Marchand de bien : formation à l'activité de marchand de biens ?

Une formation à l’ICH  demande beaucoup de temps, géneralement ce sont des cours qui sont donnés le soir et le diplôme se valide en moyenne sur 2ans avec un choix à faire sur la spécialisation dès le debut, de mémoire: expertise, transaction, ou promotion construction.

Après tout dépend de l’activité de la personne, l’ICH me parait le mieux en terme de compétences , de plus ce diplôme equivaut à un bac+3 ou 4 (beaucoup de débat la dessus donc je cite les deux!)

Il est également possible d’effectuer une licence en formation continue pour les salariés

Pour l’activité de marchand de bien , "Droit de l’Immobilier" me parait la plus adaptée car cette licence contient des enseignements avec une partie juridique, fiscalité, promotion ect, et tous les points que tu cites sont largement traités.

Il existe aussi une franchise, GMB, qui peut former en CIF ou DIF. La cotisation mensuelle de 600€ (de mémoire) m’a immédiatement dissuadé.

Concernant l’ICH, vous pouvez aussi suivre des cours en auditeur libre, donc cibler ce qui vous intéresse le plus, par exemple celui de pathologie du bâtiment ou fiscalité, bref pas besoin de passer le diplôme à la fin.
Pour en revenir spécifiquement au marchand de biens, pour moi le plus important au début je pense c’est d’être au minimum à niveau en droit des obligation/contrat de vente. Vous pouvez aussi suivre en auditeur libre les cours d’une fac de droit.

Bonjour,

En ce qui concerne l’accès au crédit, je confirme que c’est bien le parcours du combattant.

Je pars du principe que mes 3 précédents projets dont le financement a été compris entre 200 k€ et 900 k€ sur des structures SCI et SARL me serviront de carte de visite pour accès à ce crédit.

Mais cela reste une démarche de long terme et de confiance à instaurer.

Bonsoir à tous,

Après quelques investissements particulièrement fructueux et un salaire élevé ces dernières années (résident Suisse, finance de marché, investissements immobiliers), j’ai décidé de sauter le pas et de fixer une date à ma "retraite" anticipée. Ou tout le moins, à un arrêt d’activité prolongé d’une durée indéterminée. Je suis jeune, bientôt 30 ans, mais j’ai passé un cap et souhaite désormais ne plus dépendre d’un emploi salarié qui ne m’emplit guère et impacte mon bien-être psychologique. Mon patrimoine devrait s’élever à environ 1.5M€ d’ici peu et me permettra de prendre mon envol.

Toujours est-il que ça y est, j’ai fixé ma date de sortie du monde salarié (et à priori temporairement du monde du travail comme on l’entend) à Mai 2022 si les planètes restent alignées. Cela sous-tend que ma fonction actuelle ne sera pas devenue une passion comme mon métier précédent l’avait temporairement été, mais même si c’était le cas, cela ne durerait pas plus de quelques mois. D’abord 6 mois à l’étranger (destination à déterminer mais à priori dans les DOM/TOM) pour suivre ma compagne dans le dernier semestre de sa spécialité en médecine, puis nous voyagerons probablement quelques temps à travers le monde pour finir par nous poser quelque part.

J’ai lu le livre de Philippe et échangé avec un couple dans une situation de rente. J’avais déjà bien conscience que siroter des cocktails au bord de la plage n’était pas un plan satisfaisant à long-terme et je pense déjà à l’après, pour mieux le préparer. Ma compagne pourra partiellement travailler depuis l’étranger mais devra également faire quelques périodes en Europe et probablement en Suisse ou en France. J’aimerais en profiter pour faire d’une activité professionnelle indépendante un loisir qui me permettrait de pratiquer en on/off par tranche de plusieurs mois pendant des années (pour voyager ou déconnecter le reste du temps). Au sortir de mes études, j’avais envisagé une formation dans les métiers du bâtiment pour mieux comprendre/estimer les travaux à effectuer pour rénover des actifs sous-évalués mais n’avais évidemment pas le capital pour investir/me tromper et vivre en même temps. Cela me semblait être une activité que j’aurais faite avec plaisir et intérêt. C’est maintenant chose faite (pour le capital), et je me tourne vers vous pour essayer d’esquisser une réponse aux interrogations ci-dessous.

