SCPI - Rendement Global immobilier (RGI) : avantages et inconvénients

sm94 · #1

Le Rendement Global Immobilier (RGI) est un nouvel indicateur instauré par l’ASPIM à compter de janvier 2022 pour la présentation des performances des SCPI.
Le Rendement Global Immobilier est défini comme la somme du taux de distribution de l’année ’n’ et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année ’n’ par rapport à l’année ’n-1’.

Cet indicateur présente des avantages :
- Mieux illustrer la création annuelle globale de valeur pour le porteur de part,
- Communiquer sur un indicateur de performance globale comparable à ce qui existe déjà pour les SCI et les OPCI,
- Ne plus devoir communiquer avec un TDVM en baisse lorsqu’une Société de Gestion (SDG) augmente le prix d’achat des parts, donc donner plus de liberté aux SDG pour faire varier positivement le prix d’achat, évitant les dilutions des anciens porteurs.

Inconvénients possibles:
- Communiquer sur un rendement potentiel plutôt qu’un rendement réel, car la valeur de réalisation repose sur une estimation effectuée au minimum annuellement et non pas sur la valeur réelle des actifs,
- Communiquer en tenant compte d’évaluations par des experts immobiliers indépendants dont les méthodes ne sont pas uniformes et standardisées (Tout savoir sur l’expertise annuelle du patrimoine des SCPI - Primaliance) telles l’évaluation par comparaison, par capitalisation, des cash flows, professionnelle, ou par le coût de remplacement…
- Risque que cet indicateur biaise le choix de l’expert immobilier par la SCPI, à supposer que certains soient reconnus par la profession comme plus ou moins sévères?

Il y a certainement d’autres avantages et inconvénients potentiels… Qu’en pensez-vous?

PS: correction de malencontreuses coquilles (biaise versus baise) et faute d’orthographe suite à la remarque pertinente de Surin ! (:-)

Dernière modification par sm94 (22/01/2022 13h56)

Mots-clés : classement, rendement, scpi

Woyal · #2

Gros point noir : Communiquer sur une création de valeur qui n’en est pas une pour le porteur de part…
Communiquer sur la revalorisation du patrimoine sans revaloriser le prix de la part pour matérialiser la création de richesse est comment dire… (je vous laisse compléter par ce que vous voulez mais je pense avoir retrouvé celui qui l’a fait).

sm94 · #3

’Communiquer sur la revalorisation du patrimoine sans revaloriser le prix de la part’

Oui, excellente remarque!

Mais, si l’indicateur avait intégré la revalorisation du prix de la part (plutôt que celle du patrimoine), celle-ci aurait pu être artificiellement positive en l’absence de toute variation des valeurs vénales…

L’art d’investir, comme de diriger, etc… c’est de prendre les bonnes décisions avec les mauvais indicateurs !

Dernière modification par sm94 (22/01/2022 11h46)

FXB67 · #4

Je ne comprend pas l’intérêt de cet indicateur à l’échelle annuelle.

En plus intégrer la dimension "valorisation du patrimoine" me semble à contre temps en période de :
- bulle
- challenge (e-commerce, télétravail…)
- surchauffe en matière de collecte

Le publier sur une échelle de temps longue est sans doute pertinent, mais à l’échelle annuelle ça risque d’induire l’idée que la revalorisation du patrimoine est régulière et qu’elle est un composant normal de la performance annuelle.

Si on commence à attirer dans les SCPI des gens qui pensent et veulent s’enrichir sur la revalo du patrimoine et pas sur les loyers (qui sont la contrepartie du service réel que rendent les SCPI aux entreprises, et donc la mesure réelle de la qualité de leur gestion), ça va rapidement dégénérer. A ce compte là je préfère investir dans des SIIC, au moins elles sont soumises à la rigueur de la comm financière.

sm94 · #5

Autre subtilité, cet indicateur tient compte du taux de distribution, et non pas du TDVM.

Le taux de distribution est le rapport entre le dividende brut, y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, versé en année ’n’ et le prix de souscription au 1er janvier de l’année ’n’ pour une SCPI à capital variable.

