Gagfah : foncière résidentielle allemande

Merci IH pour m’avoir fait découvrir cette société sur laquelle j’ai investi (PRU 4.21).

J’ai largué la moitié de ma position il y a quelques mois quand le cours a touché les 9 euros (suite au programme de rachat d’actions).

Je pense que le prochain catalyseur sera le retour d’un dividende et je compte conserver ma position restante jusqu’à cette annonce.

Juste pour poser les chiffres sur Gagfah qui décote tjs d’environ 30% sur son ANR (ANR fourni par la société, nous le supposons fiable).

Le concurrent (foncière investie exclusivement sur l’immobilier résidentiel allemand) Deutsche Wohnen surcote lui de +25%, avec un ANR à 11,59 contre un cours de 14,52.

Ni Deutsche Wohnen, ni Gagfah ne verse de dividende pour le moment même si elles l’ont fait par le passé.

Par contre, Gagfah a un actionnaire majoritaire à 60% tandis que Deutsche Wohnen a un capital ouvert.

Comme Gagfah n’a pas le statut REIT, il apparaît normal que les minoritaires subissent une décote.

30% me paraît excessif toutefois et le retour du dividende (non annoncé mais je l’anticipe mi-2013 après le refinancement de la dette) devrait faire descendre la décote à 10-20% à mon sens.

Voici l’upside potentiel selon les différents scenarii de valorisation :

Gagfah sait maintenir le suspens mais nous avons enfin quelques news sur le refinancement :

Bloomberg a écrit :

Gagfah SA (GFJ), Germany’s second-largest property company by market value, may refinance a 1.1 billion- euro ($1.5 billion) loan maturing in May as early as this month, according to two people with knowledge of the matter.

…

Gagfah has an additional 2.1 billion euros to repay in August 2013, which it will probably refinance after completing the refinancing of the loan at its Woba Dresden unit.

Source : Fortress?s Gagfah Said Near Refinancing of $1.5 Bln Loan - Bloomberg Business

Je suis surpris que ce refinancement soit aussi "difficile" et long alors que le collatéral est là.

Merci pour cette information qui me fait bien plaisir.

J’ai l’impression que les dirigeants font un sans faute depuis que le risque juridique avec Dresdes est levé.

Mon pronostic : une communication sur le retour du dividende entre mai et juillet et le cours qui se rarrpochera de 90% de l’ANR suite à cela.

A titre personnel, j’ai vendu la moitie de ma position a 9 euros il y a quelques mois et ne suis pas acheteur du dossier. J’envisage de vendre ma position restante quand le dividende sera de retour.

Suite à la publication du résultat annuel, nous apprenons que l’ANR de Gagfah augmente à 13,31 EUR / action (contre 13,15 EUR au trimestre précédent) et surtout le refinancement des dettes est quasi acquis.

Sur un an, la hausse de l’ANR est de 6%.

Le titre a pris 6% vendredi, à un cours de 9,57 EUR.

Ma plus-value latente sur le titre, acheté en 05/2011 + renforcement en 09/2011 et dont l’histoire a largement été commentée sur ce topic, est maintenant de +102%.

J’ai suivi votre investissement sur cette fonciere, et je tiens à vous féliciter pour ce trade avec des gains qui sont amplement mérités ! cela montre que la valeur est dans la conviction et un fort travail d’analyse financière

C’est Goldman Sachs qui a semble-t-il repris une partie de l’allègement de Fortress Investment sur Gagfah.

Gagfah a écrit :

On 16 July 2013, Gagfah S.A. (2-4, rue Beck, L-1222 Luxembourg, Grand Duchy
of Luxembourg (German Securities Code A0LBDT, ISIN LU0269583422)), has
received a major shareholding notification according to the applicable
requirements of the Luxembourg Transparency Law, on the holdings of Goldman
Sachs Group, Inc. and its subsidiaries. Pursuant to such notification the
indirectly controlled voting rights of Deutsche Bank AG in GAGFAH S.A. have
crossed above the 5% threshold of voting rights by reaching 6.32% of voting
rights (13,638,253 shares which corresponds to 13,638,253 voting rights) on
12 July 2013.

