LMNP : les déductions possibles en régime réel

1°) Il n’y a pas de simulateur à ma connaissance..

2°) Pour la première année d’exploitation je ne pense pas que le 1er février soit un souci. Vous déclarez quand vous commencez. Demandez à votre expert comptable.

3°) En réel vous devez pouvoir faire un montage pour ne pas en payer, surtout si vous en achetez plusieurs rapidement.

4°) Non, l’expert comptable est GRATUIT. Je le dis sur tous les posts, si vous faites moins de 32600€ de CA, vus pouvez déduire les frais d’expert comptable / CGA de votre IR dans la limite de 915€.

5°) oui, même option pour tous les biens

amallia a écrit :

Bonjour ZX-6R, je reviens sur votre réponse concernant le report des amortissements dans le cas d’un résultat (BIC non prof.) déficitaire (mon cas en tant que LMNP).
Comment cela se manifeste t il sur ma déclaration 2033C ? Vous parlez de les stocker, pouvez vous m’expliquer comment le matérialiser ou dois je simplement le mémoriser sur mon tableau excel ?

A la fin des travaux, j’ai commencé à amortir l’achat (la partie constructions). Est ce correct ou aurais je du attendre que mes recettes dépassent mes dépenses ?

C’est bien cela, on commence à amortir de suite, mais si le résultat est déjà déficitaire de part les charges, on stocke les amortissements calculés chaque année pour les déduire plus tard, quand les charges ne suffiront plus à ramener le résultat à zéro. Je dois vérifier où apparait ce stock sur ma déclaration.
.

Bonjour ZX-6R,
Avez vous trouvé sur votre déclarartion comment on peut stocker par écrit les amortissements en situation de déficit ?
merci merci

Dernière modification par amallia (10/04/2013 16h32)

Jamais de cadeau en direct, jamais! Je ne veux surtout pas qu’ils puissent s’imaginer qu’on est potes! Parce que si la relation dévie, c’est la porte ouverte aux abus : "oh la proprio c’est une bonne poire, si on veut acheter une nouvelle caisse / partir au ski / s’acheter des Louboutin… on a qu’à pas payer le loyer ce mois ci, on verra le mois prochain… Il est gentil le proprio…"

Ce que je fais pour fidéliser mes locataires, c’est ne pas augmenter leur loyer si je considère qu’il est déjà élevé. En dehors de ça, rien d’autre.

GoodbyLenine a écrit :

En plus, si vous faites votre compta tout seul, sans passer par un  CGA (ou un expert-comptable agréé), votre bénéfice sera majoré d’office de 25%, alors qu’autrement les frais de comptabilité sont passés en charge ou donnent droit à une réduction d’impôts plafonnée à 915€/an.

J’apporterais juste une précision supplémentaire : adhérer à un CGA est utile uniquement si vous êtes en bénéfice, car ce sont bien les bénéfices qui seront majorés de 25 %, et non les revenus comme vous l’avez très bien souligné.

Je me suis récemment laissé distraire par la réalisation d’un calcul destiné à juger de l’opportunité d’adhérer à un CGA ou non, même en cas de bénéfice :

Une adhésion à un CGA coûte environ 250 € (parfois moins, parfois plus).
Sur la base d’une TMI à 14 % (+ 15,5 % de prélèvements sociaux), l’adhésion à ce coût n’est efficace que si le bénéfice est au minimum de… 3 370 €. Je m’explique.

En payant 250 € l’adhésion, il faut que l’économie d’impôt résultante de cette adhésion soit au moins de 250 €. Autrement, l’adhésion n’aura eu aucune conséquence positive.

J’ai considéré que mon TMI était mon taux moyen d’imposition (à tort). Dans ces conditions, pour déterminer l’efficacité de l’adhésion à un CGA par la formule suivante :

(Coût adhésion / majoration de 25 %) / taux globale de taxation prélèvements sociaux compris.

L’objectif recherché étant de réaliser une économie d’IR au moins égale au coût de l’adhésion.

Démonstration par les chiffres:

250 / 0,25 / 0,295 = 3 390 €.

En réalité ce doit être un peu plus du fait de la tranche à 5,5 %.

Sur la base du même calcul, pour une personne imposée à la TMI de 30 %, payer une adhésion n’est efficace que si le bénéfice est au moins de 2 198 €. Là encore, la vérité est plus importante du fait des TMI inférieures (5,5 % et 14 %).

MALGRÉ CE COMMENTAIRE J’AI BIEN CONSCIENCE QU’ADHÉRER A UN CGA EST FISCALEMENT ET ÉCONOMIQUEMENT NEUTRE DANS LA MESURE OU LE COÛT DE L’ADHÉSION FAIT L’OBJET D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT DANS LA LIMITE DE 915 €.

Cela étant, pour des raisons de trésorerie, il n’est pas toujours possible (ou du moins difficile d’avancer cette somme). Dès lors, autant adhérer à un CGA uniquement quand c’est profitable.