Selon Paul Bourdois (de FranceSCPI), ’le calcul est biaisé, puisque le Rendement Global Immobilier retient la variation du prix de part en cours d’année et le taux de distribution qui, lui, n’en tient pas compte. L’expert pointe une incohérence qui va aboutir à une remontée fictive des rendements affichés en 2022’.

Cette remontée n’est vraie me semble t’il que si le prix de souscription de la SCPI augmente en cours d’année (donc si le TDVM baisse). A contrario, si le prix de souscription baisse avec un dividende stable en valeur absolue, le RGI ne bénéficie pas de l’augmentation du TDVM en cours d’année.

Exemples: Hypothèse; le prix des parts et la valeur de réalisation évoluent à l’identique

Exemple 1 Prix des parts stable
1er janvier prix 100, 31 décembre prix 100, distribution 5, taux de distribution 5%, TDVM 5%
RGI 5+0=5

Exemple 2 : Prix des parts en hausse
1er janvier prix 100, 31 décembre prix 105, prix moyen 102,5, distribution 5, taux de distribution 5%, TDVM 5/102,5= 4,87
RGI 5+5=10 au lieu de 9,87 (Delta +0,13)

Exemple 3 : Prix des parts en baisse
1er janvier prix 100, 31 décembre prix 95, distribution 5, taux distribution 5%, TDVM 5/97,5=5,13
RGI 5-5=0 au lieu de 0,13 (Delta -0,13)

L’indicateur sera donc optimiste pour les SCPI dont les prix augmentent, pessimiste pour celles qui baissent.
Donc potentiellement, un effet amplificateur des tendances…

Dernière modification par sm94 (22/01/2022 19h23)

NicolasV · #6

Pour rappel, cet indicateur n’a pas vocation remplacer le taux de distribution, il vient s’y ajouter.

Actuellement le TDVM est roi (cf classements divers..) ce qui peut pousser certains gérants à revendre des biens simplement pour pouvoir distribuer de la plus-value, ce qui n’est fiscalement pas très efficient. Par ailleurs le TDVM favorise les SCPI investissant sur des rendements élevés, ce qui est souvent associé à un risque plus fort (notamment sur la valeur des biens).

Je pensais que le RGI se basait sur la valeur de part et non sur la valeur de réalisation, en l’état je trouve aussi étrange de communiquer sur une performance qui n’a potentiellement strictement aucune réalité pour l’investisseur. Il serait temps que la règle de fixation du prix à +/-10% disparaisse, elle est trop laxiste et profite in fine davantage aux SDG à mon avis.

Au lieu de créer un nouvel indicateur, il aurait été possible de communiquer davantage sur le TRI. Mais il est peu compréhensible pour la plupart des gens.

Dernière modification par NicolasV (22/01/2022 19h08)

sm94 · #7

Le Taux de distribution va rapidement remplacer le TDVM. Les distributions de plus-values auront le même impact sur le Taux de distribution que sur le TDVM.

Oui, le TRI basé sur les flux de trésorerie de l’investisseur reste l’indicateur de référence.
Il prend en compte les frais d’acquisition. Il n’est valable qu’a postériori et nécessite une certaine ancienneté de la SCPI (au moins 5 ans).

NicolasV · #8

FXB67 a écrit :
Je ne comprend pas l’intérêt de cet indicateur à l’échelle annuelle.

En plus intégrer la dimension "valorisation du patrimoine" me semble à contre temps en période de :
- bulle
- challenge (e-commerce, télétravail…)
- surchauffe en matière de collecte

Ce n’est pas tout à fait le propos mais selon moi il est au contraire important que la SCPI soit revalorisée s’il y a effectivement une "bulle". Ne pas le faire c’est diluer les anciens associés car la scpi sera bien obligée d’investir la collecte sur des prix "bullesques". Revaloriser c’est aussi faire baisser le rendement, ce qui va justement ralentir la collecte.

sm94 · #9

’Revaloriser c’est aussi faire baisser le rendement, ce qui va justement ralentir la collecte’

C’est tout de même un des intérêts d’une communication basée sur le RGI: dans ce cas, l’augmentation des valeurs vénales (sur lesquelles la revalorisation s’appuie en général) évolue en sens inverse du taux de distribution.