Le projet est d’acheter, rénover des appartements de superficie moyenne (30-100m²), puis les revendre ou louer à un rendement attractif. Je parle ici de rénovation limitée à de la plomberie, de l’électricité, des montages/abattage de cloisons et coffrages, des poses de sols, de la peinture, du montage/démontage de cuisine principalement. L’obtention de crédit et les deadlines ne seront pas un obstacle majeur puisque je pourrai offrir sans conditions suspensives et porter l’investissement, ainsi que passer du temps sur les chantiers plutôt par plaisir que par obligation.

- Quelles sont les compétences techniques des métiers du bâtiment à acquérir en priorité ? La question ne porte pas nécessairement sur des travaux à réaliser 100% moi-même, mais plutôt sur l’acquisition d’un savoir assez développé pour estimer un montant de travaux avec une précision raisonnable à la vue d’un appartement en mauvais état. Quelles sont les formations/établissement qui dispensent ces formations ?
- Quelles sont les compétences liées à l’immobilier à acquérir en priorité ? Par exemple, de quoi maitriser un démembrement, les principaux risques et fonctionnements d’un bail ou de certains travaux, ou autre connaissance technique pour des opérations de complexité moyenne. Comptabilité, fiscalité, finance, négociation et sens commercial sont des compétences que je maitrise correctement. Il est probable qu’une formation qui y ajoute des compétences spécifiques, notariales et légales ne serait pas de trop. Quelles sont les formations/établissement qui dispensent ces formations ? Je pensais à l’ICH en auditeur libre et cours du soir par exemple.

Merci de votre lecture et de vos contributions,

Bonne soirée,
Ursule

Je suis du même avis que Gunday,
C’est a force de faire des projets que vous allez être en mesure de bien évaluer.

Cela varie aussi entre les personnes certains vont mettre du premier prix partout et d’autres du haut de gamme, donc forcément c’est plus la même chose.

Pour la plomberie c’est vraiment un des postes que je délégue et où je prends un super artisan.
Car une fois que vous avez fermé les placo, carrelé, peint. Et que vous mettez en route et vous constatez une fuite c’est vraiment compliqué.
Surtout en copropriété si ça va chez le voisin du dessous.

Bonjour Ursule,

Bravo pour votre début de parcours professionnel réussi (du moins sur le plan financier, puisque je comprends que vous ne vous y épanouissez plus autant), et par l’épargne que vous avez su mettre de côté, en complément du capital issu de votre PME familiale (info trouvée dans votre présentation).

Je me suis retrouvé il y a deux ans dans une situation assez similaire à la vôtre (âge, job prenant, rémunérateur mais qui me m’épanouissait plus, patrimoine et épargne importants avec plusieurs investissements immobiliers en cours…) et ai choisi que c’était le bon moment pour lever le pied, et quitter mon poste salarié d’abord pour un congé parental, puis pour une activité entrepreneuriale de MDB que je peux mener à mon rythme.

Mon temps libre aurait pu être consacré aux voyages si j’avais été célibataire, mais avec une conjointe et deux enfants, c’est plutôt à la vie familiale que je le consacre principalement. Je prends plaisir à m’occuper des enfants avant et après l’école, les amener aux activités, décharger ma conjointe des tâches de la maison (en plus de la gestion des investissements locatifs, du développement de l’activité de MDB et d’un peu de sport) afin de pouvoir profiter pleinement du temps ensemble le soir et le week-end. Votre compagne étant partie pour une carrière prenante, et probablement dans l’âge où la question des enfants est envisagée, pourriez-vous vous projeter dans un tel mode de vie ?

Sur la question des travaux de rénovation, je crois que rien ne vaut l’expérience du terrain : à force de gérer des rénovations (faire des devis pour chaque corps d’état, les étudier et comparer dans le détail, s’investir dans le suivi de chantier et la gestion des interfaces entre artisans…) vous allez naturellement acquérir de bonnes bases. Si l’envie vous prend de mettre la main à la pâte, commencez par une petite surface sans travaux structurels, que vous pourrez rénover à votre rythme.

