mais ce sont les services municipaux (plus précisément le service hygiène & salubrité de la ville).

Bien heureusement car une entreprise privée tous corps d’état, à qui serait délégué ce contrôle, pourrait être tentée de relever de manière +/- abusive des anomalies et de proposer au propriétaire de procéder elle-même aux réparations… Si des municipalités envisagent de sous-traiter le contrôle de l’état des logements, j’espère qu’une règle similaire à celle qui existe en matière de contrôle technique automobile interdira aux entreprises délégataires d’intervenir pour lever les éventuelles anomalies relevées lors de la visite.

Hors sujet : je suis tout de même surpris qu’une ville comme Puteaux ait institué le permis de louer… Je peux comprendre que cette obligation s’applique dans des endroits où la proportion d’habitats indignes ou dégradés est importante mais j’ai en revanche du mal à admettre qu’il en soit de même dans des villes où cette problématique ne se rencontre pas à grande échelle… Quelle perte de temps et d’énergie pour les propriétaires-bailleurs concernés et pour la collectivité !

La mairie de Paris veut récupérer la compétence de la préfecture pour le contrôle d’encadrement des loyers. Encadrement des loyers : la mairie de Paris prête à directement sanctionner les abus - Capital.fr

Un retour sur l’encadrement des loyers à Lille, 2 ans après sa mise en place.

S’il y a bien un risque de redressement, dans la pratique il est (encore) assez faible. Mieux vaut quand même éviter les projets où l’impact d’une application stricte serait important (la plupart des colocs ou certaines très petite surfaces), et quand il n’est vraiment pas possible de respecter l’encadrement, de privilégier le complément de loyer au simple dépassement de loyer.

Dans les faits, c’est au locataire de déclarer l’illégalité de son loyer. Mais à la Préfecture du Nord, seulement une dizaine de plaintes ont été enregistrées.

Source : Lille: deux ans après sa mise en place, l’encadrement des loyers encore trop peu respecté

NB : sur le point particulier des colocations, un décret du 21 février 2022 dit "loi 3DS" a clarifié la situation des colocations à baux multiples vis-à-vis de la loi ALUR/ELAN. Un agent immobilier lillois m’a déjà fait part de clients qui souhaitent revendre en urgence leurs colocs, de peur de l’impact en cas de recours des colocataires :

Le changement de fondement législatif de l’encadrement des loyers par la loi ELAN n’a pas été retranscrit dans l’article 8-1 (art. 17 de loi de 1989 sous l’empire de la loi ALUR, article 140 de la loi ELAN ensuite). Cette lacune pouvait permettre à des bailleurs trop gourmands de consentir des colocations à baux multiples pour des loyers « dont la somme excéderait le loyer de référence majoré » (Étude d’impact ; Rapp. AN, 4721). La nouvelle rédaction de l’article 140 par la loi 3DS prévoit, de façon générale, qu’en cas de colocation le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable en application de l’encadrement des loyers.

Source : Actualite                         Maître Thomas CARBONNIER              |                             L’encadrement des loyers joue les prolongations

Il serait bon de connaître les détails de la procédure car si la sci propriétaire est condamnée à payer une amende c’est qu’elle a ignoré la mise en demeure de la préfecture. Voir ici les détails de la procédure en cas de loyer non-conforme à l’encadrement.

En cas de litige, il y a donc une possibilité de corriger, ou modifier le bail sans que cela n’engendre une amende. Par exemple, bon nombre de baux n’indiquent pas le montant des charges incluses dans le loyer et qui n’entrent pas dans le calcul du loyer encadré.

Canyonneur75, le 29/12/2021 a écrit :

Al2020 a écrit :

il y a d’autres réglementations qui ont été mises en place comme l’autorisation de louer. Dans certaines villes du 92 comme Puteaux, il est nécessaire désormais de demander une autorisation de louer à la mairie et de présenter l’ensemble des diagnostics dont le DPE et le diagnostic de conformité de l’installation électrique.

Il convient toutefois de préciser (voir guide du permis de louer Puteaux) que l’obligation ne concerne que :
- les logements antérieurs à 2000
- les logements dans un périmètre limité (le vieux Puteaux) : à l’est de la ligne du T2 de part et d’autre de la gare - voir plan page 7 du guide

Il semble que la mesure ait été mise en place suite à des problèmes d’habitat insalubre dans la zone.

Il conviendrait donc de regarder le dossier qui a du être constitué avant la délibération pour prendre position sur le bien fondé de la décision.

