Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

GoodbyLenine · #626

Erwan a écrit :
PadawIK, le 27/11/2021 a écrit :
"Le prêt pour l’usufruit temporaire n’est pas un prêt immobilier (d’après la banque ce n’est pas possible) et est bien accordé à la sci (donc pas à titre perso)"
Juste pour information, j’ai eu un emprunt pour de l’usufruit (enfin ma SCI, comme vous), et c’est bien un emprunt immobilier.

Pour mes SCI, les contrats de prêt comportent (tous, de celui de 11/2010 à celui de 12/2019) :

2. OBJET
ACQUISTION DE L USUFRUIT TEMPORAIRE DE PARTS DE SCPI.
…/…
4. FINANCEMENT
4.1. PRET PROFESSIONNEL N°xxxxx

Ca ne sont pas des prêts immobilier à un particulier, mais des prêts à une société.

J’ajoute que, si au début je pouvais librement choisir les SCPI, et le déblocage d’une fraction du prêt intervenait en présentant une copie du bulletin de souscription, sur le dernier (qui a été bien plus compliqué à obtenir) je dois souscrire via la banque (et uniquement les SCPI commercialisées par La Française, son "partenaire", ce qui m’a alourdi en Pierval Santé) (mais j’ai pu souscrire sur des durées plus courtes que celle de l’emprunt , et je pourrai réinvestir sur ce que je voudrai).

maxicool · #627

> PadawIK

Le prêt pour l’usufruit temporaire n’est pas un prêt immobilier (d’après la banque ce n’est pas possible) et est bien accordé à la sci (donc pas à titre perso).

Etant également en réflexion pour l’acquisition d’usufruit, je suis très curieux de connaître de quel type de prêt il peut bien s’agir (si ce n’est ni un prêt immobilier, ni un prêt à la consommation).
S’il est souscrit par la SC, c’est bien, vous pourrez déduire les intérêts.

De quel réseau bancaire s’agit-il ?
Etant donné que vous avez évoqué la SACCEF, il y a de fortes chances que ce soit la Caisse d’Epargne. Vous confirmez ?

On m’a récemment proposé un prêt à la consommation (à un taux attractif, sur 10 ans) pour l’achat d’US, mais ce n’est pas la SC qui emprunte… On m’a dit que la Caisse d’Epargne ne fait pas de prêt pour l’US avec souscription par la SC.
De plus, la banque m’impose une assurance groupe (qu’il est toujours possible de résilier par la suite) mais surtout limite drastiquement le panel de SCPI éligibles pour l’US :
- Primovie
- Primopierre
- Pierval Santé
- Europe Invest (Sofidy)

C’est mieux que rien, mais pas "ouf" non plus…

D’ailleurs, si vous avez des avis sur ces 4 SCPI en terme d’US, je suis preneur. Merci d’avance.
Parmi ce minuscule panel, mon choix se porterait sur Pierval et Europe Invest (très jeune SCPI, 2 actifs seulement mais la société de gestion est de qualité et les clés sont avantageuses).

--

> Erwan

Quelle banque vous avait attribué cet emprunt ?
C’était avant le resserrement récent des conditions (avant 2020) ?

PadawIK · #628

Message initial : n°602 p25
Suite n°1 : n°619 p25
Suite n°2

Bonjour,

Voici un point sur l’avancée du projet avant choix définitif des SCPI cette semaine avec le "spécialiste SCPI" du groupe bancaire.

ÉTAPE 1 : accord de principe

ÉTAPE 2 : choix des SCPI

J’ai effectué 9 simulations :

Sur ces 9 simulations, j’ai retenu 4 simulations car j’ai finalement exclu Primopierre de la liste des PP, et je l’ai sélectionné pour l’US temporaire.

Tableau récapitulatif des SCPI pendant la phase de capitalisation (PP+US)

Tableau récapitulatif des SCPI pendant la phase de distribution (PP)

Les rendements sont globalement similaires (j’ai choisi le TDVM sur 5 ans et un scénario où il y a 10% de baisse du TDVM). Compte tenu de la répartition des activités, il me semble que la simulation n°5 me correspondrait mieux car plus diversifiée.

Voici le détail de la composition de cette simulation n°5 (S5)

Rendements :

Répartition pendant la phase de capitalisation (PP+US)

Répartition pendant la phase de distribution (PP)

La répartition est globalement équilibrée et diversifiée : 1/3 Bureaux, 1/3 commerces, 1/3 santé et un peu d’hôtellerie.
J’ai environ 1/3 de localisation à l’étranger ce qui est plutôt bien d’un point de vue fiscal.

Ce choix n°5 me semble correspondre, mais j’ai suis ouvert à toute suggestion / changement.

ÉTAPE n° 3 : financement

Pas encore d’avancée.

