SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Je suis en train de finaliser un achat similaire, avec meilleur placement. J’ai par contre moins, 75k€, et un taux plus elevé, 2,75%, sur 25 ans, sur un credit conso dedié aux scpi. On me propose aussi d’autres SCPI, j’ai pris du Novapierre All 2, Immorente, et Pierval santé.
Pas d’autre frais, mais nantissement. PAs d’apport, ou autre

Je ne pouvais pas avoir plus en crédit, ils ont même réduit de 80 à 75 k€.

Ils permettent de partir des SCPI 100% étrangère, ce qui est un vrai plus.

Un "crédit conso dédié aux SCPI" ? J’ignorais que cela se pratiquait. J’étais resté sur le fait qu’un crédit conso n’était pas affecté et donc hors immobilier que les intérêts d’emprunt n’étaient pas déductibles.

De manière générale, si le rendement est de 3.5% net, que l’inflation est de 1-1.5% et le taux du crédit de 2.5% ou 2.75 %, peut-on encore parler d’effet de levier et d’enrichissement par l’emprunt ?

Hello!

Je commence depuis peu à me renseigner sur les SCPI de rendement. Pour l’instant je me suis essentiellement renseigné sur internet et j’ai fait quelques simulations. Rien de très concret.

Je voulais juste un peu savoir si vous pensez qu’une SCPI serait adapté à ma situation. Et si en parallèle vous pouvez m’éclaircir sur quelques points ça serait adorable (fiscalité notamment).

Ma situation:
Jeune diplômé avec salaire à €40k/an brut
Epargne de €60k (PEA majoritairement sur des ETFs)
Emprunt étudiant à rembourser sur 8 ans (€40k à 1%)
Je peux probablement économiser €5k/an

L’idée c’est d’investir dans l’immobilier pour diversifier mon patrimoine et d’emprunter au max pour avoir un effet de levier. Par contre j’ai pas trop envie d’avoir des locataires et plein de problèmes liés à un investissement immobilier (je voyage beaucoup). Donc la SCPI me paraît pas mal sur ce point là.

Donc l’idée ça serait d’emprunter €200k sur 25 ans - si possible - à 2/3%, et de tout mettre dans un petit panier diversifié de SCPI de rendements (avec - admettons - un rendement à 4.75%)

Donc question n°1 -> Que pensez-vous de tout ça? Des conseils? Terrible idée? Bonne idée?

Sinon, niveau fiscalité, avec €40k/an je suis à 30% de TMI. Donc si je me mets en régime réel (vu que j’emprunte à 100% j’ai l’impression que c’est mieux) Question n°2 -> Est-ce le cas?

J’ai donc:
Revenus fonciers: -> 9.500€ (4.75% de 200k€)
Interêts + Assurance: -> 4.600€ (2.3% de 200k€)
Revenus bruts: -> 4.900€ (9.500€ - 4.600€)
Revenus nets: -> 2.587€ (4.900€ - 47.2%)

Mais puisqu’il me reste le capital de l’emprunt à rembourser (6.008€ pour l’année 1), je suis à un effort d’épargne de 3.421€ pour la première année. Question n°3 -> Mes calculs sont bons? Quand je fais des simulations en ligne je trouve un chiffre plus faible… et je ne comprends pas pourquoi…

Maintenant, puisque dans un emprunt à annuités constantes les intérêts baissent d’année en année et le remboursement de capital augmente. Par conséquent, mon effort d’épargne va augmenter au fur et à mesure des années?

Ex:
Année 1 -> annuité 10.608€ avec intérêts 6.008€ et remboursement capital 4.600€
Année 20 -> annuité 10.608€ avec intérêts 1.353€ et remboursement capital 9.255€

Donc je peux défiscaliser beaucoup plus au début du projet qu’à la fin? -> Question n°4 -> Est-ce correct?

Voilà, merci pour votre temps et pour la lecture. Désolé si mes questions sont idiotes, je débarque un peu dans le monde de la fiscalité. N’hésitez pas à me rediriger vers des liens si jamais vous avez la flemme d’écrire une réponse par vous même. Bonne journée!

J’ajouterais qu’avec un salaire de 40k et un crédit étudiant aussi élevé, je vois mal une banque vous prêter 200k€ pour investir sur des SCPI. Peut-être que je me trompe, mais je ne pense pas être pessimiste en disant cela.

Bonjour,
Passer par un courtier présente deux avantages et un inconvénient:
- vous délivrer un conseil adapté votre profil patrimonial (avantage) ou biaisé par son taux de rétrocommission ( inconvénient),
- obtenir qu’il vous ristourne une partie de sa rétrocommission sur le prix des parts (avantage).

Ensuite, une fois propriétaire des parts, vous devenez un associé de la SCPI, traité de la même manière que les autres associés par la société de gestion de la SCPI.

A première vue ça parait cohérent comme investissement.
Je ne vous recommanderai pas le LMNP face à cela, trop d’incertitudes, ce n’est pas le même investissement, il faut être connaisseur, sinon vous ne ferez pas mieux qu’une SCPI.
La mensualité doit être faible face à votre capacité d’endettement, vous n’en dîtes pas assez, cela peut vous mettre le pied à l’étrier pour commencer ça me semble raisonnable.

D’après les simulations, j’aurai une mensualité de 250€ et un effort d’épargne mensuel moyen de 100€ sur 25 ans. Le TRI devrait être entre 3-4% mais je n’ai aucune référence pour comparer.

