Comment se désolidariser d'un prêt immobilier ?

SI c’est possible cela vous permettra effectivement de diminuer votre taux d’endettement personnel pour de futurs achats en nom propre.
J’y vois cependant un inconvénient. L’assurance emprunteur sur votre tête ne couvrira que votre CRD et non le CRD de l’ensemble du crédit. En cas de soucis de votre côté, votre compagne devra poursuivre ses mensualités comme avant.

Bonjour,

lorsqu’on achète un bien immobilier en indivision, la part appartenant à chacun est celle inscrite dans le titre de propriété, indépendamment de qui paie quoi. Si l’un a payé plus que l’autre, c’est une dette entre eux mais ça n’impacte pas la répartition de l’indivision. La jurisprudence est très claire sur ce point.

Supposons que les parts soient 50/50. Si Monsieur paie plus que Madame, cela s’analyse en une dette entre concubins. Madame doit à Monsieur le supplément qu’il a payé. Tant qu’elle n’a pas rattrapé sa dette, elle reste propriétaire de 50 % du bien, mais elle a une dette envers Monsieur. Quand elle lui a payé cette dette, elle est toujours propriétaire de 50 % et, de plus, elle ne doit plus rien à Monsieur.

Supposons que vous remboursiez actuellement 1000 €/mois, 500 chacun.
Vous demandez à la banque de rembourser plus vite, par exemple 1300 €/mois. Vous remboursez 800, elle rembourse toujours 500.

A la fin du remboursement du prêt bancaire, vous serez, tous deux, quitte envers la banque. Madame vous devra (1300/2 - 500) x nombre de mois de remboursement accéléré. Il suffit qu’elle vous rembourse 500 €/mois, dans la suite des 500 € qu’elle versait à la banque, jusqu’à ce qu’elle ait apuré la dette envers vous.

Donc : vous, Monsieur, aurez vu un remboursement plus rapide. Elle, Madame, aura vu un remboursement au même rythme, avec le même effort mensuel, ce qui est ce qu’elle voulait ; simplement, sur la fin, elle vous paie vous, au lieu de payer la banque.

C’est en tout cas une possibilité qui a le mérite de la simplicité. Pas besoin de notaire, pas besoin de SCI. Certes, si vous vous séparez, c’est la merde, mais une séparation c’est la merde de toute façon ! Gardez bien la trace de qui paie quoi (relevés de banque) et le compte de qui paie quoi (tableur Excel), et ça devrait fonctionner.

C’est une hypothèse d’école qu’il convient d’adapter aux modalités de paiement envers la banque. S’il n’est pas possible de rembourser plus vite en passant de 1000 à 1300 €/mois, mais que vous (vous Monsieur) épargnez votre surplus de revenus pour faire ensuite un gros remboursement qui solde l’emprunt, vous appliquerez alors la même logique : la part du gros remboursement, qui excède les 50 % dûs par Monsieur, devient une dette de Madame envers Monsieur ; elle pourra alors continuer à vous rembourser au même rythme qu’elle le faisait avec la banque, jusqu’à ce qu’elle ait rattrapé le 50/50.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2022 08h14)

Il baisse avec la baisse du solde restant.
Le problème c’est que pour ces achats en indivision il y a un prêt et que les banques retiennent en général pour chaque emprunteur la totalité de la somme due par les deux comme taux d’endettement de chacun.

En fait la demande de sjdc n’est pas très clair,

sjdc a écrit :

je souhaiterai accélérer le remboursement de ce prêt immo

s’il veut réduire sa capacité d’endettement à court terme, s’il augmente la mensualité et donc réduit la durée du crédit, l’endettement augmente.
A moyen terme et selon la durée contractée du prêt, s’il gagne 2 ans sur 20 ans restant, je doute de l’efficacité de la manoeuvre, il serait plus judicieux d’épargner.

Quelle est la durée du prêt?
Pourquoi ne pas moduler le crédit en augmentant la durée et réduisant la mensualité (votre endettement va baisser fatalement).
Je suppose que votre compagne n’y verra pas d’inconvénient…

sjdc a écrit :

Parce qu’on a un prêt sur 30 ans contracté il y a à peine 2 ans Mais aussi parce que je considère ce prêt comme finançant un passif, donc ma démarche serait de rembourser plus vite afin de payer in-fine moins d’intérêts.