Pour voir l’autre côté des choses, un logement loué mal entretenu et mal habité dans une copropriété peut poser des problèmes à tous les occupants/bailleurs de l’immeuble…

Canyonneur

Je comprends vos arguments mais comme toujours l’Etat/la municipalité prétexte un cas très minoritaire (l’habitat insalubre) pour s’arroger des droits qui entrave la libre propriété.
Par ailleurs ce droit de louer est défini comme par hasard en dehors des lieux ou de nouveaux immeubles ont été bâtis : cela ne gêne donc pas les nouveaux propriétaires mais pénalise les anciens. Il faut dire que Puteaux est connue pour ses constructions débridées ces dernières années…Le nombre de nouveaux immeubles a explosé littéralement ce qui ne va pas dans le bon sens la ville étant déjà très bétonnée. Je pense que ces nouvelles règles vont faire fuir de nombreux propriétaires ce qui est voulu afin que des promoteurs puissent raser les anciens immeubles pour en construire de nouveaux…Pas très écologique, pas très bon pour la planète mais bons pour quelques promoteurs copains de la municipalité…*

Tchouikov, le 29/12/2021 a écrit :

al2020, le 26/12/2021 a écrit :

C’est assez inquiétant. Dans le cas du droit de louer, cela implique des contraintes comme de prendre un rendez-vous avec une entreprise qui va venir vérifier le logement pour la mairie. Voir : Permis de Louer

Je suis allé voir sur le site de la ville de Puteaux : ce n’est pas une entreprise qui va venir contrôler l’état du logement mais ce sont les services municipaux (plus précisément le service hygiène & salubrité de la ville).

Bien heureusement car une entreprise privée tous corps d’état, à qui serait délégué ce contrôle, pourrait être tentée de relever de manière +/- abusive des anomalies et de proposer au propriétaire de procéder elle-même aux réparations… Si des municipalités envisagent de sous-traiter le contrôle de l’état des logements, j’espère qu’une règle similaire à celle qui existe en matière de contrôle technique automobile interdira aux entreprises délégataires d’intervenir pour lever les éventuelles anomalies relevées lors de la visite.

Hors sujet : je suis tout de même surpris qu’une ville comme Puteaux ait institué le permis de louer… Je peux comprendre que cette obligation s’applique dans des endroits où la proportion d’habitats indignes ou dégradés est importante mais j’ai en revanche du mal à admettre qu’il en soit de même dans des villes où cette problématique ne se rencontre pas à grande échelle… Quelle perte de temps et d’énergie pour les propriétaires-bailleurs concernés et pour la collectivité !

Bonjour, oui j’avais fait une erreur. C’est bien une personne de la mairie qui vient vérifier l’appartement. il faut refaire un permis au changement de chaque locataire et il n’est pas valable une dizaine d’années comme le DPE. C’est très pénalisant d’autant que l’on peut attendre un certain temps la venue du contrôleur après demande de rdv…
Et je suis d’accord avec vous c’est une vraie perte de temps et d’énergie. Mais la spéculation bat son plein à Puteaux et beaucoup lorgnent désormais sur le vieux Puteaux alors que la maire a bâti ces dernières années sur tous les terrains disponibles…

Vincecarter30, le 04/11/2021 a écrit :

Rodin, le 03/11/2021 a écrit :

Je me suis installé à Lyon et viens de conclure un bail récemment, pour lequel j’ai bien sué. Détail ici : Comment améliorer son dossier pour devenir locataire ?

Loyer est donc avec la loi, 60€ au dessus du loyer majoré.

La vraie question est : approche bulldozer ou non auprès du proprio ?

S’agissant d’un marché tendu, le proprio vous a fait confiance en choisissant votre dossier, probablement parmi plusieurs centaines de candidatures.. vous le lui rendez d’une magnifique façon. Quelle élégance jusque dans vos propos pour recuperer 5% du loyer d’un bail signé il y a quelques semaines en connaissance de cause.

Morale mise à part, pour m’en tenir au fait: je rejoins les autres avis, si le propriétaire est un peu malin, vous n’en ressortirez pas gagnant (regularisation des charges au centime près toujours en votre défaveur, etat des lieux de sortie catastrophique, non renouvellement du bail pour vente ou autre motif, la liste est longue!).

Si vous avez eu du mal à trouver un logement, il serait dommage de ne pas pouvoir y rester à cause de vos relations avec le propriétaire!

Je ne vois pas pour quelle raison on devrait avoir des scrupules à l’heure de demander ce qui est établi par la loi.

À votre manière de exposer les vengeances possibles du propriétaire, je vous assure que je n’aimerais pas vous avoir en tant que bailleur.

Par ailleurs, si l’état de lieux d’entrée à été bien fait, je doute fortement que l’on puisse en faire un de sortie qui soit catastrophique.

Tant qu’il y aura du monde pour faire de l’investissement locatif, même matraqué d’impôts, de réglementation et maintenant de contrôle des loyers, le gouvernement n’a pas de raison de s’arrêter. Et le fait est que ça se bouscule toujours au portillons…

On va voir si la taxe foncière aura elle-aussi un bouclier d’inflation ! M’est avis que non, mais nous verrons. ;-)

Hausse des taux, diagnostic énergétique et travaux de mise aux normes compliqués, quasi-gel des loyers : le propriétaire immobilier locatif résidentiel est à la fête en France… :’-(