Comment devenir penta-millionaire ?

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Jaylis · #76

La volatilité n’est pas le risque, vous pouvez avoir des sociétés cotés en bourse qui ont un graph plat mais qui vont décroché de -50% du jour au lendemain.
L’immobilier pour moi fait parti de ce genre de monstre.
Au final, mieux vaut analyser les enjeux macro éco pour éstimer les risques et les appliquer en fonction ses convictions.
La volatilité au final, c’est juste pour être un peu mieux assis dans son fauteuil.
A la limite, la corrélation entres les classes d’actifs seraient plus intéressante.

Quel corrélation entres les obligations Francaise, un potentiel crack immobilier en France et l’or ?

julien · #77

Personnellement, j’ai passé la barre du 1 million net, mais suis encore loin de la barre des 5 millions. Je me permets néanmoins quelques éléments de réflexions personnels puisque c’est une question que je me suis posée.

Globalement, contrairement à certains messages précédents, je pense que les méthodes pour passer de 0 à 1 million, et de 1 à 5 millions ne sont pas si similaires que ça.

1) D’abord, parle-t-on en euros courants ou constants ? Si je m’étais fixé ce million comme objectif il y a environ 15 ans quand j’ai commencé à investir, ce serait plutôt l’équivalent d’1,5 millions d’euros actuels.

2) On dit que le premier million est le plus dur à faire.

a) C’est sûrement vrai par rapport au 2eme million. Par exemple, mon patrimoine immobilier locatif brut, sur lequel je ne comptais sur aucune plus-value devait représenter 1 million environ en 2019.
2-3 ans et un Covid plus tard, avec le rattrapage des prix des villes moyennes, je dois avoir pris 33% de plus-value dessus.

Quand le chemin pour le 1er million m’a pris 15 ans environ, voilà le tiers du chemin pour le 2eme effectué en à peine 2 ans sans rien faire juste avec ça. Et je ne compte pas les plus-values boursières.

C’est la que l’on ressent la magie de l’effet boule de neige.

b) Mais en revanche, je ne suis pas sûr que le 5eme million quant à lui soit vraiment plus facile à faire que le 1er pour les raisons suivantes :

- Quelque part entre 1 et 5 millions, sauf besoins ostentatoires, on arrive au moment où on va pouvoir se placer en phase rentier. Se tuer à la tâche jusqu’à 65 ans et finir avec 5 millions ou arrêter en chemin, lâcher son job et profiter ? Pour beaucoup ici, le choix sera vite fait…
Sans salaire qui tombe, moins d’épargne, moins d’accès au crédit immobilier. Cela complique les choses ou a minima oblige à changer de stratégies.

- Certains disent "sans problème, les intérêts composés suffisent : 1 million placé à un rendement raisonnable de 7%/an pendant 25 ans, ça fait 5 millions". encore une fois vous oubliez l’inflation, 5 millions dans 25 ans ça ne représentera pas le pouvoir d’achat de 5 millions d’aujourd’hui. D’autant que dans le postulat initial, même si ce n’était pas précisé, je suppose qu’on ne cherchait pas comment devenir penta-millionaire à 70 ans mais plus jeune.

- "L’effet de levier est possible avec les crédits lombard sur le portefeuille boursier". Oui, mais d’une part risque d’appel de marge en cas de krach : savoir devenir riche et savoir rester riche sont 2 compétences différentes, et quand on a atteint un certain niveau de patrimoine il ne faut pas oublier la 2nde (tout le monde pensera à certains cas à ne pas imiter de fortunes gagnées rapidement et sans préparation qui ont été dilapidées : sportif, gagnant du loto, mais aussi d’autres cas moins caricaturaux comme par exemple le célèbre trader des années 30 Jessie Livermore).

D’autre part, sur un lombard, vous n’aurez jamais un taux à 1% garanti fixe sur 20 ans comme ceux des crédits immobiliers utilisés par tout un chacun dans le chemin vers le 1er million.

3) Si on regarde ceux qui ont atteint le seuil de 5 millions, on a souvent en face des stratégies différentes de ceux qui ont atteint les 1-2 millions d’€.

