Comment régulariser les charges locatives d'un immeuble sans facture dédiée ?

Iomipom a écrit :

+ les locaux professionnels du propriétaire.

Lol, cherchez pas. La conso et le ménage sont soit sur les locaux pro, soit un appart dont il se réserve l’usage (ou à une personne qu’il veut favoriser).

S’il y a 12 lots, vous devez avoir 13 compteurs… à verifier

La discussion est bien évidemment la première étape, et je prépare ma réponse dans ce sens [grossomodo : "les factures communiquées ne correspondent pas à la réalité car (…), je propose donc d’estimer la réalité faute de mieux, le montant total des charges est donc de tant"]

Mais, même si je suis encore loin du niveau de Surin dans mes relations avec l’agence / le bailleur, j’ai de bonnes raisons de penser que je n’aurai pas un simple "ah oui, au temps pour moi, je vous reverse le trop perçu sous 2 jours" en retour.

Ainsi, le scénario de bras de fer que j’anticipe a de bonnes chance d’arriver, j’aime donc savoir vers quoi je me dirige, et éventuellement avoir un coup d’avance.

Comme pour une partie d’échec, parfois le coup d’avance ne sert pas si l’adversaire fait une bourde ou abandonne, mais dans le cas contraire ça permet de diriger la partie dans la direction qui nous semble la meilleure.

Si vous avez accès au compteur des parties communes, ça va être instructif. Regardez :
- le n° du PDL, à comparer à celui de la facture
- la puissance souscrite, à comparer à celle de la facture
- la puissance maxi effectivement appelée (une puissance élevée est typique d’un usage chauffage ou machines, alors qu’un usage éclairage n’appelle jamais une forte puissance).
- les consos, regardez par acquit de conscience, mais si c’est un Linky et si c’est bien le bon PDL, ça devrait correspondre.
- EDIT : une autre chose très intéressante à regarder, c’est la capacité du Linky à dire la puissance délivrée à l’instant T où on le consulte. Allez-y quand vous êtes certain qu’aucune lumière de partie commune n’est allumée (éclairez-vous avec le portable ou une lampe torche), et regardez si ça consomme. En plus, en ce moment il fait froid, s’il y a du chauffage dessus ça devrait tirer ! Faites-le pendant une certaine durée, et plusieurs fois, ça devrait donner vous donner des infos très intéressantes ! Prenez des photos si vous voyez de la puissance appelée sans que les parties communes n’aient une raison de consommer !

Essayez aussi d’étudier la configuration du tableau électrique pour comprendre ce qui est branché dessus. Si nécessaire, demandez l’avis de quelqu’un qui s’y connaît en électricité. Logiquement, entre d’une part ce qu’on peut "lire" sur le tableau (étiquetage, puissance des disjoncteurs différentiels, etc), et d’autre part suivre les différents départs (plus ou moins visibles suivant comment ça a été fait), on arrive souvent à savoir où ça va.

Ensuite, sur la façon de traiter avec le bailleur, il faut lui laisser une porte de sortie honorable : "ça doit être une erreur ! La faute à pas de chance ! Vous n’avez pas dû réaliser que vos locataires payaient autre chose que les parties communes. Mais, maintenant que l’erreur est identifiée, il faut la corriger, n’est-ce pas ?"

Sur l’argumentaire à utiliser : ça dépend si la facture correspond bien au bon compteur (mais qu’il y d’autres trucs qui tirent dessus), ou si c’est carrément une facture qui n’a rien à voir avec les parties communes. Dites-nous quand vous aurez pu établir cela.

Dernière modification par Bernard2K (09/01/2023 18h38)

Si je ne me suis pas trompé dans mes calculs 9 000 kwh pour une année, cela fait une consommation permanente d’environ 1kw.

Si on part de 20 lampes de 75W, elles sont donc allumées 16h30 par jour.

Attention à ne pas penser que la partie est gagnée.

Le justificatif est le bon. Ils vous ont bien envoyé la facture du compteur des parties communes, puisque le PDL correspond. Donc, vous devez payer.

