Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Effectivement cette règle des 25% retire l’avantage, merci.

Du coup si on est seul, plutôt que de monter une SCI bidon (99% des parts à une personne et 1% à l’autre) avec le risque que la banque demande 100% de garantie solidaire à l’associé minotaire, il est p-e plus intéressant de créer une SAS dans un but patrimoniale.
La seul vrai inconnue, c’est est-ce que les banques finances des SCPI à crédit pour une SAS "vide".

Je ne pense pas qu’il soit possible de passer une dépréciation.

Si on se réfère aux normes comptables, il faut comparer la valeur inscrite en comptabilité à la valeur d’inventaire.

Pour un titre non côté, il s’agit de la valeur probable de négociation.
Celle-ci peut correspondre à mon avis au dernier prix d’échange en fin d’exercice sur le marché secondaire, voir au prix de retrait.

Dépréciation des titres

Kabal s’était posé une question identique fin 2017 sur sa file de présentation.

Et voilà la réponse de GBL (message qui suit si vous regardez le lien) :

GBL a écrit :

En faisant l’apport de parts de SCPI, vous devrez même avoir à en changer le propriétaire, auprès de la société de gestion, ce qui va nécessiter de payer des frais de gestion (vers 100 ou 200€) à cette SdG, et de lui fournir le document Cerfa2759 qui justifie du fait que vous avez bien payer les 5% de droit au fisc pour ce transfert de propriété (et ça vous coutera 5% du prix de vente, soit un peu moins de 5k€).

Kabal pourra sans doute compléter s’il a bien mené au bout cette démarche.

Bien à vous,
cat

Bonsoir,

J’ignorais que les coût d’acquisition des parts en PP étaient amortissables sur 5 ans.

@cat : je ne sais pas si vous êtes ma bonne étoile ou mon ange gardien, mais grâce à vous mon projet avance rapidement.

Cordialement,

corsaire00 a écrit :

Les frais d’acquisition: droits d’enregistrements ou frais de souscription qui représentent entre 7 et 12% du prix d’acquisition du prix de la part d’une SCPI font partie du coût d’acquisition à inscrire à l’actif de la société.

Par contre, ils sont amortissables sur une durée de 5 ans.

Cette affirmation me semble questionnable.  (Ce qui est "amorti", ou plutôt "réparti", sur 5 ans, c’est uniquement les impôts et taxes payés lors qu’une acquisition. Et ce n’est pas un avantage, mais plutôt un inonvénient de ne pas pouvoir les imputer en totalité sur l’exercice où ces impôts et taxes sont payés.)

A ma connaissance, ceci ne concerne pas les parts de SCPI à capital variable, ni même les acquisitions de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire animé par la société de gestion.

Ceci concerne uniquement les 5% que l’acheteur paie au trésor public, en cas d’acquisition de gré à gré. Et dans ce cas les frais de gestion administrative (vers 100€, un peu plus ou moins selon la société de gestion) à la société de gestion sont des charges de l’exercice, qui ne sont pas amorties sur 5 ans. Autrement dit, les cas où y a des débours pour ces frais, directement effectués par l’acheteur.

J’ajoute que si la cession de gré à gré a été réalisée avec un intermédiaire rémunéré, la commission de cet intermédiaire est une charge (imputée telle quelle sur l’exercice en cours, et pas amortie sur 5 ans), comme les frais de gestion administrative payés à la société de gestion. Il n’y a que les 5% payés au trésor public qui sont fiscalement répartis sur 5 ans (mais comptablement comptabilisés comme une charge sur l’exercice en cours). C’est en tout cas ainsi que mes acquisitions en gré à gré ont été comptabilisées par le pro en charge de ma comptabilité.

Si vous n’êtes pas d’acoord, merci de citer vos sources.

Bonjour,

Je viens de lire vos remarques

Il y a en effet plusieurs cas:

1) acquisition de parts de SCPI de gré à gré
Cette opération supporte un droit d’enregistrement de 5%, des frais de dossier (commission) de la société de gestion et commission d’intermédiaire

Ces frais peuvent être comptabilisés de 2 façons: charge ou entrée dans le cout d’acquisition des titres.

Selon mon analyse, les parts de SCPI lorsqu’elles sont destinées à être conservées plusieurs années sont comptablement et fiscalement des autres titres immobilisés (si le% de détention est inférieur à 5%)

Pour les titres autres que ceux qualifiés de titres de participation au sens fiscal, l’option exercée sur le plan comptable conditionne le traitement fiscal applicable (CGI ann. III art. 38 quinquies et septies ; BOI-BIC-CHG-20-20-10 n° 160 à 170). Elle est donc, comme sur le plan comptable, irrévocable (BOI-IS-BASE-30-10 n° 90 à 120). Le tableau ci-après, établi par nos soins, présente l’exercice de déduction des frais selon leur mode de comptabilisation

