Enchaîner 2 exonérations de plus-values de cession avec une résidence principale ?

Bonjour,

A la lecture de ce fil, il convient de préciser sa volonté de bénéficier de l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (RP) dans l’acte de vente, donc l’indiquer à son notaire en amont.

BOFIP - voir 1er lien de ce fil de discussion a écrit :

L’exonération s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession, conformément au III de l’article 150 VG du CGI. Le contribuable ne bénéficie qu’une seule fois de l’exonération au titre de la cession de son choix, toutes conditions étant par ailleurs remplies. En l’absence de demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun.

Si toutefois certaines circonstances font que le montant de la cession déclaré comme exonéré de plus-values n’est pas exploité dans les conditions prévues par la loi, l’imposition et des intérêts de retard sont à acquitter

BOFIP - voir 1er lien de ce fil de discussion a écrit :

l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement. Dès lors, le cédant doit acquitter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre de la plus-value réalisée. Ces impositions sont assorties de l’intérêt de retard au taux de 0,40 % 0,20%  par mois, qui court à compter du premier jour du mois suivant celui de la cession (CGI, art. 1727).

(taux de 0,20% / mois en vigueur actuellement jusqu’à fin 2020, et prolongé dans le projet de loi de finances 2021 adopté par le Sénat. 

Actuellement en cours de vente d’un appartement que je mettais en location (signature sous quelques semaines de l’acte de vente), je réfléchis également à bénéficier de cette exonération, pour un montant d’imposition de 16K€. Je suis éligible à l’opération (notamment pas de RP sous les 4 ans).
Je ne mets pas l’achat de RP comme un MUST (je peux rester locataire) mais comme j’apprécierais à court/moyen terme de résider en maison avec petit lopin de terre, mais que ce type de bien est rare à la location dans le secteur que je prospecte, l’achat de RP pourrait être accéléré du fait de cette cession et plus-value exonérée.
3 options possibles selon les opportunités trouvées:
*Achat d’1 RP cible (idem avec (avec un apport sensible pour ne pas avoir à rembourser au fisc les taxes non versées)
* Achat d’1 RP ’d’attente’, toujours avec un apport sensible, et qui me permettrait tel que décrit dans ce fil de discussion d’enchainer potentiellement une 2° exonération de plus-value.  > La plus-value potentielle devra être conséquente > 30 K€ pour que je puisse envisager cette option. En effet, les efforts à consentir doivent se mériter (déménager, faire et suivre des travaux, démarches de changement de RP auprès des différents organismes, perso et pro, démarche de changement de siège social de ma société en ce qui me concerne avec AG et quelques frais en découlant, …)
Je comprends du message #26 ici qu’il me faudrait de plus élaborer/construire un scénario pour justifier ’si possible’ mon départ de RP dans un délai court

Bernard2K a écrit :

Pour l’exonération de PV sur la RP, pas de délai minimum, mais il faut pouvoir prouver l’effectivité de l’occupation en tant que résidence principale, et si possible avoir une justification de nature personnelle ou familiale pour le fait de la quitter et de la revendre.

* Si toutefois sous les 2 ans je n’ai pas trouvé de bien pouvant devenir ma RP, sauf erreur, je verse au fisc l’imposition due et les intérêts de retard qui se porteront à 768€(*) dans 2 ans (non rédhibitoire).
(*): Î = 16K€*(1+0,48) = 768€

Bàv,

- Le 1/ est une première cession, donc éligible à l’exonération.
- le 2/ correspond il à une première cession ? non, donc …

Conclusion : utilisez l’exonération sur la vente qui remonterait la PV taxable la plus importante (pensez à tenir compte de la durée de détention pour calculer la taxation économisée)

- le 3/ + dessous de table … Est-il réellement besoin de discuter ?

Honnêtement aucun risque d’être considéré comme mdb vu certains cas ici. Le fait de passer un bien locatif en RP puis revente d’ici 12 mois (avec une vraie occupation avec consommation d’eau elec etc) ne risque pas d’attirer les suspicions du fisc. Auparavant un délai de 6 mois de détention était considéré comme minimum mais les derniers jugements ont estimé qu’il n’y avait pas de minimum (voir ici).

Pour le dernier point, aucun intérêt.

Pourriez-vous svp mettre le lien vers l’arrêt (non pas que je doute de vos propos, au contraire) ?

Bonjour

le " dessous de table " m’a poussé a regarder votre présentation …

qui date de 2021.

