Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

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1 #217 04/01/2022 12h16

1 #220 27/01/2022 22h41

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RA 2020 a écrit :

eg972 · #201

Pour comparaison,
J’ai touché 0.353 euros par parts détenues au 03/11/2021
Mes parts ont été achetées entre octobre 2015 et mars 2017
Bizarre que nous n’ayons pas tous la même chose (sachant que les parts rentrent en jouissance le 1er du mois suivant l’acquisition) …. non ?

Woyal · #202

J’ai touché le pactole!
0,0066€ par part en jouissance au 1er octobre (même nombre de part en jouissance au 1er juillet fdg déduits).

Des champions!

(Et classés en "distribution de dividendes", pas "Distribution de revenus de SCPI").

Cette année commence bien…

MaturinF · #203

Idem classé en distribution de dividendes mais 0.01096 euros par part…

Thortue · #204

Woyal a écrit :
J’ai touché le pactole!
0,0066€ par part en jouissance au 1er octobre (même nombre de part en jouissance au 1er juillet fdg déduits).

Des champions!

(Et classés en "distribution de dividendes", pas "Distribution de revenus de SCPI").

Cette année commence bien…

Le versement est également classé en dividende chez moi. Votre cas peut peut-être nous éclairer vu l’écart : quand avez-vous acquis vos parts ?

eg972 a écrit :
Bizarre que nous n’ayons pas tous la même chose (sachant que les parts rentrent en jouissance le 1er du mois suivant l’acquisition) …. non ?

Effectivement, cependant s’agissant de distributions relatives à des PV, la distribution aux associés est soumise à la détention des parts au moment où la PV a été réalisée. Pour une détention en AV, la déclinaison reste pour moi un mystère à élucider (qui expliquera peut-être l’écart) vous pouvez lire les échanges qui précèdent et traitent du sujet.

Woyal · #205

Le premier versement sur la ligne Primopierre date du 24/10/2019 et représente 49,2% de la ligne actuelle. J’ai par ailleurs contacté Meilleurtaux après mon premier message pour avoir plus d’explication, je reviendrai vers vous quand j’aurai des nouvelles…

Edit: Je n’ai bien qu’un versement, pas d’autres.

bobnissa · #206

Bonjour,

J’ai perçu le 31 12 avec date effet au 03 11 le montant de 0.353 euros par part.
Aujourd’hui un 2ème versement de 0.013 euros par part avec effet également au 03 11.

Bonne journée

Asn540 · #207

Thortue a écrit :
La date de valeur est une sacrée mesquinerie de Spirica également, le dividende étant en date de valeur d’Octobre.

Je ne sais pas ce que vous appelez "date de valeur" mais Primonial ayant effectué le virement début novembre, il n’y a pas de mesquinerie à ce que Spirica vous le crédite au 3/11. C’est même plutôt rapide.

Thortue a écrit :
- au moins un autre assureur a distribué le montant complet.

Il n’y a pas de "montant complet". Les assureurs ont reçu un montant pour chaque part détenue à la date de l’opération. Pas plus. Il ne vont donc pas vous reverser plus que ce qu’ils ont touché, ce n’est pas de l’argent magique, ils ne l’inventent pas. Si vous faites références à Suravenir, de manière identique, seules les parts en jouissance à la date de la plus value ont généré un versement. Celles acquises postérieurement n’ont rien généré.

lgun · #208

Bonjour,

J’en suis pour le moment à 3 versements de Spirica en date de valeur du 3/11/2021 ajoutés aujourd’hui.

25,05 + 1,57 + 0,75 = 27,37e

Ce qui m’inquiète c’est qu’ils sont de plus en plus petits et on est loin du compte.

Pour info voici un historique du nombre de part que je possède :

1/1/2018 : 36,56694
1/6/2018 : 36,95856
1/7/2018 : 48,03061
1/1/2019 : 71,90737
1/1/2020 : 126,89022
1/1/2021 : 126,25696
1/1/2022 : 125,62686

Explication possible :
27,37 / 0.57 = 48.017 parts. On est pas loin du nombre de part que j’avais en jouissance depuis le 1/7/2018 (48,030 parts)

edit : 48,03061 X 0.57 = 27.37e

Je vais attendre pour voir si je reçois encore des versements.

