Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

J’expose ma situation sur cette discussion générale.
Je suis gérant d’une EURL depuis 10 ans (consultant informatique). J’ai accumulé un peu de trésorerie (environ 150 000€)
J’ai commencé un premier placement en usufruit de SCPI (Corum) de 50 000 sur 5 ans (clé de répartition de 20%-80%).

Suite à l’embauche de 3 collègues, la trésorerie va augmenter de manière significative.

J’ai imaginé le montage suivant pour attendre l’indépendance financière à 50 ans tout en continuant à cotiser aux diverses caisses (retraite, sécurité sociale, prévoyance, mutuelle, etc)

- accumulation de trésorerie jusqu’à un montant de 400 000€.
- placement de 350 000 en usufruit SCPI sur 15 ans.
- il est possible de changer le statut de l’EURL pour celle-ci soit "apte" à faire ce type de placement d’après mon expert comptable.
- les revenus que l’EURL me verse seront soumis aux cotisations patronales et salariales.

Ce montage vous semble-t-il correct et optimisable ?

- la simulation est issue de données SCPI Corum

Vous avez inversé "montant" et "nombre" de parts ce qui fausse l’ensemble de la simulation en donnant des résultats trop élevés (x2 environ)

edit : L’erreur n’est que le symbole effectivement.

La simulation est plutot faussé par cette clé très avantageuse comme le dit cedREIM

Dernière modification par sanvio (30/12/2021 16h48)

Il y a beaucoup de chiffres dans votre tableau dont je ne comprends pas d’où ils pourraient venir.

titoux a écrit :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 091034.jpg

En particulier, je me demande pourquoi :
     - il y a 3 colonnes et 3 SCPI, alors que ça semble simuler un investissement uniquement en US de Corum Origin ?
     - un investissement total de 305 k€ pourrait être la somme de 350k€ + 0€ +0€ ?
     - un prix de 36% d’l’US Corum Origin qui ne correspond pas au prix d’un US 15 ans (durée que vous avez indiquée) ?
     - un prix identique pour les 3 SCPI, alors qu’il est (en % du prix de la PP) différent pour toutes les durées ?
     - une ligne "Flux opérations 5 ans" alors qu’on investi pour 15 ans ?
     - il y aurait une "réduction d’impôts" (l’amortissement représente juste la réelle perte de valeur de votre US, et la quote-part des résultats de ces parts sera à ajouter au résultat de votre société) ?
     - une "réduction d’impôt" deviendrait un "flux" de trésorerie ?
     etc.

Bref, ça me semble plein d’erreurs et assez incompréhensible.

Cependant, votre idée, à savoir (j’ai un peu amendé votre description, pour être plus près de la réalité) utilisation d’une trésorerie accumulée de 400 000€, pour investir 350 000€ en usufruit SCPI sur 15 ans, avec un éventuel changement de statut de l’EURL (il faut à mon avis juste faire évoluer l’objet de la société au niveau des statuts), EURL qui devra impérativement être à l’IS, pour faire fructifier cette trésorerie (l’investissement génère un profit supplémentaire), tout en s’assurant qu’une partie de la trésorerie est disponible chaque année (pour qu’une distribution puisse être faite), afin de verser un certain montant à l’associé unique et gérant de l’EURL, tout en cotisant sur ce montant, me semble faisable.
Il y a cependant divers aspects à bien anticiper et optimiser, en particulier :
    - les flux de trésorerie annuels;
    - la nature des versements effectués, entre dividendes versé à l’associé, rémunération du gérant, ou éventuellement  remboursement de CCA (lequel peut être alimenté si l’EURL verse plus de dividende et de rémunération du gérant que le flux de trésorerie effectivement décaissé), qui n’ont pas du tout les mêmes implications, au niveau IS de l’EURL, et cotisations et IR de vous;
    - les impacts sur la fiscalité de l’EURL;
    - les impacts sur les cotisations à verser  (sans oublier que les règles à ce niveau pourraient évoluer d’ici qqs années);
    - sans oublier la sensibilité si d’aventure les montants distribués s’avéraient (ils le seront forcément !) plus ou moins significativement différents de ceux anticipés.
… et pour ce faire, il faut que le montage, et ses implications, soit clair comme du cristal dans votre esprit (alors que votre tableau semble démontrer qu’actuellement il ne l’est pas du tout).