A votre place, pour investir en SCPI,  j’envisagerais plutôt un emprunt sur une durée plus courte, genre 15 ans, quitte à diminuer le montant investi si la mensualité vous semble trop importante. Vous auriez ainsi un taux d’emprunt bien plus faible, l’opération serait sans doute bien plus rentable, et vous seriez engagé sur une période moins longue (25 ans, c’est vraiment très long, et il pourrait vous en arriver des choses d’ici là,  avec lesquelles cet investissement serait à liquider,  pas dans les meilleures conditions alors).

Cependant, avec votre profil, je me demande si les SCPI sont bien adaptées. (Le LMNP ne l’est sans doute pas plus).
On n’investi pas "pour utiliser sa capacité d’endettement".
Dans votre situation, le PEA, votre carrière pro, et une flexibilité financière maximale (éviter ce qui vous engage trop à long terme, et vous empêcherait de réaliser demain un projet qui serait vraiment intéressant et pourrait changer votre vie) me semblent les pistes à privilégier.

On n’investi pas "pour utiliser sa capacité d’endettement", mais on investi plutôt quand on pense avoir un bon ratio "espérance de gain/ risque de perte" (modulé par le montant des gains/pertes potentiels, et les conséquences que ça peut avoir : parfois on ne peut guère se permettre certaines pertes, ou certains gains ne changent pas grand chose à votre vie), ce qui n’est pas toujours le cas en s’endettant. La capacité d’endettement est juste un paramètre qui peut influer sur le ratio, ou rendre possible ou pas un investissement.

Ainsi, actuellement, je doute qu’il y ait un bon ratio, en s’endettant à 3.38% pour investir dans quelque-chose dont on espère retirer 4-5% avant impôts (c’était plus le cas en empruntant à 1 ou 1.5% pour espérer en retirer du 5-6%… mais ce temps semble révolu).

Par ailleurs, dans votre situation, pas encore complètement stabilisée (et très susceptible de changer d’ici 5 ans, au niveau familial comme géographique ou professionnel) vous avez de fortes chances d’avoir besoin d’emprunter bien avant que ce prêt de 25 ne se termine, et votre capacité d’endettement devrait alors valoir bien plus cher que le 1%/an que l’opération actuellement envisagée pourrait faire gagner.

GoodbyLenine, le 24/07/2022 a écrit :

Ainsi, actuellement, je doute qu’il y ait un bon ratio, en s’endettant à 3.38% pour investir dans quelque-chose dont on espère retirer 4-5% avant impôts (c’était plus le cas en empruntant à 1 ou 1.5% pour espérer en retirer du 5-6%… mais ce temps semble révolu).

Bonjour GoodbyLenine.

Étant en plein échange avec différents courtiers bancaires, les taux sont effectivement plutôt hauts. A vous lire et ayant des conversations identiques sur d’autres forums, je me dis qu’il faut peut-être reporter cet investissement à crédit et rentrer dans ce véhicule d’investissement en assurance-vie (versant 100% des loyers) dans un premier temps. Qu’en pensez-vous ?

Pas sûr que cette discussion soit la plus pertinente pour poser ma question, mis j’ai pas trouvé mieux.

Mon projet : achat de parts de SCPI avec le projet d’une donation de nue propriété à mes enfants et en gardant l’usufruit.

Au départ dans ma tête cela était clair : achat SCPI > passage chez le notaire pour la donation

Or, je viens de lire que certaines sociétés de gestion permettaient l’achat en démembrement viager  (je ne parle pas d’acheter des SCPI en nue propriété à la société de gestion): j’achète des parts de SCPI avec déjà la répartition nue propriété/enfants et usufruit/moi.
La déclaration se fait auprès des impôts avec un formulaire spécifique

L’avantage que j’y vois c’est de réduire les frais de notaire…sachant que de toutes façons possédant déjà un portefeuille de SCPI je devrai passer devant le notaire pour cette partie.

Je souhaite savoir si le jeu en vaut la chandelle?
Je sais que toutes les sociétés de gestion ne le proposent pas

Je suis au courant des décotes pour la donation de biens immobiliers du pb de la donation sous seing privé etc….

Bonjour
Encore propriétaires de deux logements en location nue, nous avons avec ma femme vendu un appartement en région parisienne.
Nous désirons réinvestir les sommes perçues (un crédit est encore en cours sur 70% du capital) et se pose la question du véhicule financier.
J’ai regardé l’offre de T2 dans notre ville mais les prix ont tellement augmenté qu’un rendement de 3,5% semble être devenu le Graal.
Les SCPI seraient peut-être une solution plus rentable et avec moins de contraintes mais je ne connais pas l’impact de l’inflation et de la hausse des taux sur les sociétés de gestion.
La partie revente (même s’il y a encore 13 ans de crédit à rembourser) m’interroge aussi.
Les SCPI sont elles un bon plan ? Ou bien faudrait il attendre un peu que les prix de l’immobilier baissent pour atteindre un rendement correct sur un bien local.
Que feriez-vous ?
Merci

Bonjour

Les scpi ont moins de contraintes que les logements pour ceux qui ne veulent ou ne peuvent s’en occuper eux mêmes.

La fiscalité est la même qu’avec un appartement : lourde si taux d’imposition marginal supérieur à 14%

Il existe une scpi qui loue des logements, si le secteur du logement vous convient, après les avoir rénovés, en France: KYANEOS Pierre.
Et la même avec défiscalisation : KYANEOS Denormandie 3.

Pour payer moins d’impôt (si votre taux est élevé) il existe des scpi non françaises.

Et parmi ces dernières, des SCPI dans le secteur des bureaux, ou des commerces, ou de la logistique, ou des hôtels ou des établissements dans le secteur de la santé.

Certaines sociétés de gestion ont une bonne réputation, souvent justifiée (Atland Voisin pour n’en citer qu’une mais il y en a une bonne poignée …).
Bon courage et bon choix d’investissement !