FXB67 · #10

NicolasV a écrit :
Ce n’est pas tout à fait le propos mais selon moi il est au contraire important que la SCPI soit revalorisée s’il y a effectivement une "bulle". Ne pas le faire c’est diluer les anciens associés car la scpi sera bien obligée d’investir la collecte sur des prix "bullesques". Revaloriser c’est aussi faire baisser le rendement, ce qui va justement ralentir la collecte.

Le problème n’est pas plutôt de continuer à collecter quand il n’y a plus aucun bien de rendement sur le marché? cf. les SCPI à capital fixe ayant adopté la variabilité du capital
Le prix des parts honnête ne cachera pas le fait qu’il est malhonnête, dans le fond, de continuer à collecter quand on sait qu’il n’y a plus de biens rentables à acheter.

sm94 · #11

NicolasV a écrit :
Je pensais que le RGI se basait sur la valeur de part et non sur la valeur de réalisation, en l’état je trouve aussi étrange de communiquer sur une performance qui n’a potentiellement strictement aucune réalité pour l’investisseur.

La valeur de réalisation représente la réalité des avoirs de la SCPI (si l’on considère que les experts immobiliers en charge de l’évaluation du patrimoine font correctement leur travail), donc la réalité pour l’investisseur meme s’il n’en est pas toujours conscient. Par contre la valeur de la part est parfois très éloignée de la réalité:

- pour les SCPI à capital variable, + ou - 10% de la valeur de reconstitution, avec parfois un choix ’commercial’ de la SDG lorsqu’elle fixe le prix de la part, selon qu’elle souhaite ralentir parfois ou accélérer souvent la collecte,

- pour les SCPI à capital fixe, les prix de part sont parfois encore plus éloignés des valeurs de réalisation, selon l’offre et la demande.

Au total, entre -28% et +25%… Classement 2021 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

NicolasV · #12

On peut avoir un débat sur la sémantique, toujours est-il que le RGI peut annoncer une performance à l’année qui n’a potentiellement rien à voir avec celle que l’on pourrait toucher en revendant ses parts.

Pour l’anecdote le président de Corum est passé sur BFM pour expliquer la différence entre la valeur de réalisation et de reconstitution. S’il a bien parlé des frais de notaires et d’agence, il s’est gardé d’évoquer sa commission de souscription qui est pourtant le 1er poste…

Dernière modification par NicolasV (10/02/2022 16h51)

Thortue · #13

Pour information, Corum affiche (encore me semble-t-il) très clairement son opposition à cet indicateur.

J’ai plutôt tendance à penser que cet indicateur n’est pas souhaitable : il n’apporte qu’à ceux en mesure de comprendre ce qui se cache derrière qui sont par définition ceux qui n’en ont aucune utilité.

Il est cependant susceptible d’induire en erreur les investisseurs les moins avertis voire d’être utilisé spécifiquement dans cet objectif.

Je ne suis pas plus séduit par le concept de "performance réel" que Corum semble avancé et qui souffre du même défaut.

loicd · #14

Mille fois oui NicolasV !
La valeur de reconstitution réintègre les frais de souscription, la valeur de réalisation non ! Difficile de justifier l’adage parfaitement faux consistant à dire que les frais de souscription sont des frais de sortie…
Ca mettra en lumière - normalement - l’intérêt des scpi sans frais de souscription sur le montant réel déployé sur l’immobilier.
Après comme d’autres, je suis mi-figue mi-raisin sur cet indicateur, comme pour les actions les PV et MV latentes ne sont ni des gains ni des pertes tant qu’ils n’ont pas été constatés. Or si la SGP ne les constate jamais ou si elle ne tape pas les +10/-10 l’obligeant…

sm94 · #15

Loicd a écrit :
Difficile de justifier l’adage parfaitement faux consistant à dire que les frais de souscription sont des frais de sortie…

