SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

Bonjour,
proche de 0 ? Où avez vous eu cette information ?
Imaginez la décollecte (sauf pour les derniers entrants qui doivent amortir les 2% de frais d’entrée) sur un produit qui promet 0% à l’heure d’un livret A qui en assure 3%.
Une SCI est capitalisante, les loyers font donc monter le prix de la part régulèrement; il suffit en théorie de faire une simple règle de trois sur la pente pour en déduire le prix dans un an (sauf nouvelle baisse de valorisation fin 2023, ce qui n’est pas à exclure).

Pour celui qui rentre maintenant, pas de performance non plus.
Vu que Capimmo a fait -1.5 récemment, et si la SCI finit a environ zéro (disons +0.5) … Cela fait qu’elle va performer d’environ 2% entre Avril 2023 et décembre 2023.
Celui qui rentre maintenant avec 2% de frais d’entrée verra sa performance nette à 0. Ses frais seront "remboursés".

Entre celui qui était là au 1er Janvier ou celui qui rentre maintenant, ils seront grosso modo au même point en Janvier 2024.

Chboeuf a écrit :

Entre celui qui était là au 1er Janvier ou celui qui rentre maintenant, ils seront grosso modo au même point en Janvier 2024.

Non. Celui qui rentre maintenant ne subit pas les 1,5 % de perte du début d’année. Ils auront donc toujours 1,5 % d’écart au 31/12.

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T1 2023 a écrit :

nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et rien ne garantit que cet objectif soit atteint. Nos projections ne constituent pas un indicateur exact, elles dépendent de l’évolution du marché, et suggèrent une contribution du second semestre 2023 supérieure au rythme habituel de la SCI (>2%) et des perspectives pour 2024 et au-delà en ligne avec l’objectif de 4% qui pourrait en outre bénéficier d’un apaisement des politiques monétaires, voire d’un effet rebond.

Comme évoqué plus haut, il faudra une performance supérieure à 2 % au second semestre, supposant sans baisse de la valeur des actifs (je ne sais pas si une évaluation peut les impacter durant cette période, il semble que oui) pour arriver à 0 en 2023.
J’écris aussi ce message pour souligner l’objectif de 4 % pour 2024 et 2025 soit comme en 2021.
Je me permet de douter de cette projection qui me parait bien hasardeuse.

Les SCI sont donc plus volatiles que les SCPI au regard de la variation des expertises.

La mise en redressement judiciaire de la chaîne Courtepaille ne doit pas arranger les affaires de Capimmo qui en est un bailleur important si je ne me trompe pas.

Encore une baisse pour Capimmo, on en est à -1.69% depuis le 01/2023.

Les SCI sont globalement peu transparentes, sans doute car les associés sont les assureurs et non les particuliers. Capimmo fait plutôt figure de bon élève sur ce point. Vous pouvez essayer de contacter primonial.

Actif net proche de 7 milliards au 21/07/2023.
Valeur liquidative : 287,95€ par part.
Baisse de -1,88% du 31/12/2022 au 21/07/2023.
Source

Ouch…Capimmo continue de baisser.

VL tombée à 285,69€ ce jour.

j’ai investi il y a 4 ans dans une AV Fortuneo avec 2% de frais à l’entrée et 0,75% de frais annuels.

Le rendement à ce jour est de 8,78%.

Actif net proche de 7 milliards au 28/07/2023.
Valeur liquidative : 285,69€ par part.
Baisse de -2.65% du 31/12/2022 au 28/07/2023.
Source

Oui mais :

le "reporting" a écrit :

Face à une remontée aussi rapide et brutale des taux, la qualité et la diversité du patrimoine de la SCI Primonial Capimmo a permis d’en limiter l’impact avec une baisse de la VL au 30 juin 2023 à 1,82% et une VL au 28 juillet 2023 en baisse à 2,65% qui acte le point bas annuel attendu avant passage en territoire positif.
… gna gna gna …
et permettront, une fois la baisse mécanique des marchés absorbée, d’être les moteurs de la performance dès le second semestre 2023.
…
les revenus issus des investissements devraient progresser de plus de 5% dès 2024.

=> Je me demande bien pourquoi vous inquiétez-vous !

Ah si j’oubliais :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les rendements attendus ne sont pas garantis.
Les investissements (SCPI, SCI) sont soumis à des risques de perte de capital, de liquidité et de crédit.

D’ailleurs "Les performances passées ne préjugent pas des performances futures." est écrit pas moins de 7 fois + :
Les locataires actuels ne présagent pas des futurs locataires.
Les investissements passés ne présagent pas des investissements futurs.
Les allocations passées ne préjugent pas des allocations futures.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les opérations passées ne préjugent pas des opérations futures
Document non contractuel et non exhaustif, ne constitue pas une offre, ni un conseil en investissement.
=> Ils pourraient aussi se recycler dans la vente de parapluies, ils sont forts !

Pour info, bien qu’elle soit franchement discutable, un conseiller d’une assurance-vie m’a appelé pour me conseiller d’arbitrer la SCI Capimmo car "ils s’attendent à avoir une grosse baisse dessus". J’ai pour ma part tout racheté de toute façon. Je me demande tout de même si ce n’était pas pour me vendre leur produit maison.

Je suis un peu partagé sur le devenir de Capimmo :

- d’un côté je me dis que Capimmo n’est investie que pour 35% dans les bureaux, beaucoup plus diversifiée que Tangram et qu’en plus elle est capitalisante. Une part importante du capital est investi dans la logistique, le résidentiel, l’hôtellerie et le commerce, actifs plutôt porteurs en ce moment.

- D’un autre côté, Primonial a des soucis avec ses investissements en murs de bureaux, mais également de commerces puisque la SCPI Patrimmo Commerce pédale carrément dans la semoule. La SCI Capimmo a de surcroît collecté 7 milliards (!) très rapidement durant la période de taux bas. Contrebalancer de telles sommes par de nouveaux achats à meilleur compte en période d’attentisme me paraît assez compliqué.

Dans tous les cas, il me semble désormais qu’il y a bien mieux à faire du côté des obligations durant cette période stressante pour l’immobilier.

J’ai également cédé mes Capimmo et autres SCI à dominante bureaux & commerces. Leur côté "poupée russe" qui pouvait faire leur atout en période faste constitue à mon avis leur point faible en période délicate dans le sens où il est difficile de valoriser immédiatement l’ensemble des pertes des différents niveaux de détention inférieurs, notamment des fonds concernant des biens à l’étranger sous des gouvernances différentes (logique de fonds de fonds minoritaires etc….).

Par contre je ne suis pas allé jusqu’à céder mes fonds euros ALT1 ou sécurité pierre euro. L’assureur (dépendant sauf erreur respectivement du Crédit Agricole et du Crédit mutuel) a des engagements à respecter, a coupé par prudence il y a un moment les souscriptions et a du s’organiser en connaissance de cause. Le rendement (ou l’absence de pertes plus exactement) à délivrer est plus facile à atteindre que de délivrer un 4,5% pour un CAPIMMO qui n’est jugé que par cela par l’investisseur moyen.

Et pour moi aussi "a tort ou a raison"