J’ai donc acheté 2 appartements que j’ai rafraichis (20-30j de travail) et que je loue meublés à l’année en direct chacun à 560€ avec une rentabilité brute de plus de 15% (total des frais d’acquisition, travaux et ameublement à 44K€ chacun). J’ai aussi acheté une petite maison (56k€ tout compris) que j’ai refaite et meublée dans laquelle j’habite, elle est destinée à être louée.

ceci semble en contradiction avec votre intro sur le sujet :

N’ayant jamais été propriétaire de ma résidence principale

Je ne sais pas ou vous logez maintenant , mais comment pouvez vous justifier de ne pas avoir ete propriétaire de votre RP dans les 4 années passées ? puisque vous habitiez la maison que vous avez acheté…

j’ai du rater une partie qui ajoute de la cohérence a la situation..

cdt

Bonjour,
Le lien de la décision que j’évoquais, du coup ce n’est pas le CE mais une cour administrative d’appel.
CAA Versailles 7/12/2021l
J’ai pas eu le temps de trouver les autres mais il en existe.
G

Ils auraient pu, mais c’est peine perdue car dès lors qu’il y a occupation effective il ne peut pas y avoir abus de droit. On a le droit de rechercher la disposition fiscales la plus favorable.
Dans ce cas les gens ont clairement été conseillés par un fiscaliste en amont.

C’est un peu comme les montages sur des sociétés immobilières où les personnes physiques apportent à leur holding avant cession. On voit ça souvent chez les marchands de biens (qui ne sont marchands qu’au travers de leur société), c’est clairement abusif mais le fisc n’y peut rien.

C’est le principe de l’abus de droit : l’utilisation d’un droit fiscal, mais de manière littérale, abusive, dans le seul but d’éluder l’impot (impot au sens large)

Rappel :

Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Il sera intéressant de savoir, comme pour la décision que je citais, si le fisc est en recours et le résultat à terme, mais cette décision suit, en gros, celle que je citais, et porte en elle la même difficulté : elle contredit une jurisprudence communément admise depuis 30 ans, et répétée comme un mantra tant ici (attention à la requalification), que dans la littérature courante et même spécifique, dans le cursus en droit fiscal, le bofip, les recommandations du cridon, etc, etc, etc, etc

Du coup, attention. On ne connait pas le déroulé du jugement, uniquement la décision. Nous n’avons donc pas la qualité des arguments présentés, et nous n’avons pas plus de décision en CE opposable de droit à tout tribunal administratif.

Est-ce que cela peut être considéré comme une base solide pour une stratégie immobilière ? Chacun assumera son interprétation.

Rappel : des cas de requalification de montage via holding, il en existe … Ce qui justifie aussi le rappel de l’utilité d’un bon professionnel ou la vérification de l’intérêt de certains montages pour des patrimoines raisonnables.

Je suis assez d’accord avec vos remarques, à jouer avec le feu on se brule souvent et même si on s’en sort bien cela peut être très pénible.

De mon point de vue, la décision de Versailles que je citais (et qui n’est pas une décision isolée) démontre qu’il est possible, pour autant que l’on prenne les précautions nécessaires (ce qui implique d’être bien conseillé) d’effectuer plusieurs exonérations successives avec un risque maitrisé. Tout est question de tolérance au risque et aux tracas du contentieux.

Vous noterez que les décisions condamnant les contribuables et en particulier celle de Nantes citée par Bernard2k font toutes état de circonstances prouvant que le contribuable "trichait" ou tout au moins n’était pas en mesure de démontrer que les impôts avaient tort. Ces personnes cumulent aussi les circonstances aggravantes : marchand de biens ou opérations d’achat-revente par le passé, marge très importante, seconde résidence dont ils ont la jouissance…

La mise en oeuvre de l’abus de droit rendrait certainement la tâche plus difficile pour certains contribuables car elle permettrait d’écarter certains actes concourant à la preuve d’une résidence effective (actes fictifs comme le changement d’adresse qui ne vaut que sur le papier).
Cependant cette procédure est toutefois assez compliquée à mettre en oeuvre car la charge de la preuve revient aux impôts, notamment sur l’existence d’un élément intentionnel.

Gardons à l’esprit que pour prouver l’intention de frauder la loi en se plaçant dans le champ de l’exonération pour cession de la résidence principale, le fisc doit démontrer que le contribuable en question (et bien souvent sa famille) habite un bien pour une raison principalement ou exclusivement fiscale : "Monsieur, vous avez emménagé pour raison frauduleuse !"
Selon moi, à l’instar de la position du fisc sur les donations (le motif patrimonial prime toujours sur le gain fiscal), il ne peut pas y avoir de motif principalement fiscal lorsqu’il s’agit de réellement loger sa famille.

En toute hypothèse, la question tourne toujours autour de la recherche d’une intention spéculative et d’un défaut de résidence effective ou habituelle la majeur partie de l’année.

Pour finir, je précise que ceci n’est que mon avis, ce message n’a pas pour but d’inciter les lecteurs à s’essayer à ce genre de stratégie, et que si celui qui s’y essaie croit avoir pensé à tout l’expérience me montre qu’il a souvent tort.