Dongiovani : étude de cas immobilier

Dongiovani · #1

Bonjour à tous

Je suis nouveau parmi vous

Je vous écris car j’ai plusieurs questions et j’aimerais partager avec vous mon début d’aventure dans le monde de l’investissement.

J’ai 34 ans je suis célibataire, actuellement propriétaire d’un appartement T3 avec deux chambres.

Voilà j’ai Acheté un T3 en 2022 à 200 000 euros , je rembourse sur 25 ans 760 euros mensuels

Pour info je suis au maximum de mon taux d’endettement
Je vais changer de région pour continuer d’évoluer dans mon métier d’ici 2024

Je souhaiterais non pas vendre mon appartement actuelle mais le louer meublé entre 900 et 1000 euros .

Seul hic , le faire que l’appartement soit côté rue … Avec pas mal de passage niveau voiture .. a voir si cela ne joue pas contre moi.
Si jamais je souhaitais le vendre , je ne gagnerais pas grand chose

Mes questions donc :
(J’ai commencé à lire le forum )

- pensez vous que mon idée est bonne ?
- pensez vous que mon idée est rentable ?
- si cela fonctionne, pensez vous que je devrais rembourser le crédit plus rapidement ou réinvestir ailleurs ?

- enfin dernière question assez importante pour moi : savez vous si il est possible de racheter ailleurs assez rapidement sans que j’ai a vendre cette appartement

J’aimerais éventuellement racheter pour moi et me constituer un parc immobilier assez rapidement de deux biens , mais vu l’augmentation des taux je ne sais pas si je pourrais ou si c’est le bon moment . Sachant que j’ai un appart me permettant dans tous les cas de payer les frais de notaire

Merci

Mots-clés : immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

ochini · #2

Difficile de vous répondre avec le peu d’éléments que vous donnez. Il faudrait au minimum savoir :

- Combien il reste à rembourser sur cet appartement
- Combien avez vous de côté (vous parlez d’apport).
- Vos revenus et vos charges
- le taux de votre emprunt actuel

De manière générale la rentabilité du bien me parait faible (5.4% brut).
Vous serez en cash flow fortement négatif sur cet appartement une fois les charges ajoutées, la TF, les impôts, les imprévus, les éventuels vide locatifs.

Faites vos calculs pour savoir quel serait votre reste à vivre dans ce cas.

Attention à ne pas rentrer dans le sentimental en vous disant que vous avez déjà payé les frais de notaire, voire des frais d’agence et qu’il serait donc dommage de vendre sans les amortir. Ce sont des coûts irrécupérables, considérez-les comme perdus et évaluez les opportunités d’achat dans votre nouvelle région et les rendements potentiels par rapport à votre rendement actuel.

Le seul intérêt que je vois à garder le bien et de continuer à profiter d’un taux d’emprunt qui est j’imagine assez bas. Ce que vous ne retrouverez pas aujourd’hui. Il faut l’intégrer dans la balance dans le cas ou vous vendriez pour racheter un autre bien.

Par ailleurs, ne connaissant pas vos revenus je n’ai aucune idée si vous pourrez racheter ailleurs et emprunter de nouveau ? La banque va regarder votre taux d’endettement et votre reste à vivre en fonction des revenus du logement et de vos charges.

Si vous ne vendez pas cette appart, vous prévoyez de racheter une RP ou de louer du coup?

Gismo · #3

Effectivement très peu d’éléments dans votre post et dans votre présentation pour pouvoir bien vous répondre.

En plus des points et questions soulevés par ochini, quelques points supplémentaires:
"Pensez-vous que mon idée est rentable?" est une question très relative - je pense que la question devrait plutôt être: (1) quelle est la demande pour de la location meublée dans votre ville?
(2) comment avez-vous détermine le montant de "entre 900 et 1000 euros" - est-ce sur la base du prix moyen par m2 dans votre ville/dans votre quartier? avez-vous épluché les annonces pour voir les prix qui se pratiquaient? Une manière de tester la demande pourrait justement être de poster une annonce et de voir la demande que vous obtiendrez

Quel est le montant des charges de copro? S’il est faible, au final avec un tel loyer (s’il est avéré), vous pourrez être relativement proche de l’équilibre (en fonction du montant de la TF et des autres charges)

En ce qui concerne votre crainte du bruit du fait que l’appartement soit côté rue - avez-vous le double vitrage? A quel étage êtes vous?

Vous dites être au maximum de votre taux d’endettement mais vouloir vous acheter un second bien et demandez s’il est possible de faire cela "assez rapidement sans vendre l’appartement" - comment comptez vous faire? Il me semble que les banques pratiquent beaucoup moins l’approche différentielle dans leur calcul du taux d’endettement

Range19 · #4

Bonjour,
Votre banque devrait peut-être pouvoir retenir 30% de vos loyers en revenu supplémentaire soit une échéance supplémentaire autour de 250/300€… C’est à une banque que je m’adresserai pour ces questions là, bien souvent les dossiers sont traités avec la règlementation et des éléments personnels (antériorité, objectifs d’une direction d’agence, relationnel etc)

Vous donnez très peu d’informations : si vous comptez louer qui plus est en meublé, le facteur distance sera déterminant mais aussi la zone où se situe votre appartement.

