Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Pour moi il n’y a pas de corrélation entre taux et prix immobiliers.
Est ce qu’on parle des taux, des taux nets d’inflation, d’un monde où les salaires suivent l’inflation plutôt plus (envolée économique) plutôt moins (stagflation) etc.
Ce qui compte c’est l’acceptation par les ménages, les banques et l’Etat de la dette nette immobilière des ménages.
L’Etat fixe les règles du jeu (contraint par l’acceptabilité politique des mesures), les banques fixent les limites et le cadre.
Le reste ne depend que des ménages : jusqu’où sont ils prêt à augmenter leur dette immobilière sans tenir compte de la rentabilité à moyen long terme ?
Les taux influent peu là dessus sauf à être pour tout le monde à la limite supérieure des règles déterminées par l’Etat et les banques: c’est l’erreur de ceux qui attendent toujours et en vain le crash du marché que de croire invariablement que l’on est à chaque moment à ce point de rupture, peut être qu’on y est et peut être pas personne ne peut le dire.
Jusqu’où ? que ce soit en réduisant les surfaces, la localisation, en augmentant leur pourcentage alloué au crédit, le montant pouvant être puisé dans leur épargne etc.
L’immense majorité des crédits sont à taux fixes, même aux US, les politiques de taux des banques centrales ne peuvent plus avoir une action quasi immédiate sur le marché.
La réponse est complexe car beaucoup de choses entrent en compte, inflation des coûts, normes, peur du futur, confiance en la pierre, politiques sur le foncier, donations, rentabilité ou risque des autres actifs… cela ne peut pas être taux augmentent Immo baisse et taux baisse Immo augmente.
D’autant que l’on vit dans une civilisation de la pierre, une immense partie de la richesse mondiale est une richesse liée à l’immobilier, elle est grandement virtuelle mais pour une baisse très forte il faudrait plus que des variations de taux, il faudrait un changement de paradigme (peut être en cours ?).

Dernière modification par Double6 (23/10/2022 15h41)

RadioInvest a écrit :

Ce qui est très intéressant avec le forum, c’est de pouvoir reprendre l’historique des messages de ces 10 dernières années…

Et l’on s’aperçoit rapidement d’une chose : les meilleurs forumeurs boursiers ont pour beaucoup fait des analyses complètement erronées du marché immobilier.
A longueur de posts, ils expliquaient régulièrement que le krach était imminent, qu’il était aberrant d’acheter maintenant…

Les premiers posts sur le danger de l’immobilier cher c’est même 2004 et sur la bulle immobilière en cours c’est 2005 : ça fait bientôt 20 ans !
L’immobilier baissera fortement quand il ne sera plus à la mode et/ou que les actions et les fonds obligataires séduiront plus que la pierre.
Il faut garder en tête aussi que le foncier se raréfie partout dans le monde et que la conscience écologique est plus forte, il faut garder des espaces naturels, agricoles etc et il n’y a plus assez de sable pour construire (on ne peut pas utiliser le sable des déserts dans la construction) et l’énergie est trop chère pour en fabriquer.
Le marché du neuf drivant celui de l’ancien il est peu probable que l’immobilier soit divisé par deux même si l’on peut penser qu’il a toutes les chances de se faire grignoter par l’inflation.

@Lopazz
Je suis en accord avec votre point de vue. Il y a également un effet après Covid. Dans ma région on a vu se vendre tout et n’importe quoi à des prix délirants. Je pense que ces gens des villes argentés qui voulaient s’acheter un reve BFM en s’imaginant vivre dans une bergerie sans eau ni électricité (véridique) vont vite en revenir (conditions de vie, impots foncier, entretien, cout et longueur du voyage).

Je constate aussi que les propriétaires immobiliers sont les moutons les plus faciles à tondre pour l’état français, étant donné que peu osent franchir le cap de vendre et de se délocaliser (zone de confort, âge souvent avancé).

Quelqu’un qui peut se permettre par rapport à son travail de vivre dans des coins reculés a tout à y gagner.  S’il paye sa maison 2 fois moins cher cela lui laisse beaucoup plus de latitude dans son budget. En general l’impot foncier est également bien moins cher. Je pense que d’ailleurs cela devrait être une des pistes principales pour être rentier étant donné la part de l’acquisition d’une RP dans le salaire.

