Remake live : votre avis sur cette SCPI (Remake AM)

C’est la 3ème scpi du genre (sans commission de souscription). Et effectivement elle est plus grasse.

Cela dit :
18% ttc de commissions de gestion sur les loyers est beaucoup moins impactant qu’une commission de souscription à 10%.
En faisant un calcul rapide, sur un rendement à 5,5% et avec un peu de levier, ça fait entre 0,9 et 1% de frais de gestion sur l’AUM.. pas si cher.
La contrepartie est double :
- pas de frais de souscription au niveau de la scpi implique plus d’argent mis au travail par le gérant (normal, ils ne prennent pas les 10% à l’entrée)
- niveau client et une fois les 5 ans de détention passés, il peut récupérer sur valeur d’achat (hors modification du prix de part/retrait)

Pour la rem du cgp, c’est une donnée intéressante. Au final ça ne me choque pas c’est le cas de tous les opcvm d’avoir ce genre de rétro. En revanche, surpris que ce ne soit pas sur de l’encours ça veut dire que les cgp peuvent être impactés par une baisse de rendement future ?

5,9% c’est pas si mal ! on est plutôt entre deux phases aujourd’hui en ayant des taux bas qui bougent et une inflation qui monte.
Les prix vont mettre quelques mois/années avant d’évoluer car il y a de l’inertie.

Pour les parts fondateurs, il fallait bien trouver quelque chose. Généralement sur une scpi avec des frais de souscription, il y a une décote sur les frais de souscription ; là ils ont joué sur la prime d’émission ce qui aura un impact direct néfatif sur la valeur de réalisation.
Mais je suppose que la collecte va combler cet effet.

loicd, le 13/06/2022 a écrit :

- pas de frais de souscription au niveau de la scpi implique plus d’argent mis au travail par le gérant (normal, ils ne prennent pas les 10% à l’entrée)

Non car :

Cassandre, le 12/06/2022 a écrit :

Commission d’acquisition sur les achats ET sur les ventes d’immeubles qui est de 5% TTC

Donc déjà il y a 5% qui disparaissent à chaque investissement. Il vous reprennent ensuite 5% à chaque vente. La valeur de réalisation de cette SCPI sera finalement impactée de la manière que si elle avait des frais de souscription, de manière indirecte.
C’est surtout un bel argument marketing pour dire "sans frais de souscription" alors qu’en fait il y a largement leur équivalent, en plus de la commission de gestion particulièrement élevée.

Dommage de les SCPI servent de laboratoire d’idées à des gérants semblant intéressés par une rémunération potentiellement très attrayante. Il faudra confirmer avec le résultat servi aux associés.

Comme Surin je regrette ce tour de passe-passe qui permet d’afficher "0 frais d’entrée" (étonnant que l’AMF tolère cela compte tenu de leurs remarques sur Corum). Par contre 5% c’est moins que 10 et l’assiette étant énorme la différence l’est aussi. La commission de cession est effectivement plus élevée que la moyenne mais a généralement un faible impact sur les frais totaux car le % de biens vendus chaque année est faible (cf rapports annuels). Bien sûr la SDG pourrait être tentée de faire davantage tourner son portefeuille (dans les limites du statut SCPI).

Au final les frais payés 1 seule fois sont plus faibles, les frais récurrents plus élevés, il existe donc une durée de détention à partir de laquelle ces SCPI seront plus chères. En faisant des calculs de coin de table et en regardant les DICI, j’estime cette durée aux alentours de 10 ans.

Autre avantage que celui de l’investissement de la SCPI, c’est que le client si tout se passe bien récupérera en cas de retrait et sans modification du prix de part :

=> SCPI avec 10 % de frais de souscription : 900€
=> SCPI sans frais de souscription = 1000€

Oui 5% prélevés sous forme de commission de souscription ou de commission d’acquisition n’a pas le même impact pour l’investisseur, pourtant l’impact sur la valeur de réalisation est identique. Dans le cas de la commission d’acquisition, les frais facturés sont indolores sur la valeur de retrait et la décote n’apparaîtra qu’en cas de remboursement au prix de réalisation (blocage, liquidation). Au passage c’est un peu la même chose pour les "frais de notaire", ils ne diminuent pas la valeur de retrait (valable sur toutes les scpi). Magique !

Dernière modification par NicolasV (14/06/2022 16h20)

Je serais curieux de savoir comment cela se passe pour les OPCI et SCI, si eux aussi ils peuvent faire disparaître l’impact des "frais de notaire" sur la valeur du fonds. Car il faut avouer que pour un gérant c’est bien pratique en phase de lancement.

Pour l’AMF je parlais de l’appellation "sans frais d’entrée". A mon avis le terme juste est "sans commission de souscription". Cela semble un détail mais ils ont été très tatillons sur Corum. Mais dans l’absolu c’est vrai qu’il serait plus transparent d’afficher 5% de commission de souscription (vs commission d’acquisition), car là c’est limite trompeur.

Je crois que nous sommes d’accord Le terme "disparaître" est source de confusion. Enfin bon tout ça pour dire que je pense qu’on devrait vendre ses parts de SCPI au prix de réalisation, c’est à dire valeur hors frais et droits. Comme c’est j’imagine déjà le cas pour les SCI &  OPCI.

loicd a écrit :

Pourquoi parler de commission de souscription puisque ce sont des frais supportés par la SCPI et pas par l’associé ?

Je ne souhaiterais pas juste changer le nom mais en quelque sorte interdire les commissions sur les acquisitions consécutives à de nouvelles souscriptions, dans un but de transparence sur les frais et de comparabilité entre les SCPI (important pour une concurrence saine). Je suis sûr qu’en l’état, les souscripteurs passent complètement à côté de la commission sur les acquisitions, qui va pourtant représenter un poste très significatif de frais sur ces SCPI.

