SCPI Eurion : une analyse détaillée d'un investissement controversé
Cette discussion porte sur la SCPI Eurion, une nouvelle SCPI de Corum AM, dont la commercialisation a suscité de nombreuses interrogations parmi les membres du forum. L'échange commence par un membre annonçant avoir souscrit à des parts en tant qu'associé fondateur, sans que le produit ne soit encore connu publiquement. Cette annonce initiale provoque immédiatement une forte méfiance chez plusieurs participants, qui suspectent une arnaque ou une désinformation. Plusieurs arguments sont avancés pour étayer cette suspicion : l’absence d’information en ligne sur la SCPI, l'impossibilité de la trouver sur les registres officiels (AMF, Bodacc) et les antécédents similaires du membre initial.
Le doute persiste malgré l'affirmation répétée du membre initial de posséder un acte de propriété. Les arguments se concentrent sur la vérification de l'information et la gestion du risque. Des membres expriment leur scepticisme, tandis que d'autres montrent une certaine prudence en contactant directement Corum AM. La discussion met en lumière l’importance de la diligence raisonnable avant tout investissement et l'utilité de la diversification du portefeuille.
Finalement, la véracité de l’information est confirmée par Corum AM. La discussion se concentre alors sur les caractéristiques de la SCPI, notamment son objectif de rendement, son approche de l'investissement (actifs prime), et sa stratégie de collecte (collecte relutive). L’analyse de différents investissements réalisés par la SCPI, la discussion des indicateurs de risque (SRRI) et des stratégies de diversification constituent les principaux thèmes abordés. La discussion évoque aussi la comparaison de Eurion avec d'autres SCPI de Corum (Origin, XL), l’importance de la liquidité, et les enjeux liés à la fiscalité internationale et française. La discussion souligne également l’importance des communications officielles de la société de gestion.
Des éléments concrets, tels que les dividendes versés, les acquisitions réalisées, et les évolutions de la valeur de reconstitution des parts, sont également discutés au fil du temps. L'obtention du label ISR et la revalorisation du prix des parts sont également abordés. La discussion analyse l’impact de la gestion du risque et de la diversification sur le rendement. Enfin, la discussion sur les variations des dividendes et la transparence de l’information financière de Corum met en avant les difficultés et les incertitudes potentielles liées à l'investissement dans les SCPI.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Eurion à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 52% - 11 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 4% - 1 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 14% - 3 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 4% - 1 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 23% - 5 | |||||
Nombre de recommandations : 21 Recommandation moyenne : 2,6/4  |
||||||
Sur Corum : Net de frais de soucription mais pas net de la fiscalité etrangère. (environ -18%).
Acruellement c’est la seule société de gestion qui communique ainsi mais cette méthode de communication pourrait être généralisée.
Hors ligne
Nouvelle acquisition de bureaux dans un immeuble de Lisbonne pour un montant de 6,5 M€ et 5,5 ans restants à courir pour le bail.
Le locataire est Unicre.
Hors ligne
Corum Eurion vient d’obtenir le label ISR (Investissement Socialement Responsable).
Hors ligne
Un message pour faire le point sur les acquisitions réalisées fin 2021 et encore non mentionnées ici :
La première figure déjà depuis un certain temps sur le site de Corum, il s’agit de bureaux situés à Amstelveen (Pays-Bas) acquis le 26/11.
La seconde n’a pas encore fait l’objet d’une communication de Corum, il s’agit également de bureaux finalisés en 2014 et situés à Espoo (Finlande) d’une surface de 14376 m2 loués entièrement à Metso Outotec, une entreprise dans le domaine du service technique à l’industrie. Je n’ai pas trouvé de détail sur le rendement et le prix mais on peut penser à la vue des infos connues qu’il pourrait s’agir du plus important investissement de la SCPI à date (précédemment : 30 M€).
Ces derniers temps, la collecte trimestrielle de l’ordre de 50 M€ dépassait l’investissement avec un effet négatif progressif sur les loyers par part. Les 3 investissements de ce trimestre sont de ce point de vue encourageants (sans que cela ne soit un indicateur de la qualité intrinsèque de ces investissements qui reste le critère déterminant sur le long terme).
Hors ligne
Le BT T4 2021 est sorti.
De très nombreux investissements (6) ce trimestre dont certains n’ont pas encore été mentionnés ici. Ça représente tout de même 165 M€ soit plus de 3 fois la collecte !