- Dans la strate 1-2 millions, on a beaucoup d’investisseurs immobiliers. Effet de levier alors qu’en bourse, même avec un bon rendement, tant que le capital est minime, ça prend du temps.
Mais pour passer de 1 M€ à 5 M€ en immobilier, même si l’on parvient à les financer c’est 5 fois plus de lots et plus d’emm**** (même e déléguant la gestion, il en restera à gérer…).
En bourse, que ce soit gérer 100 k€ ou 5 M€, ça prend grosso modo le même temps, et c’est guère + compliqué.

D’ailleurs, une fois leur pécule constitué, c’est là que les investissements en bourse de ces investisseurs donnent leur pleine mesure : une perf de 7% annuelle sur 1 M€, ce sera toujours plus significatif en termes d’enrichissement qu’une perf de 12% sur 200 k€…
La stratégie est efficace, mais elle fera vraisemblablement rester dans la zone 1-5 M€. Pas au delà.

- Dans la strate des 5 millions, hors héritage, d’après mes constats, on a finalement que 3 catégories :

. Le "jeune" qui a crée son entreprise et l’a revendue. Si c’est une start-up dans un domaine hype, ça aura pu aller vite, donc il pourra être très jeune (la trentaine). Dans un domaine plus traditionnel, il aura plutôt la quarantaine.
. Celui qui a 60 ans, a bossé comme un fou (profession libérale, cadre dirigeant, expatrié avec primes de risque, etc.), investi en parallèle. Mais n’a jamais eu beaucoup de temps pour en profiter.
. Les quelques "coups de chance" ou "hyper bonne intuition" : un investissment private equity qui décoiffe, penta-millionaires crytpos, etc. Plus rares, car je pense que ceux qui ont senti le vent crypto au bon moment sont plutôt dans la strate 1-5M€ (jeunes donc montant initial investi pas faramineux même si surmultiplié ensuite).

Et finalement très peu de moins de 50 ans penta-millionaires sans expatriation professionnelle qui le sont devenus grâce à des stratégies investissements immobiliers + épargne + bourse comme on en parle tous les jours ici. Perso, sur les quelques penta que je connais de près ou de loin, je n’en connais pas issus d’une pure stratégie "immo + épargne + bourse", alors que j’en connais au moins 1 dans chacune des 3 catégories citées juste ci-dessus…

Dernière modification par julien (23/12/2021 13h49)

Oblible · #78

En bourse, les comptes sur marge et les crédits lombard permettent aussi un effet de levier, il faut juste ne pas en abuser.

Rick · #79

bed43fr a écrit :
Rick, le 20/12/2021 a écrit :
https://www.lerevenu.com/sites/site/fil … 0-2020.jpg
Pourquoi est-ce que la courbe des actions tient compte des dividendes alors que la courbe de l’immobilier ne tient pas compte des loyers ?! Ca serait comme si on achetait un bien immobilier à Paris sans rien en faire en 30 ans ? C’est absurde, soit on y vit et on gagne mensuellement le loyer potentiel soit on y loge quelqu’un et ça rapport bien l’équivalent d’un dividende.

Je me suis moi aussi fait la réflexion quand j’avais vu ce graphique la premier fois.

Mais il faut prendre en compte qu’un bien immobilier est majoritairement acheté via un crédit et que les loyers perçus remboursent votre emprunt.

Une opération avec un cash flow positif pourrait modifier la donne mais très difficile à Paris…

Donc au départ de votre opération immobilière vous êtes juste endetté de la valeur de votre emprunt.

Avec les actions qui sont achetées majoritairement cash, le dividende vient s’ajouter à la valeur globale que vous possédez déjà (même si le dividende est imputé le jour du détachement), vous le réinvestissez et ça fait effet boule de neige.

Votre remarque pour l’immobilier fonctionne uniquement si vous achetez cash et de ce fait comme pour les actions, les loyers viendraient s’ajouter à la valeur globale et non au remboursement d’une dette.

C’est ce qu’il faudrait que le revenu précise pour l’immobilier dans le graph achat cash ou crédit…

Dans la logique pour que la comparaison soit juste, il faudrait effectivement que l’achat soit cash pour les deux.

Et que le bien soit considéré comme loué car on est sur un comparatif d’investissement.