Oui j’ai bien conscience de la réduction du délai de vérification fiscale.

Après si vous êtes "clean" fiscalement, alors il n’y a pas trop de craintes à avoir.

C’est bien Sandra d’avoir apporter cette contribution qui devrait apporter de nombreuses remarques.

Il y a quelques autres membres de universimmo ici …

Votre raisonnement est exact en terme de fiscalité , le régime réel est forcement plus intéressant car la base du micro bic est de déclaré à minima mais quelques soit le résultat on déclare…si vous avez pris des charges importantes de copropriété vous ne pourrez pas les déduire.

Par contre  …je vous ai mis un plus , je suis d’accord avec vous sur le régime réel mais pas sur l’ensemble de votre texte , mais pourquoi au grand pourquoi allez payé cash un bien ?

Et voila le grand débat des durées d’emprunt qui pointe son nez , vous placez vos 200.000 avec un rapport de 5 %  brut ( 10.000 de loyer ) si la valeur de votre bien baisse mathématiquement votre rentabilité augmente mais vous aurez perdu de l’argent lors de la revente ….si la valeur de votre bien augmente votre rentabilité baisse en % mais c’est pas grave dans ce cas.

Pour dire que vous avez de l’argent et vous mettez tout dans le même bien cash , ce n’est pas raisonnable …

Faites un apport , de 20 à 30 % et achetez plusieurs biens , vous répartissez les risques , vous augmentez votre patrimoine , vous préparez l’avenir du petit et vous conservez de l’argent en réserve.
Au fur et à mesure du temps votre patrimoine prend de l’importance et vous pouvez revendre certains biens , réinvestir ou faire autre chose.

J’ai bien compris que ce n’est pas le propos de votre démonstration mais l’emprunt est générateur de richesse , ce que peux de gens qui commencent en immobilier comprennent , ils voient surtout les intérêts à payer.

Si vous souhaitez investir aux pays des cigale ou les prix et les gens sont abordables n’hésitez pas à me contacter  , je suis toujours à la recherche d’un taux à 1,1 % si vous pouviez vous en occupez merci ….

Philippe

Philippe30 a écrit :

C’est bien Sandra d’avoir apporter cette contribution qui devrait apporter de nombreuses remarques.

Il y a quelques autres membres de universimmo ici …

Votre raisonnement est exact en terme de fiscalité , le régime réel est forcement plus intéressant car la base du micro bic est de déclaré à minima mais quelques soit le résultat on déclare…si vous avez pris des charges importantes de copropriété vous ne pourrez pas les déduire.

Par contre  …je vous ai mis un plus , je suis d’accord avec vous sur le régime réel mais pas sur l’ensemble de votre texte , mais pourquoi au grand pourquoi allez payé cash un bien ?

Et voila le grand débat des durées d’emprunt qui pointe son nez , vous placez vos 200.000 avec un rapport de 5 %  brut ( 10.000 de loyer ) si la valeur de votre bien baisse mathématiquement votre rentabilité augmente mais vous aurez perdu de l’argent lors de la revente ….si la valeur de votre bien augmente votre rentabilité baisse en % mais c’est pas grave dans ce cas.

Pour dire que vous avez de l’argent et vous mettez tout dans le même bien cash , ce n’est pas raisonnable …

Faites un apport , de 20 à 30 % et achetez plusieurs biens , vous répartissez les risques , vous augmentez votre patrimoine , vous préparez l’avenir du petit et vous conservez de l’argent en réserve.
Au fur et à mesure du temps votre patrimoine prend de l’importance et vous pouvez revendre certains biens , réinvestir ou faire autre chose.

J’ai bien compris que ce n’est pas le propos de votre démonstration mais l’emprunt est générateur de richesse , ce que peux de gens qui commencent en immobilier comprennent , ils voient surtout les intérêts à payer.

Si vous souhaitez investir aux pays des cigale ou les prix et les gens sont abordables n’hésitez pas à me contacter  , je suis toujours à la recherche d’un taux à 1,1 % si vous pouviez vous en occupez merci ….

Philippe

Rebonjour Philippe,

Comme vous le dites, ce n’est pas l’objet de cette file.
J’ai poussé à l’extrême mon exemple pour démontrer que même sans travaux, même sans intérêts d’emprunt, le LMNP au réel peut constituer un beau cadeau fiscal !

Mais malgré tout, puisque vous insistez sur le sujet "pour ou contre l’emprunt", quelques mots supplémentaires.
Je me souviens d’une discussion sur l’autre forum où un petit jeune débarquait et annonçait qu’il venait d’hériter d’une somme de ses parents (100KE je crois mais je ne me souviens plus trop bien) et qu’il souhaitait investir dans du locatif. Beaucoup lui ont conseillé d’acheter plusieurs biens, de prendre des crédits, de retaper les apparts. Quand cette personne a dit qu’il n’était pas du tout bricoleur et qu’il avait peu de temps à consacrer à cet investissement, tout le monde l’a dissuadé. Et il a disparu.