A court terme, (1er semestre 2022), on peut raisonnablement s’attendre à une hausse du dividende du fait d’un effet relutif : à date plus de 300 M€ (je calcule 330) ont été investis alors que le nombre de parts en jouissance représente un montant nettement inférieur (capitalisation de 205 M€ BT T2 2021 et 253 M€ BT T3 2021)
Hors ligne
Hall of Fame HHub, le 10/10/2021 a écrit :
Sur Corum : Net de frais de soucription mais pas net de la fiscalité etrangère. (environ -18%).
C’est davantage.
Pour Eurion en 2021, 12,23 € annoncés et 6,23% de dividende, 9,54 € nets de fiscalité à l’étranger pour les associés IR soit 22% d’imposition à l’étranger.
Pour les 2 autres SCPI Corum, c’est proche de 20%.
Hors ligne
Quelqu’un a-t-il reçu les dividendes de corum eurion ? Ou il n’y a que moi qui n’ai rien reçu ?
Hors ligne
Une connaissance non plus n’a pas recu en même temps que origin et XL. A voir à partir de demain avec l’ouverture des banques
Hors ligne
Hall of Fame Bonjour,
Un associé fondateur pourrait-il me dire combien il a reçu sur son compte en euros en 2020 svp.
Hors ligne
1 #136 24/02/2022 23h25Bonjour Surin.
17.74615 / part de revenus 2020 sur mon compte (incluant le div. de décembre 2020 crédité en Janv. 2021)
Hors ligne
2 #138 25/02/2022 11h24Bonjour Thortue,
Je n’ai pas suivi la discussion en détail à propos de la vidéo.
Ce qui est certain : j’ai bien reçu en tant que fondateur le montant indiqué dans mon message précédent.
En revanche, il y a un ’Mais’ : le montant à déclarer aux impôts était de 43,81 / part pour 2020, soit près de 250% du montant effectivement perçu. Explication de Corum : "Corum a fait des choix, ceux de sécuriser ses loyers futurs, notamment sur la partie vacante d’un immeuble à Dublin" (donc revenus perçus par la SCPI mais non distribués aux associés en 2020.
Je ne me plains pas car n’ayant pas payé (fondateur) de frais de souscription, je m’y retrouve tout de même largement financièrement. En revanche, ceci est limite par rapport aux communications officielles de Corum qui met en avant le fait de ne pas pratiquer de RAN justement pour ne pas impacter les associés historiques. Ici ce n’est pas du RAN au sens propre, mais cela revient fiscalement à la même chose (i.e. fiscaliser les associés historiques pour servir les revenus ultérieurement, dilués avec les nouveaux associés).
Hors ligne
Il me semble comprendre que Corum a surtout fait le choix d’afficher une performance 2020 raisonnable car ça aurait quand même amené quelques questions si le rendement avait été à l’image de ce que vous avez dû déclarer. Certains des loyers perçus pendant votre période de jouissance ont été reversés les mois suivants et répartis entre davantage d’associés.
En soit ce n’est pas complètement choquant car l’effet relutif était tel qu’agir autrement aurait conduit à très grandement favorisé les associés fondateurs avec l’argent des nouveaux associés mais je trouve que Corum esquive (pour ne pas dire de mots plus forts) dans son explication.
En effet, elle me laisse sceptique :
- Le bien dont il est visiblement question fait l’objet d’une garantie locative sur 3 ans. Le TOF n’est donc pas impacté sur cette durée. En quoi sécurise-t-on quoi que ce soit en décalant la retranscription des loyers en dividendes de quelques mois ?
- Encore plus étonnant : l’immeuble a été acquis le 30/10. A cette date, votre montant à déclarer était déjà stratosphérique car l’effet relutif a joué à plein plus tôt dans l’année. Les décisions qui ont conduit à l’écart sur le montant à déclarer sont assurément antérieures.
Vous évoquez des revenus perçus par la SCPI mais non distribués en 2020 : il n’y en a pas eu puisqu’il n’y a quasiment pas de RAN à la fin de l’année.
Hors ligne
Je vais compléter mon message précédent en apportant quelques éléments supplémentaires :
- Je me suis intéressé au sujet en découvrant mon IFU et en pensant à une erreur. C’est cela qui m’a amené à contacter Corum pour obtenir des explications. Celle-ci ont été difficiles à obtenir. J’ai dû m’y reprendre à plusieurs fois et elles ont été parcellaires et via des interlocuteurs différents.