Si ça va devant le juge : les juges jugent non pas sur la base des faits réels, mais sur la base des documents, les pièces qu’on leur présente. Ils jugent l’application de la loi à partir des faits tels que ces documents les font apparaître. Le bailleur produit une facture d’électricité des parties communes, un bail à votre nom et un calcul de répartition des charges indiquant votre quote-part à payer, or l’électricité des parties communes fait bien partie des charges récupérables selon le décret de 1987, donc c’est bien une charge récupérable, donc vous devez payer. Voilà le raisonnement du juge. Selon les documents présentés, et en application de la loi, vous êtes bien redevable de la quote-part des charges des parties communes, dont cette facture d’électricité.

Vous considérez que vous ne devez pas payer, parce qu’il y a manifestement autre chose qui tire sur ce compteur. Mais ça, c’est beaucoup plus difficile à prouver. Le juge n’est pas là pour faire des calculs d’ingénieur : "telle puissance des lumières x tant de temps de consommation = tant de kWh maximum, or là on est au double (et même plus), donc il y a une consommation parasite qui sert à escroquer les locataires en leur faisant payer de l’électricité qui sert à autre chose." Non, le juge ne tiendra pas ce raisonnement sur son estrade en sortant sa calculette pour faire les calculs. Le juge connaît la loi, mais pas la loi d’Ohm.

Ca va être à vous de prouver que cette consommation excessive est due à un branchement parasite. Par exemple, avec une expertise. Or, d’ici que l’expert ne passe, ça pourrait très bien être rebranché comme il faut… Ou bien l’expert pourrait ne pas réussir à accéder aux branchements, car l’agent immobilier missionné par le proprio pour être présent pendant l’expertise n’a "malencontreusement" pas la bonne clé. Ou bien encore, le branchement parasite est caché parce qu’il a été conçu pour être caché : il n’est pas accessible, pas visible. Ca va donc être difficile de prouver l’arnaque.

Il va donc falloir premièrement, chercher à rassembler des preuves. Deuxièmement, convaincre le bailleur avec un argument du type : "il y a manifestement une consommation parasite sur ce compteur. Je suis disposé à considérer que c’est une simple erreur, un simple oubli, si vous corrigez cette erreur au plus vite et sans faire d’histoire. Mais si ça ne se résout pas rapidement, ça va prendre des proportions considérables : je vais aller devant le juge et prouver qu’il y a eu volonté d’escroquer les locataires, or les juges ne sont pas tendres avec les bailleurs indélicats ; mais il n’y aura pas que moi : je vais remonter les 12 locataires pour qu’ils réclament 5 ans de trop-payé de charges (la prescription est de 5 ans donc on ne peut pas réclamer plus). 12 locataires fois 5 ans, ça fait beaucoup d’argent que vous allez devoir rembourser. Donc, dépêchez-vous de rebrancher comme il faut, dépêchez-vous de résoudre cette affaire, avant que ça ne prenne des proportions considérables."

A vous d’adapter le discours aux parties en présence, mais vous comprenez le principe.

Dans un tel cas, il est évident que le propriétaire sait très bien qu’il est branché sur les parties communes et qu’il arnaque ainsi les locataires. Vous avez donc affaire à un margoulin. Attendez-vous donc au pire, avec des comportements qui peuvent atteindre le grand n’importe quoi, comme la proprio de Surin. Ce n’est pas parce que vous avez raison que ça va forcément être simple et sans douleur. Si, par exemple, vous retrouvez un jour vos meubles sur le trottoir avec les serrures changées, vous saurez que le margoulin a escaladé un pas de plus. Donc, attention à mener cela de façon prudente, sans perdre de vue vos intérêts globaux ; il ne s’agit pas seulement d’avoir raison sur cette histoire de charges.

PS : vérifiez quand même qu’il ne puisse pas y avoir une conso légitime. Vous ne voyez que la lumière, mais n’y a-t-il pas d’autres équipements communs, du genre ESC collective par chauffe-eau électrique commun pour tout l’immeuble ? J’ai déjà vu ça et ça consomme beaucoup. Ou encore, un convecteur allumé qui chauffe les parties communes. Les VMC aussi peuvent être gourmandes (certes, pas 1800 W).

