Capiforce : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Pour AEW ACTIPIERRE 3, j’ai 5 € à déclarer en 2042-RICI 7LS. Enorme …

Pour PERIAL PFO2 :

PERIAL a écrit :

Crédit d’impôt bailleur pour abandon de loyers : Le montant du « crédit d’impôt bailleur pour abandon de loyers » qui vous revient est inférieur à 1 €. Il n’y a donc pas lieu de renseigner ce montant dans votre déclaration

Pour information (source : CS) : 
   -> Versement EXCEPTIONNEL (plus-value immo) de 5€/part de CAPIFORCE, lancé ce jour. 
   -> AGE avec vote sur l’absorption d’ATP1 par CAPIFORCE (et lancement d’une AK) en décembre 2022.

Je n’ai aucune information avec ce niveau de détail.

je me permets de revenir sur le projet d’absorption d’ATP1 par CAPIFORCE.

Novice en la matière, je cherche les avantages et inconvénients d’un tel rapprochement.

J’ai noté les informations suivantes :

- Pour les 2 scpi, la gestion a été confiée très récemment à Fiducial : de quelques mois pour ATP1 à quelques mois de plus pour CAPIFORCE,
- il y a 3 membres du CS communs dans les 2 scpi dont la présidence
- le directeur de Fiducial était chez Paref, l’ancienne SDG. Mais apparemment, l’expérience était concluante jusque son départ.

Détenteurs de parts de CAPIFORCE, je viens de lire (et relire) les 2 derniers rapports annuels. J’ai aussi lu le fil sur ATP1 du forum (peu convaincant). Je trouve quelques qualités sur ATP1 (endettement maîtrisé, RAN de 8 mois de distribution) mais il s’agit aussi visiblement d’une scpi qui a connu quelques soucis de gestion vis à vis des locataires mais aussi avec les associés.

extraits du rapport annuel 2021(page 15) source

"Le résultat net de votre SCPI ressort à +2 561 K€ en 2021, en
repli de -1 076 K€ (soit -29,6 %) sur un an."

" Pour rappel, le résultat excédentaire de +829 K€ constaté en 2020 intégrait une reprise de provision de 825 K€ qui avait été constituée en couverture d’un litige envers les Associés. Ce litige ayant été solutionné" De quoi s’agit-il?

" le TRI 10 ans de votre SCPI ressort à -1,56 % sur dix ans"

Bref, je reste pas du tout convaincu pour la CAPIFORCIEN de l’intérêt de cette opération d’autant que ce sont les actifs parisien qui m’avaient fait choisir cette scpi.

Je n’arrive pas non plus à lire quel est l’état des immeubles? Faut-il prevoir quelques temps de vaches maigres ?

Modération : "peut-être que ce message sera plus pertinant sur le fil d’ATP1?

Bonjour Hadrumetum,

Merci pour votre conseil. J’y compte bien d’ailleurs tout comme je l’ai fait avec Fiducial qui m’a répondu rapidement mais plus que brièvement.

- nécessaire pour le bon développement (sans préciser ce qu’elle entend par développement)
- besoin d’atteindre une taille critique
- nouvelle norme environnementale (des investissements futurs à prévoir?)

Je reste sur ma faim! Comme à la lecture de vos précédents messages, j’en conclus que vous êtes également porteurs de parts, que pensez-vous de ce rapprochement ?

Ces 2 petites SCPI ont des capitalisations et un taux de distribution quasi-identiques…

Mais tant que l’on ne connait pas les parités de fusion, on ne peux qu’écrire des généralités sur cette opération. Est-elle équilibrée ou pas pour les propriétaires de parts de chacune des sociétés?

Il faut aussi étudier l’impact (le désavantage) fiscal de cette fusion pour les porteurs.

File à relire dans ce contexte: Fusion de SCPI : impacts, avantages, inconvnients, droulement, parit

Cela serait intéressant de savoir s’il y a d’autres projets ensuite… passage à capital variable par exemple…

Les assemblées générales extraordinaires des 14 et 22 décembre 2022 ont approuvé la fusion.

