LMNP : les déductions possibles en régime réel

cocobi a écrit :

En fait, ce qui me dérange dans le fait que le bail soit au nom du père, c’est les problèmes que cela peut engendrer avec les impôts, et je ne peux déclarer que l’occupant est le père puisque ce sera le fils !

Vous n’avez pas non plus vraiment de moyen de vérifier QUI occupe le bien…

J’ai une question à laquelle je n’arrive pas à trouver de réponse fiable. Je tente donc auprès des spécialistes du régime meublé sur le forum…

Ceci concerne qqn ayant des biens LMNP au régime réel (avec un stcok d’amortissement restant à reporter). Quelle est l’incidence fiscale s’il donne la nue propriété des biens à ses enfants : y-a-t-il un effet néfaste ? par exemple, plus possible de faire d’amortissement, plus possible de reporter les amortissements en stock etc…?

Vous pouvez continuer à faire payer un loyer ’’tout compris’’ et passer les factures d’eau/électricité et gaz comme charges d’exploitation.

N’oubliez pas d’amortir aussi la maison, et donc pour cela de l’inscrire au bilan (passez par un expert comptable compétent sur le meublé, si vous n’êtes pas "pointu" la-dessus").

(n’hésitez pas à lire LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs et à acheter le livre de Me Me Boulc’h sur la loc meublée)

droopy a écrit :

Charges :
       Facture_Notaire (si j’ai bien compris, on ne peut pas / plus l’amortir)
       Intérêts_Emprunt
       Factures_Energie
       Taxe_Foncière
       Charges_Copro

Bonjour, Je signe cette semaine un compromis pour l’achat une propriete de vacances en France (j;habite a l’etranger), que je compte louer a la semaine lorsque je ne l’occuperai pas. Le regime LMNP me parait interessant, et merci pour vos precisions sur les charges et amortissements.

Une question: Si par exemple j’occupe le logement 7 semaines dans l’annee, et s’il est loue a la semaine 12 semaines dans l’annee par exemple, puis deduire au titre de charges l’integralite des charges de l’annee ? Ou dois-je faire un prorata et ne deduire que les charges qui correspondent aux semaines louees ? (12/52 x charges constatees)

Meme question pour l’amortissement - est-ce integral independament du nombre de semaines louees ou pas ?

Il me semble avoir lu qq chose la dessus il y a qq temps, mais je voudrais en avoir le coeur net ;-)

merci.

Philippe30 a écrit :

Les travaux sont déductibles à raison de factures de 500 euros sinon c’est amortissable.

Plusieurs factures de 500 euros passent mais une facture plus importante sera passé en amortissement.

Philippe

Bonsoir et meilleurs voeux à tous,
Ouf, je n’arrivais plus à me connecter, car, mes cookies effacés lors d’un nettoyage, le MP que j’avais noté ne fonctionnait pas … ne peut-on modifier un MP ? en effet, j’écris très mal et ne peut me relire !

Mon locataire vient de se plaindre des radiateurs de mon studio, qui chauffent, mais sont très énergivores (je reconnais que ce sont des grille-pain) et qu’une plaque électrique ne fonctionne plus.
D’après mes souvenirs, je dois faire faire les travaux par un pro pour qu’ils soient déductibles, c’est bien ça ? je ne peux pas acheter les radiateurs et plaque, et les faire poser par un mec du bon coin qui me fait occasionnellement des petits travaux ?
Autre question :
à quel moment doit-on faire la déclaration aux impôts ? l’expert-comptable peut-il d’ores et déjà établir ma déclaration et transmettre la liasse si je lui donne les éléments ?
merci de vos éclairages

Moi non plus je ne connais pas ce seuil de 500€, et mon expert-comptable ne m’en a jamais parlé.

Je songeais à m’acheter le dernier "Mémento comptable" chez Lefebvre (2020pages, 161€), mais j’hésite un peu : aurais-je la motivation pour le lire, et en plus consulter les mises à jour qui ne manqueront pas d’être fréquemment nécessaires…

cocobi a écrit :

D’après mes souvenirs, je dois faire faire les travaux par un pro pour qu’ils soient déductibles, c’est bien ça ? je ne peux pas acheter les radiateurs et plaque, et les faire poser par un mec du bon coin qui me fait occasionnellement des petits travaux ?

Bonjour Cocobi,

Si vous ne faites pas faire les travaux par un pro, vous pourrez quand même déduire le coût du matériel. Attention toutefois à ce qu’une facture soit éditée à l’adresse de votre bien donné en location, et pas à votre adresse personnelle !

Bonjour camarades bailleurs,

J’ai eu confirmation par mon expert comptable que ce seuil de 500 € est autorisé par le fisc uniquement en phase d’exploitation et avec parcimonie dans le cadre du LM(N)P :
Une fois par an pour un studio, deux fois grand maximum par an pour les T2, T3 et plus.

En phase de rénovation, aucun seuil n’est accepté et tout doit être amorti sur la durée correspondante à sa nature.

En résumé, déduire en une seule fois les dépenses inférieures ou égales à 500€HT, n’est intéressant qu’une fois que l’exploitation est bénéficiaire.

Merci Philippe30 d’avoir insisté, j’espère ne pas vous avoir froissé.

EDIT : Cocobi vous pouvez utiliser les chèques emploi service et les mettre dans votre comptabilité.

en effet, si je vais à Leroy Merlin, pour ne pas le citer, ils vont éditer une facture à l’adresse enregistrée et connue de leur service,

Si vous allez chez Leroy Merlin de la part de ZX-6R ils vous demanderont quelle est votre adresse car ils en ont plusieurs à mon nom. Aucun souci chez eux pour les factures sur différentes adresses

cocobi a écrit :

Oops, j’ai le devis de l’électricien, et j’en aurai pour 2 000 € (5.5 mois de loyer hors charge …) si je change 3 radiateurs, la plaque gaz est solidaire de l’évier, donc il faut tout changer… plus un problème de différentiel signalé au diagnostic.