Ne tombez pas dans le piège d’investissements immobiliers moyens qui ne deviennent intéressants que parce que vous faites les travaux vous-même : cela reviendrait à travailler comme un ouvrier, pour le salaire d’un ouvrier, mais sans la protection qu’apporterait un contrat de travail et en prenant tous les risques. De plus un bon artisan vous fera gagner du temps et de l’argent en travaillant mieux et plus vite que vous, avec une garantie / assurance. A réserver donc pour les travaux qui vous plaisent vraiment et pour lesquels vous pouvez faire (presque) aussi bien qu’un artisan pour une fraction du coût (démolitions / mise en déchetterie, peinture, sols hors carrelages, cuisines…).

perecastor a écrit :

Ne tombez pas dans le piège d’investissements immobiliers moyens qui ne deviennent intéressants que parce que vous faites les travaux vous-même : cela reviendrait à travailler comme un ouvrier, pour le salaire d’un ouvrier, mais sans la protection qu’apporterait un contrat de travail et en prenant tous les risques.

Le salaire d’un ouvrier, c’est un peu exagéré.
A chaque fois que j’ai fait un devis et fait moi même, j’obtenais un coût 8 à 10 fois moins élevé pour mes réalisations.
Donc même en ajoutant la fiscalité, la différence est non négligeable.

Après, il faut voir sur la durée, car rénover c’est lassant quand on le fait par nécessité!

Bonsoir à tous et merci de votre contribution.

perecastor a écrit :

Bravo pour votre début de parcours professionnel réussi

Merci, mais je ne me considère pas méritant. J’ai su faire de bons investissements, ne pas trop en dépenser et j’ai travaillé de longues heures, mais sans le capital de départ et l’éducation, je serais dans une toute autre position aujourd’hui. Beaucoup travaillent de longues heures à la sueur de leur front, et eux ne seront jamais récompensés financièrement pour leur labeur. Je suis né dans un pays riche, dans le bon berceau, avec des parents aimants issus des classes populaire et moyenne au sens sociologique du terme, qui se sont hissé via l’entrepreneuriat et le dur labeur dans une classe sociale privilégiée. Le mérite c’est eux qui l’ont, ma vision est bourdieusienne et déterministe à ce sujet.

perecastor a écrit :

Votre compagne étant partie pour une carrière prenante, et probablement dans l’âge où la question des enfants est envisagée, pourriez-vous vous projeter dans un tel mode de vie ?

Ma compagne partage mon projet de vie mais avec un capital de départ bien inférieur. Elle est passionnée par sa profession (la psychiatrie) et fait de la recherche en parallèle, mais dispose déjà des moyens d’en vivre à distance. Elle ne souhaite pas passer sa vie à travailler, et à la différence de mon parcours académique qui s’est terminé à mes 23 ans, le sien ne l’est pas encore. Elle souhaite travailler ponctuellement, ce qui est envisageable dans sa situation, et est tout aussi mobile que moi. Je ne souhaite pas avoir d’enfants, et cette opinion reste ferme depuis que j’ai l’âge d’y songer. Ma compagne n’a pas encore arrêté sa réflexion sur ce sujet mais n’a pas d’appel de la nature.

gunday a écrit :

la plomberie et l’électricité ne font pas partie des rénovations limitées, mais des rénovations lourdes

En effet, la plomberie et l’électricité sont des sujets pointus, mais ils font partie des sujets que j’aimerais comprendre et savoir estimer, plutôt que de les faire moi-même.

@perecastor, Pierrot31, gunday: une composante importante sur laquelle j’insiste ; le temps n’est pas un problème, les deadlines non plus. Je souhaite faire cela par plaisir, et à priori ne faire cela qu’en France dans un premier temps. Avec un rendement intéressant certes, mais l’objectif ici n’est pas d’enchainer 6 appartements par an dans les quatre coins du monde avec un emploi du temps serré et un stress exagéré. Le "coût du temps" ici ne serait que le coût du financement et le coût d’opportunité (éventuellement l’actualisation pour pousser un peu le raisonnement), que j’accepte de sacrifier (surtout vu les taux de financement actuels) sur l’autel de ma qualité de vie et de mon épanouissement dans la réalisation de projets de mes propres mains. "Gagner du temps" n’est ici pas une composante importante de l’équation.

piwai a écrit :

La question serait plus : en avez vous vraiment envie, et pour combien de temps ?

