Corum Eurion : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Sur Corum : Net de frais de soucription mais pas net de la fiscalité etrangère. (environ -18%).

Acruellement c’est la seule société de gestion qui communique ainsi mais cette méthode de communication pourrait être généralisée.

Corum Eurion vient d’obtenir le label ISR (Investissement Socialement Responsable).

Au final : taux de distribution 2021 de 6,12%

HHub, le 10/10/2021 a écrit :

Sur Corum : Net de frais de soucription mais pas net de la fiscalité etrangère. (environ -18%).

C’est davantage.
Pour Eurion en 2021, 12,23 € annoncés et 6,23% de dividende, 9,54 € nets de fiscalité à l’étranger pour les associés IR soit 22% d’imposition à l’étranger.
Pour les 2 autres SCPI Corum, c’est proche de 20%.

Une connaissance non plus n’a pas recu en même temps que origin et XL. A voir à partir de demain avec l’ouverture des banques

Bonjour Surin.
17.74615 / part de revenus 2020 sur mon compte (incluant le div. de décembre 2020 crédité en Janv. 2021)

Je vais compléter mon message précédent en apportant quelques éléments supplémentaires :
- Je me suis intéressé au sujet en découvrant mon IFU et en pensant à une erreur. C’est cela qui m’a amené à contacter Corum pour obtenir des explications. Celle-ci ont été difficiles à obtenir. J’ai dû m’y reprendre à plusieurs fois et elles ont été parcellaires et via des interlocuteurs différents.
- La première réponse obtenue faisait mention du cas de l’immeuble à Dublin mais il était mentionné ’notamment’ (donc non exhaustif)
- Thortue, votre remarque m’a fait me rappeler que j’avais reçu un autre élément de réponse de Corum ultérieurement et que je reporte ici en complément : "L’addition des sommes ne correspond pas au résultat fiscal de l’IFU. S’agissant de SCPI il y a le résultat distribué (des relevés trimestriels avec la différence entre le brut et le net) et le résultat fiscal de l’IFU. C’est la transparence fiscale des SCPI que l’on constate ici. Il n’est pas possible, par addition, de reconstituer le résultat fiscal de la SCPI. Exemple : pour certains immeubles au Royaume-Uni nous avons encaissé un an de loyer lors de l’acquisition (en 2019 surtout), qui vont composer le résultat fiscal. Or nous ne distribuons pas ces loyers en une fois mais ils sont échelonnés sur 12 mois. Cela veut aussi dire que la fiscalité sur ces revenus aura déjà été payée et qu’elle ne sera pas due au moment où ils seront versés"
J’aurais dû indiquer cela dès le départ, mais je n’avais plus en tête ce second message de Corum. Celui-ci va dans le sens de vos propos : plusieurs causes, dont certaines antérieures au cas de Dublin.
En résumé : je ne maîtrise pas suffisamment le vocabulaire et les concepts pour m’avancer sur une analyse ou pour dire s’il s’agit de RAN ou autre. Je m’en tiens donc aux faits que j’ai rapportés (en écoutant bien sûr volontiers des avis experts davantage éclairés).

Thortue a écrit :

Je ne suis pas non plus suffisamment aguerri sur ces sujets pour savoir :
- s’il y a un mécanisme comptable que Corum n’aurait pas utilisé pour permettre aux associés d’échelonner la déclaration de ces revenus sur les années concernées et coller davantage à la perception.
- comment le RAN peut ressortir à 0 si les revenus associés n’ont pas été distribués…

[Sur le premier point, éventuellement un étalement des produits sur plusieurs exercices si cela correspond à la réalité économique du contrat / versement. S’il s’agit du versement d’un an de loyer, le produit pourrait être étalé sur une année, et donc éventuellement réduire l’imposition en N-1, et l’augmenter en N+1. ] EDIT : Non applicable après réflexion, puisqu’il s’agit d’une société transparente.

Pour le point deux, je ne me suis pas plongé dans les comptes, donc je ne peux en être certain, mais j’irai probablement chercher la réponse du côté des compte 457x, associés dividendes à payer.

Cela pourrait être une méthode pour conserver de la trésorerie sur du court terme (si le dividende est effectivement payé dans les temps), sans pour autant créditer le RAN, ce qui irait à l’encontre de la communication du groupe.

Dernière modification par wulfram (26/02/2022 11h48)

Les bulletins précédents sont disponibles en dessous comme pour toutes les SCPI Corum onglet "LES ARCHIVES", par année.

Page 33 du RA 2020, je vois un résultat distribuable par part en jouissance de 19,84 € (et dividende de 19,82 €). Encore une incohérence (je ne parle pas des 0,02 € mais par rapport à ce qui est évoqué au dessus.
Page 34 "Revenus distribués avant PF et PS 19,82 € / Revenus distribués après PF et PS 19,82
Recette locatives brutes ( de charges) 24,29 €.
Page 37 dans le compte de résultats on voit qu’il y a eu 1,619 M€de loyers en 2020. Résultat net 1,322 M€.
Vendre des SCPI raporte plus que les gérer, 12,4 M€ de commissions de souscription.

Canyonneur75 a écrit :

"Les 32 % restants sont actuellement vacants. Cependant, pour cette surface, EURION bénéficie d’une garantie locative complète de 3 ans incluant le montant des loyers, des charges de services et des travaux d’aménagement pour un futur locataire, entièrement payée par le vendeur."
Eurion a donc privilégié une garantie de loyer par rapport à une baisse du prix d’achat…

Garantie de loyer qui génère une imposition immédiate (est-ce un point d’explication des écarts constatés ?) mais génèrera moins d’impôt sur la plus-value si le bien est vendu un jour en plus-value …
C’est un peu cigale comme façon de procéder et plutôt de la gestion à court-terme (on gonfle le résultat, je n’ose employer un autre qualificatif d’emploi du capital pour générer des loyers …).

Janv 22 : 0,91 eur net / part
Fev 22 : 0,87 eur net / part

Je crois que l’ intervalle des + ou- 10% se calcul à partir du prix de reconstitution et dans ce cas là borne basse est à un peu moins de 203 €, il n’y aurait donc aucune obligation légale d’augmenter la part qui est actuellement à 204 €.
C’est toutefois étonnant qu’il n’y ait pas eu de revalorisation alors que pour Corum Origin, elle a eu lieu alors que le prix de la part à 1090 € était encore largement dans la fourchette des + ou - 10 %.
Il faudra peut-être attendre l’A.G. pour avoir une explication sur cette différence de traitement.

225,41 - 10 % = 202,87.
Aucune obligation légale d’augmenter la part.
Il aurait fallu que la valeur de reconstitution soit supérieure à 226,67.

Une hypothèse qui en vaut une autre, 2 bonnes annonces le même jour c’est un seul coup de projecteur sur Corum, autant donc en garder une en réserve pour les mois à suivre.

Pour conclure, si le prix de la part avait été hors de l’intervalle des + ou - 10% de la valeur de reconstitution, ce prix aurait été augmenté, c’est une obligation juridique.