Homunity - crowdfunding immobilier : vos avis sur Homunity ?

Bonjour,

Fin 2020, Homunity a levé 4,5M€ pour le projet « Ternes-Etoile » mené par la Financière immobilière bordelaise. Cette société a été mise en redressement judiciaire.

Pas de communication d’Homunity, mais j’imagine que moi et les autres investisseurs de ce projet n’allons pas revoir notre argent de sitôt…

D’autant que si j’ai bien compris, cette plateforme rembourse le capital in fine, ce qui semble habituel, mais également les intérêts. Ce qui fait que les défauts seront, sauf renégociation, totaux et non partiels, avec double peine sur le capital et les intérêts.

Le manque de transparence du site internet sur les défauts ne respire pas le sérieux. On sent plutôt une envie de générer un maximum de commissions sur les prêts. Homunity ne semble pas faire partie du top des plateformes de crowdfunding. Pas certain que ça vaille  12% d’impôts en moins.

Petit exemple d’impact d’un défaut sur un projet de crowdfunding immobilier, dont la caractéristique est de comporter un droit d’entrée de mille euros.

Rendement moyen brut 9%, durée moyenne : 2 ans. Chaque opération rapporte 126€ nets de PFL.
On met 100.000, on récupère 100 * (1.000 + 126) = 112.600 = 100.000 * (1 + 6,11%) ^ 2

Hypothèse : Taux de défaut (perte totale) = 1%

Si investissement de 100.000€ sur 100 projets, un taux de défaut de 1% modifie à peine le TRI.
On met 100.000, on récupère 99 * (1.000 + 126) = 111.474 = 100.000 * (1 + 5,58%) ^ 2

Si investissement de 20.000 sur 20 projets, la probabilité d’avoir au moins un projet en défaut diminue. Joie !
Mais l’effet d’un seul défaut augmente spectaculairement.
On met 20.000, on récupère 19 * (1000 + 126) = 21.394 = 20.000 * (1 + 3,43%) ^2

Comme le met bien en évidence le message précédent, le vrai client n’est pas forcément le petit investisseur.

En revanche, c’est bien lui qui assume le risque.

Edit/ Déontologie : j’ai une opération en défaut sur Homunity. Même si techniquement, le remboursement est simplement reporté de 5 ans…

Quand on parle du loup… suivi d’un autre projet :

Voici le nouveau rapport du projet « Le Richemond » situé à Megève dans lequel vous avez investi.

Avancement du chantier :

Comme vous pourrez le constater sur les photos (à venir en vous connectant sur votre espace investisseur dédié au projet), les travaux n’ont pas connu d’avancées significatives, et cela tant que l’entière maitrise foncière ne sera pas réalisée. L’opérateur continue de travailler à la finalisation du remembrement. Il est à noter que les investisseurs d’Homunity sont garantis par une sureté réelle sur ce financement.

Avancement de la commercialisation :

L’opérateur a souhaité repenser la programmation de l’opération en la destinant 100% à l’hôtellerie.

Budget :

À ce jour, le bilan de l’opération a été modifié, mais respecte toujours un équilibre financier intéressant.

Une fois l’entière maitrise foncière réalisée, l’opérateur souhaite mettre en place un refinancement de  la ligne obligataire afin de rembourser l’encours.

Plus d’information à venir avec le prochain rapport.

J’apprécie la tournure. Rien n’avance, mais tout va bien !

Pour un projet remboursement prévu en mars 2023, la communication est comment dire …

Homunity a écrit :

L’opérateur a trouvé un investisseur pour céder intégralement en bloc cette opération. Un compromis de vente a été signé fin décembre 2022 et la réitération doit intervenir au plus tard en avril 2023. Les équipes d’Homunity ont reçu et étudié les documents attestant de cette vente. Nous sommes dans l’attente de l’accord bancaire pour le futur acquéreur. L’opérateur ne sera pas en mesure de nous rembourser sans le profit de cette vente dont le montant dépasse le total du capital et des intérêts dus. Ainsi la date prévisionnelle de remboursement du 3 mars est décalée au 15 avril 2023. Les intérêts continuent à courir au taux initial durant cette période.

