Comment bien choisir ses locataires : quels critères ?

Priority, le 23/10/2022 a écrit :

Bonjour,

Pas forcément facile de bien choisir ses locataires. Je vous propose une étude de cas pour un F3 de 700€ loué nu, pour lequel je recherche un locataire pour le plus longtemps possible, qui paye son loyer, respecte et entretienne le bien. Je vois trois profils intéressants :

- une femme divorcée avec un fils en 6ème qui travaille en CDI à la poste et touche 2,5 fois le loyer. Veulent déménager car leur appart est trop loin du collège, le mien étant lui idéalement placé. La mère de madame qui gagne aussi 2,5 fois le loyer est garante.

- un jeune couple, venu avec le papa de M. et la Maman de madame. Le M. travaille avec Papa dans sa SARL d’aménagement d’intérieur (ils ne sont que tous les deux). Il est salarié 2,8 fois le loyer et sa future épouse ne travaillera pas. Papa et beau papa se portent garants et gagnent 3 fois le loyer pour l’un, 2 fois pour l’autre (carreleur). Ils proposent de mettre à leurs frais du carrelage dans la cuisine et les wc à la place du lino. Ils proposent également de payer trois mois de loyer d’avance pour me rassurer (ce que je refuse bien sûr, c’est illégal). Ils m’envoient dans la foulée de la visite un dossier complet. Ils habitent aujourd’hui chez leurs parents. Ils cherchent depuis longtemps et peinent à convaincre les propriétaires / agences.

- un couple sud américain avec deux enfants de 7 et 5 ans environ. Ils ont un bac+5 tous les deux et Mme vient faire une thèse en physique ici, en cdd 3 ans. M est en cdi, visiblement sous payé par rapport à ses diplômes. L’entreprise de M. est à 100 mètres. A eux deux ils gagnent 3,5 fois le loyer. Ils habitent depuis leur arrivée il y a quelques mois dans un meublé que le propriétaire veut vendre. Il leur a donc demandé de chercher ailleurs en leur proposant une lettre de recommandation sympathique. Ils n’ont pas de garants.

Lequel de ces profils privilégieriez-vous et pourquoi ?

Je prendrais la 1ère candidate sans hésiter s’il est prouvé qu’elle est bien  titulaire d’un CDI à la Poste. Avec la caution de la maman vous êtes certain d’être payé et cela est bien plus important que le branchement de la machine à laver !

Vos autres candidats sentent l’embrouille et je n’en voudrais sans doute pas :

- une SARL d’aménagement intérieur cela peut déposer le bilan du jour au lendemain. Les histoires de réfection en échange de plusieurs mois de loyer cela se termine souvent mal, avec des travaux "salopés" susceptibles de détériorer le bien. Je n’accepterais ce locataire que sous réserve d’une caution bancaire de 24 mois de loyer.

- un couple sud-américain même fort sympathique, cela peut très bien cesser de payer le loyer et repartir en Amérique du Sud après avoir organisé son insolvabilité en France. Dossier à fuir à mon sens, sauf là aussi dans l’hypothèse d’une caution déposée dans une banque française. Voir ici mon expérience en la matière : Impayés de loyers et fuite du locataire à l’étranger ? et cet extrait :

"se méfier comme la peste de candidats locataires dont la situation peut donner à penser qu’ils sont susceptibles de s’installer du jour au lendemain à l’étranger ; une fois qu’ils ont organisé leur insolvabilité sur le sol français, le bailleur ne dispose plus du moindre recours."

Après cela si aucun candidat ne vous convient il suffit de ne pas louer et de patienter : l’expérience montre qu’un "bon locataire" finit toujours par se présenter, mais il faut pour cela que votre trésorerie vous permette de supporter de la vacance.

Ce profil n’est peut-être pas si mauvais qu’il y paraît mais il faut assurer vos arrières.

Un point intéressant à connaître serait l’ancienneté de l’entreprise : moins de 5 ans, la probabilité de dépôt de bilan est plus élevée.

Vous pourriez lui proposer un bail civil à usage mixte : siège social de l’entreprise et logement de fonction du dirigeant. C’est nettement moins contraignant qu’un bail d’habitation.

Ce qui est crucial c’est la garantie : pour ce type de locataire, je demande une caution bancaire de 2 ans de loyer, peu ou prou la durée pour faire partir un mauvais payeur. Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie peut très bien convenir.

@QMcorp

Quid d’un bail notarié, considéré comme titre exécutoire, avec la société  en locataire et le gérant en caution ?

Les agences ne connaissent pas, ne proposent pas. Aucun intérêt pour elles.

Je l’ai fait pour un bureau sur Lyon, au moins tout est carré et bien ficelé.

à lire ici si vous ne connaissez pas

Je vous laisse lire ici ce qui peut être pris en cas d’impayé.

Bonjour, le service en ligne de vérification des avis d’impôts a changé .

L’ancien site ne fonctionne plus : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/f … /index.jsf

La nouvelle version https://www.impots.gouv.fr/verifavis2-api/front ne permet plus de voir les informations en entrant le numéro fiscal et l’avis d’imposition .

II y a juste un message du type : " l’avis est conforme / non conforme "

Pour avoir les détails ,  il faut scanner le code 2D .

Un nouveau pas de plus pour l’obligation d’avoir un smartphone .

Dernière modification par Igad (17/05/2023 14h08)