@Erwan et @GoodbyLenine
Dès que j’avancerais sur le financement, je ferais un retour sur le type de prêt. Mais à priori, c’est plutôt un prêt non affecté, type emprunt trésorerie pour société.
D’après ce que j’ai compris, si notre SCI était patrimoniale je pourrais obtenir un prêt immo pour l’US.
Comme notre SCI est professionnelle (car ma femme travaille dans les locaux du bien physique), alors pas d’emprunt immo possible pour l’US.

@maxicool
C’est bien le groupe BPCE.
Je suis loin d’être un spécialiste pour me permettre de vous conseiller, et il y a des gens bien plus qualifiés que moi sur ce forum. Voici mon avis en tant que novice :
Vos SCPI recoupent des SCPI que je viens d’étudier. Dans votre liste pour l’US temporaire je choisirais Pierval Santé et Primopierre, qui sont d’ailleurs dans mes choix de SCPI pour l’US
J’ai éliminé Primovie car il y a trop d’avis mitigés / négatifs sur ce forum, donc dans le doute… mais c’est peut être une erreur.

Merci pour vos retours.

GoodbyLenine · #629

Remarque : il est à souhaiter pour vous que les distributions de Pierval Santé ou Cristal Rente ne diminuent pas significativement, car ça représentera la majeure partie (vers 60%) des flux de revenus de votre SCI. Pour une meilleure diversification, vous auriez du exclure de la liste des SCPI pour la PP toutes celles dans lesquelles vous investissez en US, ou sous-pondérer leur part en PP (alors que ce sont en plus les SCPI sur lesquelles vous investissez le plus en PP). En plus ces 2 SCPI ont un ratio collecte/capitalisation très élevée, ce qui les rend sans doute moins prévisibles.

Note : Dans mes SCI IS, le flux de revenus est mieux diversifié, même si j’ai quand même fait quelques "paris", soit sur une SCPI qui me semblait présenter alors de très bonnes perspectives de TRI (Corum Origin à 1000€/part il y a qqs années), soit forcé d’en faire un par les contraintes de choix de la banque (Pierval Santé, plutôt que certains nanards de LF), et leurs 3 plus grosses sources représentent actuellement 25%, 15%, et 10% (Immorente) du flux de revenus venant des SCPI (et moins si je tiens compte des autres revenus, des foncières par ex), ce qui me semble déjà beaucoup (même si ça va mécaniquement baisser avec le temps, la fin des US initiaux, et le réinvestissement des cashflows).

Erwan · #630

maxicool, le 28/11/2021 a écrit :
> Erwan
Quelle banque vous avait attribué cet emprunt ?
C’était avant le resserrement récent des conditions (avant 2020) ?

C’est à la Banque Populaire Alsace.
La discussion avait commencé fin 2019/début 2020.
Avec le début du Covid en Février/Mars 2020, le banquier m’a appelé pour voir si je voulais toujours le faire étant donné les incertitudes.
Étant donné que c’était un emprunt 10 ans avec 12 mois de différé, j’ai dit OK.
J’aurais probablement dis non si ça avait été pour 5 ans sans différé.
Au final, çà s’est fait fin Mars 2020.

Pour ce qui est du choix, je pourrais dire qu’environ 80-85% de toutes les SCPI m’était ouvertes.
Aujourd’hui, c’est un tout petit peu moins (CORUM XL en est sorti par exemple)

PadawIK a écrit :
@Erwan et @GoodbyLenine
D’après ce que j’ai compris, si notre SCI était patrimoniale je pourrais obtenir un prêt immo pour l’US.
Comme notre SCI est professionnelle (car ma femme travaille dans les locaux du bien physique), alors pas d’emprunt immo possible pour l’US.

Effectivement, dans mon cas personnel, c’est une SC Patrimoniale.
Mais bon, je ne suis pas sur que ça change beaucoup de choses au final, le type d’emprunt.

GoodbyLenine" a écrit :
vous auriez du exclure de la liste des SCPI pour la PP toutes celles dans lesquelles vous investissez en US, ou sous-pondérer leur part en PP (alors que ce sont en plus les SCPI sur lesquelles vous investissez le plus en PP). En plus ces 2 SCPI ont un ratio collecte/capitalisation très élevée, ce qui les rend sans doute moins prévisibles.

100% d’accord, d’une part on ne peut jamais dire si un "champion" d’aujourd’hui ne sera pas "le dernier de classe" de demain. Par exemple en 2014-2015, Foncia Pierre Rendement était une SCPI qui était considérée comme bien gérée et comme un fond de portefeuille à avoir. Quelques années plus tard, vente de la société de gestion, une des SCPI qui a le moins bien passé la crise du Covid avec baisse du dividende très significatif et même de la valeur de la part.
D’autre part, même si j’ai du Pierval Santé et du Cristal Rente, je ne miserais pas 60% des revenus futurs uniquement sur ces 2 là. Comme dit GoodbyLenine, elles collectent beaucoup (et vont continuer à le faire) et leur capitalisation d’aujourd’hui sera peut être différente demain (type de bien, géographie, etc …)

PadawIK · #631

Bonjour,

@GoodbyLenine
@Erwan
Merci beaucoup pour vos retours

GoodbyLenine a écrit :
Remarque : il est à souhaiter pour vous que les distributions de Pierval Santé ou Cristal Rente ne diminuent pas significativement, car ça représentera la majeure partie (vers 60%) des flux de revenus de votre SCI. Pour une meilleure diversification, vous auriez du exclure de la liste des SCPI pour la PP toutes celles dans lesquelles vous investissez en US, ou sous-pondérer leur part en PP

Effectivement, je n’avais pas prêté attention à cet élément pour le moins important…
J’hésite à "équipondérer" (20% chacune) toutes les SCPI de la PP. Je vais peut être essayer quelques réajustements sur les SCPI en PP.

