Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Vous avez raison, j’ai lu trop vite dans une doc où les  5 % étaient inscrits 2 fois, ce qui m’avait donné l’impression qu’ils existaient à la fois lors de la vente des biens et lors de la vente des parts. Biais cognitif consistant à voir le mal partout dès que j’étudie un produit de placement…
Ceci dit 3 % à l’acquisition + 5 % à la vente ça fait beaucoup, mais d’autres SCPI ne sont pas loin (6 %) tout en ayant une commission de souscription à 12.

Il ne me semble pas possible le que ce soit payé par la SCPI (rien dans ses statuts ne permettrait de l’envisager).

Dans ce cas là c’est une forme de rétrocomission :-)

Je rejetais un oeil à cette scpi.

Mais les frais relevés dans le dernier bulletin qui ont déjà été evoqués ici sont tout de même importants.

Une commission travaux d’un montant de 5% HT maximum, calculée sur le montant 

des travaux réalisés
Une commission de gestion de 12% HT des produits locatifs hors taxes encaissés
directement ou indirectement et des autres produits encaissés par la SCPI
Une commission de 3% HT du prix de vente net vendeur des actifs immobiliers à
l’acquisition
Alignement d’intérêt à la vente : 5% HT du prix de vente net vendeur des actifs
immobiliers uniquement si la plus-value est supérieure à 5%

3% sur les achats, il me semble que la pratique moyenne est de 1.5 à 2% ?

5% sur les travaux, idem, la moyenne me semble plus proche des 2-3%

Mais ce qui me surprend le plus ce sont les 5% sur la vente en cas de + value > à 5%

Cela pourrait signifier une perte pour l’associé en cas de plus value legerement supérieure à 5%.

Imm acheté 100, vendu 105.1.

La sdg prenant 5% de 105.1 soit 5.255, la part de l’associé sur les 100 devient 99.845

Et dans de meilleures conditions, la Sdg récupére plus de 5% sur le % de Plus Value donc à moins d’une tres belle opération, il ne reste pas grand chose pour l’associé.

a 5% de plus value, la sdg recupere plus de 100% de la PV.

a 10% de PV, la Sdg recupere plus de 50% de la PV. ( Vente à 110, 5.5 pour la Sdg soit 55% de la PV)

Je prends Vendome regions au hasard en comparaison, avec 2% de frais Acquisition/Revente et 1% sur les travaux.

Je sais que cela a éta partiellement evoqué mais c’est bien de l’ecrire noir sur blanc.

Attention de ne pas perdre de vue les assiettes sur lesquelles ces commissions s’appliqueront… Entre une commission de souscription de 10% qui s’applique sur tout le capital et une commission de 5% sur les ventes en plus-values, ce n’est pas du tout la même chose. D’ailleurs je rappelle que pour les scpi qui collectent, la commission de souscription représente régulièrement 75% (!) des commissions perçues par la société de gestion.

ludpub a écrit :

Je pense que personne ne perd de vue ces assiettes.

La commission sur achat s’applique quasiment sur la totalité de la part. Donc déjà 3%.

Et les autres sont récurrentes.

Comme d’autres je pense que la souscription offerte est maquillée dans les autres frais et à long terme je trouve que ces frais peuvent peser peut être davantage.

La vraie revolution serait de conserver des frais raisonnables
et de booster par exemple sa part sur les plus values sans tout prendre (par exemple 20% de la plus value)
ou/et les loyers dépassant un certain rendement. (6 ou 7%) 10% sur les loyers à rdt <5% 15% <6% etc…

Je suis d’accord avec vous sur la plus value. Le top aurait été d’avoir une commission uniquement prise sur cette plus-value et c’est dommage que la SCPI ne le fasse pas.
Pour le 1er point, je ne vous suis pas => si la commission de souscription d’une scpi de 10% pèse sur votre valeur de retrait ; une commission d’acquisition non. C’est donc une révolution en soit !