- La première réponse obtenue faisait mention du cas de l’immeuble à Dublin mais il était mentionné ’notamment’ (donc non exhaustif)
- Thortue, votre remarque m’a fait me rappeler que j’avais reçu un autre élément de réponse de Corum ultérieurement et que je reporte ici en complément : "L’addition des sommes ne correspond pas au résultat fiscal de l’IFU. S’agissant de SCPI il y a le résultat distribué (des relevés trimestriels avec la différence entre le brut et le net) et le résultat fiscal de l’IFU. C’est la transparence fiscale des SCPI que l’on constate ici. Il n’est pas possible, par addition, de reconstituer le résultat fiscal de la SCPI. Exemple : pour certains immeubles au Royaume-Uni nous avons encaissé un an de loyer lors de l’acquisition (en 2019 surtout), qui vont composer le résultat fiscal. Or nous ne distribuons pas ces loyers en une fois mais ils sont échelonnés sur 12 mois. Cela veut aussi dire que la fiscalité sur ces revenus aura déjà été payée et qu’elle ne sera pas due au moment où ils seront versés"
J’aurais dû indiquer cela dès le départ, mais je n’avais plus en tête ce second message de Corum. Celui-ci va dans le sens de vos propos : plusieurs causes, dont certaines antérieures au cas de Dublin.
En résumé : je ne maîtrise pas suffisamment le vocabulaire et les concepts pour m’avancer sur une analyse ou pour dire s’il s’agit de RAN ou autre. Je m’en tiens donc aux faits que j’ai rapportés (en écoutant bien sûr volontiers des avis experts davantage éclairés).
Hors ligne
1 #141 26/02/2022 10h27Ok, Corum indique visiblement avoir comptabilisé des revenus associés à des garanties locatives ou des loyers versés par anticipation dans vos revenus déclarés sans pour autant verser les montants afférents immédiatement.
Ça explique le propos sur l’immeuble irlandais.
Je ne suis pas non plus suffisamment aguerri sur ces sujets pour savoir :
- s’il y a un mécanisme comptable que Corum n’aurait pas utilisé pour permettre aux associés d’échelonner la déclaration de ces revenus sur les années concernées et coller davantage à la perception.
- comment le RAN peut ressortir à 0 si les revenus associés n’ont pas été distribués…
Il y a beaucoup de flou et il est donc malheureusement difficile d’aller plus loin sans connaissance poussée des mécanismes en jeu et des actions de Corum sur 2020. L’échange est intéressant et nous pourrons le poursuivre si d’autres ont ces connaissances.
Hors ligne
Thortue a écrit :
Je ne suis pas non plus suffisamment aguerri sur ces sujets pour savoir :
- s’il y a un mécanisme comptable que Corum n’aurait pas utilisé pour permettre aux associés d’échelonner la déclaration de ces revenus sur les années concernées et coller davantage à la perception.
- comment le RAN peut ressortir à 0 si les revenus associés n’ont pas été distribués…
[Sur le premier point, éventuellement un étalement des produits sur plusieurs exercices si cela correspond à la réalité économique du contrat / versement. S’il s’agit du versement d’un an de loyer, le produit pourrait être étalé sur une année, et donc éventuellement réduire l’imposition en N-1, et l’augmenter en N+1. ] EDIT : Non applicable après réflexion, puisqu’il s’agit d’une société transparente.
Pour le point deux, je ne me suis pas plongé dans les comptes, donc je ne peux en être certain, mais j’irai probablement chercher la réponse du côté des compte 457x, associés dividendes à payer.
Cela pourrait être une méthode pour conserver de la trésorerie sur du court terme (si le dividende est effectivement payé dans les temps), sans pour autant créditer le RAN, ce qui irait à l’encontre de la communication du groupe.
Dernière modification par wulfram (26/02/2022 11h48)
Hors ligne
2 #143 26/02/2022 15h06J’ai essayé d’approfondir la question en regardant le rapport annuel 2020 de cette SCPI.
Je dois avouer que je suis resté sur ma faim, plusieurs élèments que l’on peut trouver dans des rapport annuels d’autres SCPI n’étant pas présents :
- bilan des distributions nette de l’année - il faut compiler les 4 bulletins comme l’a fait Thortue dans le message #137, on arrive effectivement à 17.76 net de fiscalité étrangère. Le montant brut (20,79) est communiqué en page 16 du rapport.
- la fiscalité par part
- détail de l’écart entre la distribution nette et brute par part
- montant des impôts payés à l’étranger, le compte de résultat faisant apparaître les loyers nets
Néanmoins, on trouve page 25, en phase avec les propos de Thortue dans le message #139, dans la description du bien "National Broadband Ireland | Dublin":
"Les 32 % restants sont actuellement vacants. Cependant, pour cette surface, EURION bénéficie d’une garantie locative complète de 3 ans incluant le montant des loyers, des charges de services et des travaux d’aménagement pour un futur locataire, entièrement payée par le vendeur."