Thortue · #209

Asn540 a écrit :
Je ne sais pas ce que vous appelez "date de valeur" mais Primonial ayant effectué le virement début novembre, il n’y a pas de mesquinerie à ce que Spirica vous le crédite au 3/11. C’est même plutôt rapide.

Je me base sur la date de valeur définie dans les CG du contrat. Après vérification, vous avez raison, le versement a été réalisé en deux fois et début Novembre pour la part de reset fiscal. J’avais omis ce point et m’appuyait sur le fait que le dividende hors reset était en date de valeur d’Octobre. Il n’y a donc pas de mesquinerie.

Asn540 a écrit :
Il n’y a pas de "montant complet". Les assureurs ont reçu un montant pour chaque part détenue à la date de l’opération. Pas plus. Il ne vont donc pas vous reverser plus que ce qu’ils ont touché, ce n’est pas de l’argent magique, ils ne l’inventent pas. Si vous faites références à Suravenir, de manière identique, seules les parts en jouissance à la date de la plus value ont généré un versement. Celles acquises postérieurement n’ont rien généré.

Par montant complet, je fais référence au montant versé à un associé en jouissance complète pour ce versement. J’ai bien conscience qu’il n’existe pas d’argent magique et la lecture de mes messages vous montrera que je m’interroge justement sur la répartition des montants de reset fiscal entre assurés. Je ne faisais pas référence à Suravenir mais à Generali, cependant, je réalise qu’il s’agit d’un mauvais exemple car la personne ayant fait cette remontée détient les parts en AV de très longue date.

cedREIM · #210

Thortue a écrit :
Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value puisque l’objet du versement est justement de verser l’équivalent de cet impôt aux associés non sujets à l’IR.

Attention à ce que nous parlions bien de la même chose. Je vais essayer d’être plus précis et explicite autant que possible. Il y a plusieurs niveau d’analyse à avoir :
- l’associé IR
- l’associé IS
- le détenteur d’une créance AV représentée par une unité de compte.

Sauf erreur de ma part nous parlons bien de ce qu’il se passe ici pour la 3ème catégorie.

Pour que nous discutions bien sur les mêmes bases je vais reprendre ce qui me chagrine dans votre formulation :
"Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value puisque…"

Il y a forcément un impôt sur la plus-value. Sinon il n’y aurait pas de sujet, pour personne.
La complexité du traitement fiscal vient justement du fait qu’il y ait bien un impôt sur la plus-value, calculé et payé au moment de la cession par le notaire, uniquement pour les IR.

En gros pour l’associé IR c’est un prélèvement à la source, et pour l’associé IS cela ne l’est pas.
L’objet est de traiter équitablement des associés qui ont des régimes fiscaux différents sachant que l’on se cale sur la fiscalité de l’associé IR en partant du principe, tout à fait arbitraire - c’est un choix de la société de gestion - que l’associé IR ne touche rien en net.

Dit autrement la société de gestion réalise des versements à certaines catégories d’associés, parce que ces mêmes associés ont justement des régimes d’imposition différents en ce qui concerne les plus-value immobilières.

Une société IS qui réalise une plus-value immobilière est bien imposée sur cette plus-value, toujours. Maintenant elle est imposée sur des règles différentes de la personne physique (globalement plus favorable si on ne regarde que le taux sans tenir compte des abattements pour durée de détention applicables en IR).

En AV c’est l’assureur qui est propriétaire des titres. C’est donc lui l’associé, et du point de vue du notaire - et de la société de gestion - cet associé AV est traité comme un associé IS. C’est à dire qu’il n’y a pas de prélèvement à la source. En revanche lui est imposé ensuite (ou pas ? c’est tout l’objet de mon questionnement de ce matin).