En découle ma réponse à votre remarque sur les passions ; il est possible que cet intérêt s’évanouisse. Mais dans ce cas, qu’aurais-je perdu ? Du temps, et probablement peu d’argent. Le temps, j’en aurai. Statistiquement, encore 54 ans pour ma génération d’après l’INSEE, si le monde ne s’écroule pas d’ici là. De l’argent, j’en aurai à priori aussi également, modulo cette petite perte. J’aurais en revanche gagné des compétences et réalisé des projets qui me tenaient à cœur depuis plus de 10 ans. Je ne perds pas grand chose dans cette équation si ce n’est un peu de contraintes si je finis par ne pas apprécier mon premier projet.

piwai a écrit :

Autre remarque : on ne devient pas millionnaire en posant des cuisines ou du carrelage, même dans ses propres appartements. La délégation est la vraie source d’enrichissement.

Je n’en doute pas, je vous fais confiance. Mais ce n’est pas l’objectif. Je ne souhaite plus travailler comme un perdu pour m’enrichir à tout prix. Il me semble avoir atteint une aisance financière qui me permettra de vivre confortablement jusqu’à la fin de ma vie, et ce avec le luxe de pouvoir me tromper dans quelques projets.

piwai a écrit :

Du coup, voyager et faire de l’immobilier, cela va être compliqué.

Voyager c’est une chose. Voyager toute sa vie je n’y crois pas. C’est pour cela que je pense pouvoir rester des périodes longues ou revenir régulièrement si nécessaire ; passer 6 mois en France ou dans le pays dudit investissement par exemple.

L’opinion générale semble être que les formations sont inutiles et qu’il faut se former sur le tas. Est-ce correct ? On parle ici du bâtiment je suppose. Si l’on parle de droit, de montages un peu complexes et autre, j’imagine qu’il faut apprendre avant ? Le coût des erreurs de l’apprentissage sur le tas me semble potentiellement élevé au regard du temps que j’aurai à consacrer à une formation et du coût qui ne me semble pas outrageusement excessif. Me trompe-je, selon vous ?

Merci encore et bonne soirée,
Ursule

Bonjour,

vous le savez déjà, mais vu votre niveau de rémunération horaire, rénover vous-même des biens est un très mauvais choix économique.

Cependant, je comprends (et partage) tout à fait l’attrait de savoir rénover soi-même et la valeur que cela pourra avoir lors de l’évaluation de vos futures acquisitions et la négociation avec des artisans.

Plutôt qu’apprendre à la dure, puisque vos finances confortables vous le permettraient pourquoi ne pas plutôt commencer sur un ou deux projets simples avec les besoins en rénovation correspondant à vos besoins en formation du moment, passer par une entreprise générale ayant pignon sur rue, avec qui vous négociez en l’échange d’un billet d’être formé sur toutes les étapes du chantier que vous souhaitez (n’imaginez pas négocier à la baisse, votre présence sur le chantier n’aura aucune valeur aux yeux de l’artisan tant qu’il ne vous aura pas vu travailler sur un chantier ou deux, bien au contraire : vous serez une charge) ?

En valeur nette vous ferez à mon avis une bien meilleure affaire qu’en commençant tout seul. Dans l’ancien, tout n’est pas aussi parfait que sur les vidéos Youtube. Parfois les murs sont tordus et la pose du plan de travail de votre cuisine sur celui ci ne sera pas si facile, parfois des situations nouvelles demanderont l’utilisation d’outils dont vous ignorez totalement l’existence, et tout les allers retours dans des magasins de bricolage, et le temps passé sur des forums vous coûtera bien plus cher que le billet mentionné ci dessus.

Bien à vous,

Dr. Minimal

bascarol a écrit :

Vous voulez dire que toutes les entreprises sont 100% plus cher que vous ?