Donc ils vont pas dire qu’ils n’avaient pas l’information avant pour prévenir du retard.

Un autre projet est en recherche de refinancement bancaire depuis la fin 2020, chaque rapport trimestriel dit la même chose ou à peu près mais rien ne se concrétise :

Voici le nouveau rapport du projet La Verrière dans lequel vous avez investi.

Lors de la précédente audience de procédure le 24 janvier 2023, la société IDEFISC et les sociétés cautions ont sollicité un renvoi pour conclure en réponse. Le Tribunal de commerce a fait droit à cette demande et a renvoyé l’affaire au 21 mars 2023. À cette date, l’opérateur et ses cautions devront adresser leurs conclusions et nous disposerons d’un nouveau délai pour y répondre le cas échéant.

Parallèlement, nous continuons de discuter avec l’opérateur. Il nous a confirmé que des échanges étaient toujours en cours avec un consortium bancaire pour le refinancement de sa dette. Il espère que le refinancement pourra intervenir au plus tard en avril 2023. Ce refinancement permettra de rembourser les investisseurs d’Homunity.

Nous avons demandé des éléments démontrant l’intérêt du consortium bancaire, afin de nous assurer de la véracité des échanges sur ce refinancement. Si le refinancement n’intervient pas, l’opérateur cédera des actifs afin de désintéresser les créanciers. Outre la preuve de l’intérêt du consortium bancaire, nous l’avons informé que la poursuite des échanges était conditionnée au versement d’une somme pour démontrer la bonne foi de l’opérateur. Nous échangeons activement sur le montant qu’il est possible de débloquer à date par l’opérateur.

Homunity a également proposé à ses investisseurs de prêter de l’argent à des projets de la galaxie Michel Ohayon, et évidemment ça ne se passe pas comme prévu :

Voici le nouveau rapport du projet Ternes Etoile dans lequel vous avez investi.

Nous vous rappelons que pour ce financement, un contrat a été signé avec la société FIB IMMOBILIER pour un emprunt d’un montant de 4.500.000 € portant intérêt au taux de 10 % l’an.

Les fonds ont été apportés à la société FIB IMMOBILIER avec une date d’émission de l’emprunt au 21 décembre 2020.

Cet emprunt était sollicité par la société FIB IMMOBILIER pour le financement d’une opération dite « Ternes Etoile » située à Paris.

Dans le cadre de cet emprunt, la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE s’est portée caution solidaire des engagements de la société FIB IMMOBILIER.

La société FIB IMMOBILIER dispose d’un délai de 24 mois à compter du 21 décembre 2020, prorogeable de 6 mois, pour rembourser les investisseurs. Comme indiqué dans le précédent rapport, l’opérateur a activé la prorogation contractuelle. Il dispose d’un délai jusqu’en juin 2023 pour rembourser les sommes dues. A défaut de remboursement des sommes dues à cette date, nous saisirons un avocat pour engager une procédure judiciaire pour obtenir le recouvrement forcé des sommes dues.

L’ouverture d’un redressement judiciaire à l’encontre de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (dite FIB) a été rendu le 15 février 2023 par le tribunal de commerce de bordeaux. Il s’agit de la société caution sur ce projet.

Nous avons saisi un avocat pour déclarer la créance des investisseurs d’Homunity. L’ensemble des créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter 26 février 2023 (date de publication du jugement au BODACC) pour déclarer leurs créances.

S’agissant de la créance des investisseurs d’Homunity, le montant déclaré comprendra l’intégralité du capital et les intérêts dus jusqu’à l’ouverture de la procédure collective soit jusqu’au 14 février 2023 (la veille du jugement du tribunal).

S’agissant de l’opérateur à qui les fonds été apportés, la société FIB IMMOBILIER, elle ne fait pas l’objet d’une procédure collective.

Les fonds ont été apportés à la société FIB IMMOBILIER pour la réalisation d’un projet situé dans le 17ème arrondissement à Paris. Comme indiqué précédemment, l’opérateur a décidé de céder cet actif pour un montant supérieur aux sommes dues aux investisseurs d’Homunity.