Vous avez 28 de crédit RP devant vous … Votre idée de faire des remboursements ponctuels va modifier de combien la mensualité à chaque remboursement ponctuel ?

Si vous récupérez 0.5% de taux d’endettement ponctuellement, est-ce que ca vaut le coup vs utiliser vos 30% de revenus pour les injecter dans un investissement, sans toucher à votre RP ?

Dernier point : vous êtes en union libre … vous avez 37 ans et encore 28 ans de crédit pour votre RP (ce qui porte à 65 ans). Vous avez peut être tablé sur une revente avant la fin du crédit pour un autre achat, peu importe.

Mais sur le principe : vous avez prévu quoi en cas de décès accidentel de l’un d’entre vous ? Parce que si l’assurance va assumer tout ou partie du crédit, vous n’êtes pas héritier l’un de l’autre …

Le cas m’inspire les commentaires suivants (qui peuvent être à nuancer en fonction de votre situation patrimoniale et de la structure de votre endettement que vous n’avez pas précisées) :

- La remarque de xazh (message 12#) suggère qu’il y a un risque à réaliser un remboursement anticipé personnel ou à assurer une part du remboursement de l’emprunt de votre RP supérieure à celle de votre part dans l’indivision.

- La solution n’est elle pas un remboursement anticipé du prêt associé au studio que vous avez acheté en 2020 ? Certes vous augmenteriez légèrement votre base imposable mais cela vous permettra d’éviter la problématique ci-dessus.

- Comment la banque calcule votre taux d’endettement ? Par tête avec vos revenus personnels ou au niveau du couple avec les 2 revenus professionnels et votre revenu foncier ?

Canyonneur

Sur le principe, oui, mais la mise en pratique est devenue elle aussi un peu complexe depuis que le fisc conteste le démembrement ab initio d’une SCI (ab initio : démembrement prévu dans les statuts, donc avant même la réalité de la SCI)

Le montage fiable, maintenant, c’est de créer la SCI. de lui donner une réalité juridique en lui intégrant un actif réel, puis d’opérer à un échange des usufruits soit via donation croisée pour les couples mariés soit par transaction.

Mais en mode transaction, on est alors confronté à la répartition initiale de la pleine propriété et aux différences d’ages des associés sur la valorisation de l’usufruit. Sur un  cas 50/50 + même tranche d’age, c’est assez facile. Mais si on répartit autrement et qu’il y a un écart d’âge, ca se complique.

Prenons une répartition initiale 75/25 (l’un gagne 3x plus que l’autre) et juste une tranche d’écart sur la valorisation d’US. Si c’est le plus pauvre qui est plus jeune, il acquière la part d’US 10% plus cher que l’US qu’il cède. Et comme il doit acheter 3x plus de parts qu’il n’en vend …

Sur le principe, le démembrement croisé règle le soucis de succession, sa mise en place n’est pas nécessairement simple. Reste alors la même question des dépenses assimilées du ménage … Sur le papier la SCI règle la question, mais sur le papier, le code civil considère que ces dépenses sont séparées sauf mariage en régime commun … Quid si une situation avec une SCI démembrée ou non mais concernant uniquement une RP venait devant un tribunal ?

Ce qu’il faudrait à mon sens mettre en avant dans l’immédiat c’est une stratégie patrimoniale avant une stratégie d’investissement car de celle là découlera le reste.

sjdc a écrit :

Mais aussi parce que je considère ce prêt comme finançant un passif, donc ma démarche serait de rembourser plus vite afin de payer in-fine moins d’intérêts.

Vous avez un emprunt à taux relativement bas (je présume), mettons 1.9%.
Chaque euro servant à rembourser votre crédit sera donc "rémunéré" à 1.9% net.
Etes-vous sûr de ne pas avoir de placement plus rentable que celui-là ?

Si je réduis la durée d’emprunt, oui. Si je fais des versements ponctuels à la banque et recalcule l’échéancier sans modifier le nombre d’échéances (je n’ai pas d’IRA), je n’augmente pas mon taux d’endettement.

En général, on rembourse par anticipation des tranches d’au moins 10/15% du CRD. Combien de temps vous faudra-t-il pour effectuer un premier remboursement anticipé ?
Je suppose que ce sera de nombreuses années. Dans ce cas, vous avez de toute façon intérêt à vous focaliser sur l’investissement de votre argent.