Achat comptant de SCPI via une SCI à l'IS en compte courant d'associé ?

Selon mon interprétation, si j’achète par exemple pour 100 000€ de SCPI via ma SCI en effectuant un apport, à priori je devrais pouvoir récupérer la totalité de cette somme en compte courant d’associé.
Pour simplifier si on part du principe que ces parts de SCPI me génèrent 4000€ de revenu par an après application de l’IS de 15% sur les coupons. J’en déduis que pendant 25 ans, je peux retirer ces 4000€/an sans payer la flat tax de 30% sur les dividendes d’associé.

Oui, vous avez avancé 100 000 € à la société, vous pouvez les reprendre sans aucune imposition.

Une fois les 100 000€ remboursés en revanche j’aurai une imposition de 15% de l’IS puis 30% de la flat tax sur les dividendes que la SCI me versera soit une imposition de 40.5%.
Ca me ferait donc 25 ans avec 15% d’imposition puis les années suivantes avec 40.5% d’imposition. Ce montage me parait largement plus intéressant qu’un achat en direct pour lequel j’aurais une imposition de 47.2% sur toute la durée (avec mon TMI actuel de 30%).

Oui, au delà, le capital retiré sera considéré comme des dividendes versés, avec une fiscalité telle que vous l’indiquez.
Si vous n’avez pas besoin des revenus issus de ces SCPI tout de suite, vous pouvez aussi envisager un achat en NP.
Vous pouvez aussi réduire l’IS en mixant achat en PP et achat en US.

Le seul petit défaut il me semble, serait les frais de gestion comptable qui peuvent vite impacter le résultat global avec des revenus de cet ordre.

Oui, comptez entre 600 et 1000 € de tenue comptable à l’année.

Pour faire durer les 100k au max, vous pouvez aussi inclure des interets (deductibles du resultats donc non imposable a l’IS, dans la limite du plafond legal) en complement du remboursement du capital.

Bonjour,

J’ai réalisé ce type de montage en 2022 avec un CCA plus important
(voir mon portefeuille)

J’en ai profité pour donner la nue propriété de la SCI à mes 2 enfants. Une fois le CCA apuré et à notre décès, ils seront propriétaires de l’intégralité de la SCI sans fiscalité.

Pendant quelques années, je vais continuer à réinvestir les dividendes reçus en achat de nouvelles parts de SCPI pour gonfler le portefeuille.

Après en creusant, il y a pleins de possibilités d’optimisation, via l’usufruit ou un crédit pour minimiser l’IS…

Je pense aussi à la possibilité de me salarier de la SCI pour terminer quelques trimestres de retraites à la fin de ma carrière

Coté frais, je paie 9€/mois pour la banque (QONTO) et 72€/mois pour le comptable (CCPM)
En passant par le partenaire Louve, vous pouvez récupérer un cashback

Je pense qu’il faut un certain capital pour que ce soit rentable.
100 k€ me semble la limite basse

à dispo si vous voulez + d’infos

Bonjour,

Pour les SCPI européennes l’impot est payé à la source dans le pays d’origine avant la distribution aux associés.

Donc l’intérêt est de ne pas payer d’IS sur les revenus étrangers, au même titre que l’IR pour les personnes physiques.

ochini, le 31/01/2023 a écrit :

Est-ce que ma compréhension est la bonne où j’ai loupé quelque chose ?

Le jour où vous revendrez vos parts de SCPI acquise via la SCI IS, vous payerez l’IS sur le plus-value (sans aucun abattement pour durée de détention), et le PFU sur la distribution de la totalité de la somme distribuée ensuite. 

Ca pourrait faire mal (et faire reperdre même plus que l’IR économisé d’ici là)…

Pour une somme de seulement 100 000€, les frais associés à la création / comptabilité / formalités annuelles / dissolution seront élevés en pourcentage, rendant le montage sans doute peu avantageux.

Pour réagir aux différents points listés par Robz :

1) Ce qui compte, c’est la rentabilité des investissements après imposition (et pas le montant des impôts payés). Or, à ce niveau, il semble que les SCPI avec un patrimoine européen puisse offrir un avantage, car mieux vaut percevoir 5% net après imposition à l’étranger sur de l’immobilier situé à l’étranger, que percevoir 5% brut avant imposition, et donc moins en net, sur de l’immobilier situé en France. L’avantage n’est donc pas  dans le type d’imposition, mais dans le taux de rendement avant (comme après) imposition…

2) Pour reprendre votre exemple et compléter votre raisonnement, ce n’est pas parce que vous récupérez la valeur du capital (via les amortissements) que votre investissement sera plus ou moins rentable. Il faut en fait comparer le capital immobilisé (en PP le capital investi, en UF la moitié du capital investi car c’est le capital restant investi en moyenne pendant la durée du placement) avec le "bénéfice" qu’on en tire (en PP la distribution annuelle, en UF la différence entre la distribution annuelle et le montant amorti). C’est ce ratio qui détermine quel investissement est le plus rentable… La fiscalité est juste un paramètre de plus à rajouter, pour obtenir au final le "bénéfice net de fiscalité" qu’on en tire.

Je vous suggère de mettre les chiffres sur une feuille excel, et vous devriez comprendre… En tout cas, avec ma SCI IS détenant majoritairement de l’UF, largement financé à crédit, je constate (depuis à présent 13 ans) que j’ai un bénéfice -après comme avant fiscalité- très significativement plus élevé que si j’avais acquis de la PP.