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2023 09h16)

Sur le traitement de l’eau, mes réflexions :
- A partir du moment le décret de 1987 mentionne "produits de traitement de l’eau", la loi dit que c’est une charge récupérable, donc que le propriétaire a raison de le récupérer sur le locataire.
- le raisonnement de l’ADIL a une certaine logique, mais le locataire n’a pas le droit d’appliquer directement ce raisonnement, puisque cela va à l’encontre de quelque chose qui est écrit dans la loi, et nul n’est censé se faire justice soi-même. Si vous voulez porter le pet, présentez le contentieux à un juge, en lui disant en substance "certes il s’agit de "produits de traitement de l’eau", mais il y a le principe général que ce n’est pas aux locataires de payer pour la mise en conforimité d’un logement aux normes en vigueur et aux critères de décence, or la présence d’eau potable est l’une des caractéstiques d’un logement décent, donc je vous demande de dire que le locataire n’est pas redevable de ces produits de potabilisation de l’eau".
- le juge peut vous donner raison, mais il peut tout aussi tenir le raisonnement suivant, dont vous donniez l’ébauche : "si la potabilisation était réalisée par le forunisseur d’eau, vous la payeriez sur votre facture, donc c’est bien à vous de payer le fonctionnement de la potabilisation. Pour respecter son engagement de fournir un logement décent, le propriétaire est responsable de fournir un moyen technique d’avoir de l’eau potable, mais pas de payer à ses frais l’entretien et le fonctionnement de ce moyen. Or, le propriétaire ne vous a pas fait payer l’achat de la lampe UV (la fourniture du moyen technique), mais seulement ses coûts de fonctionnement. Donc, c’est bien à vous de payer".

Personnellement, je trouve que le dernier tiret est le plus logique.

Ma position de rejeter toute facture erronée (adresse, point de livraison) ne rentre pas dans votre cas, puisqu’il s’agit du bon PDL.

Une solution pour en savoir plus pourrait être de couper le point en journée (donc pas besoin de lumière, quid du filtrage UV ?) et voir si un des appartements se manifeste parce qu’une prise ne fonctionne plus chez lui.

(Edit : ces idées se veulent humoristiques quoi que techniquement valables)

Autres idées, quand le tableau est accessible : repérer avec la puissance apparente mesurée au compteur général quel est le disjoncteur qui commande la boucle qui tire une forte puissance.

Ensuite, si vous en vérifiez le bon fonctionnement plusieurs fois sur quelques secondes, vous pourrez vous assurer du bon fonctionnement de ce disjoncteur au détriment, potentiellement, de l’électronique derrière (l’alimentation d’une carte de commande d’un radiateur, d’une télévision, etc. ne va pas apprécier). Un disjoncteur est robuste mais il est bon de le vérifier régulièrement.

S’il y a une prise 230V accessible sur la boucle, à vos risques et périls car c’est bien dangereux sans gants isolants ni prise/adaptateur bien protégés, vous pourriez chercher à mesurer si les 12V d’une batterie de voiture branchée sur la prise se retrouvent bien aux bornes du disjoncteur que vous auriez préalablement coupé (après avoir également disjoncté compteur général et les disjoncteurs de toutes les autres boucles ayant du matériel que vous souhaitez préserver).
Si vous ne retrouvez pas les 12V, c’est que la batterie délivre du courant quelque part.
Ce courant sera probablement fort, puisqu’une batterie de voiture est capable de délivrer une énorme puissance sous 12V au démarrage, aussi ne la laissez pas branchée plus de quelques dixièmes de secondes pour ne pas risquer d’endommager les fils et de créer un incendie.
Pour ce test, il est inutile de réfléchir s’il faut brancher le pôle + de la batterie sur la phase ou le neutre : peu importe, vous devriez retrouver 12V ou -12V de l’autre côté.

