SCPI - Rendement Global immobilier (RGI) : avantages et inconvénients

Gros point noir : Communiquer sur une création de valeur qui n’en est pas une pour le porteur de part…
Communiquer sur la revalorisation du patrimoine sans revaloriser le prix de la part pour matérialiser la création de richesse est comment dire… (je vous laisse compléter par ce que vous voulez mais je pense avoir retrouvé celui qui l’a fait).

Je ne comprend pas l’intérêt de cet indicateur à l’échelle annuelle.

En plus intégrer la dimension "valorisation du patrimoine" me semble à contre temps en période de :
- bulle
- challenge (e-commerce, télétravail…)
- surchauffe en matière de collecte

Le publier sur une échelle de temps longue est sans doute pertinent, mais à l’échelle annuelle ça risque d’induire l’idée que la revalorisation du patrimoine est régulière et qu’elle est un composant normal de la performance annuelle.

Si on commence à attirer dans les SCPI des gens qui pensent et veulent s’enrichir sur la revalo du patrimoine et pas sur les loyers (qui sont la contrepartie du service réel que rendent les SCPI aux entreprises, et donc la mesure réelle de la qualité de leur gestion), ça va rapidement dégénérer. A ce compte là je préfère investir dans des SIIC, au moins elles sont soumises à la rigueur de la comm financière.

Pour rappel, cet indicateur n’a pas vocation remplacer le taux de distribution, il vient s’y ajouter.

Actuellement le TDVM est roi (cf classements divers..) ce qui peut pousser certains gérants à revendre des biens simplement pour pouvoir distribuer de la plus-value, ce qui n’est fiscalement pas très efficient. Par ailleurs le TDVM favorise les SCPI investissant sur des rendements élevés, ce qui est souvent associé à un risque plus fort (notamment sur la valeur des biens).

Je pensais que le RGI se basait sur la valeur de part et non sur la valeur de réalisation, en l’état je trouve aussi étrange de communiquer sur une performance qui n’a potentiellement strictement aucune réalité pour l’investisseur. Il serait temps que la règle de fixation du prix à +/-10% disparaisse, elle est trop laxiste et profite in fine davantage aux SDG à mon avis.

Au lieu de créer un nouvel indicateur, il aurait été possible de communiquer davantage sur le TRI. Mais il est peu compréhensible pour la plupart des gens.

Dernière modification par NicolasV (22/01/2022 19h08)

FXB67 a écrit :

Je ne comprend pas l’intérêt de cet indicateur à l’échelle annuelle.

En plus intégrer la dimension "valorisation du patrimoine" me semble à contre temps en période de :
- bulle
- challenge (e-commerce, télétravail…)
- surchauffe en matière de collecte

Ce n’est pas tout à fait le propos mais selon moi il est au contraire important que la SCPI soit revalorisée s’il y a effectivement une "bulle". Ne pas le faire c’est diluer les anciens associés car la scpi sera bien obligée d’investir la collecte sur des prix "bullesques". Revaloriser c’est aussi faire baisser le rendement, ce qui va justement ralentir la collecte.

NicolasV a écrit :

Ce n’est pas tout à fait le propos mais selon moi il est au contraire important que la SCPI soit revalorisée s’il y a effectivement une "bulle". Ne pas le faire c’est diluer les anciens associés car la scpi sera bien obligée d’investir la collecte sur des prix "bullesques". Revaloriser c’est aussi faire baisser le rendement, ce qui va justement ralentir la collecte.

Le problème n’est pas plutôt de continuer à collecter quand il n’y a plus aucun bien de rendement sur le marché? cf. les SCPI à capital fixe ayant adopté la variabilité du capital
Le prix des parts honnête ne cachera pas le fait qu’il est malhonnête, dans le fond, de continuer à collecter quand on sait qu’il n’y a plus de biens rentables à acheter.

On peut avoir un débat sur la sémantique, toujours est-il que le RGI peut annoncer une performance à l’année qui n’a potentiellement rien à voir avec celle que l’on pourrait toucher en revendant ses parts.

Pour l’anecdote le président de Corum est passé sur BFM pour expliquer la différence entre la valeur de réalisation et de reconstitution. S’il a bien parlé des frais de notaires et d’agence, il s’est gardé d’évoquer sa commission de souscription qui est pourtant le 1er poste…

Dernière modification par NicolasV (10/02/2022 16h51)

Mille fois oui NicolasV !
La valeur de reconstitution réintègre les frais de souscription, la valeur de réalisation non ! Difficile de justifier l’adage parfaitement faux consistant à dire que les frais de souscription sont des frais de sortie…
Ca mettra en lumière - normalement - l’intérêt des scpi sans frais de souscription sur le montant réel déployé sur l’immobilier.
Après comme d’autres, je suis mi-figue mi-raisin sur cet indicateur, comme pour les actions les PV et MV latentes ne sont ni des gains ni des pertes tant qu’ils n’ont pas été constatés. Or si la SGP ne les constate jamais ou si elle ne tape pas les +10/-10 l’obligeant…

Je n’ai pas suivi le cas Aestiam, ces scpi ne font pas partie de mon scope. Ont-ils des difficultés ?
Malgré ça, ça ne change rien à l’esprit initial et au fait qu’un gérant à qui un client a confié 100€ et dont la scpi aura pris 10% de frais de souscription, n’aura pas pu investir plus de 90€..!

Pour résumer, tout se passe comme si l’acheteur faisait une avance de frais de souscription lors de l’achat, qui effectivement n’est pas investie car n’appartenant pas à SCPI, mais connais les frais réels au moment de la sortie. Le vendeur récupère le prix de la part amputé des frais de souscription en vigueur au moment de la vente.

En pourcentage, ils peuvent être identiques, en baisse (je n’ai pas d’exemple) ou en hausse (c’est malheureusement à la mode).

En effet, il va y avoir du rouge - en plus des mentions "SCPI bloquée" dans les classements de fin d’année !

sm94, le 22/01/2022 a écrit :

Autre subtilité, cet indicateur tient compte du taux de distribution, et non pas du TDVM.

Le taux de distribution est le rapport entre le dividende brut, y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, versé en année ’n’ et le prix de souscription au 1er janvier de l’année ’n’ pour une SCPI à capital variable.

La va être mise au grand jour la bêtise de l’Aspim d’avoir créé cet indicateur, qui apparaîtra du coup en tout petit dans les bulletins. Eh oui, des dizaines de SCPI voient leur prix de part diminuer, or elle n’en profiteront même pas pour afficher un rendement amélioré car selon le "taux de distribution", il faudra garder la valeur de part au premier janvier de l’année précédente (puisqu’on affiche le dividende de l’année précédente, j’anticipe les critiques …), ce qui empêchera d’afficher un taux de distribution amélioré d’autant que la part a diminué …

Hors-sujet : merci à la modération d’avoir déplacé le message de ddazin ici, certains ont la gachette facile et nous reprochent de dériver du sujet de certaines discussions, merci de vérifier le sujet avant de poster svp.
Si on se prend -1 à chaque fois que l’on donne une info ou que l’on contribue au prétexte d’avoir manqué de rigueur en citant la source, franchement, ça démotive et je continuerai mes investissements (ou désinvestissements) sans les partager.
Ce sont ces comportements et guéguerres intestines qui plombent l’ambiance et tirent le forum vers le bas.

Surin a écrit :

Eh oui, des dizaines de SCPI voient leur prix de part diminuer,

27 je crois. Ca fait 2 ou 3 dizaines (techniquement « des » dizaines)

Ca fait 15% des SCPI…