Comment amortir une construction neuve en LMNP ?

Kruss, le 30/12/2018 a écrit :

Bonjour,

Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison pour une location meublée, je me pose la question suivante :
L’amortissement doit-il se faire par corps de métier en se basant sur les factures des artisans/du constructeur ? Ou L’amortissement se base sur la valeur vénale de la maison construite (probablement plus élevée que l’ensemble des couts de construction + terrain) ?
Dans ce second cas, QUID de la valeur du terrain, sa valeur est connue avant construction, mais sa valeur vénale post-construction est-elle la même ?

Merci par avance de votre analyse.

Bonjour,
je suis dans le même cas de figure et je serais intéressé de savoir comment vous avez procédé…
je termine la construction de 2 maisons mitoyennes ; je souhaiterais passer sur de la location sous statut L.M.N.P mais le problème vient du fait que le prix d’une maison est à peu près la moitié de la valeur vénale (quelques travaux à ma charge donc pas de facture sur ces prestations, hausse du prix de l’immobilier sensible dans la région entre le début du projet et la date de future mise en location…). J’ai le choix de passer un bien en PINEL mais le revenu locatif PINEL=0,6 à 7 fois le prix de celui en L.M.N.P. Donc pas terrible. Le top serait d’amortir sur la valeur vénale mais visiblement d’après ce fil de discussion, je vois que ce n’est pas possible. Avez-vous trouvé une astuce ?
Merci

Merci, je suis à présent confronté à une nouvelle problématique…les revenus d’une des maisons, vont me faire basculer lmp, chose que je voudrais absolument éviter… Je vais probablement opter pour du Pinel sur un bien, ce qui ne m’enchante pas vraiment…. Livraison en janvier, je croise les doigts. Bon courage à vous également

Oui ça sera le cas..

Merki pour ce retour….pardon, que veut dire PS…?
Ne peut on pas louer le garage avec un bail séparé s’il est accolé ? Même si locataire est ok ?

D’accord, même avec la taxe d’aménagement, la taxe foncière et tous les frais bancaires, on ne peut "survivre" Que 3 ans, après c’est la punition… Je vais faire quelques simulations pour tenter de tirer quelque chose d’intéressant

Bonjour à tous, je reviens sur mon projet… le Pinel pour une de mes deux maisons, cependant je galère pour trouver le bon total pour faire ma déclaration.
Le prix de la construction c’est quoi pour les impôts ?
j’ai la valeur terrain (succession) déclarée chez le notaire que je vais attribuer au prorata des m2
le prix de la construction par mon constructeur
mais j’ai également plein de factures (GSB avec carrelage, peintures, cusines, meubles sdb ….)
je me suis gardé les VRD et allées, j’ai les factures de location d’engin de TP, cailloux, PVC pour le raccordement, etc…puis-je les inclure dans le prix de la construction ?
les terrasses bois c’est moi, avec le prix des lames et lambourdes, je peux peut-etre le passer en travaux d’amélioration

De plus je suis ennuyé avec le démarrage du Pinel
j’ai reçu les clés le 28/12/2020 (pour faire les travaux que je me réservais) mais maison pas finie (VRD+allées) aménagement et terrassement des trottoirs et jardin
la maison sera mise en location 1er avril une fois tout terminé
Je peux amortir en Pinel en 2020 ou je dois attendre 2021?

Enfin, pour l’envoi du doc H1 pour les impôts, c’est lui qui va déterminer la première année de taxe foncière..? du coup dans mon cas, le H1 qui doit être envoyé lorsque la maison est habitable (raccordée) si je dois retenir une date c’est février 2021 (fin de mes VRD et raccordement) du coup le Pinel coince pour 2020..?

merci pour vos réponses

Dernière modification par Zepoulp (11/03/2021 14h50)

Zepoulp a écrit :

j’ai la valeur terrain (succession) déclarée chez le notaire que je vais attribuer au prorata des m2

Le terrain ne s’amortit pas, ni par m2, ni autrement.

Vous allez me dire que la terre s’use probablement un peu quand même. Et je vous répondrai non quand même, parce que je suis têtu comme un inspecteur du fisc qui flaire le redressement.

Bonjour à tous,
je suis un peu ennuyé avec ma future déclaration Pinel.
je souhaiterais bénéficier du dispositif au titre de 2020.(PC déposé en 2019)
La maison qui va être sous dispositif Pinel a été hors d’eau / hors d’air en octobre 2020, raccordée au compteurs d’eau et électricité (chantier) en suivant, j’ai récupéré les clés  le 28/12 pour faire les travaux de finition (peinture/cuisine)
le carrelage posé en janvier 2021, chaudière mise en service en février 2021.
Je renvoie ma déclaration H1 cette semaine (90j )
Je n’ai pas encore envoyé la DAACT (Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) à la mairie de ma commune. Faut-il donc que j’envoie cette DAACT datée au 28/12 pour bénéficier du dispositif Pinel en 2020 ?
que retient les impôts comme document attestant le point de départ ?