Dernière modification par Rick (22/12/2021 13h10)

bed43fr · #80

Là il n’est pas question de crédit, le graphique compare des investissements sur 30 ans avec une valeur de départ de 100, mettons 100k€.
Ils nous disent qu’au bout de 30 ans les 100k€ sont devenus 559k€ si investis en bourse (en ajoutant les dividendes) et 355k€ si investis dans de l’immo à Paris, je suppose qu’il s’agit juste de la croissance des prix.
On aurait pu en rester là si les dividendes n’étaient pas comptés, or ils le sont, donc pour rendre juste à l’immo il faudrait aussi compter le loyer de ce bien immo de 100k € à Paris.
Le graphique est donc biaisé et cherche donc à orienter le lecteur vers un investissement en bourse.

Après si on rentre dans les détails il y a les taxes foncières, les charges de copro etc et je peux comprendre qu’il est complexe de comparer ces 2 actifs.

koldoun · #81

Rick : si votre crédit est sur 20 ans, et que la courbe est sur 30, les loyers devraient pris en compte les 10 dernières années obligatoirement

Rick · #82

bed43fr a écrit :
Là il n’est pas question de crédit, le graphique compare des investissements sur 30 ans avec une valeur de départ de 100, mettons 100k€.

Effectivement, vous avez raison.

Si il avait été question de bien immobilier avec emprunt, on serait parti d’une valeur de 0 car incluant la dette et non de 100 comme le reste des actifs.

Mais dans mon message, je parlais de manière généraliste et pas uniquement du graphique.

koldoun a écrit :
Rick : si votre crédit est sur 20 ans, et que la courbe est sur 30, les loyers devraient pris en compte les 10 dernières années obligatoirement

On est d’accord. Jamais vu d’emprunt à 30 ans sur de l’immobilier locatif mais en RP possible.

FastHand · #83

Bonjour,

Je suis en désaccord avec vous sur le fait que les leviers pour passer de 0€ à 1M€, et de 1M€ à 5M€ soient les mêmes. Pour atteindre le million, notamment en ile de france, cela se fait de façon presque classique avec un bon job, une RP financée à crédit, et un peu d’actions/investissement locatif.

Mais pour passer de 1M€ à 5M€, c’est une autre paire de manches, car
- pour l’immobilier, soit vous êtes touché par la limite de taux d’endettement , ou bien vous basculez dans le monde de l’entreprenariat immobilier.
- pour rester salarié, il faut alors être sur de très gros postes, avec l’investissement temps que cela représente. A noter que beaucoup d’entreprises ont développé l’actionnariat salarié (plutôt les start up ou bien les boites américaines), qui permettent de grosses culbutes.
- Ne reste alors que l’entreprenariat, avec les risques que cela comporte, mais également les opportunités. Il n’y a jamais eu autant de ressources et modèles de réussite pour inciter à lancer sa boite.

L’actionnariat salarié et le développement de l’entreprenariat sont sans doute les plus gros changements de ces 10 dernières années, mais ce n’est pas donné à tout le monde, au sens où il faut sortir des sentiers battus.

Dernière modification par FastHand (22/12/2021 17h59)

Erwan · #84

En grande partie d’accord avec Julien.
Mais je pense qu’il est possible de passer 5M de patrimoine net en partant de rien et sans héritage.

Il faut un très gros salaire (mini >10K€ par mois, idéalement >15K€, seul ou en couple), être un minimum doué et surtout, surtout un maximum motivé.

En prenant mon cas particulier (en couple avec enfants), je n’y arriverai pas à cause du dernier point : pas envie ! Pourquoi faire ?
Autant j’étais très motivé à passer le 1er million net, autant je me rends compte que maintenant le surplus ne m’apporte pas tant que ça alors que ça me prend du temps; temps que je préfère passer en famille ou à faire du sport.
Du coup, je me "laisse vivre", les emprunts en cours vont se rembourser calmement au fur et à mesure des années.
Je devrais arriver aux alentours de 3M net (pour un couple donc) vers 50 ans et ça me va très bien comme ça.

Serrure · #85

J’ai lu un article qui disait que pour les Anglo-saxons une personne n’est vraiment riche qu’a partir de 15 millions d’USD .
Avec une grande partie de ce capital bien investi .

