Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Ouh la la ! Me voila rhabillé pour l’hiver

au contraire, les scpi sont les grandes gagnantes du contexte économique actuel

Ok, dont acte.

La collecte ne sert pas à verser des dividendes aux associés !

Euh… faites-moi la grâce de croire que je suis au courant ;-) Je parlais d’un contournement façon Ponzi.

complètement hors sujet sur ce fil compte tenu de la composition de la scpi

Bah, j’ai regardé, il y a pas mal de bureaux et de commerces, et des "portefeuilles" rachetés tels quels, qui sont ce qu’ils sont. Mais bon, c’est diversifié.

regardez la vacance des bureaux dans les grandes villes, elle n’a jamais été aussi basse

J’en suis ravi. Mais je reste convaincu que la part du télétravail va continuer à croître un certain temps. On a désormais tous les outils pour, et la plupart des salariés y sont favorables, c’est bien normal.
Télétravail, une tendance à la hausse

Pour la fréquentation des centres commerciaux, avez vous des éléments chiffrés et tangibles à exposer au delà d’un sentiment qui vous est propre ?

Les nombreuses fermetures de boutiques parmi de grandes enseignes, des articles sur le sujet :
Centre commerciaux délaissés
Mais surtout, c’est vrai, mon expérience et celle de mes proches : mes ami.e.s et moi avons pas mal fréquenté les 4 temps, Vélizy, Parly2, la patte d’oie d’Herblay… il faut bien habiller Madame qui, 4 fois par an, n’a "plus rien à se mettre".
Il y a peu, les soldes c’était "l’enfer", trop de monde ! Désormais, il y a parfois autant de vendeurs que de clients. Même chez Ikea.
Un exemple concret, le centre commercial Charras, à Courbevoie, est désormais vide à 95%, et la mairie ne trouve pas de solution pour occuper ces m2 vacants.

=> santé oui mais à quel prix et résidentiel, justement c’est de l’immobilier qui n’est pas ou peu indexé..

Toutafé, c’est ce que je voulais dire, on ne peut pas trop compter là-dessus.

Mais bon, j’ai des SCPI bien sûr, et j’en suis jusqu’ici satisfait.

Parfait, c’est clair

Pour les commerces de proximité, nos avis divergent et les forums c’est aussi fait pour ça, aucun souci.
D’accord pour les pharmacies (mais quand-même de moins en moins la para), mais pas pour les supermarchés/supérettes.
Par exemple le groupe Carrefour justement, dont je suis client régulier et qui se porte plutôt bien, développe et encourage son commerce en ligne : Drive, casiers aux entrées des Markets, livraison gratuite pour les + de 65 ans…

Ce serait bien que d’autres forumeurs donnent leur avis sur les thématiques du télétravail et de l’évolution des surfaces commerciales.

Pour Ponzi, oublions, ça peut concerner n’importe quel investissement nouveau et alléchant s’il est géré par des coquins. Et heureusement le monde n’est pas peuplé que de malfaisants !

Je viens de consulter la dernière page du sujet linké ci-dessus par Yoda.

Mes modestes observations et conclusions sont partagées par Risirama, Smith, Kundera et Gimli, arguments à l’appui.
Malheureusement.

J’émigre donc dans la file kivabien.
A plus !

Dernière modification par HerculePoivrot (16/02/2023 16h46)

Fanscpi a écrit :

Le point important : la valeur de reconstitution est stable

Plutôt logique et rassurant pour une SCPI récente

Massachusetts, le 12/02/2023 a écrit :

Voici les TRIs actuels de la nue-propriété de IROKO Zen dans l’hypothèse d’une stabilité de prix de part, prenant en compte le délai de jouissance de 4 mois.

  durée
(années)   clé NP       TRI
    3            13,0%        4,3%
    4            17,0%        4,4%
    5            21,0%        4,5%
    6            24,5%        4,5%
    7            27,5%        4,5%
    8            30,0%        4,4%
    9            32,0%        4,2%
   10           34,5%        4,2%
   11           36,0%        4,0%
   12           37,0%        3,8%
   13           38,0%        3,7%
   14           39,0%        3,5%
   15           40,0%        3,4%
   16           41,0%        3,3%
   17           42,0%        3,2%
   18           43,0%        3,1%
   19           44,0%        3,0%
   20           45,0%        3,0%

Bonjour Massa.

Vous tenez compte dans vos calculs du délai de jouissance pour un achat en nue-propriété.
Ceci m’a plus qu’interpelé puisque le délai de jouissance s’applique à la perception de dividendes donc à l’usufruit de la SCPI.

Vous m’avez quand même mis le doute et ne trouvant pas la réponse , j’ai décidé de poser la question suivante à CHAT-GPT (ce qui permet de tester cette IA par la même occasion).

Lors de l’achat de scp en nue propriété, le délai de jouissance intervient il?


Voici sa réponse :

CHAT-GPT3 a écrit :

En général, lors de l’achat d’une SCPI en nue-propriété, le délai de jouissance n’intervient pas. Le délai de jouissance correspond à la période pendant laquelle un investisseur qui acquiert des parts de SCPI n’a pas droit aux revenus générés par ces parts.