Dans la pratique cela peut vite être compliqué si vous avez des soucis de santé car il y a de plus en plus de désert médicaux en France même dans des coins peuplés (pas d’urgence le weekend ou la nuit, pas de spécialistes, plus de place pour un médecin traitant…)

Lopazz a écrit :

les propriétaires de passoire énergétiques vont devoir casquer d’une façon ou d’une autre. Les artisans profitent du contexte pour se faire des marges élevées, et ils auraient bien tort de se priver.

Je suis en désaccord avec votre point de vue. Pourquoi ces propriétaires dont je fais parti devrait casquer et se faire arnaquer par les artisans ?

On paye déjà assez le surplus en énergie pour se chauffer ou le manque de confort (17°C dans la maison en hiver) si on ne veut pas se ruiner. Pourquoi blamer et culpabiliser les gens qui habitent dans ce type de logement ?

J’ai voulu isoler ma maison avec ma primenov en passant par des artisans qui m’ont fait les différents devis.

Même avec des ressources très modestes et les aides (prim renov et CEE) on en a pour
- 13,5k de pompes à chaleur (devis à 19k - 5,5k d’aides)
- 40,5k isolation par l’extérieur (devis à 48k - 7,5k d’aides max car plafonné à 100m² de façade)
- 5,5k Isolation des combles (devis 10k - 4,5k d’aides)
- 2,4k Isolation du sous sol (devis 6k - 3,6k d’aides)

Cela nous fait 62k pour s’isoler et se chauffer en profitant des aides les plus favorables en revenu très modestes (tres faible part de la population). Sinon on serait plus autour de 70k. C’est du grand n’importe quoi. C’est d’ailleurs une aberration car quelqu’un avec des revenus aussi faibles ne pourra jamais se payer ces travaux. C’est d’ailleurs un cercle vicieux car les gens qui ont peu de moyen s’orientent vers des passoires énergétiques moins cheres car elles sont anciennes et avec des travaux.

Ce sont des histoires de lobbys et de spéculation. Il n’y a aucune réelle volonté de faire baisser l’utilisation des énergies. La plupart de ces primes servent à surpayer les lobbys des industriels et des artisans avec nos impôts ou les bénéfices des grosses entreprises avec les CEE.

En restant dans le secteur immobilier, ça donne envie de commencer à payer l’ETF iShares European Property Yield qui se prend  -43% depuis le début de l’année (bien qu’il y ait une grosse pondération de quasi 20% sur Vonovia). Optique long terme.

Plus en détail, le top 10 de l’ETF (environ 58%)

VONOVIA SE    19.87%
SWISS PRIME SITE ORD    6.17%
LEG IMMOBILIEN AG    5.20%
PSP SWISS PROPERTY ORD    4.60%
GECINA    4.35%
WDP-SICAFI REIT    4.12%
KLÉPIERRE S.A.    3.63%
AEDIFICA SA    3.54%
CASTELLUM ORD    3.42%
AROUNDTOWN SA ORD    3.14%

Un amendement réinstaurant la déductibilité des intérêts d’emprunt primo-accédants vient d’être rejeté par les députés le 14 octobre dernier.

Moneyvox a écrit :

Dans l’amendement déposé par Renaissance, l’avantage fiscal accordé aurait été octroyé sous la forme d’un crédit d’impôt : la somme déductible venant donc directement en déduction du montant à payer au fisc, et le surplus aurait été remboursé. 30 % des intérêts d’emprunt auraient pu être déduits au cours des 7 premières années de remboursement du crédit.

Des plafonds de déductibilité étaient également prévus. Ainsi, une personne seule aurait pu déduire au maximum 3 750 euros par an, et 7 500 euros pour un couple, auxquels devaient s’ajouter 500 euros de majoration par personne à charge. Pour les personnes en situation de handicap, le plafond était relevé à 7 500 euros pour les célibataires, et 15 000 euros lorsqu’un des deux membres du couple est en situation de handicap.

Impôts : déduire les intérêts de son prêt immobilier, une mesure finalement rejetée - Boursorama

A aucun moment je n’ai parlé du climat …

J’ai juste critiqué la communication faite autour des aides. Quand on veut y avoir recours on se rend compte que c’est complètement biaisé et plutôt que de réellement permettre aux gens de s’isoler cet argent revient surtout aux artisans et industriels qui augmentent leurs marges. J’ai tout argumenté par des exemples concrets..

Avant d’attaquer les gens essayez au moins de comprendre ce qu’ils expriment.

