Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…

J’en appelle aux expériences des personnes qui ont fait les travaux en province.
Vous en avez pour environ combien par m² si on prends comme exemple un T3 de 50m² ?

bartissimo45 a écrit :

Bonjour,

J’aimerais une petite précision sur les immeubles,car je suis en phase de recherche .

Vous vous faites accompagnez d’un pro pour examiner toiture ?car j’imagine que c’est le plus important.

La façade ca devrait être bon. 

Un studio ,f1 etc pas de soucis ,tout est"visible" ,mais un immeuble ,c’est un peu plus gros et du coup pas envie de passer a coté de quelque chose d’important.

Dernier point ,les charges quand on achète un immeuble   ,j’ai cru lire qu’on ne les payait pas ?je pense que je me trompe sinon ce serait trop beau .

Bonjour,

je suis moi même débutant sur la question mais il me semble que la démarche sur le plan technique est la même que pour une copropriété, vous pouvez vous faire assister de professionnels pour les éléments que vous ne maitrisez pas.

La différence tient en partie dans l’aspect charge sur lequel vous avez commencé à mettre le doigt: pas de charge liée à un syndic puisqu’il n’y en a pas.
Cela dit, les frais d’entretien sont à votre charge et vous pouvez refacturer à vos locataires les charges habituelles (eau, taxe des ordures ménagères…)

Cordialement.

Bonjour à tous,

je relance un peu le sujet en espérant vous intéresser à cette synthèse. Elle n’est pas parfaite mais regroupe déjà pas mal d’info.

Les sujets déjà identifiés à préciser sont:

- Comment optimiser un financement? caution/hypothèque, prêt gigogne, négociation d’un package prêt+assurances…

- Quelles sont les clauses à regarder dans un bail professionnel / commercial, comment rédiger un bail commercial

- Comment analyser la santé financière d’un commerce (j’ai posé la question là, mais pour l’instant je n’ai aucun retour)

- quelles sont les conditions de réussite de l’investissement dans un logement familial, est ce rentable par rapport aux petits logements, un marché existe t il? Quid de la vacance?

- Quels sont les points d’attention à avoir avec une copropriété, comment cela fonctionne t il (AG, syndic…)?

- Quelles sont les différences entre la location nu et meublée, fiscalement, en terme choix du bien et des équipements…

Peut être êtes vous en mesure d’apporter des éléments de réponses sur l’un ou l’autre des sujets?

N’hésitez pas à répondre en vrac ici, à signaler des liens intéressants, ou à fournir une synthèse, on est toujours plus malins à plusieurs!

***Modération : article 12 de la charte : Le message immédiatement précédent, vous ne citerez.

C’est à mon sens très basique (trop)
Je ne vois rien sur l’environnement du bien (c’est pourtant déterminant).
La forme est à travailler

Peut-être ai-je mal cerné votre démarche ?

1/ Peut-être voulez-vous simplement lister des questions. Auquel cas une liste de questions organisées en rubriques suffirait.

2/ Peut-être souhaitez vous réaliser une démarche d’évaluation du bien dans votre questionnement ou lors de votre visite.
Auquel cas vous pourriez par exemple face à chaque item prévoir une grille d’évaluation (très insuffisant, insuffisant, satisfaisant, très satisfaisant) avec une dernière colonne observations pour y porter vos remarques particulières

3/ Peut-être ambitionnez vous de créer un support d’évaluation synthétique.
Vous pourriez alors imaginer une représentation visuelle en coupe d’un immeuble avec une désignation de chaque point à observer et évaluer, le tout associé à un grille comme indiqué au 2/

4/ Peut-être souhaitez vous rédiger une "J’achète un immeuble pour les nuls" et là, je n’ai pas la moindre idée de comment faire tenir en quelques lignes dans un tableau Excel ce qui peut-être très simple ou très complexe.

Que voulez-vous faire ?

Hop hop hop, les gens, on se décourage pas, nous sommes des investisseurs convaincus et motivés ou pas? On va pas se laisser démonter par l’ampleur de la tache. Zêtes pressés?
Et puis, qui maitrise vraiment le sujet à fond avant de se lancer? Faut prendre des risques mesurés et ça passe!

Range19 a écrit :

C’est à mon sens très basique (trop)
Je ne vois rien sur l’environnement du bien (c’est pourtant déterminant).
La forme est à travailler

Peut-être ai-je mal cerné votre démarche ?

1/ Peut-être voulez-vous simplement lister des questions. Auquel cas une liste de questions organisées en rubriques suffirait.

2/ Peut-être souhaitez vous réaliser une démarche d’évaluation du bien dans votre questionnement ou lors de votre visite.
Auquel cas vous pourriez par exemple face à chaque item prévoir une grille d’évaluation (très insuffisant, insuffisant, satisfaisant, très satisfaisant) avec une dernière colonne observations pour y porter vos remarques particulières

3/ Peut-être ambitionnez vous de créer un support d’évaluation synthétique.
Vous pourriez alors imaginer une représentation visuelle en coupe d’un immeuble avec une désignation de chaque point à observer et évaluer, le tout associé à un grille comme indiqué au 2/

4/ Peut-être souhaitez vous rédiger une "J’achète un immeuble pour les nuls" et là, je n’ai pas la moindre idée de comment faire tenir en quelques lignes dans un tableau Excel ce qui peut-être très simple ou très complexe.