La question que je me posais en réalité était de savoir si l’assureur était lui même imposé en tant que société, ou bien si un régime particulier lié à son statut d’assureur, qui lui accorderait une sorte de transparence fiscale lui était applicable.

Petite astuce, en cas de doute il faut se demander si l’administration fiscale est lésée. Si c’est le cas, il faut alors trancher en sa faveur car cela donne raison dans 95% des cas (astuce pratico-pratique d’un fiscaliste - j’en ai parlé dans un ancien post).
Dans ce cas, la réponse est oui le fisc est lésé, si à la fois l’assureur (car transparence) ne paie rien, et a la fois le titulaire du contrat AV ne paie rien non plus (car contrat de + de 8 ans et bonne utilisation des abattements par exemple).
Cette approche m’a mis le doute car il pourrait y avoir plus value et finalement 0 impôts pour personne si on imagine une SCPI (ou SCI transparente) avec un seul associé AV (ou 2, ou 3, ou 10 si ce ne sont que des assureurs-vie). Le fisc est donc lésé ce qui m’a conduit à trancher en sa faveur et donc à imaginer que la compagnie d’assurance, elle, soit soumise à impôts.

J’ai donc cherché de ce coté là et il me semble bien avoir vu juste.

Article 38 du CGI dispose alinéa 10 a écrit :
10. La plus-value de cession d’un immeuble par une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés dont les parts ont été affectées par une société d’assurance à la couverture de contrats d’assurance sur la vie à capital variable prévus par l’article L. 131-1 du code des assurances est comprise dans le résultat imposable de la société d’assurance sous déduction des profits de réévaluation constatés lors des estimations annuelles de ces parts dans les comptes de la société d’assurance.

Source : Article 38 du CGI

En synthèse :
- pour l’associé IR c’est une retenue à la source car le taux est forfaitaire et dépend de la durée de détention de l’immeuble par la SCPI
- pour l’associé IS, on lui verse tout car il paiera de l’impôt correspondant car il devra intégrer ce revenus sur sa liasse fiscale.
- pour l’associé en AV c’est en toute logique le montant net qui revient in fine à l’assureur qui est valorisé sur son contrat

Woyal · #211

J’ai également eu un nouveau petit versement (cf Igun).

S’agissant du premier (et plus gros) que je n’ai pas eu, je suppose qu’il s’agit d’une PV constatée avant le 1er Novembre 2019 (entrée en jouissance de mes premières parts sur l’AV).

Suivant la remontée d’Igun et mes résultats, il est vraisemblable que la plus grosse distribution concerne une PV constatée entre le 1/7/2018 et le 1/11/2019 et les deux autres par la suite.

Igun, pour l’écart de 0,013 parts, n’oubliez pas les frais de gestion qui viennent rogner le nombre de parts.

NicolasV · #212

cedREIM a écrit :

Peut-être une piste.. Sauf qu’au T3 2020 il y avait eu le même type de distribution et les détenteurs de parts en AV avaient reçu l’intégralité de la somme : Primopierre → avis sur cette SCPI (Primonial REIM) p.5

Je ne suis pas convaincu par l’argument du fisc lésé… Il est évident que l’AV est une niche fiscale, et c’est valable pour tous les supports.

De mon côté j’ai reçu 0,02€ (2 centimes) par part en jouissance au T3 2021, en 2 versements. Sur un autre contrat 0,36€/part en 3 versements. J’ai l’impression que la période de détention prise en compte est fin 2019 - début 2020 avec il semblerait une histoire de prorata. Je trouve ça très lointain pour un "reset fiscal" qui intervient fin 2021, quasiment 2 ans ?!

Dernière modification par NicolasV (03/01/2022 23h59)

cedREIM · #213

Oui de nature prudente, vous remarquerez que je maintiens le conditionnel.
L’alinéa 10 de l’article 38 me parait assez explicite malgré tout. Quelle autre interprétation en faire si ce n’est que l’assureur doit le prendre en compte dans son résultat imposable ?

