Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Bonjours a tous,

Je suis entrain de me lancer dans ma sélection de SCPI et iroko retient mon attention, je souhaites acheter des parts dans un SCI a L’IS.

Lors d’un appel avec un conseiller Iroko, j’ai eu l’information que environ 50% des biens sont en France et 50% sont en Europe (fiscalité a 20%).

Si je comprend bien, dans les 7% brut de rentabilité, 3.5% seront imposé a la source (Europe a 20%) et 3.5% seront imposé en France (15% sci IS).

C’est bien cela ? Donc 6.4% net de fiscalité européenne ?

@Kennette17

IROKO commence juste à diversifier ses achats en Europe : 34 biens en France, 10 en Espagne, 2 en Allemagne, 7 en Irlande et 2 aux Pays-Bas.

Bonjour,

La clé de démembrement semble différente de celle mentionnée sur les précédents post.
On me propose de l’USU avec les clés suivantes:

3 ans - 13%
4 ans - 17%
5 ans - 21%
6 ans - 24,5%
7 ans - 27,5%
8 ans - 30%
9 ans - 32%
10 ans - 34,5%
11 ans - 36%
12 ans - 37%
13 ans - 38%
14 ans - 39%
15 ans - 40%
16 ans - 41%
17 ans - 42%
18 ans - 43%
19 ans - 44%
20 ans - 45%

L’absence de frais de souscription n’est pas le seul argument à considérer,
il y a bien d’autres frais (de gestion, sur plus-values, etc.).
Je ne mettrais pas 50 % sur une SCPI encore jeune,
même si elle semble bien partie (rendement, développement à l’international).

Le contexte actuel de hausse des taux n’est pas très favorable à un investissement dans l’immobilier.
Pour les SCPI, on pourrait avoir une baisse limitée des prix de parts.
Les revenus devraient se maintenir en suivant en grand partie l’inflation.

Le risque principal est le risque de liquidité.
Il est déjà arrivé dans les années 1990 que des SCPI aient leur marché bloqué pendant des années.
Un fond de remboursement n’est pas toujours créé, s’il l’est c’est à un prix d’achat très bas.

Greyna a écrit :

Quels arguments voyez vous en faveur des SCPI plus anciennes ?

En vrac:
- historique de la SCPI/société de gestion
- plus grande capitalisation, diversité des biens, des locataires, des zones géographiques voir des activités

D’un côté on a donc plus de flexibilité et de rendement théorique au prix d’un risque de concentration / de l’autre plus visibilité et de stabilité hors évènement majeur au prix de plus de rigidité.

kirikou a écrit :

Greyna a écrit :

Quels arguments voyez vous en faveur des SCPI plus anciennes ?

En vrac:
- historique de la SCPI/société de gestion
- plus grande capitalisation, diversité des biens, des locataires, des zones géographiques voir des activités

D’un côté on a donc plus de flexibilité et de rendement théorique au prix d’un risque de concentration / de l’autre plus visibilité et de stabilité hors évènement majeur au prix de plus de rigidité.

J’ajouterai : le patrimoine qu’aura dans 5 ou 10 ans une SCPI plus ancienne est déjà largement connu, comme sa rentabilité, alors que celui d’une SCPI jeune est inconnu (et on a quelques exemples de SCPI qui ont eu à investir pas mal d’argent assez vite, et qui on fait de grosses bêtises, au point que 10 ans après la part ne vaille guère plus de la moitié de ce que certains avaient payé…).

Une jeune société de gestion n’a pas prouvé grand chose sur sa capacité à correctement acheter des biens, à évaluer des locataires, ou à les gérer ensuite, ou à correctement traiter les associés de ses SCPI. La seule chose qu’elle a prouvé, c’est sa capacité à créer un buzz permettant de commercialiser sa jeune SCPI, et à générer une collecte significative (ce qui n’est pas la principale qualité qu’on attend, et qui est insuffisant pour rencontrer le succès dans la durée).
C’est donc un peu un "pari" (et dans 5-10 ans on saura un peu plus s’il était gagnant ou perdant) qu’on fait en investissant dans ce type de SCPI, avec un niveau d’incertitude, et donc de risque, bien plus élevé qu’en investissant dans de bonnes SCPI plus anciennes.

Avez-vous des éléments concrets qui confirmeraient que les "SCPI anciennes" auraient emprunté à des taux élevés ? 