Quand à traiter de complotiste la moindre personne qui vous "semble" avoir un avis différent des médias cela équivaut à de la censure et une tentative pathétique de décrédibiliser l’autre par refus du débat.

Dernière modification par gandolfi (24/10/2022 23h29)

Dans le meilleur des mondes, les salaires suivent l’inflation

Je ne suis pas certain d’avoir totalement compris le cadre de ce commentaire donc ma réaction est probablement inutile, mais à tout hasard… La plupart (tous?) des économistes considèrent que les salaires suivent à moyen terme les gains de productivité et non pas l’inflation.

Bonjour Gandolfi,

Dans votre calcul, il me semble quand même qu’il y a un gros oubli : la valorisation de votre bien.

J’ose imaginer que si vous entreprenez de lourds travaux d’isolation de votre habitation, cette habitation pourra se revendre bien plus cher qu’avant rénovations?

Peut être pas les 62k, mais à minima une 30aine?

A quoi vous ajouterez les économies faites sur vos factures énergétiques?

Aux tarifs actuels, cela peut être intéressant…

Si j’ai bien compris, il s’agit de la RP de Gandolfi, pas d’un bien à mettre en location.

Donc s’il réalise 62k de travaux, grâce auxquels il économise mettons 3 000 euros par an, qu’il revend sa maison dans 10 ans avec une PV de 30k, on pourra dire qu’en +- 10 ans il aura amorti les 62k.

C’est de l’approximatif bien entendu, mais je trouve que cela manque dans son raisonnement, qui est : je paie 62k en travaux d’isolation, donc je perds 62k.

@lopazz : Je ne suis même pas sûr que les métropoles soient mieux loties que les autres. L’envolée des prix en province suite aux confinements témoigne d’un désir de pas mal d’urbains de vivre plus confortablement, et ce désir ne va pas disparaître avec la crise économique/énergétique, au contraire. On a en France actuellement un environnement qui ressemble pas mal aux années 1970 américaines, sur le fond : crise de gouvernabilité, crise énergétique, "inner cities" transformées en cour des miracles sur fond de consommation de drogue*, et un "white flight" vers des villes plus rurales et pas trop lointaines perçues comme plus paisibles.

J’ai misé là dessus dès mon retour en France. J’avais trouvé Bourges intéressante de ce point de vue : belle architecture, ville paisible (et non pas "apaisée" à la Grenobloise), et en 2 heures de train on arrive en plein coeur du 5ème. Très civilisé pour un télétravailleur qui doit passer au bureau une journée ou deux par semaine. J’y ai acheté deux belles maisons de ville à pans de bois (l’offre ne risque pas d’augmenter…) avec peu de travaux pour 1000€ le mètre carré tout compris. J’ai du mal à imaginer les prix baisser beaucoup plus : le propriétaire à qui j’ai acheté l’une d’entre elles l’avait payée 700€ le mètre carré il y a vingt ans (et il s’est tapé la majorité de la restauration, qui n’a pas du être de la tarte quand on voit les photos des années 80 !). Bref, c’était un marché immobilier assoupi, le réveil de la crise COVID n’aura fait qu’attirer des chalands potentiels.

En revanche, je crois que Paris va morfler : entre la préparation des JO qui va rendre la vie encore plus insupportable aux habitants, les problèmes récurrents qui ne font qu’empirer depuis quelques années, la hausse des taux qui malgré tout pique beaucoup plus sur de grosses sommes que pour l’achat d’une petite bicoque à 100k€, l’histoire des DPE, sans parler de l’encadrement des loyers, les boomers qui vont commencer à passer l’arme à gauche en masse avec des successions peu optimisées, les étrangers hors OTAN qui doivent se poser des questions sur la sécurité du droit à la propriété en Europe …

* Je crois que quelqu’un parlait d’Angers plus haut, qui vu sa taille n’est pas loin d’usurper le qualificatif de "métropole", mais pourtant on commence déjà à entendre pas mal de choses qui font penser à ce que l’on pouvait entendre au sujet de Nantes il y a 5-6 ans…

J’apporte une multi réponse définitive pour ne pas alimenter le HS immobilier dans cette file "krach sur le marché actions " même s’il y aura probablement un effet de la remontée des taux sur la valorisation et les transactions du marché immobilier.
Je parlerai volontiers de ce sujet dans une autre file ou en MP.

