Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Et blabla et blabla sur la bulle immobilière…………
Et blabla et blabla de Cecile Duflot qui prend des airs de sauveurs de l’immobilier.

Peut être que la hausse de l’immobilier est dû à une conjoncture qui incite les gens à investir dans la pierre par sécurité et pour prévoir l’avenir…
Peut être que la hausse de l’immobilier est du à la baisse incessante des taux d’emprunts …

Depuis combien de temps les gouvernements font de l’incitation à la construction immobilière avec des régimes incitatifs ?
Une petite liste non exhaustive Demessine , Girardin, Malraux,  Robien , Borloo , Scellier
un vrai gouvernement avec tous les ministres qui ont voulu laisser leur nom à la postérité de la construction immobilière.

Cecile Duflot proposent un nouveau système , elle ajoute son nom à une longue liste en accentuant l’aspect social …elle se trompe complètement car ça ne fonctionnera pas…

La coupe est pleine , les différents régimes ont épuisé le filon fiscal 

Les gens investiront peu dans sa défiscalisation car beaucoup ont investi dans le scellier même avec beaucoup d’incitation elle s’adresse à de la location de personnes à faible revenu , les investisseurs n’iront pas dans du neuf pour des populations précaires au vue de la conjoncture.

Le filon fiscal pour Bercy est simple ce qu’il donne d’un coté il ne reprenne de l’autre par l’impôt sur les sociétés de construction , la TVA perçue.
A l’issue de la défiscalisation , les biens ne sont pas amortissables car la défiscalisation à fait office d’amortissement donc il faut revendre et hop une peu de frais de mutation , pas de plus value car ces biens neufs décoteront vite du fait des matériaux utilisés.

Non ce n’est pas l’état qui décident si l’immobilier doit monter ou descendre …

La problématique actuelle de l’état , ce n’est pas le prix des appartements mais la baisse des ventes..!

Car baisse des ventes dit baisse des recettes fiscales, dans la période euphorique de 2007 les prix étaient identiques ( autre gouvernement aussi ) mais les ventes n’ont jamais été aussi importantes , tout allait bien à ce moment.
Actuellement le marché est peu actif , les taux d’intérêt bas et les prix ne baissent pas alors Bercy décrète qu’ils vont faire baisser les prix …pourquoi pas mais est-ce que cela va relancer les ventes ?

Pas sûr car si les prix baissent , les taux vont reprendre leur hausse , les Français voyant les prix baisser et depuis le temps que l’on parle de cette baisse de prix , elle va bientôt arriver comme Friggit.

Quand ça baisse et bien moi je ne vend plus et je n’achète plus car j’attends que ça baisse encore plus pour acheter et j’attendrais que cela remonte pour vendre.

Allez courage on va bientôt la vivre notre crise immobilière , un bonne crise immobilière comme dans les années 1990 , nostalgie d’un temps ou les taux d’intérêt flirtait bon le 8 à 10 %.

Prix plus bas , taux plus haut chouette encore moins d’imposition en vue  car encore plus de déduction des intérêts d’emprunt et els banques gagneront encore plus , nous aussi et qui sera le dindon de la farce ?

Il faut faire attention lorsque l’on manipule des leviers sans savoir à quoi ils servent ….

Évidement que les prix bloquent la possibilité à certaines personnes d’acheter leur appartement mais faire bouger le dinosaure immobilier peut générer des répercutions dévastatrices, la politique d’aide au logement permet d’aider beaucoup de Français à se loger, il est possible de convertir des aides aux logements en aide au remboursements d’emprunt pour l’achat de sa RP.

Philippe

nico6259 a écrit :

Non Philippe, surtout pas, cela ne ferait que regonfler la bulle comme sous S.arkozy qui avait sorti cette mesure idiote (ce n’était qu’un effet d’aubaine pour les acheteurs qui de toute façon auraient acheté sans ça…cette mesure a juste servi à endetter davantage la France)!

J’évoquais juste une mesure existante mais que peu de personnes connaissent
Vous achetez un logement | caf.fr

A la rigueur , je pense qu’il est préférable de donner à des personnes la possibilité d’acheter par la substitution de la caf sous forme d’aide à l’achat plutôt que de les perfuser en APL durant toute leur vie.