L’opérateur nous a informé que la précédente promesse de vente n’est plus d’actualité, dès lors que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

Toutefois, FIB IMMOBILIER échange d’ores et déjà avec un nouvel opérateur immobilier de premier plan pour la signature d’une nouvelle promesse. Ce dernier finalise sa proposition financière, selon les informations communiquées par FIB IMMOBILIER.

Nous surveillons donc activement la cession de cet actif, et tout particulièrement la signature d’une promesse afin de pouvoir sortir l’ensemble des investisseurs dans les meilleurs délais et dans les meilleures conditions.

À mes yeux c’est l’une des difficultés majeures de vouloir grandir trop vite comme Homunity l’a fait par le passé : la sélection des dossiers est bâclée, ou les critères sont moins restrictifs qu’ailleurs, et les habitués des montages complexes n’hésitent pas à y voir une opportunité de glaner quelques millions à pas cher. Pour le remboursement, on verra plus tard.

On rappelle qu’actuellement, sur 181 dossiers ouverts, 31 emprunts obligataires pour des projets "audités" par Homunity sont contractuellement en retard, ce qui fait 17%. C’est un mauvais score dans la galaxie du crowdfunding immobilier.

AloneInKyoto, le 04/03/2023 a écrit :

Un autre projet est en recherche de refinancement bancaire depuis la fin 2020, chaque rapport trimestriel dit la même chose ou à peu près mais rien ne se concrétise :

Voici le nouveau rapport du projet La Verrière dans lequel vous avez investi.

Lors de la précédente audience de procédure le 24 janvier 2023, la société IDEFISC et les sociétés cautions ont sollicité un renvoi pour conclure en réponse. Le Tribunal de commerce a fait droit à cette demande et a renvoyé l’affaire au 21 mars 2023. À cette date, l’opérateur et ses cautions devront adresser leurs conclusions et nous disposerons d’un nouveau délai pour y répondre le cas échéant.

Parallèlement, nous continuons de discuter avec l’opérateur. Il nous a confirmé que des échanges étaient toujours en cours avec un consortium bancaire pour le refinancement de sa dette. Il espère que le refinancement pourra intervenir au plus tard en avril 2023. Ce refinancement permettra de rembourser les investisseurs d’Homunity.

Nous avons demandé des éléments démontrant l’intérêt du consortium bancaire, afin de nous assurer de la véracité des échanges sur ce refinancement. Si le refinancement n’intervient pas, l’opérateur cédera des actifs afin de désintéresser les créanciers. Outre la preuve de l’intérêt du consortium bancaire, nous l’avons informé que la poursuite des échanges était conditionnée au versement d’une somme pour démontrer la bonne foi de l’opérateur. Nous échangeons activement sur le montant qu’il est possible de débloquer à date par l’opérateur.

Homunity a également proposé à ses investisseurs de prêter de l’argent à des projets de la galaxie Michel Ohayon, et évidemment ça ne se passe pas comme prévu :

Voici le nouveau rapport du projet Ternes Etoile dans lequel vous avez investi.

Nous vous rappelons que pour ce financement, un contrat a été signé avec la société FIB IMMOBILIER pour un emprunt d’un montant de 4.500.000 € portant intérêt au taux de 10 % l’an.

Les fonds ont été apportés à la société FIB IMMOBILIER avec une date d’émission de l’emprunt au 21 décembre 2020.

Cet emprunt était sollicité par la société FIB IMMOBILIER pour le financement d’une opération dite « Ternes Etoile » située à Paris.

Dans le cadre de cet emprunt, la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE s’est portée caution solidaire des engagements de la société FIB IMMOBILIER.

La société FIB IMMOBILIER dispose d’un délai de 24 mois à compter du 21 décembre 2020, prorogeable de 6 mois, pour rembourser les investisseurs. Comme indiqué dans le précédent rapport, l’opérateur a activé la prorogation contractuelle. Il dispose d’un délai jusqu’en juin 2023 pour rembourser les sommes dues. A défaut de remboursement des sommes dues à cette date, nous saisirons un avocat pour engager une procédure judiciaire pour obtenir le recouvrement forcé des sommes dues.

L’ouverture d’un redressement judiciaire à l’encontre de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (dite FIB) a été rendu le 15 février 2023 par le tribunal de commerce de bordeaux. Il s’agit de la société caution sur ce projet.