Les SCPI en US doivent être modifiées. Ayant peu de choix sur la liste de la banque, je vais modifier la répartition et investir les 30 K€ d’apport personnel pour acheter une SCPI en dehors de leur liste.

Vendômes Régions et Corum Origin ont retenu mon attention.

Voici quelques simulations afin d’obtenir au maximum 25% de flux par SCPI (c’est juste juste en PP).

Répartition des flux en PP

Répartition des flux en PP et US - version initiale de S5

En achetant 30 K€ d’US temporaire de VENDOME REGIONS

Répartition des flux en PP et US - version avec Vendôme Régions

Activités et localisation - version avec Vendôme Régions

En achetant 30 K€ d’US temporaire de CORUM ORIGIN

Répartition des flux en PP et US - version avec Corum Origin

Activités et localisation - version avec Corum Origin

Que pensez vous des ces 2 SCPI pour de l’US temporaire ? Je penche en faveur de Corum pour les chiffres et la diversification. Un avis ?

Au plaisir de vous lire

maxicool · #632

ArnvaldIngofson, le 24/11/2021 a écrit :
PadawIK a écrit :
je vais essayer de réaliser un plan financier précis pour voir si j’atteins (ou me rapproche) de l’autofinancement dans ces nouvelles conditions.
Je note que votre projet a évolué : de 100 US + 300 PP on passe à 140 + 300.
Dans ces conditions on peut se rapprocher de l’autofinancement, qui n’est pas non plus le Graal …

Je suis plutôt d’accord avec vous sur le passage que j’ai souligné en gras.
Pas certain que l’objectif d’arriver à l’autofinancement (dès le montage) soit la panacée absolue, car cela exige dès le départ un capital relativement important bloqué en US pour y parvenir.

Je réfléchis là-dessus depuis quelques jours suite à la proposition de crédit consommation que l’on m’a faite pour l’achat d’US.

J’ai l’impression que mixer les "sources de financement" pour l’US est peut-être la meilleure solution finalement :
- un apport personnel en cash au démarrage (durée US longue > 10 ans)
- un apport mensuel au fil de l’eau, modeste mais régulier (pour des US à durée plus réduite, ou du moins, plus facile à trouver) de quelques centaines d’euros
- un prêt (consommation ou non)

Dans mon cas :

> 354 k€ en PP (rendement 4,47%)
> 60 k€ en US 10 ans (30 k€ en apport personnel, 30 k€ en prêt à la consommation sur 10 ans)
> Echéance prêt consommation avec assurance : 260 € / mois
> US rendement 4,50% (1/3 Corum Origin - 1/3 Pierval - 1/3 Europe Invest)
> Apport au fil de l’eau de 200 € / mois (pour US durée plus courte 5 ans)

Cash-flow positif sur les 20 ans
IS : 0 sur 14 ans

--

Si rendement PP 4,12% et US 4,25%
IS : 0 sur 16 ans
Apport : 300 € / mois

--

Si rendement PP 3,82% et US 4,00%
IS : 0 jusque N16 puis 700 / 1050 ensuite
Apport : 400 € / mois

--

Désolé pour la qualité médiocre des images !

sanvio · #633

Bonjour Maxicool,

Je suis à peu près dans la même situation que vous et j’ai deux questions pour vous :

- "pour des US à durée plus réduite, ou du moins, plus facile à trouver" de quelles SCPI et durées parlez-vous quand dites plus facile à trouver ? Je suis à la recherche d’US 5 ans, c’est très difficile à trouver, par exemple.

- Quelles sont les clés qui vous ont été proposées pour Europe Invest ?

Merci d’avance

PadawIK · #634

Bonjour,

@maxicool merci pour votre réponse. Vous me donnez une nouvelle piste de réflexion.
Je vois que vous avez fait plusieurs simulations avec une baisse du rendement attendu. C’est justement ce que j’essaye de faire actuellement et je m’y perd…

Après avoir ventilé et pondéré "mes" (futures) SCPI, j’ai fait la moyenne des TDVM sur les 5 dernières années. Je considère cette prévision comme la prévision de base.
Le TDVM moy 5 ans = 5,12 %

Je souhaiterais effectuer une ou deux simulations "catastrophes". J’avais initialement choisie une décote de 10% sur le TDVM moy 5 ans.
Pour être plus rationnel, j’ai voulu m’appuyer sur l’historique des baisses des rendements déjà enregistrées par les scpi … et je suis étonné des résultats.

