Portefeuille de SCPI d'Elentir

Je suis toujours circonspect lorsque je vois des conseils orientant un investisseur vers la bourse et des valeurs en particulier. L’un n’empêche pas l’autre mais la question, c’est le choix de SCPI, pas d’avoir choisi d’investir dans les SCPI.

Je trouve que votre sélection a l’avantage d’un sacré parti-pris avec énormément de santé et encore plus d’Europe. Oui pourquoi pas l’inverse car la santé reste à mon sens minoritaire dans l’immobilier en absolu mais commence à représenter une pourcentage important en terme de collecte sur les SCPI, gare à l’effet de mode. Je ne vois pas les valeurs progresser à l’avenir, il faut donc compter sur le seul rendement.
"Et avoir 50k d’immobilier santé dans mon patrimoine ne me semble pas excessif." Certes en effet.

Sur l’Europe c’est un choix, il ne doit pas être que fiscal car attention au qualitatif des investissements en Europe, il est difficile de se faire une idée.

Vous semblez avoir une appréhension avec le télétravail, c’est votre choix. Pour ma part je reste à défenseur du bureau à Paris, celui qui rapporte le moins de dividende mais s’apprécie et gardera plus de valeur que le reste quand tout baissera. Mon logiciel de pensée ne me permet pas de comprendre le lien entre l’exposition au télétravail du fait que vous vivez à Paris et le fait de moins investir dans des SCPI parisiennes mais là encore, vous faites un choix en connaissance de cause et le rendement peut parfaitement se trouver ailleurs si vous n’êtes pas à l’aise avec cela.

Pour le reste, attention à ce que l’emprunt sur 25 ans au lieu de 20 ne masque pas un coût d’emprunt trop supérieur, le TRI étant un indicateur qui peut être trompeur.

Le taux supérieur à 2%-2,5% n’est pas top, normalement pas de soucis pour déduire les intérêts d’emprunt, après un crédit ça se renégocie, il sera possible d’améliorer ce taux. En prêt conso pour l’avoir fait oui c’est pas mal, plus flexible. J’ai remboursé lorsque j’avais trop de liquidités placées à 1%, la déduction des intérêts ne justifiant parfois plus garder un tel emprunt. C’est un outil de flexibilité intéressant.

Merci pour vos éclairages.

Priority a écrit :

Envisagez-vous de loger vos SCPI dans une SCI ? Vu votre tmi cela pourrait être plus intéressant même avec des scpi européennes.

Si je reste à l’IR, je devrai payer sur les revenus européens environ 15% de double imposition française, une fois pour toutes.

Si j’opte pour l’IS: si je comprends bien, les revenus d’immeubles étrangers ne subissent pas de double imposition, et les revenus d’immeubles français sont imposés à 15%. Puis à la sortie j’ai flat tax ou TMI avec abattement.
Il y a aussi le coût de création de la SCPI, ainsi que le temps et les complexités ajoutées.

Je comprends l’intérêt de faire boule de neige au sein d’une SCI peu imposée; mais un horizon à 10 ans est-il suffisant pour voir cet avantage se concrétiser?

Priority a écrit :

Si vous allez vers un prêt consommation sans imposition aucune, pourquoi pas partir plutôt sur des SIIC / foncières côtées

Pour le moment on me propose surtout des prêts affectés, ce que je recherchais aussi pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt. J’envisage de prendre des foncières côtées en cash toutefois.

Priority a écrit :

Les prix [des foncières côtées] intègrent déjà l’effet covid sur les bureaux et commerces, contrairement aux scpi ou cela se verra surtout au fur et à mesure des renouvellements de baux

Sans disposer de boule de cristal, envisagez-vous que les prix des parts de SCPI soient appelés à baisser? Ou que les loyers soient appelés à diminuer, ou les vacances augmenter?
Je n’avais pas envisagé que la réévaluation annuelle du prix des parts puisse ne pas tenir compte de ce type de facteurs.
De façon générale je compte sur la bonne orientation de l’immobilier à long terme, mais je suis peut-être trop optimiste?

Priority a écrit :

Sinon si la bourse ne vous rebute pas totalement, Covivio, Orpéa, cbo territoria, immobilière dassault, … vous tendent les bras

En effet les foncières sont une solution attrayante, je souhaite m’y intéresser davantage! (Dommage qu’elles n’aillent pas dans le PEA).