Philippe

+1, ce point aussi m’a interpelé.
si les prix baissent , les taux vont reprendre leur hausse

Le lien de cause à effet est inverse : les taux qui haussent => prix qui baissent.
Et en ce moment, malgré la baisse des taux, les prix baissent. Si les taux repartaient à la hausse, le krach serait beaucoup plus rapide.
Là si nos taux restent au plancher, on risque d’avoir une longue agonie à la japonaise avec une baisse immo de l’ordre de 2% par an pendant > 10 ans.

En revanche, j’étais OK avec ce point :
Peut être que la hausse de l’immobilier est du à la baisse incessante des taux d’emprunts …

La hausse immo est selon moi due à :
- la baisse continue des taux d’emprunt conjuguée au laxisme des banques (les prêts sont progressivement passés de 15 à 30 ans, et les banques ont fini par tolérer un emprunt à 110% alors qu’avant un apport mini de 20% était exigé) ;
- les mesures pro-cycliques de l’Etat : alors que l’immo montait déjà suffisamment, l’Etat a attisé le feu en déversant des milliards d’aides à l’achat (PTZ, déduction des intérêts d’emprunt,…) ;
- la communication des "pro" de l’immo (AI, notaires) et de l’Etat qui a fini par lobotomiser les foules : "il faut acheter le plus vite possible, l’immo ne peut que monter, blabla"…la hausse entraîne la hausse.

Et depuis environ 1 an, en reprenant les 3 points cités supra, on assiste à :
- des taux qui continuent à baisser mais les banques deviennent plus raisonnables, certainement en raison de Bâle 3 (demande d’apport, fin des emprunts à 30 ans, la limite max devient 25 ans) ;
- fin des mesures pro-cycliques ;
- la communication ne va plus systématiquement dans le sens de l’achat et commence même à devenir anxiogène ("les taux sont bas mais les prix sont hauts" des JT et journaux éco, les émissions sur les gens en détresse avec leurs travaux ou étranglés par leurs crédits, Plaza qui a du mal à vendre ses bouses hors de prix aux pigeons,…)

D’où le dégonflement qui devrait se poursuivre et s’accélérer hors évènement exceptionnel (type : croissance surprise de la France et les revenus des français augmentent de 10% par an, ou Hollande qui sort un PTZ de la mort pour l’ancien et pour tous, ou les banques qui prêtent sur 50 ans,…)

simplicitaire a écrit :

Philippe30 a écrit :

Pas sûr car si les prix baissent , les taux vont reprendre leur hausse ,
Philippe

Il y a des points dans votre post avec lesquels je ne suis pas d’accord (en effet je crois comme d’autres que la bulle existe et a été favorisé par les aides, que ce soit la défiscalisation ou bien les aides au logement), mais je les comprends.

En revanche, je ne comprends pas celui cité. J’avoue ne pas voir le lien de cause à effet. Une petite explication svp?

C’est constat historique qui nous montre qu’en général que lorsque l’un monte l’autre descend.
Aujourd’hui on ne peux pas dire que les prix de l’immobilier baissent  par contre le nombre de ventes baissent.
Les acheteurs peuvent plus facilement négocier les prix.

J’entend une baisse de prix lorsque les vendeurs baisseront leur prix en agence de 15 à 20 % actuellement ça ne bouge pas par contre on peux facilement faire baisser les prix de 8 à 10 % sans trop de négociation.