Car en dessous de cette somme une personne ou un ménage fait quand même attention a ses dépenses :

il faut prévoir de payer les études aux enfants , financer ou aider a financer leurs futures installations , aider des membres de sa famille , il faut encore budgétiser , encore gérer les crédits s’il y en a , il est des fois difficile d’avoir du personnel …

Mais a partir de 15 millions d’USD la le ménage devient vraiment a l’aise et peut se permettre de beaucoup dépenser .

Tout est relatif , mais il est sur que si la personne veut habiter dans les endroits huppés des US en résidence sécurisée , il faut en avoir sous la pédale comme on dit .

Remarque , on aura peut être besoin de vivre entre millionnaires en résidence sécurisée dans le futur qui sait .

Dernière modification par Serrure (22/12/2021 20h34)

Oblible · #86

Chez les Anglo-saxons, il y a plusieurs catégories :

HNWI ( High-net-worth individual ) : net assets > US$1 million
VHNWI ( Very-HNWI) : net assets > US$5 million
UHNWI ( ultra-high-net-worth individuals ) : net assets > US$30 million

Source : High-net-worth individual - Wikipedia

julien · #87

Exact Oblible.

Cela donne même des droits différents en tant qu’investisseur. Ainsi, le HNWI est "accredited investor", ce qui lui donne par exemple accès pour investir lors des levées de fonds en private equity.

Et j’ai même l’impression que ces 3 catégories correspondant à 3 catégories différentes en termes de stratégie pour y accéder. Aux US, un job salarié haut panier permet d’accéder au VHNWI, plus facilement qu’en france. Pour le UHNWI, on retrouvera plutôt des entrepreneurs.

…Mais aussi de capacité "à ne pas compter" : le UHNWI peut par exemple rouler avec une lambo comme daily-driver, ça n’impactera pas sa fortune.
Pour le VHNWI il peut en avoir une en plaisir collection, mais de là à l’utiliser en daily sans que ça ne risque d’impacter sa fortune, c’est moins sûr… Au moins, il hésitera un peu et fera quelques calculs avant de franchir le pas. Surtout s’il veut rajouter par dessus tous les autres attributs du luxe : Patek, bateau, vacances en luxe hors normes, etc. Le UHNWI pourra quant à lui se le permettre sans que cela ne risque de l’appauvrir ou de mettre sa fortune en risque, et pourra signer le chèque sans réfléchir.

PS : c’est certes un exemple matérialiste, mais je n’ai rien trouvé de mieux pour illustrer qu’on est bien sur des paliers différents de richesse.

Dernière modification par julien (23/12/2021 13h53)

MonteCrypto · #88

Au delà de 5 millions de patrimoine, je pense qu’il est largement possible d’avoir une lambo en daily sans risquer de s’appauvrir. A ce niveau de patrimoine le yield couvre largement la consommation en carburant, l’assurance, 2 trains de pneus annuels et l’entretien de ce genre de véhicule.

Conserver quand même le berlingo pour le ravitaillement à Carrefour le samedi.

vbvaleur · #89

^^ ça devient n’importe quoi cette file et sans intérêt, je comprends mieux pourquoi il y’a des modérateurs sur ce forum.
Je pense qu’ils doivent être en vacance
Joyeuses fêtes à eux.

Laurent62 · #90

Voilà ma modeste contribution:
A aujourd’hui 43 ans, environ 2,7 millions de patrimoine net, 7,9 millions brut.
Mon patrimoine net est composé pour moitié de liquidités placées/nanties (PEA, CTO et assurance vie) et pour moitié d’immobilier amorti net de fiscalité. Le reste est encore grévé de dettes bancaires et sera, une fois amorti, taxé à l’is et au pfu.
J’exerçais et exerce toujours une activité libérale para médicale que je diminue petit à petit. Aucun héritage, juste du travail acharné et des investissements relativement précoces, vendus en partie pour matérialiser des plus values (dont 2 RP). Des partenaires bancaires de confiance aussi.
Atteindre le million n’était pas un objectif premier et je ne suis pas certain qu’une telle finalité soit une bonne motivation. Il faut bosser, la tête dans le guidon, et laisser faire le temps, être patient. Après je pense aussi qu’aujourd’hui les choses sont beaucoup plus compliquées ; les recommandations du hcsf rendent l’investissement immobilier plus contraignant et je pense que le prévisible relèvement des taxes foncières et des prélèvements sociaux, associé aux prix de l’immo toujours plus chers, limiteront les gros enrichissements par le versant immobilier à crédit. Les actifs boursiers sont chers aussi et les années à venir seront moins prolifiques que les années passées à n’en point douter.
Par ailleurs, monter les marches supérieures n’est pas aussi facile que je peux le lire. On n’investit pas sur les marchés avec 2M comme avec 20k…personnellement atteindre les 5M me semble difficile ; soit je continue de bosser pour assurer mes dépenses et je laisse travailler mon cash et s’amortir mon immo jusqu’en 2030, soit j’arrête plus tôt et je commence à profiter avec moins…mais néanmoins largement assez. La vraie question à se poser est de savoir de combien on a besoin pour vivre ses rêves. Viser une somme arbitraire n’a pour moi aucun sens.