Bonjour, vous me demandez, par MP, de répondre à votre sujet. Je vais effectivement répondre, mais je ne vais pas répondre précisément à chacune de vos questions. Je vous réponds que :
- les règles comptables sont les mêmes que l’on soit LMNP ou fabricant de lingerie ou quoi que ce soit.
- les règles comptables sont fixées par le plan comptable général (PCG) qui a valeur réglementaire. Toute la littérature et les conseils que l’on peut lire ici et là ne sont que de la vulgarisation du plan comptable général. Ca se trouve ici et ça fait 220 pages, ce qui explique que les gens normaux préfèrent s’en rapporter à la vulgarisation disponible plutôt que de remonter à la source. Notez le ".gouv.fr" qui montre que le PCG est une source tout à fait officielle.
- dans les faits, ce qu’on redoute surtout c’est un redressement fiscal. Donc, dans les faits, le service des impôts est un "gendarme de la compta" : c’est par lui qu’on a le plus de probabilité d’être contrôlé sur sa compta. Pour autant, ce ne sont pas les Impôts qui disent comment faire la compta ; c’est bien le plan comptable général.

Pour l’amortissement d’une construction neuve :
- a priori, il faut appliquer le a de l’article 38 quinquies précité : "a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition". Je viens d’expliquer que la compta est dictée par le PCG et je cite une loi fiscale… eh oui, comme je disais, en pratique, la compta est souvent dictée par les impôts. Mais, logiquement, on devrait trouver quelque part dans le PCG les mêmes règles que celles du 38 quinquies.
- le terrain ne s’amortit pas. On amortira donc seulement le coût de la construction.
- l’amortissement "par composants" est obligatoire. On trouve sur l’internet des exemples d’amortissements "par composants" pour un immeuble. Par exemple cette source : immobilisations par composants : Appliquer la méthode par composant pour un immeuble - Compta  Fisca Paie  - Editions Tissot -p- qui cite à l’appui un avis de l’aNC de 2004. Est-ce que cette source est bonne ? Est-ce que cet avis est encore d’actualité ? Je ne sais pas. Je note que les différentes sources de l’internet ne sont pas identiques sur la définition des composants et sur le montant relatif de chaque composant. Je réponds par avance : non, je ne sais pas lequel est la bonne parmi ces sources. Peut-être qu’elles sont toutes "bonnes", dans le sens où l’administration fiscale admet une latitude dans le choix des composants et de leur valeur respective.
- le remplacement d’un composant d’un bien est un cas classique de comptabilité (que ce remplacement intervienne au cours de sa durée d’amortissement ou après). Logiquement, ce composant tout neuf vient remplacer le précédent dans le tableau d’amortissement, avec une petite gymnastique ad hoc. On trouve probablement les informations sur l’internet sur la façon de traiter ce cas.
- une difficulté vient du fait que les composants sont généralement définis de façon large. Ce sont des gros composants, qui englobent beaucoup de choses, par exemple "aménagement intérieur". Or, on peut être amené à remplacer une sous-partie d’un composant. Exemple, on a amorti un composant "Menuiseries extérieures", mais on change une seule fenêtre. Le remplacement d’une partie seulement d’un composant est également une question classique de comptabilité ; je suppose qu’on trouve probablement les informations sur l’internet sur la façon de traiter ce cas.
- sur une construction neuve, sur les factures, on a le détail de presque tous les coûts. Dans ce cas, est-il pertinent de détailler de très nombreux composants, plutôt que les 5 à 8 qu’on voit habituellement ? Ainsi, si on a détaillé chaque fenêtre, et qu’on change la fenêtre du séjour, on sait que c’est le composant "fenêtre du séjour" qu’il faut changer, mais pas les autres menuiseries. Si on a détaillé le coût de la chaudière, on peut gérer le remplacement de la chaudière seule, alors que si on a fait un gros composant "chauffage" qui inclut chaudière, tuyaux et radiateurs, on est embêté pour gérer comptablement le coût de la chaudière seule. Je ne sais pas répondre à cette question (mais ça me semblerait assez pertinent de détailler ainsi, quand on dispose de ce détail…).

Je ne peux pas répondre plus précisément, car je ne suis pas prof de compta (et ce forum n’est pas un forum de compta), et je n’ai jamais eu à traiter le cas d’une compta de LMNP avec amortissement "par composants", donc je n’ai jamais approfondi le sujet. Si j’avais à le faire pour moi, je ferais des recherches exhaustives sur le sujet. Sinon, je m’en remettrais à un expert que je paierai pour son expertise (ça s’appelle un expert-comptable). A moins qu’un forumeur qui ait l’expérience d’un amortissement "par composants" et d’un remplacement d’une sous-partie de ce composant ne vienne vous dire très exactement la façon de procéder, je pense que vous n’y couperez pas : soit vous faites vous-même des recherches exhaustives sur le sujet ; soit vous faites appel à un expert-comptable. (Soit encore, sans faire de recherches exhaustives, vous faites ce qui vous passe par la tête, et vous priez pour que, en cas de contrôle, quand vous expliquerez "je ne savais pas faire mais j’avais la flemme de faire des recherches exhaustives et je ne voulais pas payer un expert-comptable, alors j’ai fait un peu ce qui me passait par la tête", le contrôleur trouve cette réponse acceptable ; ça ne me semble pas très sécurisé comme façon de procéder).

Désolé de ne pas pouvoir vous aider davantage.

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2023 11h01)