Que voulez-vous faire ?

Merci pour ces réactions, elles vont nous faire progresser.

1) Le document que je vous propose est bien une check liste de questions:

Quel est l’état de la toiture, dois je prévoir un devis de remise en état?
idem pour la façade…
Le parking à proximité de commerce est il suffisant?…

Après je détaille les différents lots (logements et commerce) de l’immeuble avec les totaux qui vont bien.

Enfin, j’ai dressé la liste des pièces à obtenir impérativement pour prendre une décision. Je pourrais ajouter les factures des derniers gros travaux effectués.

Pour l’environnement, vous avez le don de mettre le doigt sur mes raccourcis. J’analyse évidemment en premier lieu l’environnement, je le fais tellement spontanément que je n’ai pas pensé à l’intégrer dans le document…

2) Il me semble impossible de lister tous les cas foireux à éviter et si il y a le moindre de doute je pars du principe qu’il faut se retourner vers un artisan de confiance (comment on choisi un artisan de confiance?)

Du coup, je préfère aborder l’aspect technique avec une vision générale et laisser une case vide que je remplirai avec les infos pertinentes adaptées au bien.

Si je prends la toiture, ca peut être RAS, de la mousse à inspecter, la charpente nord ouest à renforcer… Trop de cas de figure, donc une question générale avec une possibilité de réponse adaptable donc adaptée.

3) Je ne vois pas bien l’apport en terme de praticité qu’amènerait un tel document. J’ai peur de tomber dans l’usine à gaz mais peut être ai je le tord de me tourner trop vite vers des artisans alors qu’un certain nombre de points seraient contrôlables par une personne profane mais avertie. Ici je m’en remets à l’expérience des plus chevronnés.

4) Au travers de mon parcours de néophyte qui se forme, j’aborde plein de questions et me nourris des exemple des uns et des autres. La synthèse actuelle n’est pas complète, j’ai cité différentes questions qui mériteraient d’être débattues ou sourcées juridiquement:

Pruls a écrit :

- Comment optimiser un financement? caution/hypothèque, prêt gigogne, négociation d’un package prêt+assurances…

- Quelles sont les clauses à regarder dans un bail professionnel / commercial, comment rédiger un bail commercial

- Comment analyser la santé financière d’un commerce (j’ai posé la question là, mais pour l’instant je n’ai aucun retour)

- quelles sont les conditions de réussite de l’investissement dans un logement familial, est ce rentable par rapport aux petits logements, un marché existe t il? Quid de la vacance?

- Quels sont les points d’attention à avoir avec une copropriété, comment cela fonctionne t il (AG, syndic…)?

- Quelles sont les différences entre la location nu et meublée, fiscalement, en terme choix du bien et des équipements…

J’y ajoute maintenant les nouvelles réflexions suscitées par l’ébauche de check liste:

- comment s’entourer de professionnels compétents (comptable, artisans, agent immobilier…)?

- quels sont les points de contrôles techniques réalisables par un néophyte éclairé, à effectuer pour identifier les travaux ou entretiens à effectuer, avant de faire appel à un artisan?

Je sais que écrire un bouquin est à la mode, et si jamais la qualité des échanges que nous aurons ici est intéressante, peut être pourront nous accoucher collectivement d’un guide pour les nuls!

Mais j’en ai d’autres des questions, comme:

- quelles sont vos expériences de home staging?  (on a déjà parlé de calepinage, de transformation de logement en commerce et l’inverse…)

Ajout d’un lien vers la discussion de Sabline et son expérience de procédure d’expulsion:

Expulsion d’un locataire : difficulté avec l’huissier…

J’ai ajouté un lien vers la discussion sur les charges à déduire dans la déclaration des revenus fonciers.

Info

Bonjour et merci pour ce retour.

Le tour de la question est loin d’être fait et le regard d’un béotien est toujours bon à prendre.

Par ailleurs je n’ai pas le temps et toujours la motivation pour enrichir ce qui est déjà fait, il ne faut donc pas hésiter à proposer du contenu ou lancer des débats sur un point ou un autre.

Cordialement.

Oui, ce sont des aspects de l’investissement qui ont leur importance.

Si tu peux recenser des sujets intéressants pendant ta découverte du forum, n’hésite pas à les proposer ou à fournir une synthèse avec des liens qui pointent dessus.

Je verrai ensuite comment adapter le texte pour l’intégrer.

J’ai ajouté un lien vers votre message et un petit mot dans les remerciements.

Une synthèse sur la manière d’aborder l’achat de bien en copropriété serait très valorisante pour ce fil.

Dernière modification par Pruls (23/04/2013 21h27)

Ajout d’un lien vers un débat sur la manière de rechercher des locataires:
Trouver un locataire : une check list pour trouver un locataire…

Les sources s’accumulent, je  pense que je réorganiserai le sujet bientôt pour plus de lisibilité. N’hésitez pas à proposer d’autres sources pour que je les intègre à cette occasion.

Pruls a écrit :

Ajout d’un lien vers un débat sur la manière de rechercher des locataires:
Trouver un locataire : une check list pour trouver un locataire…
Je viens d’ajouter un nouveau lien vers une nouveau débat sur la question:

Location - bien choisir ses locataires : quels critères ?

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