Surin a écrit :

Je ne vois pas les valeurs [santé] progresser à l’avenir, il faut donc compter sur le seul rendement.

Je constate en effet que les parts de Pierval Santé n’ont jamais évolué depuis 2014.
A ce propos, les baux conclus dans le domaine de la santé offrent-ils une bonne protection contre l’inflation? J’ai cru comprendre que globalement, oui, mais je ne trouve pas d’information claire.

Surin a écrit :

Mon logiciel de pensée ne me permet pas de comprendre le lien entre l’exposition au télétravail du fait que vous vivez à Paris et le fait de moins investir dans des SCPI parisiennes

Cela relève d’une spéculation de ma part, mais je crains que le développement du télétravail et celui du flex office ne réduisent les besoins en termes de bureaux, ainsi que l’intérêt d’habiter dans une grande ville, à proximité de son lieu de travail. Une hypothèse faible toutefois, car je ne sais pas trop quoi penser de cette tendance pour être honnête (qui en ce moment est d’autant plus difficile à évaluer qu’elle se confond avec le Covid).

Surin a écrit :

Pour le reste, attention à ce que l’emprunt sur 25 ans au lieu de 20 ne masque pas un coût d’emprunt trop supérieur, le TRI étant un indicateur qui peut être trompeur.

En effet, c’est à prendre en compte.
A la réflexion, je pense que je vais prendre 25 ans non pas pour le rendement, mais pour ne pas trop affecter ma capacité d’endettement (qui est maintenant limitée à 35%… Merci le HCSF!).
Cela dit si je rembourse dans 10 ans le surcoût sera limité.

Surin a écrit :

Le taux supérieur à 2%-2,5% n’est pas top, normalement pas de soucis pour déduire les intérêts d’emprunt, après un crédit ça se renégocie, il sera possible d’améliorer ce taux

Fin 2020, j’avais bien négocié et obtenu 0,95% pour de l’immobilier physique. Je suis très étonné de ces taux, mais je n’ai pas l’impression que ce soit négociable. Plusieurs acteurs me proposent exactement la même offre à 2,55% et me disent que ça ne dépend pas de ma situation. (Je me suis adressé à différents courtiers très connus proposant des SCPI).
Que feriez-vous à ma place?

Priority a écrit :

Vous surpondérez la santé

Surin a écrit :

Sur l’Europe c’est un choix, il ne doit pas être que fiscal car attention au qualitatif des investissements en Europe, il est difficile de se faire une idée.

Je suis ouvert à changer la pondération du portefeuille ou à ajouter une 5e valeur.
Immorente semble un candidat solide mais est en région parisienne à 55% toutefois.

J’ai beaucoup hésité à ajouter du Corum, mais les passions suscitées par cette société de gestion m’ont un peu dissuadé d’en prendre plus.

Des valeurs ou un rééquilibrage à conseiller?

Merci pour ces éléments.

Après réflexion, je pense garder les quatre mêmes SCPI mais en prenant moins de santé. Je pense donc à un portefeuille de 80k, comprenant:
- 20k de Pierval Santé
- 20k de Corum Origin
- 20k de Sofidy Europe Invest
- 20k de PF Hospitalité Europe.

Au final je serais un peu plus européen: 12,25% en France et à 87,75% en Europe.
Et un peu moins en santé: 46,75% santé, 15,5% bureaux, 14,25% hôtels, 12,5% commerces, 5% résidentiel, 3,25% activité, 2,75% logistique.

J’ai aussi un peu diminué la taille du portefeuille (80k au lieu de 100k), notamment pour complaire à la limite d’endettement de 35% sans différentiel… En effet je souhaite faire un investissement locatif physique supplémentaire, et aimerais donc éviter d’être bloqué.

EDIT: j’ai aussi envisagé la possibilité d’une SCI mais je trouve l’intérêt trop relatif et le surcoût de complexité trop important sur un horizon à 10 ans. Cela rendrait également mes mouvements plus limités, et l’opération encore moins rentable, dans l’hypothèse où je souhaiterais changer de vie avant cette durée.