Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Vous leur laissez un dossier papier, ou faites juste une présentation orale avec ou sans écran ?

J’ai récemment été très surpris de la réaction d’un banquier quand je lui ai parlé des différentes charges liées à l’investissement. Comme vous l’indiquez, il ne semblait pas avoir l’habitude d’entendre parler de frais de copro, ni de provision pour l’entretien du bien… votre réaction confirme ce que j’ai alors entendu ; parler juste de remboursement d’emprunt et des éventuels travaux.

Avez-vous déjà trouvé un banquier qui aborde vos investissements comme une activité à considérer comme un tout (pour leur gestion, rentabilité, faisabilité…) sans les relier à votre taux d’endettement personnel ?

Avez-vous des arguments particulièrement bien entendus, pour dépasser les 33% (outre le reste à vivre, dont vous avez parlé ?)

Bonjour,

Je fais aussi un petit tableau synthétique avec pour chaque bien la valeur, l’encours, l’actif, le remboursement mensuel, les frais divers, le solde, le rendement. Une belle colonne TOTAL pour terminer le tableau finit souvent de les rassurer.
J’ajoute dans le tableau les SCIs (avec ma quote-part) mais il est possible de ne pas les noter…
J’ai deux tableaux, le premier pour moi, avec les vrais chiffres, le second pour les banquiers.

Frédéric

Bonjour,

Ce tableau n’a rien à voir avec les assurances.
Disons que je ne compte pas la CSG-RDS….
Cela lui permet d’appréhender de manière globale l’ensemble de mes actifs à un moment T.
De toutes façons, ce tableau est croisé avec mes déclarations d’impôts par le banquier.

Frédéric

Tout… c’est à dire charges additionnées au loyer sans préciser ?

Code civil - Article 1116 | Legifrance

Si vous diminuez artificiellement vos dépenses ou gonflez artificiellement vos revenus (par omission par exemple), il y a tromperie. Tout contrat signé avec ces éléments en appui pourra être déclaré nul, il conviendra donc de faire très attention aux éléments que vous produirez…

Vous êtes complètement hors sujet l’ami. Je ne parle jamais de tromper la banque.

Je parle de répondre simplement aux questions du banquier sans vouloir être plus royaliste que le roi.

Quand le banquier vous demande vos loyers perçus, il vaut mieux donner le montant incluant les charges, car c’est ce montant qui est inscrit sur le bail, et celui que le banquier retiendra.

Pareil pour les charges, ils prennent en compte les mensualités de crédit que vous avez, alors à quoi bon leur faire la réflexion qu’ils oublient de compter les charges de copro et la taxe foncière et les frais de gestion  etc etc etc

Je déconseille très fortement de mentir en gonflant les revenus ou en minimisant les charges car vous devez fournir des pièces justificatives et elles seront contrôlées.

En revanche, dans le dossier présenté au banquier, on a une latitude pour optimiser les chiffres.

Range19 a écrit :

Mon banquier me demande nos revenus et charges et, s’agissant du locatif, le montant des loyers hors charges et des crédits restant dus.

OK, et vous lui donnez, en plus, le montant de la TF, et des charges avant qu’il ne vous les demande?
Si vous ne faites que répondre à ses demandes, vous faites comme ZX-6R et moi.
Et encore, je mets la TF….
Frédéric

Discussion très intéressante !

Je cherche actuellement un gros prêt travaux. En plus de mon dossier, un banquier m’a demandé d’imprimer mes dernières déclarations 2044 récupérées sur impôts.gouv.fr.

La ligne "charges" des SCI regroupant à la fois les frais de gestion, d’assurances, de taxe foncières, de copro, d’huissiers, ET les travaux (très conséquents ces dernières années), quand il a fait ses calculs, le prêt ne m’a pas été accordé.

Impossible de lui faire comprendre le double objectif du déficit foncier et de l’amélioration de mon patrimoine.

Preuves et détails à l’appui, impossible de lui faire comprendre que les travaux, qui sont non récurrents, ne devaient pas être intégrés en tant que charges dans ses calculs.

Encore un "baltringue" de plus qui freine la création de valeur en France.

Next !

Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.

Mais si vous aviez eu un grave ennui de santé ou autre, vous auriez été totalement en tord, et vos assurances sur prêts auraient pu faire annuler le contrat qui les lie à vous.

Ne répondre qu’aux questions de la banque sans plus, mille fois oui.

Dissimuler sciemment des informations, non.

Donc attention aux présentations trop professionnelles et détaillées où l’on imprime tout son fichier excel, etc. : ça peut justement se retourner contre vous à vouloir mettre beaucoup d’informations…. mais uniquement des informations tronquées.

Bref j’arrête là, mais je préfère alerter les lecteurs sur les risques encourus. A nouveau, je dis simplement qu’il faut agit en connaissance de cause.

Philippe30 a écrit :

Je ne connais pas votre profil Range19 , mais savoir dissimuler certaines choses en connaissance permet d’avancer , j’ai eu l’occasion il y a quelques années d’acheter plusieurs biens en même temps en empruntant dans plusieurs banques car je savais que je ne pourrais pas en acheter ensuite par blocage.
Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.