Thortue · #214

Je rejoins NicolasV sur le fait que l’on ne peut considérer le fisc lésé par la détention de SCPI en AV à partir du moment où cette enveloppe est encadrée et soumise à un régime d’imposition clairement défini. En effet, sous certaines conditions, des sommes peuvent en être retirées en franchise d’impôt. Il me semble qu’on peut considérer que même dans ce cas extrême, les sommes ont été soumises à l’impôt. Comme le relève NicolasV, le même raisonnement s’appliquerait d’ailleurs aux autres UC.

Concernant l’article 38 du CGI, il faut probablement un haut niveau d’expertise sur le sujet pour vous répondre formellement. Ce n’est pas mon cas mais je me dis naïvement que n’importe quelle appréciation d’actifs détenus par l’assureur est intégrée à son résultat. Cependant, en contrepartie sa créance envers les assurés augmente d’un montant équivalent. L’effet global étant nul.

Thortue · #215

Woyal, le 03/01/2022 a écrit :
Suivant la remontée d’Igun et mes résultats, il est vraisemblable que la plus grosse distribution concerne une PV constatée entre le 1/7/2018 et le 1/11/2019 et les deux autres par la suite.

En poursuivant ce raisonnement et sur la base des versements sur ma propre AV, je peux vous soumettre l’hypothèse suivante à ce stade que vous pouvez confronter à vos propres constatations sur la base de vos versements :

La PV la plus importante versée à date aurait été réalisée au T4 2019 (probablement Octobre) et serait de 0,35 €/part en jouissance à cette date environ. Cela correspondrait à la cession par la SCI grand seine détenue à 45,31% d’un immeuble quai d’Austerlitz cédé au T4 2019 pour 251 M€ (cf RA et bulletin trimestriel).
Détails sur l’acquisition de ce même bien.
Compte tenu de la part de détention, la PV est de l’ordre de 25 M€. En l’absence d’abattement du fait de la faible durée de détention, l’impôt (fictif sur 100% des parts) serait de 4,7 M€ (taux :19%). Pour 0,35€/part, cela ferait 13,5 millions de parts en pleine jouissance ce qui est cohérent avec les chiffres de l’époque.
J’ai 3 autres versements pour lesquels le montant trop faible et l’absence d’activité sur mon AV sur 2020 ne me permettent pas d’estimer la date de PV correspondante sur fin 2019 ou 2020. Le montant par part en pleine jouissance à la date de la PV serait de 0,012€/part, 0,006€/part et 0,045€/part environ.

A ce stade, le montant total distribué par part en pleine jouissance sur toute la période serait de 0,41€/part environ contre 0,57 attendus. A voir si d’autres versements vont suivre.

Merci par avance de vos retours pour affiner ou mettre en défaut cette hypothèse.

cedREIM · #216

Abattement pour durée de détention, taux de 19%, vous raisonnez sur la fiscalité du particulier soumis à l’IR.
On peut s’accorder, malgré les doutes exprimés, qu’un assureur n’est jamais soumis à la fiscalité du particulier ?
Vous remarquerez que 0.41€ sur 0.57€ ca fait exactement 28.07% de delta.

Cela me rappelle le taux de l’IS auquel est soumis un assureur :-)

Thortue · #217

Je raisonne sur la fiscalité du particulier car ce versement correspond à un reset fiscal dont l’objectif est de reverser aux associés non soumis à l’IR, l’équivalent de l’impôt sur la PV payé par la SCPI pour le compte des associés soumis à l’IR.
Je calcule donc l’impôt fictif comme si tous les associés en jouissance étaient soumis à l’IR :
- ceux réellement assujettis à l’IR ne perçoivent rien, l’impôt est payé pour leur compte par la SCPI. Le montant global sur ces associés correspond à l’impôt réel payé par la SCPI.
- les autres perçoivent le montant par part correspondant (d’où l’appellation "fictif" dans mon message).
La somme globale est ce que j’ai appelé "l’impôt (fictif sur 100% des parts)".

