Comment gérer un mauvais investissement immobilier ?

carpediem a écrit :

Comme dit dans le message 31, le fait de bénéficier d’un avantage fiscal entraîne la conservation du bien jusqu’au 31/12 de la 3e année suivant l’année de l’avantage. Donc si vous revendez le bien immobilier avant les impôts sont en droit de demander la restitution de l’avantage consenti et avec indemnités de retard si le contribuable ne l’a pas fait de lui-même. Ceci est valable pour les différentes lois d’avantages fiscaux (Perissol, Scellier, Duflot…) et aussi pour les frais (travaux déduits sur le revenu global…) qui ont permis de réduire l’assiette de l’impôt.

Désolé, mais c’est faux. Et c’est quand même fâcheux que plusieurs foreumeurs aient eu l’information qu’ils n’avaient pas le droit de vendre, alors qu’ils en avaient le droit.

Le lien du Bofip cité est assez clair (enfin dans la limite du bofip)

Il est clair sur 2 choses :
- l’engagement de location porte sur 9 ans.
- la durée de l’engagement de location commence au début de la location effective, ce qui peut amener un engagement de location plus long que l’avantage fiscal lui-même. En effet, la durée du début d’amortissement, elle, reste fixée au premier jour de la livraison du logement, mais l’avantage fiscal ne peut être appliqué qu’à partir du moment où c’est loué ; donc en cas de location tardive on "grille" ces premières années d’avantage fiscal.
Ce point 560 du Bofip n’explique pas autre chose.

Il n’y absolument pas de notion de conservation 3 ans de plus que la dernière année d’avantage fiscal.

Regardez les cas de remise en cause du Robien aux points 170 et suivants ici : RFPI - Revenus fonciers - Déduction au titre de l’amortissement « Robien » - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur et cas de remise en cause de l’avantage fiscal
Ca porte surtout sur la cession avant la fin des 9 ans de location. Après la fin des 9 ans, on peut vendre.

Les règles des impôts sont déjà assez contraignantes comme ça, il ne faut pas en rajouter d’autres qui n’existent pas.

Désolé de faire remonter une vieille discussion… mais il m’a semble que ces infos pouvaient induire en erreur des lecteurs encore aujourd’hui.

Bernard2K a écrit :

Désolé, mais c’est faux. Et c’est quand même fâcheux que plusieurs foreumeurs aient eu l’information qu’ils n’avaient pas le droit de vendre, alors qu’ils en avaient le droit.

Carpediem n’a pas été assez précis dans le message cité, mais il a précisé dans le message suivant : si une réduction de l’assiette d’imposition s’opèrh (ie : imputation sur le revenu global, et non uniquement sur les autres revenus fonciers), il faut conserver le bien en location jusqu’à la fin de la troisième année suivant l’année fiscale d’imputation.

Au passage, c’est bon de rappeler que la relocation en meublé d’un bien constitue, fiscalement, une rupture de ce maintien, et donc que l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global interdit la transformation en meublé pendant les 3 années fiscales suivantes.

"Dans l’échange que je cite, Lordwolfy disait qu’il y avait obligation de conservation seulement si déficit foncier ; tandis que carpediem écrit à nouveau que l’obligation de conserver 3 ans s’applique dès qu’il a réduction de l’assiette imposable, même sans déficit foncier."

Désolé, l’échange ne me parait pas clair, et j’ai l’impression qu’on dit à peu près tous la même chose. S’il y a réduction de l’assiette imposable, c’est à dire déduction sur les revenus globaux, alors le 156 CGI induit le maintien en location jusqu’à la fin de la troisième année suivant la dernière imputation, le passage de nu à meublé constituant une rupture de cette obligation au même titre que la vente du bien.

Pour tous les dispositifs antérieurs à Scellier, la déduction passe par là. Pour les scelliers, le dispositif ne permettant pas que l’engagement se termine avant 2018, la question n’est pas d’actualité.  Cela dit, le montage habituel induit de facto un déficit sur la durée d’engagement, ce qui de facto aussi induit la nécessité de conserver le bien 3 ans de plus, pour éviter une reprise d’imposition sur les imputations antérieures.

C’est un piège classique de ces dispositifs, qui sont vendus comme si le seul engagement était "9 ans à partir de la remise des clés", alor qu’en réalité c’est "9 ans pour l’avantage spécifique, mais attention aux autres règles régissant la déclaration des revenus locatifs".

Hello le coach, comment vous êtes vous sorti de cette situation un poil compliqué ?

Rastignac : c’est effectivement ce que j’avais compris, déjà en 2016, mais je n’en étais pas tout à fait sûr à l’époque :

Bernard2K, le 09/05/2016 a écrit :

En lisant très attentivement, et notamment les explications du point 250, il me semble bien que le critère est "déficit imputé sur le revenu global" ; ce qui voudrait dire que tant que le déficit d’un immeuble s’impute sur les revenus fonciers globaux (sans les faire passer en négatif), il n’y a pas l’obligation de location pour 3 ans. Donc, dans la mesure où dans mon exemple 3), le contribuable n’a pas un déficit foncier global qui vient s’imputer sur son revenu global, il n’a pas d’obligation de louer 3 ans de plus.

Depuis, j’en suis tout à fait sûr.

Notez aussi que je réagissais ainsi à un message de carpediem de 2014 qui affirmait qu’il y avait obligation de conservation, même sans imputation du déficit sur le revenu global, ce qui avait de quoi faire douter le petit nouveau que j’étais en 2016 :

carpediem, le 28/07/2014 a écrit :

Non, à partir du moment où il y a réduction de l’assiette imposable donc des revenus fonciers ou autres  revenus (sans forcément créer de déficit) par l’intermédiaire d’un bien immobilier, il y a obligation de conserver le bien 3 ans.

Lui aussi, il a sans doute bien progressé depuis cette lointaine époque, et je ne doute pas qu’il ait mis à jour son logiciel sur le sujet depuis longtemps !

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2023 09h16)