Je pense a contrario que ce jeune homme aurait très bien pu acheter cash un appart, le mettre en agence avec une garantie sur les loyers et s’offrir une gentille rentabilité de 5-6% net. Avec le LNMP au réel, 0 euros pendant une dizaine d’années.

Tout ça que pour vous dire qu’effectivement que votre stratégie est excellente pour se constituer un patrimoine mais elle n’est pas valable pour tout le monde.
Tout le monde n’a pas forcément envie de consacrer la majeure partie de son temps libre à des travaux. Je devine que vous adorez ça, je devine aussi que vous devez passer des heures sur Seloger (moi aussi !), sur excel (moi aussi !) mais la terre entière n’est pas forcément comme ça.

Ce petit jeune homme en est un exemple mais il y en a plein d’autres.

A bientôt.

Ce post est intéressant, mais je pense Sandra que vous donnez une version très "rose" de ce statut. Tout a l’air très simple et y’a qu’à amortir et passer tout en frais pour ne pas payer d’impôt pendant 10 ans.
LMNP depuis 2005, je viens de boucler ma 8ème liasse fiscale (et mon 8ème bilan comptable - car il ne faut pas oublier qu’il faut tenir une vraie comptabilité au réel).
Pas d’impôt depuis le début de notre activité, pas non plus pendant encore 2 ans en principe.
Je précise qu’on pratique cette activité dans le tourisme, il ne faut pas négliger le boulot que cela nécessite. Pas d’impayés avec les touristes, gros avantage (quoique on peut quand même se faire avoir, mais c’est limité).
Au micro-bic c’est 70% d’abattement pour les hébergements touristiques au lieu de 50%.

En meublé classique, faut bien choisir ses locataires, il y a un turn-over et des clients à risques plus souvent que dans la location nue, je connais des gens qui en ont fait l’amère expérience.

Je suis en train d’étudier la revente de notre bien (mixte RP et gîtes), et j’ai contacté en amont ma notaire pour la préparer. Je me "bagarre" avec la notaire qui veut me réintégrer les amortissements pratiqués, ou ne pas prendre en compte les factures de travaux qui ont donné lieu à amortissement, elle fait référence à l’article 150 VB du CGI. Je lui ai envoyé mon analyse perso des textes, j’attends sa réponse.

Vous avez raison, GBL, je viens de relire le sujet, où je suis d’ailleur intervenue pour confirmer qu’on ne tenait pas compte des amortissements pratiqués pour le calcul de la PV - c’était avant que ma notaire fasse de la résistance. Je pense lui avoir démontré le contraire, wait and see.
Par contre, je m’interroge plus sur le traitement comptable dans le bilan de l’EI en bic, pour la sortie du bien. Quelqu’un a déjà vendu et sorti un bien de son bilan BIC au réel ?

GBL a écrit :

En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.

Il y a quand même des fois ou j’ai du mal à vous suivre dans vos raisonnements sans les remettre en doute la seule chose que je vois c’est que j’ai pas d’argent , j’emprunte , tous les mois j’ai un petit bonus et à la fin le bien m’appartient , c’est simple et cartésien.

@isa6068
Pour les reventes après amortissements , les notaires que j’ai vu lors de mes 3 dernières ventes ne m’ont pas demandé sir j’avais amorti , si j’avais loué en meublé ou nue etc ….

Par contre je comprend que dans votre cas s’agissant d’une activité professionnelle , votre notaire soit plus regardante et plus zélé…..

@bartissimo45
Les amortissements sont reportables sur 10 ans mais avec un principe de vase communicant vous achetez, vous amortissez , vous rachetez , vous amortissez puis vous revendez les premiers pour rachetez etc ….
Vous avez toujours un stock d’amortissements pour être tranquille.

Lors de mon denier bilan comptable de 2012 ou j’ai vendu 2 biens , mon capital détenu à baissé car j’ai vendu 2 biens ce qui m’a fait approcher d’un bilan positif et de ce que je comprend dans la classe 7 j’ai eu un produit exceptionnel sur opération en capital qui correspond aux ventes.
Donc comptablement c’est bien pris en compte et des venets durant une année peuvent impacter votre résultat final.
Je découvre et m’intéresse à la compta mais c’est plus par curiosité que passion ….

Philippe

Bonjour Sandra

C’est une bonne initiative que vous avez prise. J’ai moi-même fait pas mal de recherches sur le sujet. Votre texte est une bonne compilation. Toutefois, je n’irais pas conclure que le statut LMNP (régime réel) est forcément plus intéressant que le Micro BIC. Disons qu’il l’est dans la majeure partie des cas.

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

C’est toute la difficulté du choix du régime /statut, cela dépend de la situation spécifique de la personne.

PS je viens de lire la suite des réactions. Entièrement d’accord avec les remarques de mes prédécesseurs.