Je ne me souviens que de SCPI communicant sur des taux d’emprunts plutôt inférieurs à ceux qu’il serait possible d’obtenir maintenant (Interpierre France était une exception, mais elle a bien diminué son endettement). 
Par exemple, Immorente donne dans chaque BTI des informations sur son endettement, et dans le dernier BTI elle indiquait un taux fixe (pour 98.1% de l’encours de ses emprunt) de 1.74%, et une maturité de 5 ans et 7 mois, en moyenne.  Efimmo avait 95.3%, 1.82% et 5 ans et 5 mois pour la même chose. Je doute qu’une SCPI (jeune ou ancienne) puisse maintenant emprunter à moins de 2%, quand même l’Euribor 3 Mois est au dessus.

Sinon, aucun classement sur une année ne reflète correctement la performance générale d’une SCPI, qui est un investissement à évaluer plutôt sur une durée de 8-10 années ou plus (= durée minimale de conservation recommandée).

Un exemple de SCPI qui a fait une augmentation de capital à 320€/part vers 2009-2010, et dont le prix (acheteur) de la part avoisinait 170€ récemment  (donc le prix vendeur était de moins de 50% de 320€) : Atlantique Pierre 1

Quelques exemples récents de société de gestion (SdG) où des évolutions capitalistiques ont eu un impact assez délétère pour les associés de SCPI : PAREF (racheté par un groupe chinois, qui a changé de DG 3 ou 4 ou 5 fois en 5 ans, avec pas mal de flottement et de turn-over de personnel), FONCIA Gestion racheté par Aestiam (dont les SCPI ont aussi subi certains flottements). En fait, ces SdG sont anciennes (dont nul n’est à l’abris…), mais les SdG jeunes sont sans doute plus susceptibles d’avoir de telles évolutions capitalistiques. Il y a même une SCPI récente (source) dont la SdG s’est vu retirer son agrément et pour laquelle il a fallu trouver une autre SdG (je suppose que le fait qu’il y avait des personnes expérimentées au CS a aidé).

Je ne dirais pas que "David Seksig a géré PFO2 pendant des années". Selon son Linkedin, il a passé seulement 15 mois chez Perial. Avant, il a passé 6 ans chez Amundi Immobilier, notamment comme Fund Manager de la SCPI Rivoli Patrimoine. Je ne connais pas exactement le rôle d’un "Fund Manager" chez Amundi Immobilier, mais j’avais plus le sentiment (quand j’ai participé au CS d’une SCPI de cette société de gestion) qu’il y avait toute une équipe qui gérait l’ensemble des SCPI de la société, et que le gérant d’une SCPI était très loin d’être seul avec le manche (en tout cas, ce n’était pas l’interlocuteur principal du CS). Tout ceci ne signifie pas que cette personne ne serait pas expérimentée, ou ne serait pas "un bon" (je n’ai pas d’avis tranché à ce niveau). J’observe par ailleurs que son ex supérieur hiérarchique chez Amundi Immo l’a accompagné (et vice-versa), pour créer une SCPI (Neo) (mais ils ont après moins de 2 ans quitté la nouvelle SdG créée pour ceci, j’ignore pourquoi), puis pour fonder Remake AM.

Je suis bien d’accord qu’une bonne partie des récentes SCPI a été lancée par des personnes ayant une expérience de la gestion de l’immobilier (et heureusement !). Mais une telle expérience ne recouvre la plupart du temps que quelques-uns des aspects de l’activité d’une société de gestion de SCPI (lancer une entreprise, la faire grandir, embaucher et manager des collaborateurs, veiller à ce que l’ensemble des domaines soient correctement traités : sourcing des immeubles et négociation de leur achat, suivi des locataires, suivi des incidents, gestion de la collecte et du réseau commercial associé, les outils informatiques nécessaires (>90% des SCPI utilisent le même, assez ancien…), le suivi comptable associé, la communication vers les associés, et j’en oublie sans doute pas mal). Vue la rentabilité de l’activité de gestion de SCPI (source), je ne suis pas surpris qu’il y ait du monde qui se bouscule au portillon…

Bonjour,
Webinaire de ce jour ’Iroko Zen : résultats 2022’.
Réponse sur augmentation potentielle valeur de part : la société se veut prudente dans un contexte économique incertain et ne prévoit a priori pas d’évolution sur premier semestre 2023. Dans environ 6 mois, la Société regardera à nouveau ce point.
N.B. : valeur de reconstitution stable 2021 (207,12€) vs. 2022 (207,17€)

Je trouve cet argument lunaire contre les scpi sans frais et en faveur des frais d’entrée ! Je l’ai déjà lu sur une communication de Corum d’ailleurs.
HerculePoivrot, vous trouvez que vous faire payer des frais énormes pour vous y coller est une bonne chose ?
Qu’est ce qui justifierait une vague de départ comme vous dites ? Que le produit soit mauvais. pour l’instant il semble tenir la route donc ce serait un problème plus global sur le marché immobilier qui pourrait expliquer cette vague et là peu importe scpi avec frais ou pas frais, on en sortira.