J’avais imaginé que les rendements des SCPI variaient de la même manière que le cours de l’immobilier, hors la volatilité semble beaucoup plus importante.

Comment choisir le scénario "catastrophe" sans rentrer dans l’exagération ?

Je souhaite faire une simulation avec le TDVM moyen 5 ans, et une simulation avec la "pire" baisse des taux de rendement envisageable mais sans exagération.

Pour le choix de ce taux de baisse à appliquer au TDVM moy 5 ans, j’hésite entre :
1 - prendre la moyenne des baisses maximales des SCPI de "ma" liste (- 14,04 %)
2 - prendre la moyenne des baisses maximales des SCPI de la liste complète de la banque (- 17,55 %)
3 - prendre la baisse max enregistrée par une scpi de ma liste (- 23,99 %)
4 - prendre la baisse max enregistrée par une scpi de la liste de la banque (- 33,40 %)

J’aurais tendance à choisir l’option 1:
"TDVM catastrophe" = TDVM moy 5 ans x 0,8596 (décote 14,04%) = 4,40 %

Est ce que mon raisonnement est complètement erroné ?

Au plaisir de vous lire.

GoodbyLenine · #635

Votre raisonnement sur le TDVM moyen est bancal, et vous devriez plutôt le faire sur un ratio "distribution annuelle/ prix actuel".

Selon le type de patrimoine, et l’age de la SCPI, l’évolution de son résultat courant, et de sa capitalisation, vous pouvez définir une fourchette de montants distribués probable, syndrome 5 ans au long.

Thortue · #636

PadawIK,

Attention à la politique de distribution des plus-values aux détenteurs d’US. Contrairement à ce que vous semblez supposer dans vos divers tableaux, vous ne bénéficierez pas toujours du TDVM plein en US car les plus-values ne vous reviendront pas selon les pratiques de chaque SCPI.

Regardez par exemple le cas de Primopierre qui semble vous concerner et est assez emblématique car les plus-values ont pu représenter dans le passé une part non négligeable du TDVM échappant aux usufruitiers (ce qui ne présage pas de ce qu’elles seront dans le futur).

C’est bon à savoir avant d’investir en US sur les SCPI concernées.

PadawIK · #637

Bonjour,

@GoodbyLenine et @Thortue
Merci beaucoup pour vos retours

Je ne comprends pas bien vos remarques, ce qui signifie que je ne maitrise pas la situation… J’ai essayé de comprendre via internet mais quelque chose m’échappe toujours.

@GoodbyLenine

Je souhaite savoir quels "loyers" annuels (= dividendes ?) je vais percevoir par SCPI souscrite.
Prenons par exemple 100 K€ de Pierval Santé, si je veux calculer les "loyers" que j’aurais perçu en 2020 (données extraites de Primaliance) :
> Prix acquéreur = 200 €
> Dividende par part = 9,90
> "Loyers" perçus en 2020 = 100 000 x 9,90/200 = 4 950 €

Donc si mon raisonnement est bon, j’aurais un flux en trésorerie positif de 4950 € à la fin 2020.

GoodbyLenine a écrit :
vous devriez plutôt le faire sur un ratio "distribution annuelle/ prix actuel"

Est ce que "distribution annuelle" = "dividende par part" ?
Est-ce que "prix actuel" = "prix acquéreur" ?
Si non, où trouver ces données svp car je ne trouve pas ces termes sur Primaliance ?
Si oui, on a donc un rendement
= "distribution annuelle" / "prix actuel"
= "dividende par part" / "prix acquéreur"
= 9,90 / 200
= 4,95%
= TDVM 2020 ?

Or

GoodbyLenine a écrit :
Votre raisonnement sur le TDVM moyen est bancal

Pourriez-vous m’éclairer sur la manière de calculer les loyers perçus (en trésorerie) par scpi ?

@Thortue

Quand on possède uniquement de l’US temporaire, on ne touche pas 100 % des "loyers" (dividendes ?) par part de SCPI ?
Toujours avec le même exemple que ci dessus, j’investis 100 K€ en US temporaire sur 15 ans (clé 40%).
J’aurais donc la jouissance des l’US sur : 100 000 / 0,40 = 250 000 € de parts de SCPI
Donc loyers perçus en 2020 = 250 000 x 9,90 / 200 = 12 375 €

C’est bien ça ? ou l’usufruitier ne perçoit pas l’intégralité des "loyers" ? (si non, comment connaitre le ratio de loyers perçus ?)

Merci pour votre aide !

Thortue · #638

Vous pouvez partir de cet ancien topic puis trouver des discussions connexes dans les files de chaque SCPI via la recherche.

Les documents à consulter pour chaque SCPI afin de trouver les informations utiles sont la convention de démembrement et les statuts.

