SCPI Immorente : analyse approfondie et perspectives d'investissement
Cette discussion analyse la SCPI Immorente gérée par Sofidy, en examinant ses performances, sa stratégie d'investissement et la perception qu'en ont les participants. L'analyse porte sur plusieurs années, permettant d'identifier les tendances et les points clés relatifs à la gestion du risque et au rendement.
Les membres partagent des informations détaillées extraites des rapports annuels et des bulletins trimestriels. Ils évaluent des indicateurs tels que le taux d'occupation (TOF), la rentabilité des investissements, le niveau d'endettement, et les distributions de dividendes, y compris les plus-values sur cessions d'actifs. Des débats approfondis portent sur la stratégie de diversification géographique, notamment vers l'Europe, et sur la qualité de la gouvernance de Sofidy.
Des préoccupations sont exprimées concernant la baisse du rendement des nouveaux investissements et l'impact de la stratégie de diversification sur la rentabilité à long terme. L'augmentation du prix des parts et la gestion des créances douteuses sont également discutées. L'analyse des frais de gestion, notamment sur les investissements indirects, ainsi que la transparence de la communication de Sofidy sont des points importants abordés par les participants. Plusieurs membres se penchent sur l'impact fiscal des investissements à l'étranger et les implications pour les associés à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).
La discussion aborde également des aspects plus pratiques tels que le calcul du rendement net d'impôt, les modalités de souscription et de cession des parts, ainsi que le rôle du conseil de surveillance. La question de la liquidité du marché secondaire et les délais de retrait des parts sont également soulevés, révélant des difficultés pour certains membres à céder leurs parts.
Enfin, l'impact de la fusion de Sofidy avec Tikehau Capital est brièvement évoqué, ainsi que les implications du nouveau plan comptable des SCPI sur la distribution des plus-values. L'évolution de la situation en période de crise sanitaire, notamment la gestion des loyers et l'impact sur la distribution des dividendes, est également abordée.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Immorente à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 62% - 20 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 12% - 4 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 6% - 2 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 9% - 3 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 9% - 3 | |||||
Nombre de recommandations : 32 Recommandation moyenne : 3,1/4  |
||||||
2 #326 29/10/2021 17h20Le BALO, bulletin des annonces légales obligatoires
Créé en 1907, le BALO recense l’ensemble des informations relatives aux sociétés faisant appel public à l’épargne, et aux établissements bancaires et financiers, telles que les opérations financières, les avis de convocations aux assemblées générales, les comptes annuels.
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Avez vous fait une petite recherche internet avec le mot clef,pas très intuitif,j’en conviens, "BALO",
conformément à la charte du site? C’est un peu ballot!
Vous seriez arrivé très vite a une page du JO répondant à votre question.
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (29/10/2021 20h32)
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Pour info, revalorisation Immorente à 340€ au 01/11/2021
+0.89%
Pas énorme en facial mais après une crise covid sans précédent c’est incroyable !
Tout comme les 6981 pts du cac 
Modération GBL : Info déjà publiée 4 messages plus haut dans cette discussion; lire avant de ré-écrire…
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Etrangement le prix de la part et la valeur de retrait n’ont pas évolué sur le contrat Linxea spirit et même phénomène avec épargne pierre qui a été revalorisée.
Pour ceux qui vont souscrire avant la mise à jour il peut y avoir un risque de payer plus ( 0.89% pour immorente et 1.46% pour epargne pierre )
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1 #330 12/11/2021 16h03Bonjour, la mise à jour a bien été faite sur Linxea. Cordialement.
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Sofidy : acquisition de deux actifs retail à Paris intra-muros et à Bègles pour 153 millions d’euros.
Il s’agit d’une participation à un club deal.
Pour connaitre l’un des deux actifs, je pense qu’on est sur du 1er choix.
Sofidy acquiert deux actifs retail pour 153 millions d?euros - Magazine Decideurs
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1 #332 16/01/2022 08h15Un peu plus de précisions sur mon précédent message : le rendement de l’opération serait compris entre 5,3 et 5,4 %.
Compte tenu de ce rendement et de la grande qualité des acquisitions, c’est à mon avis deux beaux coups.
