Quelles SCPI avec le contrat d'assurance-vie Linxea Spirit ?

Ce qui m’étonne le plus c’est justement le recours à la dette comme Rouste l’évoque plus haut.
Les scpi sont ou du moins étaient très à la mode ces dernières années, avec des entrées de capitaux énorme avec les délais de jouissances allant grandissant et un effet dilutif voir délétère sur le rendement car obligeant des achats parfois préciptés et donc moins bien achetés ou moins qualitatifs…

Et ils ont recours à la dette ? Dans quelle mesure? J’imagine qu’un bon gestionnaire qui sait prévoir l’utilise pour anticiper les entrées de capitaux des nouveaux entrants afin d’acheter plus sereinement des nouveaux biens. Comme pour lisser les achats. J’imagine mal un crédit pur sur 20ans de plusieurs millions alors qu’ils collectent à ne plus savoir quoi faire.

Franckielestore a écrit :

est il raisonnable que les performances trois ans présentées ici, puissent être un élément majeur dans le choix de ses SCPI?

Malgré ce que vous en dites, c’est quand même une question qui s’adresse a rouste directement et sur ces critères présentés dans le tableau…

Après votre question générale mérite d’être posée pour essayer de comprendre quel critères permettent de valoriser une SCPI et les voyants rouges qui promettent des difficultés dans le futur.

Le choix des secteurs a bien joué  ces dernières années avec une dépréciation du secteur commercial au profit des bureaux puis désormais une crainte sur les bureaux.

Les futures lois portant sur les DPE, les moyens de chauffage risquent de faire également bouger les choses.

Dans l’attente des rapports annuels des SCPI : Comparaison des SCPI sur AV, avec de nouveaux critères d’évaluation

Fichier pdf :
comparatif_scpi_spirit_201.pdf

Bossuet, le 02/04/2023 a écrit :

Roupettes a écrit :

Et ils ont recours à la dette ? Dans quelle mesure?

Dette de 0% à 32% dans mes repérages, avec une durée moyenne de quelque cinq ans.

Cela semble globalement maîtrisé d’après ce que j’ai compris…

Mais je ne sais quels sont les effets à prévoir de la remontée des taux sur ce point. Probablement, la dette va être progressivement diminuée, ainsi que l’effet de levier correspondant, donc avec une baisse relative des futures rentrées.

Par ailleurs, l’effet le plus important de la remontée des taux, si elle dure, me semblent devoir être sur les prix de l’immobilier : il faudrait que les prix baissent, pour permettre de reconstituer une prime de risque sur les rendements de l’immobilier. Cela peut faire mal (cf. les pays anglo-saxons qui vont plus vite que nous sur ce point). C’est cela qui me semble le plus problématique dans l’immobilier non coté aujourd’hui.

La dette semble donc bien servir pour anticiper les souscriptions et éviter les temps morts.
Je ne vois pas pourquoi la hausse des taux reduirait les entrées, ni pourquoi ce serait le plus gros souci pour les scpi. D’une les particuliers désirants investir en immo direct auront des soucis d’accès au prêt (ou du mal à dégager un rendement  correct) donc ils ce tournerons peut êtres sur la scpi, de deux les scpi entrent beaucoup de cash donc peuvent acheter cash hormis pour ce qui est évoqué plus haut dont on peu ce passer techiquement. Et qui dit achat cash dit négo meilleure en période de taux hauts et banques froides.

Les foncières cotés emprunterons cher (et leur cotation en bourse tombent toutes en ce moment) , les particuliers emprunterons cher, les scpi acheterons cash… Qui va mordre dans le meilleur morceau ?

Bonjour,

Je dois désinvestir 4 supports SCPI sur mon contrat Linxea Spirit : Primovie, Primopierre, PFO2, Patrimmo commerce.

Quelqu’un sait-il comment déterminer le meilleur moment pour vendre permettant de toucher les dividendes du dernier trimestre écoulé?

Typiquement vendre ces SCPI le 22 avril 2023 permet il de toucher les dividendes du T1/2023?

J’ai bien repéré que le versement des années passées a lieu le 30/04 mais il ne s’agit que d’une date de versement. Je n’ai trouvé aucune info sur la date de détachement du dividende.

Il ne serait pas aberrant, sur une assurance vie, de toucher les dividendes au prorata de l’investissement effectif sur un trimestre.Je n’ai rien trouvé en ce sens non plus.

Bonjour,

L’information est disponible dans l’avenant relatif au SCPI.

Il est indiqué :
Les revenus sont distribués sur le Contrat sur la base du nombre de parts du Support portant
jouissance au cours du trimestre concerné et effectivement présentes sur le Contrat au jour de la distribution des revenus

Aussi, selon ma compréhension, si vous n’avez plus les parts les jours de la distribution, vous ne toucherez rien, nonobstant le fait que vous les possédiez pendant le trimestre écoulé.