Ou encore, si vous avez une alimentation triphasée à proximité et qu’il existe une prise sur la boucle, en branchant deux phases dans la prise "monophasée" vous devriez pouvoir mesurer les 380V attendus aux bornes du disjoncteur ; alimenter des fils sans y faire circuler de courant n’endommage rien, les fils étant limités en intensité mais jamais en tension même s’ils sont souvent utilisés dans des circuits 230V.

Ces idées nécessitent toutefois de bricoler des adaptateurs non-conformes aux normes (une rallonge "mâle-mâle" envoyant triphasée vers monophasé qui envoie 2 phases sur phase et neutre par exemple), ou à défaut de prise de brancher des pinces crocodiles aux bornes du disjoncteur ; bien que parfois nécessaire pour déterminer le fonctionnement d’un circuit inconnu, il convient d’être prudent. Mais ça peut être très amusant et réduire drastiquement les détournements d’électricité.

Dernière modification par kihv (10/01/2023 21h03)

Range19 a écrit :

Je crois que vous cherchez des noyaux dans les cerises et vous faîtes monter la tension pour pas grand chose en cherchant un peu partout quitte à perdre votre temps sur de l’inutile et de l’accessoire.

Je crois que c’est le problème de l’écrit par rapport à l’oral, il est apparemment difficile de connaitre l’état d’esprit de l’auteur.
Donc je vous rassure, je n’ai aucune tension qui monte, et je ne cherche pas "un peu partout", j’ai simplement 2 factures qui ne correspondent pas au service dont j’ai bénéficié (électricité et ménage) et une facture pour laquelle j’ai eu du mal à me décider entre la jurisprudence / l’ANIL qui me dit que je n’ai pas à la payer, ou mon propre sens moral qui me dit que je dois la payer.

C’est tout, rien de plus, et je ne sais pas ce que vous avez vu de plus.

Mon dernier message se termine d’ailleurs par "voilà, j’ai fini de tergiverser", à peine 24h après mon premier message (et, je vous rassure encore, ce n’était pas 24h non stop sur le sujet, j’ai des enfants et un CDI qui m’ont ponctionné une bonne partie de ces 24h).

Range19 a écrit :

Je me répète mais je ne construirai pas laborieusement un dossier de litige sans d’abord me rapprocher de l’autre partie pour ne sortir la cavalerie et dépenser l’énergie nécessaire qu’après ne pas avoir été entendu.

Et je me répète, mais c’est effectivement le chemin que je prends. Mais pour pouvoir répondre, vous conviendrez qu’il est mieux que je me mette d’accord avec moi même sur le contenu de la réponse.
Il m’a fallu effectivement une réflexion de 24h, aidée par quelques réponses constructives données ici, pour écrire mon mail à destination de l’agence.

Je ne sais toujours pas ou vous voyez une cavalerie sortie ou une dépense d’énergie démesurée (outre celle de la facture :-) ).

Range19 a écrit :

La situation semble simple : le bien est géré par une agence. Appelez là.
Perso, je ne reçois jamais très bien les récriminations des gens qui s’emballent tout seul. Le meilleur moyen de sortir d’un litige reste d’éviter le litige par une communication habile, Bernard2K vous a donné quelques pistes. Mais c’est mal engagé, plus vous attendrez, plus vous serez remonté.

J’en reviens à ma première phrase plus haut : le problème de l’écrit.
En effet, de mon point de vue c’est vous qui vous emballez tout seul en me prêtant des intentions que je n’ai pas.

Ma communication est habile (enfin, je le crois en tous cas), même si je vous accorde qu’il m’a fallu 24h pour la coucher sur papier électronique. J’imagine que vous auriez fait ça en 3min

Toujours est-il que je ne suis pas plus remonté qu’il y a 24h, je dirais même qu’au contraire, maintenant que mes idées sont claires au sujet de mes droits et mes devoirs, je peux avoir une discussion posée et constructive avec l’agence.

bascarol a écrit :

Si la VMC est sur votre compteur personnel, vous avez donc 12 VMC dans votre immeuble !
Vous confirmez que chaque appartement à sa propre VMC alimenté par le compteur de l’appartement concerné ?