J’espère que c’est clair, la mise en oeuvre choisie par Primonial ne facilite pas les choses (cf mon message 154 également)

Nous sommes d’accord sur le fait que l’assureur n’est pas soumis à l’IR.

Je note votre point sur l’écart entre 0,41 et 0,57 mais reste dubitatif. Votre théorie a le mérite d’être argumentée mais les versements touchés par l’assuré et l’imposition de la société d’assurance me paraissent par principe être deux sujets différents, l’avenant SCPI prévoit d’ailleurs que l’assureur reverse 100% des revenus de la SCPI aux assurés.

Thortue · #218

Thortue a écrit :
A ce stade, le montant total distribué par part en pleine jouissance sur toute la période serait de 0,41€/part environ contre 0,57 attendus. A voir si d’autres versements vont suivre.

Merci par avance de vos retours pour affiner ou mettre en défaut cette hypothèse.

Je constate à l’instant un nouveau versement de l’ordre de 0,16 €/part en considérant une PV sur fin 2019 ou courant 2020 (mon nombre de part est grosso modo constant sur la période donc impossible d’être plus précis). Pour ma part, je pense que l’affaire est close, je ne pense pas qu’il y aura d’autres versements.

eg972 · #219

Pour ma part, suite à la 5ème ligne enregistrée en date du 03/11 et qui est apparue ce midi, j’ai reçu 0,5733 euros par parts.
ça semble correspondre mais pourquoi avoir fait 5 lignes (euh, je n’attends pas forcément une réponse ) ?

Thortue · #220

Primonial annonce un taux de distribution de 4,77% pour 2021 dans businessimmo.

BusinessImmo a écrit :
Les SCPI ont délivré des rendements 2021 « en ligne avec leurs objectifs cibles », selon Primonial. Dans le détail, les SCPI Primopierre et Primovie affichent les meilleurs taux de distribution avec respectivement 4,77 % et 4,58 %. Les SCPI Patrimmo Commerce et Primofamily enregistrent quant à eux, des taux de distribution de 3,19 % et 3,03 %.

Pour rappel :
T1 21 : 2,09 € + 1 € PV
T2 21 : 2,09 €
T3 21 : 2,09 € + 0,57 € PV (reset fiscal)

Le taux de distribution annoncé laisse penser que le dividende a été maintenu à 2,09 € au T4.

Il est également indiqué dans l’article que Primonial veut adopter une politique d’arbitrage des actifs « plus intensive » pour la SCPI Primopierre en 2022. Je trouve les arbitrages déjà assez intensifs avec une distribution de PV conséquente qui ne doit pas cacher la baisse du niveau de distribution non exceptionnelle.

Dernière modification par Thortue (27/01/2022 23h24)

Asn540 · #221

Dans le BT du Q4 2021, on voit que l’immeuble cédé à Nancy l’a été pour 11,1ME alors qu’il avait coûté 13,4ME frais inclus à acquérir en 2011 et qu’il était encore valorisé 12,9ME dans les comptes 2020.

A noter, surtout, la part de locaux occupés (hors franchises):

Q4/2019 = 86,1%
Q4/2020 = 91,7%
Q4/2021 = 82,3%

près de 10 points d’effondrement en un an ouch! Les assets managers vont avoir du boulot…

Woyal · #222

On notera aussi

La seconde a été réalisée au travers d’une participation de 50 % dans une SCI (gérée par Primonial REIM France) pour un montant de 46,25 millions d’euros. Cette SCI détient un actif, Influence, situé au 2 rue Simone Veil.
[…]
Votre SCPI a également pris une participation de 25% dans une SCI (gérée par Primonial REIM France) pour un montant de 105,17 millions d’euros. Elle détient un actif, Window, situé à La Défense (92)…

Pour information, le montant qui semble être le plus juste est 25% de l’immeuble de la défense, qui avait été vendu il y a un peu plus de 3 ans par Groupama à un fonds de pension canadien pour 477m€ (source).