The interest in 25,831 shares arose from a beneficial interest held by
Goldman, Sachs & Co., a direct subsidiary of The Goldman Sachs Group, Inc.
The interest in 13,593,466 shares arose from a beneficial interest held by
Goldman Sachs International, indirect subsidiary of The Goldman Sachs
Group, Inc.  The interest in 18,956 shares arose from the interest held by
Goldman Sachs Asset Management, L.P a wholly owned subsidiary of The
Goldman Sachs Group, Inc. acting as discretionary manager.

C’est maintenant la quasi-totalité de la dette qui a été refinancé avec succès et à un taux inférieur à précédemment.

Gagfah a écrit :

GAGFAH: New EUR 700 Million CMBS at Very Attractive Terms Plus Additional Refinancings

- New EUR 700 million CMBS with coupon of 2.71% as compared to 5.17% on the previous CMBS

- New loan of EUR 145 million for Acquisition 1 portfolio and extension of EUR 200 million GBH loan

- Refinancing process now basically completed

GAGFAH has taken another major step towards improving its capital structure by resolving the refinancing of the loan maturities for five of its sub-portfolios with a total debt volume of more than EUR 1 billion. Following the successful refinancing of EUR 1 billion for the WOBA portfolio and EUR 2 billion for GRF earlier this year, the Company has refinanced more than EUR 4 billion in only nine months.

GAGFAH has now signed the financing of the five-year EUR 700 million CMBS for the WBN, WGN and NILEG Residential portfolios (’NILEG’). The coupon on the new CMBS will be 2.71%, almost 250 basis points lower than the 5.17% on the previous CMBS. The amortization will be 0.5% per annum. The LTV of the portfolio is 65%. The paydown of the CMBS currently still in place is expected to take place on the next IPD date on October 21.

In addition, GAGFAH has signed a new three-year loan agreement for the Acquisition 1 portfolio of about EUR 145 million with a coupon of 2.87%. The previous loan for this portfolio, which had a coupon of 4.44%, had been fully repaid with the proceeds from the July equity event. The proceeds from the new loan plus additional cash from the operating business will be used to repay EUR 190 million of the old NILEG CMBS and bring the new loan amount down to EUR 700 million.

GAGFAH also agreed on a two-year extension for the EUR 200 million GBH loan. The Company plans to reduce the LTV of this portfolio and to invest additional capex in order to further improve the operational performance before securing a longer term financing.

These transactions complete the refinancing of almost all of GAGFAH’s near-term maturities, except for EUR 85 million due in April 2014 and EUR 360 million due in October 2014, which the company will address in due time.

Gerald Klinck, CFO of GAGFAH GROUP, commented ’We are very excited to secure yet another refinancing at such attractive terms. Refinancing more than EUR 4 billion of debt in such a short time and doing so at significantly lower interest rates is a great success.’

Thomas Zinnöcker, CEO of GAGFAH GROUP and member of the Board of Directors of GAGFAH S.A., added ’Lowering our overall cost of debt by more than 100 basis points compared to the end of last year gives a significant boost to our FFO profile. Combined with our planned capex investments, our operational improvements and our portfolio strategy, we are about to turn around the company in a very short time and lead it into an extremely promising future.’

En l’absence de dividendes, investir dans Gagfah c’est bénéficier d’un investissement capitalisant dans l’immobilier résidentiel Allemand, et l’action est éligible PEA !

Je pense que la décote actuelle ne se justifie plus vraiment, car il n’y a plus d’incertitude sur le dossier maintenant.

C’est une société de l’U.E., et elle ne bénéficie pas du statut SIIC (qui ne paie pas d’IS en France, en échange de l’obligation de distribuer la majeure partie de ses bénéfices à ses actionnaires, qui sont eux imposés dessus), donc éligible au PEA.

Gagfah a publié son T4-2013. Cf. la présentation des résultats.

Voici le retour du dividende !

Gagfah a écrit :

The management targets dividend payments of EUR 0.20 - EUR 0.25 per share for 2014 and EUR 0.40 - EUR 0.50 per share for 2015.

…

GAGFAH S.A. dividend payments are exempted from withholding tax

Pour l’instant un modeste rendement de 2,5%, mais 5% l’année prochaine. Exonéré de prélèvement à la source étranger.