Sofidy clôture 2021 en club deal dans le retail | CFNEWS IMMO
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Ce que je trouve excellent dans cette SCPI, c’est que les prix de vente des immeubles sont systématiquement plus élevés que les valeurs d’expertise, et pas qu’un peu… Soit les valeurs d’expertise sont très conservatrices, soit les négociateurs sont excellents, soit les deux.
Donc, même avec un prix d’achat de la part correspondant à la valeur de reconstitution, on achète avec une décote potentielle. C’est aussi un espoir de revalorisation des parts, ou de limitation de la baisse en cas de retournement du marché.
Extrait des derniers bulletins trimestriels…
Trimestre/ Prix de vente / Plus-values (nettes de fiscalité) / Valeurs d’expertise / Prix de vente versus Valeurs d’expertise
2021/T3: 8 935 298 € / 2 620 130 € / 7 395 787 € / + 20,8 %
2021/T2: 1 118 800 € / 211 985 € / 961 450 € / +16,4 %
2021/T1: 3 438 488 € / 37 849 € / 3 201 983 € / +7,4 %
2020/T4: 33 788 329 € / 5 138 660 € / 29 267 340 € / + 16,5 %
2020/T3: 22 090 456 € / 3 042 765 € / 17 916 195 € / + 23,3 %
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1 #334 17/01/2022 10h25
Hall of Fame Attention à ne pas se bercer d’illusions, vos chiffres sur 15 mois représentent 11,051 M€ de plus-values et 10,63 M€ de plus que les valeurs d’expertises, sur un patrimoine de 3,614 Md€, cela représente 0,29% de création de valeur, ramené sur un an cela fait 0,235%.
Comme si la SCPI distribuait un peu moins de 80 centimes d’euros sur un an pour cette plus-value sur les valeurs d’expertise.
C’est peu représentatif, si l’ensemble du patrimoine est évalué de cette manière c’est positif mais il faut garder à l’esprit que Immorente vend principalement de petits biens peu ou pas loués, nécessitant des travaux donc assez sous-évalués lorsqu’un expert en estime le prix. On peut penser qu’un bien rempli à 100%, bien placé et acheté plus récemment est davantage évalué à sa juste valeur car dans un environnement ou des comparaisons sont plus évidentes.
Je n’affirme rien, je tempère seulement votre propos.
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Oui, Surin, je suis d’accord, mon analyse suppose que ces constatations sont applicables à l’ensemble du patrimoine, ce qui n’est pas prouvé.
L’expertise de biens dont beaucoup sont inoccupés ou correspondent à de petites surfaces est conservatrice. Cela donne une tendance qui me semble plutôt favorable.
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Depuis les écarts de valorisations supérieurs à 80% mis au jour lors de la liquidation de Logipierre 1, plus rien ne m’étonne. Et il était question d’immeubles résidentiels parisiens, un des marchés où il y a le plus de transactions.
sm94 a écrit :
Donc, même avec un prix d’achat de la part correspondant à la valeur de reconstitution, on achète avec une décote potentielle. C’est aussi un espoir de revalorisation des parts, ou de limitation de la baisse en cas de retournement du marché.
La décote sur les SCPI à capital variable fait souvent partie de la politique de gestion, et est donc +/- permanente. Je ne suis pas certain que ce soit dans l’intérêt des associés à long terme. (précision : politique que Sofidy ne pratique pas/peu si l’on pense que la valeur de reconstitution est correcte)
Dernière modification par NicolasV (17/01/2022 13h58)
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NicolasV a écrit :
La décote sur les SCPI à capital variable fait souvent partie de la politique de gestion, et est donc +/- permanente. Je ne suis pas certain que ce soit dans l’intérêt des associés à long terme.
Soyons cyniques : ce qui est dans l’intérêt des associés c’est d’éviter qu’une SCPI ne se retrouve bloquée comme c’est le cas chez Ciloger ou Aestiam. Et la publicité aux nouveaux associés faite par le "la valeur de part est largement inférieure à la valeur de reconstitution vous allez donc faire une bonne affaire" y contribue.
