Portefeuille financier et immobilier de LeToulousain

La non corrélation entre le capital et le compte courant n’est jamais un problème. De même, on ne vous reprochera pas un apport en compte courant plutôt qu’en capital.
Une cession ou donation au nominal ne me choquerait pas compte tenu de l’endettement. Cette partie n’est pas sans risque, mais le risque de redressement est difficilement quantifiable, et est de toute façon faible au regard de la somme en jeu. Admettons que le fisc veuille recalculer la nue-propriété selon une méthode économique, on aboutirait a 3 fois rien.

En fait vous procédez comme suit :
1 constitution de la sci avec 1k de capital;
2 apport de 400k en compte courant ;
3 achat de 400k de parts
Valeur de la sci = 1k - 400k + 400k  = 1k
Et encore vous pouvez déduire la moins value latente sur le prix de revente des parts de SCPI qui est plus faible que la valeur de souscription.

Donc vous n’avez jamais 200k de parts.
C’est pour ça qu’une cession au nominal (ou une donation si vous aimez votre notaire) est non seulement possible mais difficilement critiquable.

Bonjour,

Oui, ma femme et moi avons gardé 1 part chacun en pleine propriété. C’est notamment utile lors des AGE où les nu-propriétaires participent et où l’unanimité des voix est requise (d’après nos statuts). On ne sais jamais.

Dernière modification par LeToulousain (01/02/2023 15h46)

Bonjour,

Après quelques mois de silence, je donne quelques nouvelles de ma situation.

Le bien immobilier que j’avais reçu en donation a été (très bien) vendu en 2022. Une chance, car vu sa note énergétique, les travaux à faire et la pénibilité (euphémisme) du locataire en place, j’allais au-devant de quelques nuits blanches…

Bref, j’ai créé une SCI au mois d’avril 2022 avec mon épouse (lire le compte rendu de sa constitution ici ) avec 1k€ de capital et apporté à titre personnel 450k€ en CCA.
Comme précisé plus haut, j’ai donné la nue-propriété des parts de la SCI à mes enfants (en gardant 1 part en PP)

J’ai choisi une allocation équilibrée et diversifiée de SCPIs :
- par secteur : commerces, bureaux, santé, logistique, hôtels
- par zone géographique : Île-de-France, régions, Europe
- par différentes sociétés de gestion

Je suis passé par le partenaire du forum Louve Invest qui m’a permis de toucher un généreux cashbask de 12k€ (aussitôt réinvesti). D’ailleurs, ils sont très professionnels, je les recommande.

Voici la situation du portefeuille de SCPI de la SCI au 31/12/2022 :



et sa répartition





Dans un premier temps et pendant quelques années, l’objectif est de réinvestir les dividendes des SCPI en achat de nouvelles parts.
Ensuite, je pourrais progressivement apurer mon CCA par des retraits réguliers

[Je me garde aussi la possibilité de me verser un petit salaire de gérant si je dois valider quelques trimestres de retraite en fin de carrière.]

Coté patrimoine global, pas de gros changements :
- les 2 apparts en LMNP sont toujours bien loués (juste 1 mois de vacance sur 2022), le cashflow est équilibré, les loyers sont équivalents aux mensualités d’emprunt et au montant des charges. Pas de travaux à prévoir pour l’instant
- coté épargne mensuelle, je privilégie l’alimentation de nos 2 assurances vies Linxea Spirit2 selon une répartition équilibrée (1/3 fonds euros, 1/3 ETF World, 1/3 SCPIs)
- quelques dépenses (diminution du compte sur livret) : nouvelle voiture, travaux, voyages car il faut bien se faire plaisir



Note : j’ai noté la valeur de retrait des SCPIs (et non la valeur d’achat), ce qui explique l’écart de valorisation de mon patrimoine par rapport à la dernière fois

BILAN :
Très bonne année 2022. La création de la SCI m’a beaucoup occupé, mais c’est très gratifiant : rencontre avec un CGP, rédaction des statuts, choisir un nom et un logo en famille :-), le courtier, infogreffe, passer et voir son annonce de constitution dans la presse :-), trouver un comptable, une banque. Mes enfants (16 et 19ans) se sont pris au jeu et j’en ai profité pour les impliquer dès la création en toute transparence. Le passage chez le notaire pour la donation les a aussi impressionnés.

Bref encore un beau projet réalisé.
Je réfléchis à une nouvelle idée pour 2023

à suivre…

S’ils souhaitent liquider la SCI et récupérer les fonds :
- le cas échéant, imposition des plus-values des SCPIs à l’IS lors de la revente
- liquidation de la société : PFU de 30% sur les sommes distribuées

Pas testé encore mais lors de la revente, le calcul de la plus/moins value se fait avec :  Prix de retrait - (Prix d’achat-remise)

Note : Pour l’instant, étant donné le prix de retrait très inférieur au prix d’achat, je fais constater par mon comptable une dépréciation d’actif. Elle devrait me permettre un déficit les premières années

Bonjour LeToulousain, je vais suivre cette discussion avec intérêt car j’ai moi-même constitué une SCI à l’IS récemment avec ma compagne.

L’objectif étant d’injecter le plus de capitaux possible via CCA pour ensuite nous distribuer les revenus quand nous travaillerons moins - plus d’ici 10 ans.

(Nous avons 31 ans).

Pourriez vous me confirmer que les frais de souscription des SCPI sont entièrement déductible du résultat annuel ?

Pourriez vous préciser l’intérêt comme vous le décriviez plus tôt d’acquérir l’usufruit de parts de SCPI ? L’avez vous fait ?

Merci à vous,

Belle aventure que de se constituer sa propre petite "société patrimoniale familiale"

Dernière modification par Robz (05/04/2023 16h50)

Robz a écrit :

Pourriez vous préciser l’intérêt comme vous le décriviez plus tôt d’acquérir l’usufruit de parts de SCPI ? L’avez vous fait ?

La société est à l’IS donc usufruit amortissable comptablement