Bonjour, j’ai réalisé un tableau récapitulatif d’un projet SCPI à crédit au travers d’une SCI à l’IS. Qu’en pensez-vous ? J’essaie de me rapprocher le plus possible des conditions réelles pour anticiper ce projet et l’éventuel apport en CCA selon la variation des différents paramètres (TDVM, taux d’emprunt, montants d’emprunt, durée…)

Le fichier excel est ainsi paramétré :
Feuille 1 : il s’agit d’une liste informative de la plupart des SCPI à capitalisation > 100M qui semblent les plus connues. Elles peuvent être classées comme bon nous semble (DVM, capitalisation, % de bureau/commerces.., % étrangers…) Le but est de pouvoir copier/coller les lignes dans les feuilles 2 et 3. Aucun calcul dans cette page.
Feuille 2 : simulation d’un portefeuille de PP. Cela donne un aperçu global du DVM, de la part étrangère, des parts de secteur.. en fonction des montants respectifs de chaque SCPI.
Feuille 3 : idem pour l’US avec calcul en fonction de la clé de démembrement
Feuille 4 : il s’agit du tableau final en fonction des montants choisis en feuille 2 et 3, qui visent à calculer le flux de trésorerie.

Mes interrogations subsistent pour la partie « résultat imposable avec considération des parts étrangères »; ainsi que le calcul du TRI. Je ne sais pas comment le calculer, sur quels flux notamment.

Merci pour vos réponses éventuelles. En vous souhaitant une bonne journée.. Et une bonne année, évidemment!

scpi_choix.xls

Vitorinho

AesculusHippocastanum a écrit :

Le passage à l’IS est donc dans un but principalement fiscal.

Comment avez-vous fait pour contourner ce point très épineux ?

Une SCI à l’IS exposant tout revenu de la personne physique à la fiscalité des sociétés (IS) ET à la fiscalité des particuliers (IRPP), la simple création d’une société à l’IS n’est pas un abus de droit.

RadioInvest, le 02/01/2022 a écrit :

A quel moment du montage la fiscalité du particulier rentre en ligne de compte si aucune distribution de dividendes n’est effectuée par la SCI ?

-  comme vous l’indiquez très justement, le particulier ne touche pas de revenus dans le cas d’une SC à l’IS qui ne distribue pas : pas de dividende, pas d’IR-CSG. Du dividende, de l’IR-CSG (au PFU ou au barème) ;
- une SC est une société avec au minimum deux associés, donc déjà ça limite la comparaison avec une simple personne physique ;
- l’option à l’IS pour une société civile est prévue par le CGI ;
- comparer une fiscalité pré-IR et post-IR pour savoir s’il y a abus de droit fiscal de l’IR serait pour le moins étonnant.
- chaque personne, physique ou morale, a le droit de choisir la voie la moins imposée* ; si l’un des objectifs de votre SC (d’où l’importance de la bonne rédaction des statuts) inclut par exemple la constitution et le développement d’un patrimoine familial, l’IS est un choix tout à fait naturel pour payer de l’impôt uniquement quand vous ne souhaitez toucher ou liquider le patrimoine, c’est à dire après avoir fini sa phase de développement.

Certains montages sont abusifs, oui (par exemple certaines façons de mixer de l’usufruit en IS et de la NP en perso, ou d’autres montages plus complexes). Mais la constitution d’un patrimoine familial au sein d’une société à l’IS n’est pas en soi un abus.

Question pour vous : si vous ouvrez une assurance vie Linxea Spirit dans le seul but d’investir dans des SCPI et de profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, est-ce un abus de droit ?
Rappelons que :
- les revenus de la SCPI ne sont pas fiscalisés au sein de l’enveloppe fiscale (même pas d’IS, vous touchez le montant brut) ;
- vous choisissez vous même la date de matérialisation de la PV ;
- en sortie, la PV réalisée est assez largement exonérée d’IR, surtout si vous étalez la sortie ;
- étaler la sortie pour profiter de l’abattement sur plusieurs années serait-il aussi une abus de droit ? Non à nouveau, puisque vous utilisez simplement la voie (légale) la moins imposée. Si le législateur avait voulu interdire ce procédé, il l’aurait spécifié (par ex. en mettant en place un abattement rechargeable sur N années, comme pour les droits de donation par exemple).
- bref, vous avez la possibilité de détenir une SCPI en éludant totalement l’IR ; est-ce un abus de droit, par rapport à IR+CSG, ou IS+IR+CSG (ou IS+PFU) ?