Eurion a donc privilégié une garantie de loyer par rapport à une baisse du prix d’achat…
On trouve dans l’état du patrimoine - page 35 - une ligne :
TOTAL COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF -1 827 k€
qui se décompose en deux lignes - page 43 - Informations relatives aux actifs et passifs d’exploitation :
Produits constatés d’avance 2 093 k€
Charges constatées d’avance 267 k€
Je suppute que ce montant de 2093 k€ représente les loyers payés en avance…
C’est cohérent avec le résultat net - 1332 k€ - en page 38 du rapport et le rapport revenu distribué /revenu fiscal annoncé par Optimum dans le message #138 ((1332+2093)/1332=2.57).Par ailleurs, seul le dernier BT semble disponible sur le site de Corum. Il faut aller sur des sites de plateformes dédiées aux SCPI pour avoir accès aux bulletins plus anciens…
Canyonneur
PS : je ne suis pas associé de cette SCPI
Edit : modification suite à la remarque de Surin (message #144)
Dernière modification par Canyonneur75 (27/02/2022 10h38)
Hors ligne
Hall of Fame Les bulletins précédents sont disponibles en dessous comme pour toutes les SCPI Corum onglet "LES ARCHIVES", par année.
Page 33 du RA 2020, je vois un résultat distribuable par part en jouissance de 19,84 € (et dividende de 19,82 €). Encore une incohérence (je ne parle pas des 0,02 € mais par rapport à ce qui est évoqué au dessus.
Page 34 "Revenus distribués avant PF et PS 19,82 € / Revenus distribués après PF et PS 19,82
Recette locatives brutes ( de charges) 24,29 €.
Page 37 dans le compte de résultats on voit qu’il y a eu 1,619 M€de loyers en 2020. Résultat net 1,322 M€.
Vendre des SCPI raporte plus que les gérer, 12,4 M€ de commissions de souscription.
Canyonneur75 a écrit :
"Les 32 % restants sont actuellement vacants. Cependant, pour cette surface, EURION bénéficie d’une garantie locative complète de 3 ans incluant le montant des loyers, des charges de services et des travaux d’aménagement pour un futur locataire, entièrement payée par le vendeur."
Eurion a donc privilégié une garantie de loyer par rapport à une baisse du prix d’achat…
Garantie de loyer qui génère une imposition immédiate (est-ce un point d’explication des écarts constatés ?) mais génèrera moins d’impôt sur la plus-value si le bien est vendu un jour en plus-value …
C’est un peu cigale comme façon de procéder et plutôt de la gestion à court-terme (on gonfle le résultat, je n’ose employer un autre qualificatif d’emploi du capital pour générer des loyers …).
Hors ligne
Bonjour
Je suis en train d’étudier un achat de parts d’Eurion, est-ce qu’un associé pourrait me donner le montant des 2 derniers dividendes nets?
Hors ligne
1 #146 11/03/2022 16h10Janv 22 : 0,91 eur net / part
Fev 22 : 0,87 eur net / part
Hors ligne
Bonjour,
En lisant les projets de résolutions de L’A.G. d’Eurion , je trouve une valeur de reconstitution de 225,41 € pour un prix part de 204€ soit 10.4% , ne devrait il pas y avoir une augmentation du prix de la part?
Hors ligne
Je crois que l’ intervalle des + ou- 10% se calcul à partir du prix de reconstitution et dans ce cas là borne basse est à un peu moins de 203 €, il n’y aurait donc aucune obligation légale d’augmenter la part qui est actuellement à 204 €.
C’est toutefois étonnant qu’il n’y ait pas eu de revalorisation alors que pour Corum Origin, elle a eu lieu alors que le prix de la part à 1090 € était encore largement dans la fourchette des + ou - 10 %.
Il faudra peut-être attendre l’A.G. pour avoir une explication sur cette différence de traitement.
Hors ligne
Hall of Fame P. 17 du rapport annuel
Valeur de reconstitution : 225,41 €
Prix de la part : 204 €
Donc, oui, en principe, il devrait y avoir une hausse du prix de la part.
Hors ligne
1 #150 03/04/2022 19h37225,41 - 10 % = 202,87.
Aucune obligation légale d’augmenter la part.
Il aurait fallu que la valeur de reconstitution soit supérieure à 226,67.
Une hypothèse qui en vaut une autre, 2 bonnes annonces le même jour c’est un seul coup de projecteur sur Corum, autant donc en garder une en réserve pour les mois à suivre.
Pour conclure, si le prix de la part avait été hors de l’intervalle des + ou - 10% de la valeur de reconstitution, ce prix aurait été augmenté, c’est une obligation juridique.
Hors ligne
Membres