NicolasV · #223

Thortue, le 27/01/2022 a écrit :
Il est également indiqué dans l’article que Primonial veut adopter une politique d’arbitrage des actifs « plus intensive » pour la SCPI Primopierre en 2022. Je trouve les arbitrages déjà assez intensifs avec une distribution de PV conséquente qui ne doit pas cacher la baisse du niveau de distribution non exceptionnelle.

Oui on en parlait déjà l’année dernière.

NicolasV, le 14/05/2021 a écrit :
cedREIM a écrit :
Primonial, souhaite peut être réduire la décote, non pas en augmentant le prix de part mais en extériorisant les PV.
Je ne suis décidemment pas fan de ces distributions, et donc des arbitrages trop fréquents, qui de plus génèrent de l’impôt sur les PV, que vous ne touchez pas et qui appauvrit tout autant la SCPI, puisque du cash sort de la structure.
Je m’étais fait la même réflexion il y a quelques mois. Est-il possible qu’il y ait eu un changement de politique depuis fin 2018 ? Voici le % de cessions par rapport à la capitalisation en fin de période : Voici le % de cessions par rapport à la capitalisation en fin de période :
- 2016 : Cessions 3M€ / Capi fin d’année 1600M€ -> 0,19%
- 2017 : 38,5M€ / 2200M€ -> 1,75%
- 2018 : 45M / 2400M -> 1,9%
- 2019 : 210M / 2900M -> 7,25%
- 2020 154M / 3300M -> 4,7%

Pour 2021 on aurait 102M / 3600M (sous réserve du RA 2021) -> 2,8%

Le risque c’est que ça soit fait essentiellement pour booster la distribution (au détriment de la valeur de part). En tant que gérant de SCPI je ferais la même chose car cela favorise la collecte, en tant que porteur de part je trouve ça peu efficient sur le plan des frais et des taxes.

Thortue · #224

NicolasV, le 10/02/2022 a écrit :
Le risque c’est que ça soit fait essentiellement pour booster la distribution (au détriment de la valeur de part). En tant que gérant de SCPI je ferais la même chose car cela favorise la collecte, en tant que porteur de part je trouve ça peu efficient sur le plan des frais et des taxes.

En effet, et ce n’est pas propre à Primopierre, on peut s’interroger sur l’impartialité de la SdG surtout quand de tels montants sont atteints. D’autant que les frais que vous mentionnez incluent les commissions de cessions et d’acquisitions dont la SdG bénéficie…

RA 2020 a écrit :
Au titre de l’exercice 2020, votre SCPI a comptabilisé une commission
de cession d’actifs de 1 952 302,98 euros HT et une commission de
réinvestissement de 1 368 725,17 euros HT.

cedREIM · #225

Et on peut même ajouter les impôts sur la plus-value.

Déjà que je n’était pas trop favorable aux distributions de plus-values, j’espère qu’elle ne vont pas s’intensifier encore plus.

La création de valeur liée à la valorisation du patrimoine :
- soit se retrouve dans le prix de la part (+ ou - la marge de 10 % dont dispose la société de gestion)
A long terme, en cas de vente des parts, cette création de valeur n’est pas ou peu fiscalisé du fait des abattements pour durée de détention.

- soit le patrimoine est arbitré, la plus value réalisée (parfois même au delà de la valeur d’expertise, parfois moins) et elle est distribuée en tout ou partie après avoir été amputée de l’impôt sur la plus-value, et des frais et commissions de la société de gestion. A noter que le réemploi des fonds pour acquérir d’autres immeubles impliquent aussi des frais d’acquisition classique (droits de mutation, broker etc…)

La fiscalité est la même. Une seule nuance, la fiscalité de cette plus value est basée sur la durée de détention de l’immeuble quand la SCPI arbitre, sur la durée de détention des parts que c’est l’associé qui cède ses parts.
On remarque bien qu’une société de gestion va souvent arbitrer beaucoup plus vite, qu’un particulier.

On a donc une pratique qui va d’une part permettre d’avoir un bel effet d’affichage sur le taux de distribution à court terme, mais qui d’autre part est plutôt négatif sur la performance de long terme du fait des impôts, frais et commissions divers.

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