Pour l’attente sur des frais mesurés, quand on regarde les dici, ils ne sont pas si extraordinaires par rapport à des opc

Oui et non car la SCPI ne fonctionne pas sur une VL. Je laisse les plus sachants du forum apporter leur contribution mais :
valeur d’acquisition = valeur de reconstitution dans un tunnel +10/-10
valeur de reconstitution = valeur actif net + droits + commissions sauf commissions de souscription car prise en amont mais bien commissions d’acquisition
valeur de retrait = valeur d’acquisition - commissions de souscription. Donc quand vous avez une scpi sans frais de souscription, vous avez bien valeur d’acquisition = valeur de retrait et peu importe les commissions d’acquisition.
Evidemment tout cela ne vaut que si il y a de la collecte continuellement mais c’est vrai globalement sur toutes les scpi.

ludpub a écrit :

Je pense que personne ne perd de vue ces assiettes.
La commission sur achat s’applique quasiment sur la totalité de la part. Donc déjà 3%.
Et les autres sont récurrentes.
Comme d’autres je pense que la souscription offerte est maquillée dans les autres frais et à long terme je trouve que ces frais peuvent peser peut être davantage.

La vraie revolution serait de conserver des frais raisonnables
et de booster par exemple sa part sur les plus values sans tout prendre (par exemple 20% de la plus value)
ou/et les loyers dépassant un certain rendement. (6 ou 7%) 10% sur les loyers à rdt <5% 15% <6% etc…

Je pense que vous sous-estimez le bénéfice que peut avoir sur la performance des frais de souscription à 3% au lieu de 10%. Même s’il est difficile de faire des projections sur cette scpi car les frais dépendront notamment de l’évolution du marché immobilier et de ce que fait la société de gestion. Il y a certes un risque que la SdG soit tentée de faire "tourner" le portefeuille, mais le format SCPI offre quelques protections (droits de vote, conseil de surveillance, limitation des ventes de biens avant 5 ans…). Comme déjà dit, je regrette le maquillage sur les frais d’entrée.

C’est aussi un changement significatif du business model d’une société de gestion, en particulier lorsqu’elle ne détient qu’une jeune scpi. A titre de comparaison en 2020, les SdG de Kyaneos Pierre et Activimmo ont touché 99% (!) de leur rémunération via la commission de souscription et 1% via la commission de gestion (et 0 en com de travaux et cession). Ou autrement dit 100x plus d’argent via la souscription que via la gestion.

Enfin comme déjà indiqué, sur cette scpi la question majeure reste la qualité et la solidité de la SdG (car nouvelle) et l’orientation stratégique de la SCPI (peu claire selon moi). En sachant qu’investir sur une toute nouvelle scpi qui collecte, c’est accepter de ne pas savoir dans quel patrimoine immobilier on met son argent (par dilution), la contrepartie étant de profiter de l’effet relutif de la collecte sur la performance (via le délai de jouissance souvent excessif).

NB : pas associé de cette scpi

edit :

loicd, le 30/08/2021 a écrit :

Ensuite, et contrairement à tous les autres fonds, la SCPI ne fonctionne pas sur une valeur liquidative.
Sinon on récupérerait en cas de retrait moins que la valeur de retrait mais en valeur de réalisation, c’est-à-dire hors droits et commissions (hors frais de souscription).

Ce n’est sans doute pas le plus fréquent mais le prix de retrait peut très bien être inférieur au prix de réalisation, c’est le cas pour la plus grosse scpi du marché par exemple.

loicd, le 02/09/2021 a écrit :

valeur d’acquisition = valeur de reconstitution dans un tunnel +10/-10
valeur de reconstitution = valeur actif net + droits + commissions sauf commissions de souscription car prise en amont mais bien commissions d’acquisition

Par valeur d’acquisition j’imagine que vous voulez dire prix de souscription.
J’ai l’impression que vous vous êtes emmêlé les pinceaux car la valeur de reconstitution prend bien en compte les commissions de souscriptions (vous l’écriviez d’ailleurs plus haut). Elle prend sans doute aussi en compte la commission d’acquisition de 3% d’Iroko Zen.

Ensuite il semble effectivement y avoir une petite différence de traitement car ces 3% ne sont pas pris en compte pour le calcul du prix de retrait (contrairement à une commission de souscription). Cela vient en théorie désavantager les anciens associés mais en pratique la SdG a de toute façon une marge de manœuvre bien au delà de 3% pour fixer son prix de part.