Parmi les vendeurs au bout de trois ans, vous trouverez probablement un grand nombre de nus-propriétaires à TMI élevé et qui auront intérêt à vendre leur part désormais en pleine propriété. Ceux-ci ne renouvelleront pas forcément leur investissement en NP si Iroko ne fait plus partie des meilleurs d’ici là.

Voici les TRIs actuels de la nue-propriété de IROKO Zen dans l’hypothèse d’une stabilité de prix de part, prenant en compte le délai de jouissance de 4 mois.

  durée
(années)   clé NP       TRI
    3            13,0%        4,3%
    4            17,0%        4,4%
    5            21,0%        4,5%
    6            24,5%        4,5%
    7            27,5%        4,5%
    8            30,0%        4,4%
    9            32,0%        4,2%
   10           34,5%        4,2%
   11           36,0%        4,0%
   12           37,0%        3,8%
   13           38,0%        3,7%
   14           39,0%        3,5%
   15           40,0%        3,4%
   16           41,0%        3,3%
   17           42,0%        3,2%
   18           43,0%        3,1%
   19           44,0%        3,0%
   20           45,0%        3,0%

Si c’est ce que dit votre cgp HerculePoivrot, il est complètement à la ramasse !

- Mon conseiller en patrimoine - j’ai de la chance, il est plutôt bon - m’a déconseillé "en général" (ça ne concernait pas spécifiquement Iroko), de me lancer sur une SCPI de moins de 3 ans d’âge.

=> au contraire, les scpi sont les grandes gagnantes du contexte économique actuel car elles peuvent acheter cash, sans dette. Et les SCPI jeunes qui n’ont pas un gros stock d’immobilier cher - sous réserve de collecter - vont embarquer de l’immobilier à meilleur prix dont le poids dans leur capitalisation sera suffisemment significatif pour peser. Regardez toutes les scpi meme d’acteurs historiques qui se lancent ! c’est pas pour rien, page blanche !

- Perso, ayant toujours la crainte d’une pyramide de Ponzi, il me semble qu’une SCPI peut verser "un certain temps" des rendements élevés en utilisant en partie les nouvelles souscriptions. Mais je suis peut-être parano.

=> ! le fonctionnement de base d’une scpi est à revoir. La collecte ne sert pas à verser des dividendes aux associés !

- Enfin - mais ça concerne toutes les SCPI - je constate que l’immobilier d’entreprise est de moins en moins porteur, concurrencé par la vente en ligne :
* Les fermetures de magasin de vêtements s’accélèrent ces temps-ci (Zara, Camaieu, Pimkie, Noz, Gap, C&A, André, Celio, H&M, San Marina…)
* Le recours au télétravail réduit mécaniquement les surfaces occupées
* Les grands centres commerciaux sont de moins en moins fréquentés

=> complètement hors sujet sur ce fil compte tenu de la composition de la scpi. Et plus globalement ça n’a aucun sens. A la limite on peut parler de réorganisation mais regardez la vacance des bureaux dans les grandes villes, elle n’a jamais été aussi basse. Les gens ne restent pas chez eux.
Ok pour le prets à porter mais ça se déporte en faveur d’actifs logistiques et je vous le donne en mille c’est de l’immobilier d’entreprise.
Pour la fréquentation des centres commerciaux, avez vous des éléments chiffrés et tangibles à exposer au delà d’un sentiment qui vous est propre ?

Il reste la santé (hors Ehpad) et le résidentiel.

=> santé oui mais à quel prix et résidentiel, justement c’est de l’immobilier qui n’est pas ou peu indexé..

Je suis donc inquiet sur l’avenir des SCPI, surtout compte tenu des fortes collectes ces dernières années.
Merci de me rassurer :-)

=> loin de moi l’envie de vous dire que les scpi sont un long fleuve tranquille mais changez de cgp déjà vous gagnerez en tranquillité d’esprit