Pour identifier les revenus concernés, c’est (normalement…) assez simple :

ASPIM a écrit :
Le taux de distribution sur la valeur de marché de la SCPI est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n(y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.
Il doit être fait obligatoirement mention de la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année n.

Votre calcul est correct à condition de considérer le dividende applicable à votre situation.

Dernière modification par Thortue (05/12/2021 11h47)

maxicool · #639

Pour les distributions, vous pouvez utiliser les bulletins trimestriels :

Pierval Santé :
- T1 2020 : 12.624
- T2 2020 : 12.48
- T3 2020 : 12.48
- T4 2020 : 11.94
Total 2020 : 49.52 € / part (prix de part : 1000 €, avant division par 5)

Si 100 000 € / 1000 = 100 parts x 49,52 = 4952 €
Ca revient à la même chose que vos calculs en partant du TDVM.

Pierval Santé (2021) avec prix / part 200 €
- T1 2021 : 2.40
- T2 2021 : 2.40
- T3 2021 : 2.40
- T4 2021 : ?

Pour Pierval, il n’y a pas pour l’instant de PV liée à des ventes. C’est facile.

--

C’est bien ça ? ou l’usufruitier ne perçoit pas l’intégralité des "loyers" ? (si non, comment connaitre le ratio de loyers perçus ?)

L’intégralité des loyers est perçu par l’usufruitier, mais pas forcément les plus-values liées à d’éventuelles ventes. Ca dépend des conventions de démembrement, prévues par les SDG.

Quelques exemples en cas de PV / vente d’actifs :
- Primovie : versé au NP
- Corum XL : versé au NP
- Corum Origin : versé au NP
- Pierval : versé à l’US
- LF Europimmo : versé à l’US
- Efimmo1 : versé au NP et à l’US (50/50)
- Coeur de Régions : versé au NP
- Europe Invest : versé à l’US

Les informations se trouvent parfois sur la toile, parfois non (il faut dans ce cas demander à la SDG par mail).

GoodbyLenine · #640

PadawIK a écrit :
Est ce que "distribution annuelle" = "dividende par part" ?
Est-ce que "prix actuel" = "prix acquéreur" ?
Si non, où trouver ces données svp car je ne trouve pas ces termes sur Primaliance ?
Si oui, on a donc un rendement
= "distribution annuelle" / "prix actuel"
= "dividende par part" / "prix acquéreur"
= 9,90 / 200
= 4,95%
= TDVM 2020 ?

Or

GoodbyLenine a écrit :
Votre raisonnement sur le TDVM moyen est bancal
Pourriez-vous m’éclairer sur la manière de calculer les loyers perçus (en trésorerie) par scpi ?

En réponse aux 2 questions :

- oui en gros, mais avec quelques réserves sur les distributions de plus-values, qui généralement entreront dans la base imposable de l’usufruitier, mais dont le cash ne sera pas forcément distribué, et s’il l’est ne le sera pas forcément à l’usufruitier : il faut lire la convention de démembrement et les statuts de la société pour le savoir dans chaque cas particulier; et par ailleurs, pour pas mal de SCPI, mais pas toutes, en cas de réalisation de plus-value, pour laquelle la SCPI a payé l’impôt sur les plus-values au nom de ses associés imposés à l’IR, la SCPI va verser quelque chose aux associés à l’IS -qui devront intégrer la plus-value dans l’assiette de leur IS, et donc payer de l’IS dessus- pour rétablir une certaine équité.
- oui (sachant que ce prix acquéreur est susceptible d’évoluer à l’avenir; à la baisse comme à la hausse)

Votre raisonnement est "bancal" parce que, pour qu’il donne le bon résultat, il faudrait que le prix de la part n’évolue jamais, et que les complexifications dûes aux plus-values n’existent pas.
Mais vous pouvez estimer que c’est un résultat approximatif utilisable en négligeant ces 2 aspects..

PadawIK · #641

Bonjour,

@Thortue, @maxicool, @GoodbyLenine

Merci beaucoup pour vos précieux retours qui ont révélé ma mauvaise interprétation du TDVM que je confondais avec l’équivalent du "rendement locatif" dans l’immo physique.
Je vais essayer de synthétiser ma compréhension de vos remarques et de mes recherches afin de vérifier avec vous si j’ai (enfin) bien compris et pour aider les futurs néophytes comme moi qui se lancent dans l’achat de SCPI.