Je parle bien évidemment de ma propre VMC. Pour la VMC des autres appartements, je n’en sais rien et ce n’est pas tellement mon problème. Que le surplus de consommation vienne de la VMC de mes voisins ou d’un radiateur du propriétaire ne m’importe pas tellement.

Le seul service dont je bénéficie est l’éclairage [et la filtration UV], c’est donc le seul service que je suis tenu de payer.

bascarol a écrit :

La responsabilité de ce filtre revient au propriétaire, il serait hors de question pour moi de laisser cette responsabilité à un locataire si compétent soit-il.
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous changerez bien le filtre ?
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous mettrez la bonne référence de filtre ?
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous avez compétence ?
Prendrez vous la responsabilité pénale ou civile en cas de problème de contamination de l’eau ?

Faites un tour sur Entretien courant et "réparations locatives" à la charge du locataire, vous pourrez y lire que le locataire est tenu, entre autre de :

Entretenir votre jardin : taille, élagage, échenillage, remplacement et réparation des installations d’arrosage
La réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées sur vos portes et fenêtres
La remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque…)
La pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement
Le remplacement des joints et colliers de votre robinetterie
Remplacer les tuyaux souples de raccordement du gaz
Vidanger votre fosses septiques
Ou encore remplacer vos interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles

Alors du coup, il est "hors de question" de laisser vos locataire faire tout ça ?
Ou peut-être que vous ne sélectionnez que des artisans tout corps d’état et leur faites signer une décharge mentionnant leur seule responsabilité en cas d’électrocution lors du changement d’un interrupteur ?

Qu’il soit pour vous "hors de question" de laisser le locataire s’occuper de ses fesses, je trouve cela très intrusif et infantilisant.

bascarol a écrit :

4 440kW de lumière + 2 500kW d’UV on est déjà à 6 900w
9 000kw - 6 900kw = soit 2 100kw d’écart l’équivalent d’une ampoule de 25w…. à l’année, c’est ca ?

Vous vous énervez donc pour savoir ou se trouve cet ampoule de 25w qui est sur le réseau auquel vous ne voulez pas payer ?

Soit vous avez lu trop vite, soit faites exprès pour tenter de tourner ma situation en dérision.
Les 4400kWh mentionnés sont la limite physiquement atteignable avec 500W de lumières, allumées 24h/24h, 365j/365j, en aucun cas une estimation plausible de la consommation réelle.
L’estimation plausible tourne plutôt 400kWh en comptant généreusement 2h d’allumages quotidien, 365j/365.
En y ajoutant les 2500kWh des filtres UV, il manque encore un gros 6000kWh, soit les 2/3 de l’équation.

(et accessoirement, outre les problèmes d’unité, vous avez fait une erreur pour tenter de retrouver les 2100kWh que vous mentionniez… il faudrait une ampoule de 250W, pas de 25W, allumée en permanence ;-) )

Du coup de nouveau non, je ne m’énerve pas et non@Range19 n’a pas raison :-).

Range19 a écrit :

Même pas 3 minutes. je n’aurai d’ailleurs pas écrit à l’agence mais d’abord téléphoné.

Téléphoné pour dire quoi ?
" - Bonjour, la facture d’électricité me semble élevée, vous ne trouvez pas ?"
" - euh, bah c’est celle que le propriétaire nous a fourni"
" - Certes, mais 9000kWh en un an, tout de même"
" - je n’y connais rien en kWh, c’est beaucoup 9000 ?"
" - oui, ça semble très élevé pour l’éclairage des communs"
" - ah…. peut être que c’est beaucoup allumé ? vous savez, vous êtes 12 tout de même.  Ou bien il y a peut-être autre chose que l’éclairage ?"
" - je ne sais pas, j’ai pas vérifié, j’ai préféré vous appeler d’abord"
" - là je ne peux rien vous dire de plus, la facture est la facture"

De mon côté, j’ai préféré vérifier qu’il s’agissait bien d’une erreur, donc j’ai posé 2-3 calculs rapides et observé le Linky pour confirmer la thèse… et être sûr que cette consommation qui me semblait aberrante n’était pas due à un élément que j’aurais oublié (typiquement, VMC ou chauffage collectif etc).