Vous avez probablement fait une erreur en achetant pour quitter cet appartement deux ans après ; les décisions patrimoniales impactantes comme celle de s’endetter sur 25 ans souffrent mal les aléas de l’existence en l’occurrence professionnel. 25 ans c’est très très long.

Dongiovani · #5

Gismo, le 19/05/2023 a écrit :
Effectivement très peu d’éléments dans votre post et dans votre présentation pour pouvoir bien vous répondre.

En plus des points et questions soulevés par ochini, quelques points supplémentaires:
"Pensez-vous que mon idée est rentable?" est une question très relative - je pense que la question devrait plutôt être: (1) quelle est la demande pour de la location meublée dans votre ville?
(2) comment avez-vous détermine le montant de "entre 900 et 1000 euros" - est-ce sur la base du prix moyen par m2 dans votre ville/dans votre quartier? avez-vous épluché les annonces pour voir les prix qui se pratiquaient? Une manière de tester la demande pourrait justement être de poster une annonce et de voir la demande que vous obtiendrez

Quel est le montant des charges de copro? S’il est faible, au final avec un tel loyer (s’il est avéré), vous pourrez être relativement proche de l’équilibre (en fonction du montant de la TF et des autres charges)

En ce qui concerne votre crainte du bruit du fait que l’appartement soit côté rue - avez-vous le double vitrage? A quel étage êtes vous?

Vous dites être au maximum de votre taux d’endettement mais vouloir vous acheter un second bien et demandez s’il est possible de faire cela "assez rapidement sans vendre l’appartement" - comment comptez vous faire? Il me semble que les banques pratiquent beaucoup moins l’approche différentielle dans leur calcul du taux d’endettement

Bonjour merci pour vos réponses

Charges copropriété :
1300 à l’année

Je rembourse 760 euros par mois
J’ai fais estimé l’appartement on est sur du 900 par mois pour du locatif

J’ai environ 25 000 euros de côté aujourd’hui.

Mes revenus aujourd’hui sont de l’ordre de 2200 euros nets
Mes charges : internet : 40 euros , électricité 48 euros , crédit 765 euros de remboursement pour l’appartement sur 25 ans

En effet j’ai un taux assez bas 1,32

Je devrais peut être consulter un conseiller en gestion de patrimoine, car je pensais être gagnant sur du locatif

Plutarque · #6

De nombreux "investisseurs" se contentent d’un rendement de 5,4% bruts sur de la location nue. Mais vous n’en trouverez pas sur ce forum !

La raison est simple : un cash-flow fortement négatif. Dans votre cas, il faudrait faire le calcul mais on devrait être a minimum 200€ de cash-flow négatif. Autrement dit, vous partiriez sur un effort d’épargne de plus de 200€ par mois pour encore 24 ans.

ochini · #7

Je ne suis pas sûr que le conseiller en patrimoine va vous apporter quoi que ce soit dans votre cas à part vous prendre des frais ou une commission.
Pour le moment vous ne me semblez pas faire l’effort d’essayer d’évaluer clairement votre situation

Votre équation me parait relativement simple pourtant. Il n’y a pas 50 000 paramètres à regarder …
Pour la mise en location de votre appartement on peut prendre quelques hypothèses :
- loyers 900€/mois
- Emprunt 760€ /mois
- Frais divers : 330€/mois (Charges 110€ + Assurance PNO 10€ + TF 110€ + réparation divers 30€ + frais d’agence en admettant que vous en preniez une 50€)
- Impôts +prélèvements sociaux : 120€/mois (à la louche en estimant que vous avez un TMI à 11%)
- Bilan cash-flow mensuel : -310€/mois

Voilà à partir de là, si vous considérez que vous garder cet appart et que vous le louez en nue, il devrait vous rester 1890€ net avant impôt sur votre salaire pour vivre et faire vos projets. Ce chiffre est à comparer avec vos charges mensuelles pour estimer votre reste à vivre (et je parle bien de toute vos charges : nouveau loyer, nourriture, loisirs, assurance etc … et pas seulement le téléphone et l’électricité)

Côté emprunt si votre banque fait comme la mienne, elle considère 70% de loyer entrant comme revenu. Ce qui vous fait un revenu théorique de 2200+560 = 2760€/mois

Si on considère un taux d’endettement max de 35%, vous pouvez donc avoir un remboursement d’emprunt max de 1000€/mois en étant un peu optimiste. Ce qui vous laisse 240€ de capacité potentiel d’emprunt par mois soit environ 45000€ de capacité d’emprunt sur 25 ans au taux de 3.5% pour un nouvel achat

J’ai fait tous ces calculs rapidement sur un bout de table avec pas mal d’hypothèse. Evidemment il faudrait affiner avec les banques. Mais ca vous donne les ordres de grandeurs

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