Le dividende est plus que couvert par le cash flow récurrent, comme vous le voyez ici :


Gagfah a changé de management et de stratégie. Auparavant avec une vision essentiellement financière, nous avons maintenant une vision orientée sur les actifs (hausse des capex).

Actif Net Réévalué à 13,07 / action au 31/12/2013. Le changement de structure capitalistique a coûté "cher" (Fortress Investment est maintenant en-dessous de 50%), avec l’émission d’actions en dessous de la NAV en 2013, ce qui pénalise l’ANR / action.

Mais maintenant que tout est réglé, de mon point de vue, la décote ne se justifie plus et le cours est plutôt attractif par rapport aux autres foncières européennes, spécialement Deutsche Wohnen (foncière résidentielle allemande comme Gagfah, 4 Md€ de capi boursière pour Deutsche Wohnen, 2 Md€ pour Gagfah), qui cote 15 € pour un ANR à 12,89 €.

Gagfah a écrit :

GAGFAH S.A.: Very Confident Outlook for 2014 and Beyond after Successful Turnaround in 2013

- Recurring FFO in 2013 up more than 13% to EUR 123.7 million (EUR 0.60 p.s.) from better operational performance and lower financing costs

- 2013 year-end vacancy rate down to 4.1%, well below 4.5% guidance

- Strong visibility for 35% recurring FFO growth expected in 2014, a vacancy rate of 3.5% and 2% rent growth

- Material improvements on corporate governance and alignment with shareholder interest in the first quarter 2014

- Management targets dividend payments between EUR 0.20 and EUR 0.25 per share for 2014 and EUR 0.40 and EUR 0.50 per share for 2015

- Specific steps in place to reduce the LTV to ca. 53% by 2018 on the basis of new sustainable business model

GAGFAH S.A. has published its results for the full year 2013. While the Company managed to transform the business model from a financially-engineered approach into a sustainable and long-term oriented strategy that focuses on the properties, GAGFAH also met or exceeded its operating and financial targets.

Among the major milestones during the 2013 transition were the free float increase to almost 60%, the portfolio strategy with a focus on GAGFAH’s core cities, the definition and kick-off of the EUR 250 million value-enhancing investment program and the groundwork for reducing the LTV to about 53% by 2018 through scheduled amortization, capex, sales and improved operational performance.

We have seen increasing momentum quarter by quarter in 2013. This was most notable in the vacancy reduction, where we cut the number of vacant units by more than 20% to achieve a vacancy rate of 4.1% at the end of 2013, and in the overall profitability growth in our operating business.

The positive dynamics have carried over into 2014, and on the basis of strong earnings momentum and low interest payments, the Company has continued to complete its transformation. The major achievements in 2014 so far include material progress on corporate governance and stronger alignment of interest between shareholders and management. Gerhard Zeiler has been appointed as new independent Chairman of the Board of Directors and GAGFAH has published its first voluntary declaration of compliance on the German Corporate Governance Code.

The successful turnaround and ongoing improvements of the operating performance will allow the Company to reinstate the dividend for 2014 and beyond. The management targets dividend payments of EUR 0.20 - EUR 0.25 per share for 2014 and EUR 0.40 - EUR 0.50 per share for 2015.

Thomas Zinnöcker, CEO of GAGFAH GROUP commented, ’2013 was a breakthrough for GAGFAH. We gained much more room to maneuver through better financing, and we have used this additional headroom to implement a sustainable business model focused on operations. We can see substantial improvements in our operating performance and have good visibility on our sustainable earnings growth not just for 2014 but also for future years.’

Fortress sort complètement du capital de Gagfah et liquide le reste de ses 27% :
Fortress set to place Gagfah shares at 12.34 euros each

Nous allons avoir donc un flottant de 100%, une foncière opéable et maintenant bien gérée et bientôt un dividende.

Si la décote ne se résorbe pas complètement très prochainement, je ne comprends plus ! :-)

parisien a écrit :

Un paramètre additionnel que vous auriez dû citer est la comparaison avec les autres foncières résidentielles allemandes cotées

Aussi bien Deutsche Wohnen et GSW Immobilien surcotent fortement sur leur NAV, comme mentionné plus haut dans la file.