3) oui, avec la SCI IS il y a toute cette souplesse (et quelqu’un d’imposable à l’IR avec un TMI de 41% ou plus ne verra pas les revenus de ses SCPI autant ponctionnés par l’impôt sur le revenu, en raison du PFU)

Bonjour,

Je me permet de rebondir sur la notion de frais et d’amortissements :

Robz a écrit :

Autre avantage : le fait de pouvoir déduire les frais de souscription (équivalent à 2 années de revenus, c’est non négligeable).

Je trouve des avis différents à la question selon le type d’acquisition.

Et si j’ai bien compris, seul l’acquisition d’SCPI en US est amortissable, la pleine propriété ne l’est pas.

Me concernant je viens d’acquérir des SCPI en PP via SCI IS en CCA : premier versement de 2150 euros puis des versements mensuels de 300 euros por commencer sur Corum Eurion.

Si je comprend bien, cela ne générera aucunes charges ou amortissements ?
Je bénéficierais simplement d’une moins-value lors de la revente si le prix de vente reste inférieur au prix d’acquisition ?

Bonsoir à tous,

Je m’interroge sur l’opportunité de créer une SCI à l’IS pour y loger exclusivement des SCPI européennes acquises par emprunt.

J’ai vu sur le forum que certains avaient mixé dans leur investissement à travers une SCI à l’IS des parts en pleine propriété et des part en usufruit.

Je ne comprends pas bien l’intérêt de prendre des parts en usufruit puisqu’avec des SCPI européennes, le résultat fiscal sera négatif (non imposition des revenus étrangers), et l’amortissement des parts en usufruit apporte donc un supplément de charges qui n’est pas nécessaire pour effacer l’IS.

Pouvez-vous éclairer ma lanterne?

M.erci

Lolo77,

Il faut également vous poser la question de la diversification : il n’y a pas beaucoup de scpi 100% étrangères… Donc si vous voulez diversifier vos placements…. vous devrez également avoir des scpi françaises ou mixtes.

Il vous faut essayer de vous projeter à 5 / 10 pour avoir  de la visibilité sur ce à quoi ressemblera votre mont1ge final.

Yvan

ochini a écrit :

Pour le moment ce que je comprends d’après mon comptable c’est que j’apporte de l’argent à la SCI en CCA et que le jour où je voudrais me verser des dividendes ils ne seront pas imposés tant que le CCA ne sera pas épuisé

Vous confondez deux choses très différentes :
- si vous voulez que votre société vous rembourse votre compte courant d’associé, c’est un remboursement de compte courant d’associé, pas un dividende ! Vous faites un virement depuis le compte de votre société vers votre compte courant perso, vous gardez bien le recap de ce virement en PDF (c’est plus propre pour la compta), et dans la compta de la société ça vient diminuer le compte "4551 compte courant d’associé".
si vous êtes bien le décisionnaire de la SCI, et à moins qu’une convention de compte courant ne contienne des dispositions contraignantes, vous faites ce virement quand ça vous chante, pour le montant qui vous chante, !
Attention, on peut ramener le CCA à zéro mais pas le faire passer en négatif, car ça voudrait dire que la société vous prête de l’argent ce qui est interdit. Quand on se rapproche de zéro, il faut donc calculer pour que le dernier virement ramène le CCA pile à 0,00 €.
- si vous voulez que votre société vous verse un dividende, il faut d’abord que l’AG approuve les comptes, constate un résultat positif, et décide d’en affecter tout ou partie au versement d’un dividende. Le formalisme est bien différent.
Notez aussi que dans une SCI on est au moins deux associés. Le remboursement d’un CCA concerne seulement l’associé propriétaire de ce CCA, tandis que les dividendes concernent tous les associés.

Notez aussi que la raison même de la rémunération est bien différente : le premier rémunère l’argent prêté, le second salue les bons résultats de la société. Imaginez un associé avec 1 % des parts mais qui apporte 200 000 € de CCA, et l’autre associé avec 99% des parts mais un CCA à zéro. Vous voyez que la rémunération du CCA profitera au premier associé, le dividende au second ; choisir un seul de ces deux modes de rémunération ne sera pas équitable, il faudrait plutôt concilier les deux. Pour être bien carré, il faut, dans l’idéal, que chaque effort soit rémunéré à sa juste valeur, or il y a des efforts différents (parmi les associés, l’un peut amener du capital, l’autre du CCA, un troisième amène la réalisation de travaux du bâtiment, un quatrième la gestion de la société et/ou des actifs).  J’en ai longuement parlé ici : Investir dans l’immobilier avec des amis : quelle structure et comment répartir les parts ?

Pour le reste, vous trouverez les réponses ici : p.3 Compte Courant d’Associé : comment fonctionne un Compte Courant d’Associé ?

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2024 16h17)

Attention également à bien prendre en compte la fiscalité sur les intérêts de compte-courant d’associé.

Au niveau de la société, les intérêts sont déductibles au taux de 15% ou 25% selon le taux applicable (et en supposant que le CCA est rémunéré au taux fiscal et que les autres dispositifs limitant la déduction des intérêts ne s’appliquent pas).

A votre niveau, les intérêts sont taxés à 30%, sauf si vous optez pour le barème progressif.

Aussi, sauf à avoir une imposition combinée IR + PS au niveau individuel inférieure à 15% (ou 25% selon le cas) en tenant compte de la CSG déductible avec une option barème, la mise en place d’intérêts sur un compte courant d’associé est défavorable.

Les types de montage évoqués sont-il également exploitables en cas de SASU immobilière ?