Bonsoir,

J’ai contacté Mme Karsenty début janvier suite à l’annonce de la fusion et en réponse à son message appelant à se manifester en amont de l’augmentation de capital annoncée.
Mon message consistait à annoncer mes doutes quant à la valorisation retenue et au possible manque d’intérêt des associés actuels qui ont vu pendant de longs mois la valeur s’échanger sous les 250€ sans pour autant se renforcer largement.

Sa réponse me laisse un peu sur ma faim et nous pouvons retenir que :

Mme Karsenty a écrit :

Le prix d’achat de la part lors de la future augmentation de capital n’a pas encore été déterminé.
Les valeurs de part sur le marché secondaire résultaient de la confrontation des vendeurs et acheteurs sur un marché très étroit du fait de la taille de la scpi.
De surcroit les nombreuses successions ont permises aux notaires d’amplifier la baisse.
La valeur était donc largement sous cotée.
La réalité du marché sera présente car le taux de distribution se fera à un niveau de rendement dans la fourchette haute.

J’ai conclu qu’au prix mentionné ou pressenti autour des 300€, ce serait sans moi.

Cordialement,

Fabipm

[le fils de discussion Atlantique Pierre 1 étant fermé, je poste ici]

Sur mon compte associé, j’ai reçu l’avis de versement d’Atlantique Pierre 1 du 4e trimestre, calculé sur les nombres de parts d’Atlantique Pierre 1: 3,23€ part part exactement.

Donc pour 2022: 3,25€ +  2,91€ +  3,29€ +  3,23€ = 12,68€ exactement (il n’y a pas d’arrondi car aucun prélèvement fiscal, les distributions correspondent exactement au nombre de parts fois les distributions exactes par part).

Au taux de conversion de fusion de 0,84514 part Capiforce pour 1 part Atlantique Pierre 1, cela donne bien comme attendu 15€ par nouvelle part Capiforce, plus précisément sans arrondir au centime près: 15,003431 €.

Le taux de rendement calculé sur le prix moyen acquéreur du 1er semestre 2022 de 201,32€ par part, comme affiché dans le bulletin semestriel du 1er semestre 2022 (je n’ai pas l’info pour juillet 2022, et le marché secondaire a été fermé ensuite), est: 12,68€ / 201,32€ = 6,30%.

Le taux de rendement calculé sur le prix de la part pour la fusion est: 12,58€ / (0,84514 * 300,98) = 4,98%.

4,80% n’est pas un mauvais rendement dans l’absolu mais si c’est pour avoir pour moitié dans le patrimoine de cette SCPI celui issu de Atlantique Pierre 1, je cherche mieux ailleurs.

Sur le marché secondaire, je ne partage pas forcément votre avis de public averti ou de facilité de financement. En tout cas je ne n’accepte pas cette situation de fait.
Pour ma part, mon premier investissement en parts de SCPI s’est fait à crédit et sur des SCPI à capital fixe. Ca n’était pas au siècle dernier mais il y a moins de 10 ans, je n’y connaissais alors strictement rien.
J’ai appris le fonctionnement d’un marché secondaire et ai poursuivi dans cette voie. J’ai acquis d’autres SCPI à capital variable mais ai poursiuivi sur celles à capital fixe, ces dernières se transformant en SCPI à capital variable, que je revends parfois à bon compte pour acheter … des SCPI à capital fixe, elle deviennent rares mais les opportunités sont là.

Sur l’efficience des marchés, je ne suis pas assez calé mais n’ai pas le sentiment que le marché des foncières soit efficient dans la pratique. Je me félicite de ne pas avoir investi dans URW ou je ne sais quelle autre foncière cotée par suivisme (notamment de ce qui se disait sur ce forum) ou "parce qu’il faut se diversifier".

