JeanBaba [Bretagne] : étude de cas immobilier

JeanBaba · #1

Bonsoir à tous,

Mes parents ont la chance d’avoir une maison en front de mer avec accès direct à plage. La maison fait 80m2 et est composé de 2 chambres à l’étage avec une belle salle de bain communes, il y aussi des combles divisées en 2 parties dans lesquels on peut y mettre 2 grand matelas . Il y’a une belle cuisine +beau un salon au rez de chaussée.

La maison est entièrement refait à neuf, et a une une très belle vu sur la mer, avec une jolie terrasse et jardin. La maison est située dans une ville balnéaire très appréciée des parisiens qui viennent chercher la fraicheur Bretonne.

Cependant la maison est juxtaposée à un restaurant faisant bar/restaurant (seul un petit chemin sépare les 2 bâtissent) qui ferment à 1h du matin où l’été il y a des soirée type DJ, etc.. C’est vraiment

le

restaurant/bar du coin, il y a énormément de passage et donc de bruit en été, sachant qu’il y a un bar extérieur et une très grande terrasse. L’hiver cela est plus calme cependant il y a tout de même de l’activité le vendredi et samedi.

La question se pose aujourd’hui du choix que nous devons faire sur la stratégie à prendre.

Airbnb ?
Location longue durée ?
Bail commercial ?

Le fait que la maison soit à côté de restaurants est ennuyant, car aujourd’hui le choix le plus simple est Airbnb, mais quid des avis des voyageurs qui peut être se plaindront du bruit.

Je vous remercie d’ores et déjà pour votre aide et vos retours.

Bonne soirée,

Jeanbaba

Mots-clés : airbnb, bail commercial, immobilier, location

Iqce · #2

Bonjour,

Je crois que vous pouvez écarter l’option "bail longue durée" pour cause de nuisance. Vous trouverez des retours d’expérience sur le forum sur ce sujet.
Le bail commercial : est-il possible cf PLU ? En effet le changement de destination n’est peut-être pas autorisé.
Du coup pour l’instant il reste la location courte durée : pourquoi pas bien que la Bretagne soit une destination de vacances familiales. Il faut en revanche afficher la couleur d’entrée, faire du défaut un atout atypique.

NB : de toute manière vous avez désormais de l’or avec cette maison cf règle de constructibilité en loi littoral https://www.cohesion-territoires.gouv.f … metres.pdf

lachignolecorse · #3

Vu votre âge et votre "métier", je me pose les questions suivantes :
- quelle est l’utilisation actuelle de la maison (résidence secondaire ?)
- votre démarche ici sur le forum correspond-elle à une demande de vos parents qui sont propriétaires ?

JeanBaba · #4

lachignolecorse a écrit :
Vu votre âge et votre "métier", je me pose les questions suivantes :
- quelle est l’utilisation actuelle de la maison (résidence secondaire ?)
- votre démarche ici sur le forum correspond-elle à une demande de vos parents qui sont propriétaires ?

-La maison est actuellement vide, et il n’y a rien de dedans. C’est un bien qui fut louer à un moment mais depuis plusieurs années plus rien.

- La démarche est tout simplement que je souhaite conseiller mes parents et je voulais avoir l’avis du forum pour m’aider et ainsi éclairer mes parents dans le choix qu’ils vont prendre.

Iqce, merci pour votre message. Je vais regarder le PLU ce weekend. En effet la location courte durée peut être envisager, en indiquant clairement dans l’annonce que c’est proche d’un bar et qu’il y a de l’activité.

Bonne soirée à vous !

Bernard2K · #5

Deux idées bien différentes :
1) location saisonnière, aves une organisation, des meubles, une déco, typée jeunes célibataires. Comme ça vous louez :
- soit à des jeunes qui vont aussi se coucher à 1 heure du mat.
- soit à des serveurs du bar qui vont aussi se coucher à 1h du mat.

Si c’est loué via une plateforme genre airbnb, les commentaires vont vite préciser qu’il y a du bruit le soir, donc les gens qui la prendront en location seront ceux que ça ne dérange pas.

Par contre, c’est du boulot la location saisonnière : répondre aux réservations, aux annulations, gérer le ménage et les draps, etc.

2) Si au contraire le but est de se débarrasser de cette maison et de sa gestion : proposer au patron du restaurant un achat ou une location longue durée pour qu’il y loge ses serveurs. Si en plus il est trop juste en place disponible et qu’il est content de stocker au RDC des boissons, surgelés, etc, ça peut faire tilt.

Job · #6

Bonjour
j’ai par curiosité une question de chronologie à vous poser :
à quelle date la maison a été acquise, et le restaurant était-il déjà là alors ?

JeanBaba · #7

La maison a été acquise il y’a bien 30ans minimum. Il n’y avait pas encore de restaurant à leur époque il me semble. Après je peux leur demander !

elbobo · #8

Vous pouvez aussi proposer un usufruit du bien pour une durée de un ou deux ans, ce genre d’options permet de générer du cash et de récupérer le bien au terme de la cession de l’usufruit (Rentiers | Le Site Qui Revolutionne l’Immobilier Locatif. propose ce genre d’options).

A noter, je ne possède pas d’actions dans cette entreprise. Je m’y était intéressé récemment, ayant un lot commercial dont je ne savais pas trop quoi faire. Le principe est intéressant pour ceux ayant des biens amortis. Vous confiez la gestion à un entrepreneur/une entreprise tierce, qui vous le rend à l’issue d’une durée à déterminer. Il peut l’exploiter dans le mode qui lui convient. Vous recevez la totalité de l’usufruit initialement. Les charges sont dûes par l’exploitant.

Nefaste · #9

Bonsoir,

Avez vous avancer un peu sur votre projet ?

J’ai quelques remarques :

- La Bretagne et plus globalement les stations balnéaires sont confrontés à une pénurie de saisonnier (la crise covid, le big quit, toussa) mais également parce que l’été si on est pas du coin, c’est impossible de trouver un logement à des prix décent. Tout est pris pour les locations de vacances et impossible de venir prendre un logement pour travailler.

Je ne sais pas comment est la disposition de la maison mais si vous pouvez faire des chambres en haut. Une colocation de saisonnier est peut-être une solution. Le bar à proximité sera plus facilement un atout qu’une contrainte par rapport à de la loc’ de vacance.

- Comme l’a dit Bernard2K, aller voir à côté, "proposer au patron du restaurant" ou dans le village, la mairie, ils auront peut être des bonnes pistes pour l’utilisation d’un tel logement.

Une dernière remarque mais pas des moindres, la maison appartient à vos parents. Pour avoir donner quelques conseils aux proches. Mes idées avec des ambitions d’optimisation et de rentabilité peuvent être très différentes de leur approche. Tout le monde ne recherche pas l’argent. C’est pourquoi il y a autant de logement non occupée et de RS.

Bonne soirée.

JeanBaba · #10

Bonjour Nefaste,

Désolé pour cette réponse si tardive ! Vous avez vu juste, l’option retenue a été de louer à l’année au propriétaire du Bar adjacent afin qu’il puisse y loger ses saisonniers !

En effet, mes parents ne recherchent pas l’argent à tout prix, et ainsi n’ont pas voulu s’engager dans une aventure AirBnB et consorts…

Merci pour vos messages

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