Vous dites d’ailleurs vous même

Range19 a écrit :

Perso, je ne reçois jamais très bien les récriminations des gens qui s’emballent tout seul

Il me semble que vérifier une hypothèse en amont, permet justement d’éviter d’aller faire des récriminations inutiles.

Mais vous me dites que vous, en recevant une telle facture, vous prenez votre téléphone sans la moindre réflexion / vérification et appelez l’agence.

Ma foi, j’ai du mal à comprendre le mode de fonctionnement, ni même comment ça peut fonctionner, ce n’est en tous cas pas le mien.

Range19 a écrit :

S’agissant des travaux à la charge du locataire et de votre filtre, s’il est en amont de votre logement ou dans une partie dite commune, vous n’avez pas à y toucher.

Vous auriez un texte de loi qui permettrait de m’en convaincre ?

(c’est une vraie question, je le précise, des fois que vous preniez ça pour de l’ironie… étant donné que manifestement vous percevez mal mes intentions et mon état d’esprit).

Le contrôle de cohérence ne s’arrête pas à mon sens aux chiffres, puisque comme je l’ai dit j’aurais pu oublier un point telle que les VMC ou un chauffage commun.

Ensuite, je ne cherche aucune petite bête (vous voyez que vous me prêtez des intentions), je cherche simplement à connaitre la loi sur le sujet. J’aime maitriser mon sujet d’une part, et je connais mieux que vous l’agence et le propriétaire, donc quand je dis que je n’ai pas des modèles d’honnêteté en face, j’ai de bonnes raisons de le dire. A partir de là, je ne vois rien d’aberrant à me renseigner sur le scénario le plus plausible que j’envisage, en parallèle du lancement de la discussion. Si vis pacem, para bellum.

Au mieux, ça me permet de savoir dans quoi je me lance et si je me lance, au pire j’aurais appris des choses qui peuvent me servir en tant que propriétaire. Je gère mes locataires directement, donc je tiens à maitriser les questions de charges, provisions et régularisations.

Range19 a écrit :

Je ne perdrai pas mon temps à chercher un texte pour ce qui relève d’une logique de gestion pure ne serait-ce que de gestion du risque au sujet de ce filtre.

Vous avez une logique, j’en ai une autre : si le propriétaire veut "gérer le risque" au sujet du filtre, alors qu’il paye son plombier, je n’y vois pas d’inconvénient, mais je ne me sens pas responsable de sa peur du risque.

Vous voyez, chacun sa logique… mais à la fin, ce ne sera ni votre logique ni la mienne qui aura raison, mais bien les textes de loi.

Pour le moment, puisque vous ne tenez pas à"perdre votre temps", votre affirmation "S’agissant de votre filtre […] vous n’avez pas à y toucher" provient de votre propre logique et non de la loi.

Il ne me semble pas que ce soit le fonctionnement préconisé sur ce forum, donc n’hésitez pas à perdre encore moins de temps en ne répondant simplement pas.

Range19 a écrit :

Je suis juste convaincu que les méthodes les plus simples sont les meilleures, votre problème est simplissime : vous recevez une régularisation de charges, vous percevez un manque de cohérence entre une facture et ce qu’elle est sensée couvrir, vous appelez pour en faire part au gestionnaire qui vous demandera sans doute un écrit. Mais le contact "humain" sera établi.

Je constate que nous avons donc une démarche tout à fait similaire, à la seule différence que j’envoie un message plutôt que d’appeler.
Je suis de type introverti et mauvais orateur, je préfère donc poser calmement mes propos sur un écrit.
Il s’agit là de choix et de caractères propres à chacun, essayez de faire preuve de tolérance et de ne pas considérer que votre propre caractère / manière de faire soit la seule valable.

[maintenant oui, j’ai la tension qui commence à monter 😉]