Selon les 2 Bulletins Semestriels du S1 2022 de AP1 et CapiForce, aucun investissement ni arbitrage sur le S1 2022

Selon le Bulletin Semestriel S2 2022, la valeur du patrimoine HD est de 123,6M€ au 31/12/2022
et un arbitrage sur l’actif de Voisins-le-Bretonneux (78) sans mentionné précisément le prix de cession

Selon le rapport de fusion, la valeur d’expertise au 30/09/2022 est de 67 309 300 € (CapiForce) + 56 863 500 € (AP1) soit un total au 30/09/2022 de 124 172 800€
Selon le rapport de fusion, la valeur d’expertise au 31/12/2021 est de 66 595 000 € (CapiForce) + 57 583 000 € (AP1) soit un total au 31/12/2021 de 124 178 000 €
L’actif de Voisins-le-Bretonneux (78) est sous promesse pour un montant de 545k€ (Valeur Expertise au 31/12/2021 : 426 k€)

Soit si on enlève cet actif de Voisins-le-Bretonneux (78) pour la valeur d’expertise au 31/12/2021 et pour son prix de cession au 30/09/2022 :
Valeur Patrimoine au 31/12/2021 : 123 752 000 €
Valeur Patrimoine au 30/09/2022 : 123 627 800 €
Valeur Patrimoine au 31/12/2022 : 123,6 M€ (soit exactement la valeur d’expertise retraitée au 30/09/2022)

Soit une baisse de valeur de patrimoine de -0,1% au 31/12/2022 par rapport au 31/12/2021.
Il faudrait regarder la distribution, les dettes et les autres actifs mais cela laisse à penser que la valeur du patrimoine est stable et que la valeur de réalisation devrait baisser de 2,44€ par part pour tenir compte de la distribution des 5€ / part sur CapiForce (en dehors des autres facteurs, évolution des immobilisations, des créances et des dettes notamment)

Quelques chiffres (encore !) :
5€ pour les parts de l’ex CapiForce Pierre représente en montant 919 390 € (soit 2,44€ / nouvelle part CapiForce)
Les dettes financières à 1 an (selon les rapports 2021) représentent 315 415 € + 1 003 712 soit 1,3 M€ (soit 3,50€ / nouvelle part CapiForce)

Selon le BS du S2 2022, le RAN a été reconstitué, ce qui veut dire que la distribution est inférieure aux résultats (hors distribution de plus values)

Ma conviction est que la valeur de réalisation / reconstitution devrait peu ou pro se maintenir au même niveau que les valeurs 2021.
Et vous, avez vous une autre approche sur ces valeurs de réalisation / reconstitution 2022 ?

Le bordereau fiscal a été mis à disposition sur l’espace client, et dans mon cas de figure, celui-ci est vide.
Comme l’année dernière d’ailleurs, où j’avais mis ça sur le compte du fait que j’étais nouvel associé, arrivé au T4 2021.

Je ne comprends pas la raison : pour ceux qui auraient des parts, êtes-vous dans la même situation que moi et savez-vous pourquoi ?

Versement ce jour de l’acompte d’un montant de 3,84€/part.

Dixit la présidente du CS, suite à des imbroglios comptables/juridiques, la fusion n’est pas encore officiellement actée et donc, le marché des parts n’est pas réouvert.

Pas de date de prévue pour le moment.

En passant, suite à mon questionnement sur la fusion, évoquée dans un précédent post, je me rends compte que mon "audace" a probablement été sanctionnée par HK, puisque je ne suis plus destinataire de ses communications…

Mais n’ayant pas qu’un compte chez Captiforce "ex ATP1 pour ma part", avec des adresses mails différentes, je continue à recevoir sur l’autre mail.

Moralité pour ma part, il y a 2 types d’associés aux yeux de HK. Les "dociles" qui ont toute son attention et les "inopportuns" qui osent poser des questions sur leur placement et tombent aussitôt en "disgrâce" et n’ont plus droit à ses communications.

Ce que je considère comme un certain nombre de dérives de la présidente, qui a pourtant su avoir un effet positif à certains moments, risquent de pénaliser la SCPI et m’incitent à vendre mes parts à la réouverture du carnet d’ordre et de placer, ce qui était pour mes enfants, sur une autre structure.