Traitement comptable et fiscal     Exercice de déduction
Charge                                     Déduction immédiate
Coût d’entrée des titres             Déduction lors de la cession des titres (ou de leur dépréciation)

voici le texte pour la nature des frais

Selon le Comité d’Urgence du CNC (Avis 2000-D du 21-12-2000), seuls peuvent être considérés comme des frais d’acquisition les coûts externes directement liés à l’opération, c’est-à-dire les dépenses qui n’auraient pas été engagées en l’absence de cette opération. Sont notamment visés les frais suivants :
-  les droits de mutation (PCG art. 213-8) y compris, à notre avis, la taxe sur les transactions financières, due sur les acquisitions de certains titres de capital (voir Fiscalement ci-après) ;
-  les frais de souscription à une augmentation de capital (à notre avis).
En outre, selon l’avis CU CNC n° 2000-D, constituent des frais d’acquisition de titres, les frais suivants :
Suite aux nouvelles règles sur les actifs, l’avis CU CNC n° 2000-D est désormais caduc pour une partie (celle concernant le traitement des frais d’acquisition de titres). Toutefois, la partie concernant la nature des frais d’acquisition de titres nous semble toujours applicable.
-  conseils : honoraires relatifs à des conseils de nature comptable, juridique, fiscale, en stratégie et études de marché, en environnement, en ressources humaines ;
-  banques : honoraires relatifs à des conseils (montage d’opérations…), commissions d’engagements (à notre avis, liées au montage des opérations de financement et non celles liées au financement : voir « Remarque » ci-après), garanties de bonne fin de l’opération ;
-  formalités légales et dépenses liées : prospectus, frais d’impression, redevances des autorités régulatrices et entreprises de marché, formalités légales ;
-  communication et publicité : coût de la campagne (journaux, TV, radio…), frais d’impression, organisation des réunions d’information, commissions de l’agence de communication financière et achats d’espaces…
Conscient de la difficulté d’établir le lien direct des frais engagés avec l’opération considérée, le Comité d’Urgence considère qu’une analyse au cas par cas sera nécessaire pour certaines dépenses, notamment pour les coûts de communication et de publicité : en particulier, la publicité devra intervenir entre la date de lancement et celle de la fin de l’opération et la nature du message devra se rapporter explicitement à l’opération financière concernée.

2) dans le cas d’une acquisition de parts sociales par souscription à une augmentation de capital, vous avez raison d’attirer mon attention car ces frais ne sont pas payés directement par le souscripteur.
La société de gestion facture ces frais à la SCPI.
Par conséquent ces frais ne sont pas déductibles chez le souscripteur (société IS)

Par contre, la différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait fait apparaitre une moins value latente qui doit être provisionnée.
Cette provision portant sur des autres titres immobilisés (si moins de 5% du capital) sera déductible au taux normal.

Cf exemple pour CORUM ORIGIN

Prix de souscription (à compter du 1er juin 2018)
Nominal: 862,00 €
Prime d’émission: 213,00 €
dont commission de souscription due:
- au titre des frais de collecte: 115,71 €
- au titre des frais de recherche et d’investissement: 12,90 €
Soit un prix de souscription net de tous autres frais: 1 075,00 €
La société de gestion perçoit de la SCPI, lors des augmentations de
capital, une commission de souscription de 11,96 % TTI du prix de
souscription, prélevée sur la prime d’émission.
Cette commission supporte:
- les frais de collecte à hauteur de 10,764 % TTI (la commission est
exonérée de TVA conformément à l’article 261 C-1°-e du Code général
des impôts),
- les frais de recherche et d’investissement à hauteur de 1,20% TTI
(commission exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g
de la directive 2006/112/Ce du Conseil du 28 novembre 2006).
Prix de retrait (à compter du 1er juin 2018)
946,39€ par part. Ce prix correspond au prix de souscription actuel de
1 075,00€ diminué de la commission de souscription de 128,61€.

Dernière modification par corsaire00 (05/01/2019 18h58)

Il suffit d’enlever le I de SCI et c’est plus souple que la SAS.

Dernière modification par corsaire00 (14/01/2019 22h19)

Skarklash, une petite précision : avez-vous signé autre chose qu’un prêt professionnel pour votre société civile? J’avoue être un peu surpris car ce n’est pas mon cas.

C’est un prêt pro mais basé sur les taux habitat. Si mon code activité n’avait pas été "immobilier", la grille des taux aurait été différente et … plus chère.

Je n’ai pas parlé de refus de prêt mais de condition de taux moins avantageuse

l’assujettissement à l’IS est une option pour les sociétés civiles, immobilières ou non.

La différence pourrait se situer pas au niveau de l’IS mais par exemple la SCI bénéficie d’un abattement de 100ke lors de donation.

@Timinel, oui je vous remercie je vais étudier le dossier avec eux également. La décision étant prise de faire cette opération, j’essaie juste de m’assurer que la SCI IS est le meilleur véhicule.