Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…

Bonjour,

merci pour ce retour.

Mon idée initiale était de préparer une sorte de check list afin de pouvoir avoir une discussion précise avec le vendeur et professionnaliser mon approche.

Du coup, dans mon esprit, le critère financier était quasi acquis, mais c’est effectivement un raccourcis rapide.

Je vais préciser ce point.

J’ajoute également dans le titre que la discussion ne concerne que l’ancien.

Cordialement.

Edith me souffle que je ne peux pas changer le titre mais que je peux mettre un message en tête de post.

Edit du modérateur : je m’en suis chargé - Nikki

Les critères qui déterminent un choix immobilier sont nombreux ! Et il est clair que les traiter tous pourrait durer des pages entières. Comme le fait remarquer ZX-6R, effectivement l’opportunité financière, le prix d’achat d’une maison ou tout autre investissement locatif est déterminant. Et tous les autres critères vont influencer ce prix. Mais c’est vrais que la localisation géographique va être déterminante. Bien étudier ce qu’il y a autour. En passant du temps à étudier le rapport entre prix et emplacement sur un site d’annonces genre Immobilier particulier annonces immobilieres entre particuliers ou autres, on voit bien que le prix est variable du lieu. Si c’est un grand appartement, il intéressera sans doute plus les familles nombreuses, donc la proximité d’une école ou lycée sera bienvenue, ou un supermarché par trop loin. Idem si vous cherchez à investir dans un bien de standing, il est de bon de vérifier qu’il ne sera pas à quelques mètres de commerce bruyants.
Donc déterminer ce qu’il y a autour, c’est un critère.
D’autres paramètres à citer ….?

Surtout vérifier qu’il n’y a pas de bail de type loi 1948

Un bail en loi 1948 veut dire loyer ridicule ( certains louent des appartements de 150m² à Paris pour 90 euros par mois ) et bail à vie, impossible d’y mettre un terme.

Bonjour,

y a t il d’autres avis?

La synthèse est valable ou très superficielle?

Bonjour et merci pour ces nouveaux éléments.

Range19 a écrit :

Qualité structurelle, qualité charpente, couverture, menuiserie, insonorisation, VMC, électricité etc

Comment effectuez vous l’analyse des différents points que vous évoquez? Avez vous vous même les compétences ou êtes vous accompagné par quelqu’un, ou encore, faites vous passer un expert pour qu’il réalise un diagnostique?

Range19 a écrit :

Le hic dans l’ancien est que pour que tout soit aux normes, que la présentation soit parfaite et le confort optimal, il faut de lourds travaux et donc accepter une rentabilité bien inférieure à ce que je lis ici ou là.

Prenez vous en compte l’effet des travaux sur les impôts?

1) les locaux professionnels

Ce type de location demande à maitriser les baux commerciaux qui diffèrent des baux de logement par leur grande possibilité de négociation. Par exemple, la taxe foncière peut être prise en charge par le locataire. J’ai également cru comprendre qu’il existait des baux professionnels qui diffèrent des baux commerciaux.
Ce point mériterait d’être développé, j’en appelle donc à votre expérience et à vos sources.

Les locaux en RDC sont à privilégier, avec du parking à proximité (no parking, no business, encore que, à l’aire du développement durable?) Une rue passante en centre ville peut être favorable.

Il est préférable d’acheter un bien avec un locataire en place, dans la mesure où le locataire est intéressant.
Sa santé financière est donc à étudier (Que faut il regarder sur societe.com ou un site équivalent ? Question posée ici), la facilité avec laquelle il peut déménager, la capacité du local à attirer différents professionnels, l’age des gérants et de l’entreprise peuvent également être des informations pertinentes. La facilité pour effectuer des livraisons au local peut être déterminante, penser aux horaires de livraison.

Le statut du local est à vérifier. Par exemple, un logement transformé en commerce sans autorisation peut générer des problèmes (Lesquels?).

Les banques prennent en général 60% des loyers dans leur simulation de prêts (contre 70% ou 80% pour des logements)

Dernière modification par Pruls (29/12/2013 04h02)

3) les logements familiaux (à partir de 2 chambres)
Ils devront être de préférence à proximité des commodités (commerces, maternelle à collège), le stationnement doit être aisé.

Je signale une discussion sur la colocation ici.

J’ai très peu d’éléments sur ce type d’investissement, est il rentable? Est ce que les investisseurs passent du studio à l’immeuble, ou alors s’arrêtent au studio?

Je reste un peu sur ma faim…

Dernière modification par Pruls (29/12/2013 04h31)

Généralités s’appliquant aux 4 catégories:

La rentabilité brute qui a déclenché l’analyse plus précise du bien doit être confirmée par l’évaluation de la rentabilité nette de charges et la rentabilité nette nette d’impôts sur le revenu (quelles charges déduire?).
On a vu que des outils existent pour faire ces calculs, mais demandent de collecter différentes informations préalables dont:
La taxe foncière
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Le montant des travaux de rénovation à effectuer
Le montant des travaux d’entretien et d’amélioration à prévoir
Le montant des charges (copropriété, consommation des espaces communs, liste à compléter)

L’évaluation du montant des travaux à effectuer passe par l’établissement d’un diagnostic complet(Qualité structurelle, qualité charpente, couverture, menuiserie, insonorisation, VMC, électricité etc) qui peut être réalisé en direct si vous en avez les compétences, ou via des personnes compétentes de confiance.
Ce diagnostic passe notamment par la visite des zones cachées (trappes, vide sanitaire…)

Un point sur les copropriétés (Source 2) Source 3pourrait être ajouté.

Une copie des baux des locataires en place doit être demandé, ainsi que les états des lieux entrant. Une attention particulière sera portée sur le fait qu’ils ne soient pas soumis à la loi de 1948 (bail à vie et loyer très faible).

Pour un RDC en bordure de domaine public ou de circulation commune, il peut être pertinent d’anticiper des dégradations liées aux usages ou à des dégradations volontaires (tag), notamment par une qualité de matériau.

Le mode de chauffage est à étudier, l’idéal étant un système individualisé peu consommateur et en bon état.

Interroger les voisins et les locataires (sans le propriétaire et en petit comité) peut permettre de glaner des informations intéressantes pour permettre de définir si le bien est intéressant et d’apporter des arguments lors de la négociation.
Cela doit permettre notamment de s’assurer que l’environnement est agréable et qu’il ne comprend pas de nuisance.

Voici un lien vers des outils internet pour avancer dans la recherche de biens.

La présence de transports en commun à proximité est favorable.

Voici une explication sur la notion d’hypothèque.

Dernière modification par Pruls (16/02/2014 19h55)

De manière très sommaire, imaginons un taux d’imposition à 30 %
Si vous avez 10 000 € de travaux qui effacent 10 000 € de revenus fonciers, vous "économisez" 3000 euros d’impôts donc aurez quand même à sortir 7000 de plus.

Je n’ai pas d’expérience dans le domaine donc ne pourrais vous aider.
Mais la démarche est louable, je vous encourage à continuer

Bonjour,

J’aimerais une petite précision sur les immeubles,car je suis en phase de recherche .

Vous vous faites accompagnez d’un pro pour examiner toiture ?car j’imagine que c’est le plus important.

La façade ca devrait être bon. 

Un studio ,f1 etc pas de soucis ,tout est"visible" ,mais un immeuble ,c’est un peu plus gros et du coup pas envie de passer a coté de quelque chose d’important.

Dernier point ,les charges quand on achète un immeuble   ,j’ai cru lire qu’on ne les payait pas ?je pense que je me trompe sinon ce serait trop beau .