Le disjoncteur différentiel en 40Ma   , la rente des électriciens ….
Je ne dis pas qu’il ne faut le changer mais ils prennent très cher pour ce type d’intervention.
Comment faire ?
Vous coupez électricité , vous avez les deux fils d’arrivé électrique principaux qui arrivent à votre tableau et ensuite l’électricité est répartie sur les sur les disjoncteurs de répartition par pièce , par prise etc…. 

Il faut débrancher les fils d’arrivé de la coupure principale ( rouge et bleu ou rouge et marron ) , il faut :   - positionner le disjoncteur sur le rail du tableau
- raccorder les deux fils sur le disjoncteur différentiel en bas de celui-ci
- prendre deux bouts de câbles en 6mm2 que vous branchez en haut du disjoncteur
- raccordez ces deux câbles que le premier disjoncteur du tableau , les autres disjoncteurs devant être alimentés par un peigne ou une suite de câble électrique en pontage

un lien rapide
Remplacer un disjoncteur différentiel

Faites des recherches sur internet et vous ferez des grosses économies.
Autre option allez chez le roy malin , ils font des ateliers bricolage si cela peux vous aider en électricité et en plomberie

Je ne vous dis rien pour l’évier car cela risque d’être un peu plus compliqué pour vous

cocobi a écrit :

Du fait, je crois que je vais différer le changement de 2 radiateurs (mezza et sdb), et faire le reste des travaux, ce qui porterait la note à 1 200 € environ.

Matériel pour changement de radiateurs électriques
un petit tournevis pour les fils de branchement dans les sucres
un tournevis plat et ou cruciforme pour descendre le radiateur.
une perceuses pour refaire les trous du nouveaux radiateurs

Cout par vous même 180 € maximum en fonction des radiateurs.

AVANT toute intervention penser à couper le courant afin que l’on ai le plaisir de vous revoir sur le forum et aussi que je ne culpabilise pas.

Vous voulez faire du locatif , apprenez à poser des radiateurs et à intervenir en électricité

Philippe

cocobi a écrit :

Pour la plaque, c’est plus compliqué : elle est solidaire de l’évier, c’est vraiment ennuyeux d’en avoir pour 500 € pour une plaque qui ne chauffe plus qu’à moitié … je ne connais pas la cause, ça peut être la vétusté, ça peut être aussi un débordement de liquide …
Mais si tout est changé d’un bloc, j’aurai à nouveau le même pb le jour où une plaque ne fonctionnera plus ! Je ne vais pas changer l’évier à chaque fois ! Existe-t-il des blocs où l’évier et les plaques sont dissociés

Bonjour,

celle s’appelle une kitchnette et c’est en effet de la m… il arrive toujours un moment ou le frigo ne marche plus, une plaque ne chauffe plus,…et l’on doit tout changer.

De mon coté j’ai refait 2 mini-cuisine, cela demande un peu de bricolage de votre part ou chercher sur le net pour le faire.(de la main oeuvre à 10e/h cela se trouve facilement)
Voici comment j’ai procédé:
achats: plan de travail (20e), evier mono bloc (40e), mitigeur (10e), meuble ss evier (60e), frigo-top (120e), plaque induction portative (30e la mono 60e la double), total ~300e.
Si un élément vient à être changé, il suffit de le remplacer, c’est économique et pratique à l’usage.

Pour l’électricité, je vous conseille d’acheter de la marque (oui c’est onéreux pour du LEGR..), j’avais acheté un différentiel chez l’enchanteur 1er prix (marque DEB…), rien qu’en serrant les fils les pas de vis se sont usés prématurément et le fait de le clipser/declipser du rail tendait à l’ouvrir…

Peut etre Philippe30 peut nous faire un retour d’expérience coté éléctricité?

Acheter de la merde coute toujours trop cher pour ce que c’est. C’est une fausse economie.
Il faut du bon matos.

Bonsoir,

Ayant commencé à percevoir des loyers en meublé l’année dernière , donc première déclaration à faire cette année, je pensais utiliser le LMNP avec l’option micro bic (donc abattement de 50%) mais je viens de lire pas mal d’infos sur ce forum touchant à l’option réel simplifié donc je me demande si je ne vais pas changer d’avis.

Avant cela, j’ai quelques points qui ne sont pas clairs :

1°) La CET : d’après ce que j’ai pu lire, avec l’option réel simplifié on y est soumis mais pas évident de savoir à peu près le coût de cette taxe? y est-on soumis en micro bic?

2°) Apparemment il faut faire une demande avant le premier février pour pouvoir bénéficier de ce régime réel simplifié donc je ne pourrais pas le faire avant l’année prochaine. Dans ce cas quid des frais de notaire? on ne peut plus les déduire/amortir?

3°) Concernant les PS, pour cette option, le calcul se fait uniquement s’il y a bénéfice? ou sur les loyers bruts?

4°) Le coût de l’expert comptable et de l’adhésion à un CGA reviendrait en moyenne dans les 500€ d’après ce que j’ai pu lire?

5°) Enfin, quand on a plusieurs biens (j’envisage l’achat cette année d’un autre appartement) doit-on absolument utiliser la même option pour l’ensemble des loyers ou peut-on "panacher" en faisant option bien par bien?

Merci d’avance à ceux qui pourront m’aider à clarifier ces différents points.
Cordialement Vladrix