Dans le cas d’un achat en nue-propriété, l’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété des parts de la SCPI, ce qui signifie qu’il en devient propriétaire, mais qu’il n’a pas droit aux revenus générés par ces parts pendant la période de démembrement. En effet, pendant cette période, l’usufruit des parts est détenu par un tiers, généralement une personne physique ou morale qui a acquis les parts en usufruit temporaire.

Le délai de jouissance est donc un concept qui ne s’applique pas dans le cadre d’un investissement en nue-propriété de parts de SCPI. Cependant, une fois la période de démembrement terminée, l’investisseur en nue-propriété devient automatiquement plein propriétaire des parts et peut alors bénéficier des revenus générés par celles-ci.

Alors là je suis plus que perplexe!

Est ce CHAT-GPT qui se trompe?
Est-ce Massachussets?

Merci GoobyLenine.

Mais je ne me place pas dans ce cadre là.

Je me place dans le cadre exclusif où je ne souhaite pas percevoir de revenus.
Dans votre exemple de 10 ans je souhaite la nue-propriété d’un démembrement pour 10 ans, et seulement 10 ans (avec revente au bout des 10 ans)

Dans votre exemple de 10 ans je ne chercherai donc à calculer que le TRI propre à la nue-propriété.

Je suis bien d’accord avec vos propos, pour ce qui concerne l’usufruit.

La société LouveInvest, dont la publicité est faite en haut de cette présente page via un lien de parrainage, est en tout cas du même avis que CHAT-GPT.

Le calcul du TRI d’un démembrement ne doit pas prendre en compte, pour la partie nue-propriété, le délai de jouissance de la partie usufruit.

Démonstration basée sur les calculs de TRI de LouveInvest


La clé de démembrement de la SCPI Iroko Zen,  pour une durée de 5 ans est 79%.

S’il fallait prendre en compte le délai de jouissance de 4 mois de la SCPI pour calculer le TRI de la partie démembrement pure, le TRI serait égal à =(100/79)^(1/5,33)-1 = 4,52%

Si on ne prend pas en compte le délai de jouissance, c’est à dire qu’on peut revendre la nue-propriété au bout de pile 5 ans , le TRI devient =(100/79)^(1/5,0)-1 = 4,83%

Regardez ce que LouveInvestcalcule pour 5 ans de nue-propriété :

Donc soit c’est LouveInvest  qui se trompe, soit c’est vous Goodbylenine, mais la vérité n’est pas entre les deux, avec tout le respect que je vous dois.

Auriez vous des exemples réels de convention de démembrement,  pour que l’on puisse trancher?

J’ai cherché de mon côté et le premier et seul  exemple sur lequel je suis tombé (SCPI Novapierre Allemagne 2) i semble vous donner raison et donner tort à la société LouveInvest qui serait alors prise en flagrant délit de publicité mensongère.

Pas nécessairement.

Oui si le contrat de démembrement se dénoue à l’échéance T0+durée du démembrement + délai de jouissance,  à T0+ 5 ans + 5 mois.

Non si le du contrat de démembrement se dénoue à l’échéance T0+durée du démembrement (T0 + 5 ans)  avec perception des dividendes par l’usufruitier à compter de T0 + délai de jouissance (To + 5 mois)

Ce sont deux modèles différents , et je ne sais pas quel est l’auge en vigueur, c’est bien la question posée.

Extrait de ma convention de NP Iroko pour un versement en avril 2021 pour 7 ans :

Article 2- Date d’effet et durée du démembrement des parts de la SCPI
La présente Convention est conclue pour une durée de 7 ans à compter de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit, soit le premier jour du quatrième mois suivant la date de la souscription.
Elle prendra donc fin au 01/09/2028 anniversaire de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit.

Effectivement erreur assez surprenante de la part de Louve Invest…

Franckielestore a écrit :

@Geronimo : Je vous donne un exemple (fictif) pour vous expliquer, et je précise une nouvelle fois que je ne sais pas si ce cas peut se trouver dans la réalité.

Refaites votre exemple avec un démembrement signé pour 4mois.

L’usufruit est une charge qui grève la nue propriété pour une certaine durée de revenus.

Bonjour,
Je cherche un parrain pour investir dans Iroko Zen.

Je viens d’apprendre que la SCPI Iroko Zen étant dispo dans le PER Compte-Titres "Mon PER" de chez Inter Invest.

Permet donc de profiter du potentiel de performance d’Iroko Zen dans le cadre fiscal PER.

Les parts sont fractionnées et l’investissement est possible dès 30 € (que ce soit en versement libre ou en versement programmé).

A ma connaissance c’est le seul contrat, assurance-vie et PER confondus, qui permette d’investir sur Iroko Zen. Peut-être que d’autres vont suivre (?)

Je n’ai pas testé et à ce stade c’est tout ce que je sais.

A prendre en compte : 1% de frais de gestion par an pour des supports libres comme les SCPI. Ca impacte pas mal le rendement.

Savez-vous s’il y a d’autres SCPI proposées ?