*

bofip a écrit :

Cette disposition, pas plus que l’abus de droit visé à l’article L. 64 du LPF, n’a pour objet d’interdire au contribuable de choisir le cadre juridique le plus favorable du point de vue fiscal pourvu que ce choix ou les conditions le permettant ne soient empreints d’aucune artificialité (en ce sens : RM Christ n°73340, JO AN du 10 novembre 2015, p. 8219).

RadioInvest a écrit :

Mon interrogation porte en grande partie sur la tolérance actuelle de l’administration fiscale quant à la possibilité d’utiliser l’amortissement "à haute dose" de l’usufruit acheté dans un but principalement fiscal.

Rappelons quand même que l’amortissement n’efface que le montant investi, pas le profit réalisé.

Pour 100 d’investissement en usufruit sur lequel vous espérez toucher 105 soit un gain de 5 :
- l’amortissement de l’usufruit ne vous efface que 100, il reste toujours le 5 qui est lui soumis à l’IS.
- s’il s’agit de SCPI investies à l’étranger, l’IS est payé à l’étranger.

En réalité, c’est surtout la fiscalité de l’usufruit pour le particulier qui est incohérente puisqu’elle fiscalise la totalité des revenus sans tenir compte du montant investi.

Dernière modification par Geronimo (03/01/2022 16h49)

Radioinvest a écrit :

Lorsqu’un investisseur est en phase de création de patrimoine (SCI ex nihilo : aucun bien immobilier physique pré-existant, aucun bien immobilier physique acquis par la SCI créée et aucune restructuration du patrimoine à l’origine de la création de la SCI) et que de facto aucune distribution de dividende n’est prévue ; qu’est-ce qui justifie l’acquisition de l’usufruit (qui peut représenter 30% du montant total de l’investissement) si ce n’est la diminution significative voire l’annulation de l’IS ?

Cela permet à la SCI de s’auto-financer à moindre frais en cas de crédit surtout. A part les plus chanceux qui ont des emprunts à 25 ans qui permet un CF quasi nul, les autres doivent apporter.
Le levier de US permet avec un apport plus faible d’autofinancer le montage. De plus, cela se justifie au regard du TRI et donc de l’enrichissement de la SC en tant que personne morale.
L’alternative serait de combler le trou avec de l’argent frais. Si on est prêt à prendre le risque, l’US est bien plus intéressant.

De plus, vous partez du principe que la SC(I) n’accueille que des SCPI. Il peut y avoir bien plus de choses à l’intérieur et notamment des crédits sans aucun revenu qu’il faut payer. Personnellement, j’ai un emprunt de ce type (crédit sans revenu en face), il faut bien que j’apporte. Je fais le choix d’un choix plus risqué pour avoir un CF>0.

Par respect pour les intervenants et pour ma compréhension du montage, j’ai repris ma simulation

Simulation sur 15 ans :



Simulation sur 10 ans :



Les clés de répartition sont en effet différentes suivant les SCPI (Exemple sur 15 ans : 60/40 pour XL et Corum, 64/36 pour Eurion).
J’ai panaché sur les 3 SCPI.
Le calcul de l’IS se fait sur le taux de 28%.

Au delà des chiffres et des revenus qui peuvent bien entendu évoluer, je cherche surtout à valider la stratégie, la compréhension parfaite de celle-ci et surtout sa viabilité sur la durée.

GBL a bien résumé l’idée de ma recherche.

Je cherche également à savoir quel montant à placer sera la plus judicieux sur une durée de démembrement aussi longue. Ainsi,pour arriver au niveau de revenu souhaité, il sera surement nécessaire de jouer sur 2 leviers différents :

- soit raccourcir la durée de démembrement,
- soit augmenter la somme à placer

Sur les points importants :

- Je panacherai sur plus de SCPI
- D’après les premiers éléments, sur 15 ans,  je pense que le montant placé n’est pas suffisant pour assurer un train de vie satisfaisant (les 40 263€ devraient financer le revenu, les cotisations diverses, les frais liés à l’EURL, les impôts).

Tous vos retours me permettront de trouver les bonnes clés (quel montant, quelle durée, quelles SCPI) pour valider…ou pas cette stratégie.