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On achète pas des parts des SCPI en se disant "ohlala espérons pas que ça reste bloqué". Sinon n’investissez pas !
Et je crois pas qu’il y ait besoin de faire de la publicité. Quand on est dans le doute, il suffit simplement de vendre…
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Distribution 4T2021 3.75 euros par part
Distribution de revenus exceptionnels 1 euro par part
au 21/01/2022
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En attendant le BT4 j’imagine que cela devrait ressembler à cela peu ou prou
NB : le 4.53% est calculé sur une valeur de souscription à 336 337
EDIT : Correction sur la valeur de souscription comme remarqué par Surin
Dernière modification par Drystan (25/01/2022 10h42)
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Nantes44100 a écrit :
Distribution 4T2021 3.75 euros par part
Distribution de revenus exceptionnels 1 euro par part
au 21/01/2022
Pourriez-vous indiquer votre source ? J’ai bien le 3,75€ par part sur le site de Sofidy pour le dividende T4 2021 mais aucune mention du dividende exceptionnel
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Bonjour
Moi non plus je vois pas les 1€ sur mon compte sofidy
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Bonjour,
pas de dividende exceptionnel non plus pour moi sur le site de Sofidy.
J’ai juste 3,63€ net par part ce qui fait une grosse difference avec le 4T2020 à 4,57€ net.
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Hall of Fame Que de bruit … et si l’on attendait le bulletin ?!
On le trouve ici avant même sa sortie mais peut-être encore une histoire de distribution d’imposition sur la PV, oups, j’en dis trop, le bulletin va certainement paraître dans quelques heures, il sera alors temps de commenter.
Drystan, le 24/01/2022 a écrit :
NB : le 4.54% est calculé sur une valeur de souscription à 336
Impossible :
SCPI Immorente Revalorisation du Prix - SCPI Solution
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Bonjour
Les virements immorente viennent de tomber
il y a bien un virement complémentaire de 1€ par part
versement de 3.623 par part détenu en direct
attendons le Bulletin pour savoir a quoi cela correspond pour les 1€
bien à vous
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Voici le bulletin trimestriel : https://www.sofidy.com/wp-content/uploa … _MELPS.pdf
Globalement plutôt encourageant :
- Dividende en hausse de 14,88€ (dont 14,00€ de dividende ordinaire hors RAN et 0,88€ d’utilisation de RAN) à 15,28€ (dont 14,28€ de dividende ordinaire et 1,00€ de distribution de plus value).
- La distribution de 1,00€ provient visiblement des cessions du trimestre qui ont engrangé 13 M€ de PV, pour 11 M parts)
- TOF en augmentation à méthode constante
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2 #350 15/04/2022 08h26
Hall of Fame Le rapport annuel 2021 a été publié.
Rapidement :
- Valeurs d’expertise +2,2%
- TOF 92,36% (93,39 en 2020)
- Taux de recouvrement des loyers 2021 : 95,3% (97% en 2020)
- Distribution 15,28 € / part (14,88 en 2020)
- Taux de distribution brut de fiscalité étrangère : 4,64% (net : 4,53%)
- Valeur de réalisation : 287,38 € (281,65 en 2020)
- Valeur de reconstitution : 341,68 € (335,13 en 2020)
- Prix de la part : 340 € (au 01.01.2022)
- Investissement total en 2021 : 242 M€ (11 actifs)
- Commerces 53% - Bureaux 31% - Hôtellerie 10%
- Rentabilité nette immédiate : 5,20% (stable p/r 2020)
- Ventes en 2021 pour 54,2 M€ (PV 13,14 M€) pour une valeur d’expertise de 44,89 M€
- PV globale de 20.70%
BILAN
Recettes locatives brutes : 17,47 € (18,03 en 2020)
Revenus des participations : 2,27 € (1,39 en 2020)
TOTAL : 19,74 € (19,42 en 2020)
Résultat courant avant fiscalité étr. : 14,70 €
Résultat courant après fiscalité étr. : 14,35 €
Distribution : 14,28 €
Variation RAN : + 0,07 €
RAN : 1,56 €
Trésorerie : 202,1 M€ (105 en 2020)
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