Nous avons saisi un avocat pour déclarer la créance des investisseurs d’Homunity. L’ensemble des créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter 26 février 2023 (date de publication du jugement au BODACC) pour déclarer leurs créances.

S’agissant de la créance des investisseurs d’Homunity, le montant déclaré comprendra l’intégralité du capital et les intérêts dus jusqu’à l’ouverture de la procédure collective soit jusqu’au 14 février 2023 (la veille du jugement du tribunal).

S’agissant de l’opérateur à qui les fonds été apportés, la société FIB IMMOBILIER, elle ne fait pas l’objet d’une procédure collective.

Les fonds ont été apportés à la société FIB IMMOBILIER pour la réalisation d’un projet situé dans le 17ème arrondissement à Paris. Comme indiqué précédemment, l’opérateur a décidé de céder cet actif pour un montant supérieur aux sommes dues aux investisseurs d’Homunity.

L’opérateur nous a informé que la précédente promesse de vente n’est plus d’actualité, dès lors que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

Toutefois, FIB IMMOBILIER échange d’ores et déjà avec un nouvel opérateur immobilier de premier plan pour la signature d’une nouvelle promesse. Ce dernier finalise sa proposition financière, selon les informations communiquées par FIB IMMOBILIER.

Nous surveillons donc activement la cession de cet actif, et tout particulièrement la signature d’une promesse afin de pouvoir sortir l’ensemble des investisseurs dans les meilleurs délais et dans les meilleures conditions.

À mes yeux c’est l’une des difficultés majeures de vouloir grandir trop vite comme Homunity l’a fait par le passé : la sélection des dossiers est bâclée, ou les critères sont moins restrictifs qu’ailleurs, et les habitués des montages complexes n’hésitent pas à y voir une opportunité de glaner quelques millions à pas cher. Pour le remboursement, on verra plus tard.

On rappelle qu’actuellement, sur 181 dossiers ouverts, 31 emprunts obligataires pour des projets "audités" par Homunity sont contractuellement en retard, ce qui fait 17%. C’est un mauvais score dans la galaxie du crowdfunding immobilier.

Ce qui est inquiétant avec le projet La Verrière, ce n’est pas que l’emprunteur resserve l’histoire du refinancement imminent depuis deux ans et demi. C’est que Homunity ne semble avoir aucun problème à nous raconter ça tous les trimestres. Et non, je ne dirais ni que c’est la faute du marasme immobilier, ni que Homunity suit bien ses projets : le projet La Verrière était censé être fini le 31 mars 2021, prorogeable au 30 septembre 2021. Le projet était censé être un projet de marchand de biens, mais l’opérateur a décidé dès août 2020 de ne pas revendre son immeuble et de se "refinancer" (le même refinancement qui est toujours sur le point de se concrétiser deux ans et demi plus tard). Il ne fallait pas être grand clerc pour deviner que le remboursement pouvait devenir problématique, mais il n’y a pourtant pas eu une gestion rênes courtes de ce dossier par Homunity. Les délais ont été accordés (par avenant ou de fait, ça, je ne sais pas puisque chez Homunity, les prêteurs ne prêtent pas à l’emprunteur, mais à une filiale d’Homunity qui reprête ensuite à l’emprunteur ; en conséquence, les prêteurs n’ont aucune visibilité sur la relation avec l’emprunteur final), ça a traîné de mois en mois et effectivement, maintenant, le marché a possiblement commencé à se retourner. Mais ce n’était pas le cas en octobre 2021.

Personnellement je n’investis plus chez Homunity et je n’y réinvestirai jamais.

Vu la situation de la galaxie Ohayon, l’immeuble en question a peut être été hypothéqué ou saisi ?

Je commence à connaître également des décalages de remboursement sur les miens dont certains sont - c’est là une nouveauté - annoncé dès le début du projet (au bout de 6 mois sur un projet dont l’horizon est à 30 mois).

Ma bonne étoile du 0 défaut de paiement jusqu’alors commence un peu à pâlir mais restons confiants.

"Le projet n’est pas encore considéré comme une perte" quelle blague.