Partez sur cette date en effet, globalement les SCPI distribuent avant fin avril donc semaine prochaine, il vous faut désinvestir début mai.

Franckielestore a écrit :

Dit autrement et plus simplement : lors d’un démembrement d’une durée de 5 ans , l’usufruitier ne perçoit les revenus qu’après le délai de jouissance (T0+4 mois par exemple). Le détenteur de la nue propriété, pourra-t-il revendre ses parts à l’issue des 5 ans (T0+5 ans) , ou devra -t-il attendre 5 ans et 4 mois.

Bonjour, je rejoins les propos de GBL qui vous a répondu sur la file d’Iroko Zen: le nu propriétaire entre en possession de la pleine propriété des parts à l’extinction de l’usufruit, soit dans votre exemple à T0+5ans et 4mois.
Le délai de jouissance est donc supporté à la fois par l’usufruitier et le nu propriétaire.

Bonjour à tous.

Je viens de m’apercevoir que je n’ai reçu aucun dividende du T1 concernant Primopierre, Primovie, Activimmo. Et vous ?

Pas de versement d’Epargne Pierre non plus a ce jour.

Tout à fait ! PIERVAL, c’est fait ! Mais ACTIVIMMO et EPARGNE PIERRE, on attend encore… Ce délai me semble anormal.

Ca ne change rien pour vous, c’est un délai dans l’affichage sans conséquence pécuniaire car la date de valeur sera celle du versement identique aux SCPI détenues en direct, tout a été dit dans ce sujet :
PF Grand Paris → avis sur cette SCPI (Perial AM) p.4

Asn540, le 10/05/2023 a écrit :

Faut vraiment arrêter avec ces fake news sur les AV et les SCPI

Les fonds sont crédités avec la date de valeur du jour de réception des fonds sur le compte de l’assureur. Donc si les fonds arrivent le 25/4 ils sont crédités avec la date de valeur du 25/4 même si l’opération et l’affichage des fonds n’apparaissent que 15 jours après

L’argent a effectivement travaillé pendant ces 15 jours mais POUR VOUS (compte-tenu de la date de valeur), sur VOTRE CONTRAT et non pour l’assureur. Arrêtons de dire n’importe quoi…

Votre seule perte sur ce délai de crédit est une perte d’opportunité : vous auriez pu utiliser ces fonds pendant les 15 jours de délai pour les arbitrer sur des supports qui auraient pu exploser à la hausse pendant ces 15 jours.

Après si on veut chercher des abus de la part des assureurs en SCPI on peut en discuter (par exemple se poser la question de ce que devient le crédit d’impôt français sur les revenus des SCPI étrangères) mais ne propageons pas des infos non fondées. Tous les trimestres on lit ce genre de truc sur les SCPI en AV. Outre que ça pollue le forum, c’est infondé…

cedREIM, le 10/05/2023 a écrit :

Effectivement cette erreur est récurrente. Aucun revenu n’ait versé nul part en AV.
L’assureur retranscrit juste sur un espace client informatisé une information. Il n’y a aucun flux financier correspondant.
L’argent des distributions comme toute sommes que vous confiez à un assureur, l’assureur en fait ce qu’il veut (modulo la réglementation et évidemment sa politique de gestion des risques)
Vous disposez ainsi d’une créance sur un assureur en vertu d’un contrat que vous avez signé avec lui.
Pour investir en SCPI vous avez aussi signé un avenant, qui fait aussi partie du contrat.
Dans ce contrat, l’assureur s’engage à reproduire les flux d’un sous-jacent (ici les SCPI) et il le fait.
La vitesse à laquelle l’assureur fait remonter l’info dans un système informatisé ne change rien au contrat.

Un assureur pourrait tout à fait n’afficher aucune distribution sur un espace client, mais vous auriez quand même droit à celles-ci en cas de rachat, car ça fait parti du contrat.

Donc NON l’assureur ne fait pas travailler votre argent pendant 15 jours, il le fait travailler toute l’année, c’est l’essence même d’un assureur.

Tant que l’assureur respecte sa promesse (reproduire les flux d’un sous-jacent qu’il appelle unité de compte) vous n’êtes jamais lésé.

Les fonds qui figurent sur un contrat d’assurance-vie ne sont pas vos fonds, ce sont ceux de l’assureur.
Vous lui avez confié vos fonds en échange d’un droit de créance sur ce même assureur.

En AV vous ne possédez pas juridiquement les parts de SCPI. Vous disposez d’un droit de créance sur un assureur qui s’est engagé par contrat à reproduire les flux d’une SCPI en aménageant certaines règles (frais de gestion , délais jouissance, % de retenu sur les loyers etc…)

Nul doute que dans 3 mois on pourra ressortir ces interventions …