Mettons nous du coté d’une banque
Pensez vous que si les prix baissent les taux resteront inchangé ?
Car des taux très faible avec des prix de vente bas ne rapporteront plus rien au banquier en terme d’intérêt …!
Pour l’acheteur , il sera content d’acheter moins cher mais devra s’adapter au taux plus élevé

On ne peux pas dissocier les taux d’intérêt et les prix immobilier , il y a un système de vase communicant entre ces deux entités.
Quand l’un bouge l’autre bouge dans l’autre sens sinon c’est le système qui se grippe.
Avec des taux élevés et des prix d’achat élevés=> Personne n’achète 
Avec des taux bas et des prix bas => les banques ne gagnent pas assez

Philippe

GBL a écrit :

Par contre, je ne suis pas d’accord sur le fait que l’évolution des prix de l’immobilier ait une influence significative sur les taux des prêts.
Les banques ne génèrent pas la plus grande partie de leurs marges avec les prêts immobiliers.
Le coût de l’argent pour les banques ne dépend pas du niveau des prix sur le marché de l’immobilier.
Quelle que soit l’évolution des prix sur le marché de l’immobilier, les taux que les banques proposeront dépendront surtout du cout de l’argent pour les banques (qui dépend surtout des taux auxquels elles empruntent, lui même un peu lié à l’inflation d’ailleurs, et des ratios qu’elles doivent respecter) et aussi de leur politique commerciale (de l’objectif de marge qu’elles se fixent, de leur volonté de conquérir des clients).

Je donne un avis qui est de dire si les taux sont hauts et l’immobilier est haut à un moment une décision des banques centrales sera de baisser les taux pour relancer la machine tant dans l’immobilier que d’autres secteurs.
Bien sûr que les taux bancaires sont liés au taux de l’argent qu’elles empruntent pour couvrir leur 30 % des accords de Bâle mais pour le reste les politiques bancaires différent entre les banques tant en terme de taux, de clients, de critères etc….
On peux constater une tendance de vase communicants à plus ou moins long terme.

GBL a écrit :

Vous avez un biais, peut-être parce que vous considérez que presque tout le monde n’achète de l’immobilier qu’avec un crédit à 110%…..   Analysez les évolutions sur un plus grand nombre d’années, et vous verrez qu’il y a eu des années avec des taux élevés et des prix de l’immobilier en hausse, par exemple. En Allemagne, les prix de l’immo n’ont pas monté et sont bas : croyez-vous que les taux aient monté pour autant ?

Je sais mais j’essaye de corriger ce biais , voyez vous je viens de signer pour un immeuble ou j’ai fait un apport de 30 K€.
Les banques sont plus réticentes aux prêts à 110 % actuellement, une inquiétude économique , de prix élevés dans l’immobilier.

J’ai cherché des tableaux de corrélation entre les prix de l’immobilier et les taux d’intérêts, je n’ai pas trouver de données facilement analysable.

Pour l’Allemagne , je crois savoir que les prix de l’immobilier sont assez bas mais je ne connais pas l’immobilier hors frontière

Philippe

Si vous doutez que les taux que les banques proposent sont largement "pilotés" par les banques centrales, quel est selon vous le rôle de ces banques centrales ?

Attention, "pilotés" signifie qu’il est possible de les influencer largement, pas que les banques commerciales n’ont aucune marge de manoeuvre, pas que c’est "parfaitement" efficace (la vrai vie est rarement "parfaite"). Mais il me semble clair que si les banques centrales augmentent (ou baissent) leurs taux directeurs, et si la réglementation restreint (ou facilite) les contraintes pesant sur les banques commerciales (au niveau des ratios qu’elles doivent respecter), ça aura une influence significative sur les taux auxquels ces banques commerciales proposeront des crédits.

Je ne comprend pas votre phrase sur le "leveraging" (qui existe d’ailleurs tout autant en Allemagne…). Le monde est compliqué, et il n’y a pas un "deus ex machina", ou des "autorités" qui contrôlerai(en)t tout, mais une multitude d’acteurs économiques qui prennent leurs décisions de manière plus ou moins indépendante.

Je ne crois pas que les banques centrales attachent une très grande importance au niveau des prix du marché immobilier. En tout cas, ça ne semble pas figurer pas dans les statuts de la BCE par exemple…. Ca ne veux pas non plus dire qu’elles s’en fichent complètement, car elles s’efforcent d’évaluer les conséquences de leurs décisions (même si parfois elles se trompent…).

Infos sur le rôle de la BCE : Les missions et les liens de la page en question.