La société de gestion Aestiam propose une résolution en AGE visant à augmenter les frais de souscription de la SCPI Aestiam Pierre Rendement, sans augmenter le prix d’achat. Si elle est votée, les actuels propriétaires de part toucheront des sommes plus faibles lors de la sortie… Au final, ils auront payé les frais de souscription en vigueur lors de la sortie, et pas ceux en vigueur lors de l’achat…

loicd · #16

Je n’ai pas suivi le cas Aestiam, ces scpi ne font pas partie de mon scope. Ont-ils des difficultés ?
Malgré ça, ça ne change rien à l’esprit initial et au fait qu’un gérant à qui un client a confié 100€ et dont la scpi aura pris 10% de frais de souscription, n’aura pas pu investir plus de 90€..!

Hadrumetum · #17

Danielle, reviens !

Danielle François-Brazier - Foncia Pierre Gestion : « Nos trois SCPI seront en capital variable » - YouTube

C’était le temps de Foncia Pierre Gestion, des SCPI gérées de main de maître par D. F-B

Quelle bonne idée ai-je eu de vendre à son départ !

Comme quoi la qualité des dirigeants des sociétés de gestion est à considérer avec attention avant de souscrire … ou d’arbitrer ( avec précaution vu la nature de ce support).

sm94 · #18

Pour résumer, tout se passe comme si l’acheteur faisait une avance de frais de souscription lors de l’achat, qui effectivement n’est pas investie car n’appartenant pas à SCPI, mais connais les frais réels au moment de la sortie. Le vendeur récupère le prix de la part amputé des frais de souscription en vigueur au moment de la vente.

En pourcentage, ils peuvent être identiques, en baisse (je n’ai pas d’exemple) ou en hausse (c’est malheureusement à la mode).

ddazin · #19

Avez-vous entendu parler du rendement global immobilier d’une SCPI ?

C’est moins réjouissant.

Surin · #20

En effet, il va y avoir du rouge - en plus des mentions "SCPI bloquée" dans les classements de fin d’année !

sm94, le 22/01/2022 a écrit :
Autre subtilité, cet indicateur tient compte du taux de distribution, et non pas du TDVM.

Le taux de distribution est le rapport entre le dividende brut, y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, versé en année ’n’ et le prix de souscription au 1er janvier de l’année ’n’ pour une SCPI à capital variable.

La va être mise au grand jour la bêtise de l’Aspim d’avoir créé cet indicateur, qui apparaîtra du coup en tout petit dans les bulletins. Eh oui, des dizaines de SCPI voient leur prix de part diminuer, or elle n’en profiteront même pas pour afficher un rendement amélioré car selon le "taux de distribution", il faudra garder la valeur de part au premier janvier de l’année précédente (puisqu’on affiche le dividende de l’année précédente, j’anticipe les critiques …), ce qui empêchera d’afficher un taux de distribution amélioré d’autant que la part a diminué …

Hors-sujet : merci à la modération d’avoir déplacé le message de ddazin ici, certains ont la gachette facile et nous reprochent de dériver du sujet de certaines discussions, merci de vérifier le sujet avant de poster svp.
Si on se prend -1 à chaque fois que l’on donne une info ou que l’on contribue au prétexte d’avoir manqué de rigueur en citant la source, franchement, ça démotive et je continuerai mes investissements (ou désinvestissements) sans les partager.
Ce sont ces comportements et guéguerres intestines qui plombent l’ambiance et tirent le forum vers le bas.

sm94 · #21

Oui, exact. C’est ce que j’avais résumé par:
’L’indicateur sera donc optimiste pour les SCPI dont les prix augmentent, pessimiste pour celles qui baissent. Donc potentiellement, un effet amplificateur des tendances…’

Ceci est vrai pour l’année du changement de prix…

Cette année, pour certaines SCPI, c’est la variation du prix qui va peser lourd, le taux de distribution sera presque accessoire. De toute façon, certaines SG ne communiqueront pas sur cet indicateur.

Asn540 · #22

Surin a écrit :
Eh oui, des dizaines de SCPI voient leur prix de part diminuer,

27 je crois. Ca fait 2 ou 3 dizaines (techniquement « des » dizaines)

Ca fait 15% des SCPI…

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Surin a écrit :

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