Philippe

Bonjour,
Vous citez mon pseudo mais un certains nombre d’expressions sur lesquelles vous réagissez ne sont pas de moi.
Votre post suscite plusieurs remarques de ma part :
1/ J’ai eu la chance de démarrer très tôt mon activité d’investisseur immobilier, sans être aguerri ni même être expert en optimisation. Reconnaissons humblement ne pas avoir été des génis mais avoir eu en grande partie du bol grâce à une évolution favorable du amrché etd es taux. Je doute que ce soit aussi facile aujourd’hui et dans le futur. Ma seule plus value a été d’être hyper sélectif et de me débarrasser rapidement de lots anciens rénovés pour m’orienter vers du récent, neuf et très bon standing.
2/ J’ai  eu la chance d’habiter une ville de Province où l’interlocuteur de ma banque était spécialisé en immobilier, ne faisait que ce type de financement. Nous nous sommes fréquentés régulièrement près de 20 ans… avec un véritable respect mutuel. Son départ à la retraite m’a contrarié.
3/ Je dois à la vérité de dire que depuis le départ de ce monsieur, je suis contraint de traiter avec des gens dépassés par les évènements, qui ne connaissent rien au marché et se trompent dans leurs calculs. Je dois défendre mes projets non pas avec de superbes dossiers, mais en faisant valoir les offres de la concurrence et mon agacement.
3/ Mon banquier ne me demande plus depuis des lustres de grands détails sur mes opérations : je lui complète un tableau synthétique qu’il me remet (étonnamment synthétique d’ailleurs) accompagné de copies de mes déclaration fiscales et avis d’imposition plus justificatifs de revenus autres.
4/ J’ai préféré (je le regrette parfois) renoncer à des projets que gonfler la charge financière éventuelle en cas d’échec sans même avoir l’avis d’un banquier.
Avec le recul, j’ai perdu gros… mais je n’ai jamais dérogé à mes principes et je n’étais pas Madame Soleil… je ne pouvais pas savoir que ce que l’on me proposait 20 000 vaudrait 80 000 10 ans après… Mais… qui le savait ?

5/ Je considère comme trompeur de multiplier les crédits sur une base tronquée auprès de plusieurs banquiers donc avec de fausses déclarations (ce que vous appelez des oublis, en droit cela s’appelle de fausses déclarations).
Comme je l’ai dit par ailleurs, chacun voit midi à sa porte, mais on ne peut pas conseiller ce genre de pratiques.

6/ Pour revenir au sujet, l’idéal pour un jeune investisseur plus ou moins expérimenté est de d’abord demander à sa banque ce qu’ils attendent.
Il me semblerait (je persiste) inopportun de proposer à ce jeune investisseur de bidouiller ses dossiers ou de délibérément se surendetter (plusieurs banques en même temps…) dans un contexte devenu plus incertain que jamais.

Dernière modification par Range19 (26/02/2013 12h04)

Visiblement on en parle en haut lieu aussi..

Comment ramener les prix de l?immobilier à la raison

bon de la a qu’il y ait des actes…mais beaucoup de ce qui a été dit sur cette file est repris dans le rapport
droit de mutation et taxe sur les ventes exorbitants et surtout perfusion fiscale et PTZ qui alimentent constamment la hausse au frais des contribuables…

Geronimo a écrit :

Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.

Mais si vous aviez eu un grave ennui de santé ou autre, vous auriez été totalement en tord, et vos assurances sur prêts auraient pu faire annuler le contrat qui les lie à vous.

Ne répondre qu’aux questions de la banque sans plus, mille fois oui.

Dissimuler sciemment des informations, non.

Donc attention aux présentations trop professionnelles et détaillées où l’on imprime tout son fichier excel, etc. : ça peut justement se retourner contre vous à vouloir mettre beaucoup d’informations…. mais uniquement des informations tronquées.

Bref j’arrête là, mais je préfère alerter les lecteurs sur les risques encourus. A nouveau, je dis simplement qu’il faut agit en connaissance de cause.

En quoi cela pose un problème d’acheter deux biens en même temps en prenant deux emprunts différents dans deux banques.

Ma santé va très bien et même si elle défaillait j’achèterais quand même les assurances servent à rembourser en cas de problèmes non ?

A ma connaissance , lorsque l’on remplit une demande de prêt on évoque sa situation mais il n’y a pas de questions sur "Avez vous ou êtes vous en recherche d’un autre prêt dans une banque concurrente pour un autre achat ?"
Vous devez savoir que les banques ne prennent pas en compte dans votre endettement les emprunts dont l’échéance arrive à terme dans les 18 mois.

Il n’y a pas de dissimulation , il y a deux demandes de prêts concomitantes pour lesquels j’ai eu la chance d’avoir des réponses positives.

Je vous donne d’autres petites astuces maisons pour optimiser ses demandes :

Si vous envisager d’investir prochainement alors préparer le terrain de votre compte bancaire 3 à 4 mois à l’avance

- Solde en fin de mois largement positif

- Réduisez les dépenses

- Utilisez un compte séparé pour certains prélèvements  récurrents , alimentés ce compte par des
   chèques mensuels de montants différents , les banques sont toujours très suspicieuses des virements 
   ou prélèvements mensuels de même montants, faites ce que vous voulez de ce compte séparé lorsque
   vous rechercherez un emprunt ….

Une fois une banque m’a cassé les pieds pour un prélèvement mensuel de 90 € qui correspondait à l’achat d’une remorque étalé sur 6 mois.

Certains sur le forum comprendront ce que je veux dire , nous ne sommes pas dans l’achat du dernier téléphone , écran plat ou autre gadget , nous constituons un patrimoine.

La constitution d’un patrimoine passe des sacrifices en terme financier , loisirs , chacun pour ses raisons mais il faut un peu de passion et limite de la schizophrénie pour accepter des remboursements d’emprunts sur 20 ans dont les montants vous amènent dans des taux d’endettements de 130 %

Actuellement , je rénove un trois pièces , le petit dernier de l’épisode immeuble avec 5 lots à rénover entièrement , dans les grandes lignes nous avons à faire pose d’un velux avec reprise de toiture , portes et fenêtres à changer , carrelage , cuisine à refaire , porte de garage et certains points sont corrects comme SDB , électricité.

Geronimo , faites honneur à vos ancêtres et soyez combattif  pour avancer

Philippe