Première remarque : vous raisonnez avec un IS à 28%. Or : "pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2022, le taux unique de l’IS est de 25 %." (source), et pour les années futures le taux de 25% semble devoir rester un maximum (je n’ai pas identifié de candidat potentiellement éligible à l’élection de 2022 qui envisagerait d’augmenter l’IS).

Seconde remarque : vous tenez compte de l’économie d’IS associée à l’amortissement. Mais vous ne semblez pas tenir compte de l’IS à payer sur les revenus fonciers des immeubles situés en France (alors que, au minimum Corum Origin en a). Si vous en teniez compte, le résultat final (le "Flux total") serait un peu moins élevé, et vous devriez peut-être avoir moins envie de sur-pondérer Corum Origin.

Troisième remarque : vos simulations supposent que les flux de revenus des années à venir seront identiques à ceux de l’année passée. C’est une hypothèse plausible, mais des flux de 90% ou 110% (voire 80% et 120%) de ceux de l’année passée sont sans doute quasiment aussi plausibles (voire envisageables). Or vous ne semblez pas avoir envisagé les impacts associés (et à ce niveau, la conséquence sur le flux total, et donc la rentabilité de l’opération, est bien plus importante que ceux des 2 autres remarques).

patrick, le 03/01/2022 a écrit :

Pour information, j’ai eu au téléphone il y a quelques jours un des dirigeant de Corum pour un investissement sans intermédiaire en usufruit.
Selon ses dires, trois clients importants ont eu en 2020 un contrôle fiscal de leur SCI. Aucun des contrôles n’ont remis en cause l’amortissement complet de l’usufruit sur les SCPI Corum alors que comme l’on sait du fait de l’imposition à l’étranger, il y a, en principe,extourne fiscale des dividendes imposés à l’étranger.
Par contre, ces clients ont été redressés car ils n’avaient pas tenu compte de la valeur des SCPI pour l’IFI puisque c’est l’usufruitier qui est imposé…
Je n’en sais pas plus, mais cela va dans le sens de l’opinion des deux avocats fiscalistes que j’ai consulté  oralement sur le sujet.

@Patrick,

Je suis assez étonné de cette situation si je la comprends bien. De plus avec CORUM, je me méfie grandement de leur communication sur la partie fiscale/juridique, où des "commerciaux" vous affirment des choses techniques sans connaissances, et retournent leurs verstes quand vous insistez lourdement en leur demandant notamment leurs sources …

Pouvez vous préciser les valeurs qui ont été retenus par l’administration :
- Ces contribuables ont ils omis de déclarer une quelconque base des usufruits ? Dans ce cas, c’est tout à fait logique. Quelle est alors la base retenue par l’administration ? (VNC ou Usufruit ?)
- Ou ces contribuables ont retenu les VNC des usufruits, et l’administration considère que la base à retenir est la valeur en pleine propriété ?

Avec l’IFI, il me semble que les choses ne sont pas similaires à ce qu’il fallait faire avec l’ISF, et qu’il faut, au niveau de la base taxable de l’IFI, retenir la quote-part (entre 0% et 100%) de la valeur des parts de la SCI qui est de l’immobilier, sur la base de l’actif de la SCI net des dettes de la SCI sauf le CCA de l’associé concerné.

C’est en tout cas ce que j’avais compris quand j’ai eu une lecture approfondie des textes officiels à propos de l’IFI (et les exemples associés, qui concernaient notamment des situations avec des actifs immobiliers détenus dans des sociétés). Je vous laisse aller analyser ces textes vous-même (surtout si vous êtes susceptible d’être concerné par l’IFI).

Evidemment, si un gros contribuable, concerné par l’IFI, a évalué à zéro dans son assiette IFI les usufruits  de parts de SCPI, ou d’autres actifs immobiliers, détenues par des SCI (IR ou IS : pour l’IFI ça ne change rien) dont il est associé, il est assez logique que le fisc ait redressé.

J’ai choisi l’offre chez QONTO (9€/mois). le site est très bien fait, c’est simple et rapide. Chaque associé doit effectuer un virement du montant de ses apports. Il faut joindre son projet de statuts. 2 jours plus tard, on reçoit un certificat de dépot ainsi qu’une annexe à joindre à ses statuts. J’ai réglé 149€ (frais de création + 12 mois abonnement)

Bonjour,
concrètement, qu’avez vous pour 9 € par mois ?
Ce sont les frais de tenue de compte ?