Dernière modification par Laurent62 (23/12/2021 13h48)

perecastor · #91

Ayant toujours visé l’indépendance financière avec un objectif de sobriété heureuse (pour paraphraser le regretté Pierre Rabhi) plutôt que d’abondance luxueuse, je me retrouve dans le témoignage d’Erwan.

Passer de 1M€ à 5M€ de patrimoine implique certainement de poursuivre la phase d’accumulation de capital, avec la même intensité que celle qui a permis d’acquérir le premier million. Donc de différer la phase de rente, celle censée être la plus agréable (plus de temps, moins de stress et de contraintes…). L’espérance de vie en bonne santé de chacun étant limitée, il faut vraiment se demander si le jeu en vaut la chandelle.

Par ailleurs en France, l’effet exponentiel de l’enrichissement, notamment par le biais des intérêts composés, sera contrebalancé par la fiscalité de plus en plus confiscatoire (à l’exception des ultra-riches, qui ont accès à d’autres outils et ressources pour défiscaliser). TMI à 41 ou 45%, ISF/IFI, droits de succession… pèsent de plus en plus lourd.

Dernière modification par perecastor (23/12/2021 20h34)

RadioInvest · #92

Laurent62 a écrit :
On n’investit pas sur les marchés avec 2M comme avec 20k…

C’est intéressant. Pourriez-vous préciser votre pensée ?

Est-ce le fait que les variations de valeur du portefeuille liées à la volatilité journalière soient plus difficilement supportables avec 2M qu’avec 20k qui vous font dire qu’on investit pas de la même manière ?

Si à partir de 2M, l’investisseur souhaite viser les 4M pour être en accord avec sa stratégie, pourquoi devrait-il investir différemment (par rapport au moment où il avait 20k) ? = stratégie de gain en capital.

Si à partir de 2M, la stratégie est de consommer les intérêts, alors évidemment il n’investira pas de la même manière que lorsqu’il avait 20k car la stratégie ne sera plus de devenir encore plus riche mais de le rester = stratégie de préservation de capital.

Geoges · #93

Peut-être est-ce simplement le fait que c’est plus compliqué/visible de passer un ordre de 90k€ que de 5k€, surtout sur des sociétés avec de faibles volumes de transaction… ? Et puis une societé qui fait un profit warning, vous perdez 40% de 5k€, ce n’est là encore pas pareil que de perdre 40% de 90k€… Il faut donc à mon sens beaucoup plus diversifier pour limiter le risque.

dangarcia · #94

Geoges a écrit :
P Il faut donc à mon sens beaucoup plus diversifier pour limiter le risque.

Donc plus on est riche, plus il faut être prudent ?
Je pensais au contraire que plus on est riche, plus on peut se permettre de prendre des risques.

C’est paradoxal.

Ocedar · #95

ça n’a rien de paradoxal : vous diversifiez les risques, avec des poches "prudentes" et d’autres "risquées".
Vous êtes donc à la fois prudent et à la fois preneur de risques.

On n’investi en effet pas 20K comme 2 millions, car 20K, si vous les perdez, et bien en vrai ce n’est pas très grave. C’est plus gênant avec 2 millions, et vous investissez donc différemment.

HHub · #96

En premier lieu tout dépend de l’origine et du contenu du 1er M€ :
- s’il est issu de la capacité d’épargne pour la résidence principale, il faudra s’interroger sur l’utilisation de l’effet levier de l’endettement pour soit l’immobilier direct soit les scpi.