Pilar THREE : "PSYCHOLOGY" !

http://www.efficientfrontier.com/t4poi/4pillars.jpg

Fructif a écrit :

c’est la première fois que je vois un gouvernement dire "je veux que l’immobilier baisse"

Certes, mais pourquoi réagir seulement au bout de… 15 ans?

Dernière modification par placementapapa31 (08/01/2013 22h59)

Je ne dis pas que vous avez tort.

Mais tout de même, les hommes politiques et leurs conseillers techniques sont issus des grandes écoles, et ont donc reçu je le suppose un enseignement de (vrai) haut niveau (contrairement à ce que moi, simple pékin, ait reçu à l’université, par exemple).

Et puis, désolé d’insister sur ce point : la monnaie (les lignes de crédit) nécessaire pour permettre la hausse des prix, il a bien fallu la créer.

Bonsoir,

Personnellement, je pense qu’il y a plusieurs marchés de l’immobilier. Paris et sa proche couronne, ainsi qu’une partie de la côte d’azur sont des cas particuliers.

En effet, sur Paris, il n’y a pratiquement pas de construction neuve, et l’offre en très proche couronne reste insuffisante par rapport à la demande.

Maintenant, il faut tenir compte d’un phénomène relativement récent. Un certain nombre de parents ou de grands parents (les vieux comme dirait IH) aident actuellement leurs enfants et petits enfants à acheter de l’immobilier. Donc si les transactions diminuent sur Paris, les prix pourraient encore restés élevés tant que les taux d’intérêt sont bas. En effet, les placements financiers sans risque, rapporteront peu, à court terme et une partie des sommes très importantes placés en assurance vie (1400 milliards) Livrets A+LDD (330 milliards), PEL (160  milliards), CSL , … pourrait se déplacer vers de l’immobilier que les français adorent,…parce que ce n’est pas bien de spéculer en bourse. Avec ces 2000 milliards et beaucoup plus, il y a en effet  encore de quoi faire.

A+

CPaulus

CPaulus a écrit :

Avec ces 2000 milliards et beaucoup plus, il y a en effet  encore de quoi faire.

En effet : si on suppose (ce sont des approximations) que les 2M de parisiens occupent chacun 30 m² valant actuellement 10 k€/m², tout cet immobilier représenterait "seulement" 600 Milliards d’€uros.

sergio8000 a écrit :

D’ailleurs, beaucoup de gens objectivement brillants, comme Einstein, ne l’étaient pas pendant leurs études : je crois que c’est tout à fait normal, ils sont bien trop "en avance" pour que le système éducatif puisse les comprendre et répondre à leurs besoins. Peut être vos talents n’ont-ils pas été compris aussi ? :-)

Ah non sur ce coup, cher sergio, vous propagez une IMMENSE légende urbaine servant, justement très souvent, a appuyé le même genre d’arguments que vous déroulez. Sans doute une légende urbaine qui s’est construite (très tôt dans le XXè siècle) pour rassurer les mauvais élèves

Einstein était un EXCELLENT élève en mathématiques dès le début et dès son plus jeune âge et réussissait très bien (le système éducatif lui convenait donc bien contrairement à votre thèse) et a fait le choix de ne pas travailler le reste. Même en langues, son petit retard était dû au fait qu’il a en fait appris plusieurs langues jeune (phénomène connu maintenant par les pédiatres). Surtout, il a réussi l’utra-difficile-brillante ETH Zurich. A l’époque, c’était encore plus ardu que maintenant d’y rentrer…

Transposé en France, Einstein aurait été un élève ayant eu d’excellents résultats en maths dès le CP et toute sa vie scolaire et qui aurait réussi Normal Sup (encore mieux que l’X pour la comparaison) en 5/2 au lieu de le faire en 3/2… on a vu pire comme mauvais élève (puisque il est fait dans les 0,001 % d’élèves les plus brillants… pour réussir les études ça ne veut pas dire brillants dans l’absolu mais ça contredit cette fâcheuse légende urbaine).

Allez hop on n’arrête tous de propager cette légende urbaine
Sources : une bio passionnante sur Einstein. Toujours revenir aux sources. Toujours.