Edissimmo et Rivoli avenir patrimoine : evolution du prix de la part

Début du cycle de baisse des SCPI ?

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Baisse des valeurs des parts de Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimmo confirmée ce jour.

A peine croyable ! on revient au prix de 2015 presque !

Comment peut on aussi mal gérer ?

Ils mettent en réserve mais ne verse pas la réserve pendant le covid

Sur 8 ans alors que les prix à Paris flambe eux, ils stagnent

Qu’elle déception !

RIVOLI AVENIR PATRIMOINE : prix de souscription 268€ au lieu de 306€, soit une baisse de 12,41%
EDISSIMMO :  prix de souscription 204€ au lieu de 237€, soit une baisse de 13,92%

Genepierre → avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier) p.2

GENEPIERRE : prix de souscription 224€ au lieu de 270€ , soit une baisse de 17%

C’est quoi vos sources ?

Greyna a écrit :

C’est quoi vos sources ?

L’info a circulé ce week-end sur divers forums spécialisés et ça a été confirmé ( en catimini ) sur le site officiel d’Amundi.

La question qui se pose maintenant : quelle autres SCPI vont annoncer des baisses similaires et quand ?

loulou75015 a écrit :

Comment peut on aussi mal gérer ?

Ils mettent en réserve mais ne verse pas la réserve pendant le covid

Sur 8 ans alors que les prix à Paris flambe eux, ils stagnent

Qu’elle déception !

Même avis, par contre la distribution de réserves aurait encore davantage appauvri la scpi. L’autre point à noter c’est qu’Amundi entretenait un discours très rassurant sur RAP.. Par ailleurs j’ai du mal à comprendre pourquoi Amundi s’est empressé de faire réévaluer les biens à mi-année, cela coûte de l’argent aux associés et je doute que ça aide à relancer la collecte.

Pour info même les OPCI pourtant investis en foncières cotées n’affichent pas de telles baisses.

Dernière modification par NicolasV (24/07/2023 11h32)

Une hypothèse :
un classique, dans les sociétés côtées, lors d’un changement de management, est de sortir tous les cadavres du placard rapidement pour évaluer à la baisse un bon coup. L’idée étant d’avoir une mauvaise année et disant "c’est de notre faute" pour ensuite rebondir fortement et dire "le nouveau management est très fort !".

Pour les SCPI, si on est toujours au milieu du classement, la société de gestion en tire peu de bénéfices. Si elle apparaît dans le top 3, même une année, ça peut la propulser. Pour y arriver, il faut avoir une mauvaise année…

Scénario purement théorique d’un néophyte.

FCP, le 24/07/2023 a écrit :

Avec la forte hausse des taux, il est normal que ça baisse. C’est le contraire qui aurait été étonnant.

Normalement, la plupart des SCPI devraient suivre.

Remarque d’un bon sens absolu. Autant je comprends les frustrations sur les soucis de transparence et proactivité dans la communication, autant j’espère que personne ici ne doute sur la nécessité d’un réajustement des valeurs étant donné l’évolution du marché.

Quand le prime bureaux (Paris QCA) prend 100 bps sur 12 mois, le "juste un peu moins prime" où beaucoup de SCPI sont investies prend 150 bps (genre première/deuxième couronne RP et régions). A loyer constant ça fait entre 25 et 50% de perte de valeur, à modérer par disons 10% d’indexation là où les m² génèrent encore des CF.

Il est sain et responsable de faire baisser les valeurs de parts quand la valeur des actifs sous-jacents baisse. Après le boulot des experts c’est de faire un peu d’amortisseur à la hausse comme à la baisse pour ne pas casser les courbes, mais la technique de ne retenir que la transaction "record" ne marche pas éternellement (du style immeuble très sous-loué et bien placé, donc transacté à un taux initial très bas).

Le vrai risque pour les actifs dont la localisation est bancale, nécessitant des capex pour rester au gout du jour sans même parler des investissements à la résilience climatique, c’est le double effet kiss cool avec des charges qui augmentent mais les cash-flows qui disparaissent et qui entrainent encore plus vers le fond les valeurs…

Dernière modification par Shadok00001 (26/07/2023 11h53)

NicolasV, le 25/07/2023 a écrit :

Je rappelle que cette expertise intermédiaire était facultative et qu’elle est payée par les associés.

Certes mais cette expertise intermédiaire protège en partie les associés qui ne souhaitent pas vendre et bénéficier de leurs loyers. Car elle bloque en partie les vendeurs (qui vont devoir prendre leur perte). Si le prix de part n’avait pas été réévalué, les vendeurs auraient pu sortir en étant mieux payés que la valeur réelle de ce qu’ils vendaient, cela aurait pu engendrer une forte hausse des parts en attente, la mise en place d’un fonds de remboursement alimenté par les ventes de biens qui n’auraient plus profité en termes de dividende aux associés qui restent.

Quelqu’un qui veut garder ses parts pendant 30 ans se fiche un peu de la valeur de part à un instant T. Il veut son rendement (ce qui est discutable on est d’accord chez Amundi) et veut que la société de gestion protège son patrimoine.

En baissant le prix des parts, Amundi a protégé le patrimoine des porteurs qui restent et se placent sur un temps long.

Asn540, le 26/07/2023 a écrit :

Certes mais cette expertise intermédiaire protège en partie les associés qui ne souhaitent pas vendre et bénéficier de leurs loyers. Car elle bloque en partie les vendeurs (qui vont devoir prendre leur perte). Si le prix de part n’avait pas été réévalué, les vendeurs auraient pu sortir en étant mieux payés que la valeur réelle de ce qu’ils vendaient, cela aurait pu engendrer une forte hausse des parts en attente, la mise en place d’un fonds de remboursement alimenté par les ventes de biens qui n’auraient plus profité en termes de dividende aux associés qui restent.

Les anciens associés étaient protégés car une vente ne peut avoir lieu sans acheteur en face. En soi je ne suis pas contre une baisse du prix (peut-être préférable au fonds de remboursement effectivement) mais je trouve qu’Amundi n’a pas respecté la "gradation" des mesures visant à fournir de la liquidité. Depuis mon message initial j’ai appris que les SDG avaient reçu un courrier de l’AMF les incitant à faire ré-expertiser leur patrimoine. Je comprends donc mieux cette décision.

baisser le délai de jouissance puisqu’il n’y a pas d’immeubles à acquérir ?

Quand on souscrit des parts, on injecte de l’argent qui est censé être investi. Le délai de jouissance est justement là pour compenser le fait que l’investissement prend du temps : recherche d’opportunité, signature de l’acte, recherche de locataires etc.

J’imagine que le marché des parts et le marché des biens immo sont tout aussi bloqués puisque le principe est le même : face à la hausse des taux, tout le monde rechigne à matérialiser les pertes.

Pour moi, diminuer le délai de jouissance dans ce contexte est une décision marketing pour continuer à attirer de nouveaux associés au détriment des associés historiques. Cela ne semble bénéficier qu’à la société de gestion.

Oui, lorsqu’un achat compense un retrait, c’est un jeu à somme nulle pour la SCPI (mais pas pour la SDG qui empoche sa commission).

Baisser le délai de jouissance nuit effectivement aux associés historiques car c’est une forme de frais acquis à la SCPI, mais à condition qu’il y ait des acheteurs. Si la réduction du délai de jouissance permet à la SCPI de ne pas être bloquée et de collecter/investir sur des immeubles aux rendements plus élevés, je pense que tout le monde y gagne. Et c’est bien moins douloureux pour les associés vendeurs qu’une baisse de 15% du prix de la part.