Dernière modification par NicolasV (03/09/2021 15h11)

J’ai regardé le rapport annuel de la SCPI disponible ici.
J’ai été amusé de constater que derrière le superbe rendement de 2020 affiché à 7.56% se trouve en réalité une distribution globale de dividende de 12 159 € sur 2020 soit 1.26€ par part pour les quelques 9 650 parts en jouissance au 31/12…
Ce coupon de 1.26€ ne concerne que décembre.

Une communication bien maitrisée, aidé par l’absence d’obligation de publier quoi que ce soit avant des mois, est donc un formidable tremplin pour gagner en visibilité et en collecte pour une nouvelle SCPI.
Rien de nouveau sous le soleil, il a déjà été souligné l’absurdité de l’annualisation des 1ers dividendes, mais avec les vrai chiffres, c’est encore plus flagrant.

Oui grotesque et en décalage avec le discours de transparence, mais malheureusement cette pratique est généralisée et n’est pas la seule combine utilisée dans le milieu (par ex abandon de la commission de gestion…). En bonus, cela permet de déclencher le cycle vertueux -> collecte relutive via délai de jouissance -> bons rendements -> collecte.. Si vous prenez le top 5 des TDVM 2020, 4 des 5 SCPI ont moins de 2 ans et demi d’existence.

Ce n’est pas par hasard que les OPCVM et les OPCI ont l’interdiction de communiquer sur leur performance avant leur 1er anniversaire.

Iroko Zen continue son développement avec 8 agences MAAF

Autre communication de la SDG

Communication de la SDG :

Iroko ZEN a fait l’acquisition d’un portefeuille de 8 agences d’assurance louées à l’un des acteurs majeurs de l’assurance mutualiste en France, la MAAF.



Cette acquisition vient compléter la diversification du patrimoine de la SCPI Iroko ZEN qui compte désormais 14 immeubles.

Ces agences sont situées dans les centres-villes de Brest, Le Mans, Le Havre, Saint Priest et Tarbes en Région et Versailles, Meaux et Bois-Colombes en Ile de France.



Conformément à sa stratégie tournée vers l’immobilier essentiel pour les utilisateurs, la SCPI Iroko ZEN a fait le choix du commerce de proximité.

Le secteur des assurances s’est avéré résilient en temps de crise en accompagnant quotidiennement la vie des professionnels et particuliers : assurance habitation, assurance auto, mutuelle santé, crédit, etc.



Les points forts de cette acquisition :

    Localisation centrale, en centre-ville dans des secteurs commerçants, proches des habitations et facilement accessibles en transports
    La MAAF est un acteur majeur du paysage français qui possède un réseau important d’agences physiques avec plus de 522 points de vente
    Durée moyenne des baux de 7 années
    Rendement de 6%
    Activité pérenne et essentielle

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (14/09/2021 20h50)

nicolasV, le 03/09/2021 a écrit :

en 2020, les SdG de Kyaneos Pierre et Activimmo ont touché 99% (!) de leur rémunération via la commission de souscription et 1% via la commission de gestion (et 0 en com de travaux et cession). Ou autrement dit 100x plus d’argent via la souscription que via la gestion.

Une telle affirmation donne surtout une impression trompeuse, par ce qu’elle sous-entend…

Ceci est juste du au fait que ces SCPI sont très récentes, et que leur ratio "patrimoine existant en année N-1 / collecte de l’année N" est très faible. Celà ne perdurera pas, et ces sociétés de gestions percevront dans quelques années bien plus en frais de gestion qu’en frais de souscription (sans oublier qu’une part substantielle des frais de souscription n’est pas conservé par la société de gestion, mais reversé aux réseaux de distribution).

La même chose est arrivé il y a quelques années à quasiment toutes les SCPI nouvellement lancées, qui ont ensuite grandi et dépassé le milliard de capitalisation (mais pas à celles qui n’ont jamais réussi à grandir…). C’est aussi arrivé à Pierval Santé, qui sous-traite complètement sa collecte, et reverse toutes les commissions associées à la recherche de fonds…