Compréhension du calcul du TDVM

TDVM (année N) = Dividendes par part (année N) / prix de la part acquéreur (année N)

Dividendes (année N) = Dividendes globaux = Dividendes courants + Dividendes exceptionnels

Dividendes courants = issus des "loyers" (distribution systématique)

Dividendes exceptionnels = issus de la distribution (non systématique):
- des plus values sur cession de valeurs mobilières
- des plus values sur cession de valeurs immobilières
- du RAN (Report A Nouveau, réserve financière stratégique issue de la non distribution de dividendes courants ou exceptionnels)

Calcul du rendement pour déterminer le flux positif annuel en trésorerie (équivalent du "rendement locatif" dans l’immo physique)

SCPI en PP :

Dividendes perçus (année N) = dividendes globaux
Prix des parts acquéreur = prix des part au moment de la souscription (prix N-4)

Rendement PP = Dividendes globaux (année N) / Prix des parts (année souscription)

EXEMPLE : Calcul du rendement en 2020 (année N), si M. X a acheté il y a 5 ans en 2016 (N-4) 100 K€ de parts de SCPI en PP d’IMMORENTE

Prix des parts acquéreur au moment de la souscription de M. X (2016) = 325€

Prix acquéreur (2020) = 337€
Dividendes par part (2020) = 14,88€

TDVM 2020 = 14,88 / 337 = 4,42%

Rendement pour M. X = 14,88 / 325 = 4,58%

Donc M. X a perçu en 2020 : 100 000 x 4,58% = 4 580 € de dividendes (équivalent des "loyers")

Si M. X voulait connaitre son rendement moyen sur les 5 dernières années =
Rend. moyen 5 ans = [Div 2016 / (Prix 2016) + Div 2017 / (Prix 2016) + Div 2018 (Prix 2016) + Div 2019 / (Prix 2016) + Div 2020 / (Prix 2016)] / 5 = 4,74%

Alors que TDVM moyen sur 5 ans = 4,67 %

Pour M. X le rendement est différent du TDVM.

Si un futur acquéreur, comme moi, voulait faire une estimation du "futur" rendement en se basant sur la moyenne des 5 dernières années, il devrait faire le même calcul mais en remplaçant le prix de souscription 2016 par le prix actuel.

SCPI en US temporaire :

La démarche est la même sauf pour le montant des dividendes à prendre en compte.

Dividendes perçus par usufruitier = Dividendes courants (100%) auxquels s’ajoutent, en fonction des SCPI, une quote part (de 0% à 100%) des dividendes exceptionnels

Concernant les dividendes courants :

GoodbyLenine a écrit :
la SCPI n’a aucune obligation de distribuer l’ensemble de son résultat venant des loyers

Donc les dividendes perçus par l’usufruitier peuvent être inférieurs aux dividendes globaux annoncés par les SCPI.

Rendement US = Dividendes perçus (année N) / Prix des parts (année souscription)

Pour un calcul approximatif on peut considérer que dividendes perçus = dividendes globaux. Mais pour un calcul plus précis il faut chercher pour chaque SCPI le détail des dividendes perçus par l’usufruitier.

Voilà j’espère que c’est correct.
Merci encore pour votre aide.

Edit : prise en compte des précisions apportées par GoodbyLenine (#642)

Dernière modification par PadawIK (07/12/2021 12h52)

GoodbyLenine · #642

La compréhension semble correcte, sauf que la SCPI n’a aucune obligation de distribuer l’ensemble de son résultat venant des loyers (ceci, même si les associés vont payer leurs impôts sur la base de ce résultat, corrigé de quelques subtilités fiscales : par ex certaines charges ne sont pas prises en compte, ou réparties sur plusieurs exercices).

Ainsi, il arrive qu’une SCPI réalise, par exemple 10.21€/part de résultat venant des loyers (moins les charges associées), mais ne distribue que 6€. En général ça arrive quand la SCPI distribue aussi un peu de sa réserve de plus-value (par exemple 4€ ici), ce qui lui permet d’alimenter son RAN (ce qui sera vu comme très positif par certains, qui se trompent à mon avis; ils feraient bien mieux de considérer le résultat courant par part -que la plupart ne regardent même pas, alors que c’est sans doute le paramètre le plus important- et d’essayer de comprendre d’où vient ce résultat, pour évaluer comment il pourrait évoluer dans les prochaines années).

Tout ceci vous sera bien plus familier quand votre SCI IS aura vécu quelques années, et que vous aurez décortiqué quelques rapports annuels de SCPI.

HubertValery · #643

Bonsoir,

J’ai quelques questions concernant la déduction de sommes sur les bénéfices de la société :

Peut-on déduire en plus des frais de dossier bancaire et de tenue de compte :
Les frais d’un courtier en crédit et/ou assurances ?
Les frais de garantie type SACCEF ou credit logement ?
Les frais de nantissement des parts de SCPI ?

Avons-nous obligation de provisionner les moins-values latentes en fin d’exercice ? (ce que m’a dit un expert-comptable)
Voici ce que j’ai trouvé sur le bofip alinéa 300 :
Bofip

RadioInvest · #644

PadawIK, le 06/12/2021 a écrit :
Rendement PP = Dividendes globaux (année N) / Prix des parts (année souscription)

Bonjour,

La synthèse est intéressante.

Lorsque l’on souhaite évaluer le rendement d’un actif et le comparer à d’autres actifs (à risque équivalent), il me paraît judicieux de prendre en compte la valeur de l’inflation.

Ainsi, pourrait-on considérer que le rendement réel = rendement nominal - inflation ?