@koldoun
Votre raisonnement pourrait tenir à 3 conditions : que je revende la maison à horizon 10 ans, que je fasse une plus value d’au moins 30k, que je n’ai pas besoin de changer la pompe à chaleur d’ici les 10 ans (ce dont je doute).

Du point de vue perso je me suis refusé à gaspiller autant d’argent (60k en travaux ou 4k en chauffage) et je m’impose donc des contraintes.
J’ai installé un poêle à buches récent (j’ai refusé le poêle à pellet car trop cher et je me doutais des futures augmentations) après avoir démoli mon vieil insert, j’ai fais rentrer 10 stères de bois local que j’ai recoupé à la tronçonneuse. Je dois alimenter mon poêle toute la soirée et faire le ramonage. Si j’arrive à 19° je suis content. Ce n’est pas aussi confortable que d’appuyer sur un bouton en programmant des radiateurs électriques, pas aussi chaud mais cela me convient du point de vue financier et rationnel.

Pour l’isolation (hormis l’isolation extérieure qui est trop chère et complexe) je le ferai moi même petit à petit. Je vais me fatiguer, payer les matériaux plein pot (car il n’y a aucune aide dans ce cas là) mais je vais y gagner financièrement sur le cout de la main d’œuvre et être en adéquation avec mes idées.

Et encore je ne vous ai pas parlé de l’expert qui me demande de refaire ma fosse septique à cause des nouvelles normes et des devis à 20k pour poser une cuve en plastique et quelques tuyaux au fond du jardin.

lopazz a écrit :

En fait, je parlais plutôt d’une expatriation. Les multi-propriétaires immobiliers ont plus de mal à s’expatrier si l’impôt devient insoutenable, qu’un détenteur de portefeuille mobilier par exemple (surtout qu’à ce jour, l’exit tax n’a pas encore été remise en place). Et quand bien même il déciderait de liquider son patrimoine immobilier, un autre contribuable prendrait le relais. Les propriétaires immobiliers sont donc des "proies faciles" pour le législateur fiscal.

J’avais mal compris. Effectivement, j’ai vraiment l’impression qu’en France on a pris un virage qui maltraite de plus en plus les propriétaires/loueurs.
- L’ISF ne repose plus que sur l’immobilier et a été annulé pour les détenteurs d’actifs boursiers. Cette limite de 1,3 millions peut être atteinte avec quelques appartements à la location, lors d’un héritage de famille ou suite à la flambée de l’immobilier depuis les dernières années.
- Les propriétaires auront de plus en plus de contraintes pour louer leur bien. On le voit avec les normes d’isolation.
- Les charges et l’entretien vont augmenter du fait de l’inflation.
- Il y a de plus en plus d’impayés  Inflation : de plus en plus de loyers impayés en France ? - Le Point
- La taxe d’habitation étant supprimée c’est le propriétaire qui va supporter seul l’impôt local sous forme de taxe foncière. Celle-ci est en forte augmentation depuis cette suppression.
Avec le 49.3 de la loi de finance on apprend que la TF va augmenter de 7% en 2023 après avoir augmenté de 5% en 2022  Budget 2023 : vers une hausse de 7 % de la base de calcul de la taxe foncière | Les Echos
- Les prêts seront plus cher (augmentation des taux mais aussi des assurances que l’on oublie souvent de mentionner) et plus difficile à obtenir.

Je pense qu’il faudra de plus en plus de courage, de travail et d’abnégation pour être loueur dans l’avenir.

lopazz a écrit :

D’accord avec vous sur le principe. Mais les artisans sont des chefs d’entreprises dont le but est de générer du profit, lorsque la demande est en hausse, ils augmentent les prix. Ils auraient tort de ne pas le faire en ce sens qu’ils sont aujourd’hui en position de force. Le prix des matériaux et des appareils ont également augmenté, et tout cela se répercute sur le client final. C’est regrettable mais c’est la loi du marché.

Le problème c’est que ces travaux surfacturés sont payés en partie par les aides qui proviennent de nos impôts et on incite même les gens à le faire. Comme si on nous poussait à flamber nos impôts.
Il y aurait du avoir un cadre de facturation pour éviter les abus et ainsi utiliser les aides au juste prix.
Pour vous dire à quel point cela a déformé la relation aux artisans, quand ceux ci viennent vous voir ils essayent de majorer leur prix en fonction de l’aide que vous toucherez. Du coup quand j’avais fait faire les devis je disais toujours que je n’avais droit à rien.