- si la RP est relativement faible et qu’un patrimoine productif (immobilier ou bourse) a déjà été constitué alors les options sont soit de poursuivre la même stratégie soit se diversifier.

En soit le patrimoine des très riches est assez peu documenté.
Il semblerait que l’immobilier (de jouissance ou productif) des français se limite en général à 2M€ (mais certains concentrent leur énergie de façon entrepreneurial pour dépasser cette limite) si on regarde les soumis à l’IFI.

Quel pourcentage de son patrimoine consacrer à l’immobilier ? p.2

A en croire les Familly Office le patrimoine de leurs clients seraient :
21% de non côté/ primate equity
18% d’immobilier
17% d’actions cotées
13% pour les assurances-vie multisupport
12% pour fonds en euros

resterait 20% d’exotique ou cash?

Autre information sur la répartition des actifs.

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La recette de la réussite :

Serrure · #97

Tout est aussi relatif au lieu ou l’on veut vivre.

Juste pour se loger , en tapant prix du m2 a Paris je vois :

Le prix au mètre carré au mois de novembre est en moyenne de 10 500 € bien que des disparités existent d’un quartier à l’autre : Les 1er à 7ème arrondissements restent les plus chers de la capitale, avec un prix moyen au mètre carré se situant entre 13 500 € et 14 000 €.

Donc pour avoir juste un appart de 80 m2 il faut déjà compter :

80 * 10 500 = 840 000 euros + je présume les frais de notaire et d’agent immobilier + quelques travaux éventuelles + le garage …

Donc apparemment il faudrait minimum 1 000 000 euros juste pour se loger correctement .
Qu’en penseraient des parisiens de ce calcul ( je ne vis pas a paris ) ?

Et en tapant prix du m2 a New York je vois :

Sachez que cette année 2020, le mètre carré en ville à New York revient à peu près 13 011,9 €. Ce tarif est une moyenne, mais peut descendre jusqu’à 9711,43 € et augmenter jusqu’à 18 044,4 € en fonction du quartier que vous choisissez. Suivez ce guide pour dénicher le meilleur logement avec un prix abordable.

avec un prix abordable : ils ont de l’humour les agents immo la bas , c’est déjà ça !

Ocedar · #98

Il y a aussi cette étude de Wealth-X sur les VHNWI (> 5 millions de $), avec quelques enseignements intéressants, par exemple :

- Héritage : au niveau mondial, seulement 4,7% des VHNWI héritent de cette fortune, et 83,7% l’ont créé (le reste est un mélange des deux) :

- Âge moyen, 60 ans :

- Métiers ou business qui mènent à la fortune. Plus d’un quart sont dans la banque/finance en Europe, et moins de 6% dans l’immobilier :

Geoges · #99

Serrure a écrit :
Tout est aussi relatif […] avec un prix abordable : ils ont de l’humour les agents immo la bas , c’est déjà ça !

A noter que les bons salaires, et le taux de prélèvements obligatoires, ne sont pas du tout les mêmes qu’en France non plus, ceci explique peut-être cela…

Laurent62 · #100

RadioInvest a écrit :
Laurent62 a écrit :
On n’investit pas sur les marchés avec 2M comme avec 20k…
C’est intéressant. Pourriez-vous préciser votre pensée ?

Est-ce le fait que les variations de valeur du portefeuille liées à la volatilité journalière soient plus difficilement supportables avec 2M qu’avec 20k qui vous font dire qu’on investit pas de la même manière ?

Si à partir de 2M, l’investisseur souhaite viser les 4M pour être en accord avec sa stratégie, pourquoi devrait-il investir différemment (par rapport au moment où il avait 20k) ? = stratégie de gain en capital.

Si à partir de 2M, la stratégie est de consommer les intérêts, alors évidemment il n’investira pas de la même manière que lorsqu’il avait 20k car la stratégie ne sera plus de devenir encore plus riche mais de le rester = stratégie de préservation de capital.

L’aléa psychologique n’est surement pas le même avec de grosses sommes. Mathématiquement ça tient la route mais psychologiquement faire la même perf avec 2M qu’avec 20k est à mon sens bien moins certain…

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