Il est vrai que j’ai pas été précis.
Sur devis comparé à mes coûts de la réalisation en place du devis (donc en gros le matériel).
Je pense que c’est la raison principale de la montée en flèche de la mode du bricolage.

Le 2nd point, c’est que mon dernier chantier (isolation) qui a couté 50% de la valeur de ma RP est tellement bien réalisé qu’il y a 2 jours, j’avais 5°C dans la partie isolé par les pros. Et je suis persuadé que s’il avait gelé un peu plus longtemps, j’aurais réussi à descendre sous 0°C.
Bizarrement, dans la partie isolé par moi-même je ne suis jamais descendu en dessous de 12°C, même avec une fenêtre tordue (changé depuis), un circuit d’air naturel assez fort (volontaire) et plusieurs jours d’absence…
Je préfère ne pas évoquer l’électricité revu par un pro qui a "oublié" la terre. Heureusement qu’un pote retraité avait le matos pour que je corrige la blague.

De mon point de vue, mon ratio horaire quand je bricole est très élevé.
Surtout quand on ajoute dans la balance la qualité du travail professionnel (surtout dans mon secteur à priori…)
D’ailleurs, je trouve un peu bizarre de comparer le salaire d’un ouvrier avec la facture finale.

Un exemple, quand je fais un devis de pose de fenêtre, la pose est facturé entre 200 et 500€.
Temps de travail pro 1/2 journée.
Donc en posant moi-même la fenêtre, mon travail a une valeur de 200 à 500€ la journée.
Je compte x2 sur le temps pour être large. Et je ne compte pas le fait que je peux trouver le même produit moins cher.

Finalement je maintiens : comparer la facture du donneur d’ordre avec le salaire de l’exécutant, c’est un peu caricatural.

bascarol a écrit :

Pourquoi ne montez vous pas une entreprise de rénovation d’appartement vous seriez rentier plus vite.

Imaginez la même logique au restaurant : si vous arrivez à vous nourrir pour 10 fois moins cher qu’au restaurant, c’est que vous avez la capacité à ouvrir un restaurant ?

Ursule a écrit :

Je souhaite faire cela par plaisir, et à priori ne faire cela qu’en France dans un premier temps. Avec un rendement intéressant certes, mais l’objectif ici n’est pas d’enchainer 6 appartements par an dans les quatre coins du monde avec un emploi du temps serré et un stress exagéré.

Justement, pour le moment l’objectif semble assez flou.

Ursule a écrit :

Voyager c’est une chose. Voyager toute sa vie je n’y crois pas. C’est pour cela que je pense pouvoir rester des périodes longues ou revenir régulièrement si nécessaire ; passer 6 mois en France ou dans le pays dudit investissement par exemple.

Ce point me semble encore plus flou.
Vous voulez rénover et voyager.
Donc vous achetez un bien : 2 à 3 mois entre le compromis et la signature
Le rénovez disons si vous partez sur plomberie et élec à refaire, 1 à 2 ans.
Et vous passez 6 mois par an à l’étranger ?
J’ai du mal à comprendre l’articulation du projet entre les voyages et la rénovation.

Mais je réitère mon conseil, achetez un petit bien, par exemple 50 ou 100k€ à rénover.
Faites les rénovations, mettez le en location, et imposez vous une pause immobilière d’1 ans avant de réitérer.

Pour ajouter un élément sur le « faire » vs « faire faire », il y a un avantage inestimable à avoir fait au moins une fois : lors du premier chantier réalisé soi même, on apprend une quantité impressionnante de nouvelles choses… et cela sert ensuite à comprendre et suivre un chantier délégué, le tout sans se faire trop entourlouper. 

Quant à la qualité, je suis convaincu de faire aussi bien et souvent mieux qu’une bonne partie des entreprises « tous corp d’Etat » sur mon secteur. Il ne s’agit d’ailleurs pas que de savoir faire technique, mais aussi (et souvent surtout…) de rigueur, d’application et tout simplement d’envie.

Il est je l’avoue compliqué de trouver des professionnels… « professionnels ». Et après tout, c’est compréhensible : la rénovation chez le particulier est un métier ingrat, et ceux qui en ont les capacités se développent dans d’autre secteurs du bâtiment (copros, immo pro, neuf…).