A noter que les commissions d’acquisition et de cession ne sont pas le propre des scpi sans commissions de souscription, il suffit de lire la documentation légale des scpi. Toutes n’en prennent pas mais quelques-unes.

Avez-vous des exemples ? Cela semble plutôt l’exception. J’ai vu que Pierval santé prévoyait une telle commission mais uniquement si la transaction se fait sans agence, c’est sans doute neutre au final.

Dernière modification par NicolasV (14/06/2022 20h04)

Le sujet est intéressant.
Les commissions d’acquisition ont exactement le même effet que les commissions de souscription : moins de cash pour la SCPI pour investir et en pratique une Sdg qui facture la SCPI, donc in fine un transfert de cash du compte de la SCPI (les associés) vers la SdG.

La différence majeure est qu’en cas de commission d’acquisition c’est l’ensemble du fond qui supporte les frais (donc les associés collectivement).
c’est problématique à mon sens pour 2 raisons :
1- ces frais ne sont plus individualisés, ils ne disparaissent donc pas (si on raisonne a % identiques, dans les exemples plus hauts on discute de 10% vs 5% forcément il y une différence) et je trouve pas de rationnel (hors argument marketing) pour faire peser ces frais de manière collective. Les intérêts, horizon de placement etc… de chacun reste propre à chacun. Je préfère maitriser mon timing que d’être impacté par le timing des autres.
2- cela induit potentiellement un gros problème de liquidité. quid si dans une situation théorique dans 5-6-7-8 ans la moitié des investisseurs se retirent ? On les fais sortit à 200 alors que la SCPI n’a plus que 190 dans les caisses. Si le volume des retraits reste marginal, ça va, cela reste noyé dans le reste. Si le volume des retrait est au contraire bien plus important, ce sont les associés qui restent qui sont les dindons de la farce. Ce mécanisme inciterait donc potentiellement les investisseurs avisés à quitter le navire dès que le moindre sujet de liquidité, et/ou de retrait important menace. Une belle incitation à une sorte de "bank run".
Personnellement je ne vois donc pas ce que l’associé y gagne ? (hormis le fait que ces frais soient de 5% vs 8-12% en moyenne - fourchette large)

cedREIM a écrit :

2- cela induit potentiellement un gros problème de liquidité. quid si dans une situation théorique dans 5-6-7-8 ans la moitié des investisseurs se retirent ? On les fais sortit à 200 alors que la SCPI n’a plus que 190 dans les caisses. Si le volume des retraits reste marginal, ça va, cela reste noyé dans le reste. Si le volume des retrait est au contraire bien plus important, ce sont les associés qui restent qui sont les dindons de la farce. Ce mécanisme inciterait donc potentiellement les investisseurs avisés à quitter le navire dès que le moindre sujet de liquidité, et/ou de retrait important menace. Une belle incitation à une sorte de "bank run".

Il me semble que dans une telle situation, la majeure partie des investisseurs qui souhaiteraient se retirer ne le pourraient pas, car le marché secondaire serait simplement bloqué. (C’est d’ailleurs arrivé à un certain nombre de SCPI).

Une associé qui souhaite vendre ses parts ne le peut que s’il y a quelqu’un disposé à les acheter.

Au niveau des SCPI, il est aussi prévu la possibilité d’instaurer un fond de remboursement (la SCPI met du cash de côté, afin de racheter des parts, pour les annuler), que l’AG peut décider de créer et d’alimenter (pour un montant défini), mais en général le prix des parts rachetées ainsi est inférieur au prix de retrait (le prix de cession "normal") des parts, et le nombre de parts pouvant être rachetées par le fond de remboursement est limité (par le monta que l’AG a décidé d’allouer). 

Note: Tout ce qui précède concerne les SCPI à capital variable, c’est à dire la quasi-totalité de la capitalisation du marché des SCPI.

Effectivement GoodbyLenine, vos rappels sont utiles et il faut bien évidement voir les choses de manière dynamique. J’ai "un peu" grossis le trait, pour bien faire comprendre le paradoxe que j’y ai finalement trouvé. Même sur un % plus petit, et je dirais par principe, chaque retrait (après la période de pénalités) produit cet effet.

Sur le fond tout n’est pas à jeter non plus dans ce type de structure de frais. Cela peut même être très intéressant et j’y trouve du sens dans des stratégies moins long terme ou à l’horizon plus incertain.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes ! L’absence de frais de souscription a clairement un impact !
Déjà au niveau de l’assiette d’investissement et aussi à la sortie des actifs.
Quant à dire que la commission de cession des actifs ponctionnera ce bénéfice je n’y crois pas. Une SCPI n’a pas vocation a être ultra dynamique et cherche du rendement long.

Oui mais non.
Déjà il n’est pas rare de voir des spci qui prennent davantage de frais de gestion sur les loyers alors qu’ils ont des frais de souscription de 10%. De mémoire la moyenne calculée par l’IEIF s’établit à 10,80%.
Certes vs 15% de frais de gestion, on imagine un effet ciseau mais c’est sans compter le retrait des parts qui vient mécaniquement regonfler le tri d’une scpi sans frais de souscription puisque valeur d’achat = valeur de retrait vs valeur de retrait = valeur d’achat - 10%.
Donc si on prend tout en compte, j’ai la forte intuition que l’effet ciseau est lointain et puisque les intuitions ne suffisent pas, je vais les calculer et les proposer ici pour les challenger !

Je ne comprends pas bien le montant du dividende pour T2 indiqué en page 7 du Bulletin Trimestriel : 6,48€ par part, soit un rendement de 13% ?! Est-ce une erreur ?