Marchand de biens : sans foi ni loi ou réelle valeur ajoutée ?

Excellent Siocnarf et tristement vrais tout çà !

C’est pourquoi quand j’ai monté mon activité de transaction en immobilier, j’ai préféré commercialiser uniquement des produits pour investisseurs ou MDB.
Beaucoup plus simple et pragmatique.

Bonjour

Je viens vers vous pour quelques conseils. Je viens de mettre en vente (via agence) un immeuble qui compte tenu de sa taille et de son emplacement à attiré les marchands de bien de la région des sa publication.
J’ai déjà eu le droit aux 1eres visites de ce type d’acheteur.
Pour le moment aucun ne discute le prix car pour une vente a la découpe leur marge sera intéressante.
Mon problème vient plutôt du fait que je veux juste être sur de signer avec une personne ayant le financement et encore mieux payant cash.
Or, en faisant quelques recherches sur les 1ers visiteurs j’ai pour certains des spécialistes du crowdfunding et d’autres ayant mauvaise presse.
Peut-on exiger des garanties avant de signer le compromis?
Quelles clauses résolutoires Peut-on mettre dans le compromis pour limiter le délai et éviter que la vente ne dure des mois et des mois?
Merci d’avance

Bonjour Matinvest,

Sur le fond, s’il s’agit bien de votre immeuble de 18 appts et 5 garages à Rouen, pas étonnant qu’il intéresse principalement des MDB. Cela commence à faire un peu gros pour des investisseurs individuels. En fonction de l’emplacement et la typologie des logements, vous devriez aussi intéresser des petites foncières pour du locatif patrimonial.

L’immeuble est-il libre d’occupation ? si oui c’est en effet du pain bénit pour le MDB, qui aura juste à mettre en copro avant de revendre à la découpe (avec ou sans travaux). A défaut, il tombera sur le coup de la loi Aurillac (immeuble occupé de plus de 5 appartements), très protectrice des locataires, et verra son engagement de revente (pour bénéficier des FDN réduits) réduit à 2 ans au lieu de 5. Bref, il devra engager beaucoup plus de frais pour récupérer les lots vides et/ou brader tout ou partie des lots en les revendant occupés dans un délai court, et donc se positionner sur un prix d’acquisition beaucoup plus bas.

Partez plutôt sur un promesse de vente (plutôt qu’un compromis) avec versement impératif d’un séquestre de 10%, soit le montant de l’indemnité d’immobilisation que vous prévoirez dans la promesse. Si l’acquéreur ne lève pas l’option dans le délai imparti, il sera bien plus facile de casser l’avant-contrat, et récupérer les 10%, qu’avec un compromis.

Evidemment n’acceptez aucune condition suspensive d’obtention de prêt ou d’autorisation d’urbanisme, de pré-commercialisation des lots etc.

En théorie revendre à un MDB est protecteur (il est pro de l’immobilier, vous êtes un particulier) : pas de délai de rétractation, pas de possibilité de recours contre les vices cachés… cependant ce ne sont pas des perdreaux de l’année, et s’ils veulent se retirer, ils chercheront la petite bête pour ne pas assurer leurs engagements. Faites préparer la promesse par votre notaire, et communiquez lui en amont le maximum d’éléments factuels sur votre bien à annexer à l’avant-contrat (diagnostics obligatoires, déclarations de sinistres passés à l’assurance, baux en cours, procédures d’impayés éventuelles, factures des travaux réalisés, litiges passés ou en cours avec le voisinage, la mairie etc.). Ainsi on ne pourra pas vous reprocher un manque de bonne foi ou de sincérité.

L’idéal serait de signer directement une promesse de vente sans passer par la case offre contre-signée, car les engagements de l’un et de l’autre sont bien moins encadrés. Donc faites travailler dès maintenant votre notaire sur un projet d’avant-contrat, afin qu’il soit réactif quand vous aurez trouvé votre acquéreur.

Bonjour
M.erci pour les 1ers éléments.
Nous avons seulement 4 logement vacants.  Tous les autres sont loues.
Si je comprends la loi Aurillac il faut que l’acheteur accepte de prolonger les baux.
A défaut est-ce a moi d’interroger en amont tous les locataires pour savoir s’ils veulent acheter?