Cela permettrait de replacer le rendement des SCPI dans leur contexte.

GoodbyLenine · #645

@HubertValery : Vous ne "déduisez" pas, mais vous comptabilisez comme charges, notamment les frais d’un courtier en crédit et/ou assurances, les frais de garantie type SACCEF ou credit logement, les frais de nantissement des parts de SCPI. Que voudriez-vous faire d’autres ? La conséquence est bel et bien que le résultat diminue du montant de ces charges. (Attention : il existe quelques charges qui ne diminuent pas le résultat fiscal d’une société, par exemple les amendes fiscales).

La règle générale de la comptabilité d’entreprise stipule que vous devez évaluer l’éventuelles pertes de valeur sur vos actifs en fin d’exercice, et le cas échéant, si leur valeur est en dessous de la valeur comptable, passer une provision de la différence. Dans un cas particulier, ceci revient à passer une provision pour une moins-values latentes en fin d’exercice. L’alinéa 300 de votre lien concerne un autre cas particulier, où l’existence de plus-values par ailleurs permet au dirigeant, sous sa responsabilité, de ne pas passer cette provision.

Votre expert-comptable est sans doute la personne la mieux placée pour vous expliquer tout ceci (comme votre médecin peut vous expliquer par exemple en quoi votre régime alimentaire doit s’adapter à votre état de santé, et les conséquences potentielles).

@RadioInvest : Pour comparer le rendement d’un actif à d’autres actifs (à risque équivalent), ce n’est pas le prix d’achat et l’inflation qu’il faut prendre en compte. C’est tout simplement la valeur vénale actuelle du bien.

Imaginez avoir acheté un bien pour 100k€ il y a 30 ans (inflation depuis : +56.5%, donc valeur actualisée de l’inflation = 156 500€) qui rapporte actuellement 15 650€/an, et que vous pourriez vendre sur le marché à 521 667€. Vous pensez qu’il offre actuellement une rentabilité de 10% ou de 3% ?

RadioInvest · #646

GoodbyLenine a écrit :

@RadioInvest : Pour comparer le rendement d’un actif à d’autres actifs (à risque équivalent), ce n’est pas le prix d’achat et l’inflation qu’il faut prendre en compte. C’est tout simplement la valeur vénale actuelle du bien.

Imaginez avoir acheté un bien pour 100k€ il y a 30 ans (inflation depuis : +56.5%, donc valeur actualisée de l’inflation = 156 500€) qui rapporte actuellement 15 650€/an, et que vous pourriez vendre sur le marché à 521 667€. Vous pensez qu’il offre actuellement une rentabilité de 10% ou de 3% ?

J’aurais tendance à appliquer ce raisonnement (l’exemple que vous donnez) à un appartement parisien : faible rendement lié à l’augmentation significative de la valeur vénale du bien en 30 ans.

En revanche pour les SCPI, je ne saisis pas le parallèle parce qu’intuitivement je n’ai pas l’impression que la valeur de part des scpi ait suivie une telle tendance haussière. Je me disais que pour les scpi, le cocktail : inflation élevée durable, collecte très importante, pas d’augmentation significative des loyers pour compenser le prix élevé des nouvelles acquisitions, ne permettrait d’obtenir ni un rendement final ni une rentabilité finale élevés.

GoodbyLenine · #647

Voici l’évolution du prix de la part de la SCPI Immorente :

Elle n’est pas la seule dont le prix de part a pas mal bougé.
Il ne faut pas regarder que ce qui se passe sur les SCPI très récentes, ou/et sur les toutes dernières années.

Pourquoi donc voudriez-vous appliquer un autre type de raisonnement aux SCPI, que celui que vous appliquez à d’autres biens : la rentabilité s’évalue sur la valeur vénale (et pas sur la valeur historique, même corrigée de l’inflation).

Stef1010 · #648

GoodbyLenine a écrit :
la rentabilité s’évalue sur la valeur vénale (et pas sur la valeur historique, même corrigée de l’inflation).

A encadrer !

Tellement de personnes "perdent" de l’argent en se fixant la rentabilité // valeur d’achat et non // valeur actuelle

Mopp · #649

Bonjour,

PadawIK, le 06/12/2021 a écrit :
Concernant les dividendes courants :
GoodbyLenine a écrit :
la SCPI n’a aucune obligation de distribuer l’ensemble de son résultat venant des loyers
Donc les dividendes perçus par l’usufruitier peuvent être inférieurs aux dividendes globaux annoncés par les SCPI.

Rendement US = Dividendes perçus (année N) / Prix des parts (année souscription)

Pour un calcul approximatif on peut considérer que dividendes perçus = dividendes globaux. Mais pour un calcul plus précis il faut chercher pour chaque SCPI le détail des dividendes perçus par l’usufruitier.

Cette remarque ne devrait-elle pas également s’appliquer au rendement PP ?

GoodbyLenine · #650

En fait, le "rendement" pour un usufruitier (qui a acquis de l’US temporaire, et qui n’aura plus RIEN à l’expiration de cet US) ne se mesure pas ainsi, et je ne connais aucun usufruitier qui fasse ce genre de calcul de soi-disant "rendement US".

Si on paie 37 pour avoir l’US pendant 10 ans de quelque chose dont le prix en pleine propriété est de 100, et dont on espère qu’il me rapporte 5 chaque année pendant 10ans, ça n’a guère de sens de faire le calcul en question.

L’usufruitier, une fois son US acheté, se contrefiche de l’évolution du prix de la pleine propriété. La seule chose qui l’intéresse est l’évolution des montants distribués pendant les 10 années où il va les percevoir.

L’usufruitier a différentes façons d’exprimer quelque chose qui s’approche d’un "rendement" :
- il peut calculer un TRI (prévisionnel tant que les 10 années ne sont pas passées) de son investissement, ce qui donne, avec les hypothèses ci-haut, et quelques approximations (sur les dates précises des flux) : TRI(-37,5,5,5,5,5,5,5,5,5,5) = 7.3%
- il peut calculer un ’résultat annuel" de son investissement, en considérant que chaque année 1/10 de la valeur son investissement initial disparait, et qu’il perçoit les revenus, ce qui donne ici un résultat annuel de +5 -37/10 = 1.3 , sachant que ce calcul fait l’impasse sur l’actualisation des flux (considère que 1€ d’une année vaut 1€ de quelques années plus tard) et sur les frais financiers associés à l’investissement initial. Il pourrait même considérer (en acceptant quelques approximations, raisonnables en période de taux d’intérêts très faibles) que son investissent sera en moyenne de 37/2 pendant la durée de l’US, et donc considérer qu’il aurait un espèce de rendement annuel de 1.3 / (37/2) = 7.0% (on retrouve sans surpris un résultat similaire aux 7.27% du TRI)
- il peut calculer un ’résultat annuel" de son investissement plus proche de la réalité, en prenant en compte des frais financiers, une actualisation des flux, et d’autres paramètres (comme les dates précises des flux, le différé d’entrée en jouissance, divers frais financiers et de structure, etc.), mais ça devient trop compliqué pour être simplement présenté ici.

Attention : Il suffit de faire varier assez peu le montant distribué prévisionnel pour que ces pourcentages plongent beaucoup. Ainsi, si les 5 annuels attendus ne sont que 4 (ou 3), on calculera TRI = 3.0% (ou -1.9%), et un "espèce de rendement" de 1.6% (ou -3.8%). L’usufruitier doit donc être conscient qu’il peut avoir un rendement faible, voire même négatif (= perdre de l’argent, en récupérant en revenus moins que ce que l’US a couté).

Accessoirement, l’usufruitier ne perçoit pas forcément exactement les mêmes distributions que le plein propriétaires (et dans les calculs ci-haut, on ne parle que des distributions à l’usufruitier) : selon les SCPI, leurs statuts, et les conventions de démembrements, l’usufruitier peut percevoir ou pas les distributions de plus-values (qui sont décidées assez arbitrairement par les Sociétés de Gestion, surtout pour les SCPI qui ont de gros report de plus-values, et qui les utilisent parfois pour regarnir leur RAN (qui plait tellement à certains associés, qui, à mon avis, n’ont pas compris grand chose à l’affaire)). A ma connaissance, une seule société de gestion (url=https://www.corum.fr/]xxx[/url] qui d’ailleurs les distribue au NP) fait actuellement exception, et a annoncé (et jusqu’à présent respecté cet engagement) a toujours distribué aussitôt que possible toute plus-value immobilière réalisée. Les autres sociétés de Gestion qui ne distribuent pas les plus-values à l’usufruitier sont en mesure de largement flouer ou avantager cet usufruitier (en alimentant le RAN lors de distribution de RPV, ou en distribuant pléthore de RAN). Les autres sociétés de gestion qui distribuent les PV (éventuellement à retardement) à l’usufruitier le traite relativement correctement.

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Erwan a écrit :

PadawIK, le 27/11/2021 a écrit :

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1 #629 29/11/2021 01h31

maxicool, le 28/11/2021 a écrit :

PadawIK a écrit :

GoodbyLenine" a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

1 1 #632 01/12/2021 20h54

ArnvaldIngofson, le 24/11/2021 a écrit :

PadawIK a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

1 #638 05/12/2021 11h24

ASPIM a écrit :

1 2 #639 05/12/2021 13h05

1 #640 05/12/2021 13h39

PadawIK a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

1 #641 06/12/2021 13h59

GoodbyLenine a écrit :

2 3 #642 06/12/2021 17h15

PadawIK, le 06/12/2021 a écrit :

1 #645 27/12/2021 00h42

GoodbyLenine a écrit :

1 #647 27/12/2021 10h46

GoodbyLenine a écrit :

PadawIK, le 06/12/2021 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

1 2 #650 28/12/2021 19h29

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