SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

Idem, la perte est là et je m’en veux d’avoir ignoré les avertissements ici ou ailleurs.
Je pense également que la forte baisse a pour but de stopper les retraits et un cercle vicieux retraits > ventes forcées de lignes du patrimoine > dévaluation part > retraits dans l’urgence etc….
J’attends la communication du T3 pour y voir plus clair, ou pas.
Par contre je me demande si la baisse des actifs immobiliers professionnels qui se concrétise ici ,mais le résidentiel est également concerné, aura des conséquences rapidement sur l’ensemble de l’économie. Même ici dans le Morbihan sud privilégié, je vois des chantiers d’immeubles à l’arrêt faute d’acquéreurs et cela va se ressentir sur le secteur du bâtiment hors rénovation. Le Gouverneur de la Banque de France a tenu des propos hors-sol an parlant de "petit malentendu" sur la demande de crédit immobilier Villeroy de Galhau. Dans quel monde vivent nos élites pour ne pas voir la crise immobilière qui s’annonce ?
Pour le moment je passe mon petit patrimoine en revue pour limiter les pertes, ainsi que mes dépenses et je "serre les boulons" !

N’est-il pas possible que Primonial ait fait réaliser une expertise des actifs de Capimmo dans le cadre de la même campagne que celles lancées pour ses SCPI ?

Pour une part non négligeable de son portefeuille, la valorisation est réalisée à dire d’experts.

Une vente à bas prix pour assurer la liquidité combinée à la chute de la valorisation des SCPI ne me paraît pas expliquée à elle seule la baisse. Certains messages de cette fille laisse entendre que Primonial aurait baissé la VL pour stopper les retraits, ce raisonnement ignore le fait que Primonial calcule la VL et ne la décrète pas…

Début octobre plutôt, gandolfi ?

( NB: concerne PF grand Paris et Primovie)

@sm92
Merci pour la remarque. Je me suis trompé. Cela devrait etre, début novembre étant donné que j’ai touché les dividendes fin juillet.

@cedREIM
Vous avez raison la baisse a été actée.
Je ne saurais pas dire quand aura lieu la prochaine "réunion" pour discuter du prix des parts (augmentation, nouvelle baisse ou statu quo). C’est quelque chose d’annuel ou bien c’est décidé au cas par cas ?

de mon coté j’ai arbitré il y a un mois PFO2 car les commerces m’inquiétaient et Primopierre vu la gestion de la SCI capimmo.

Bonjour,

Serait-il possible pour la clarté de cette file de poursuivre les discussions concernant les SCPI ailleurs (il y a probablement des files dédiées à ces SCPI). En effet je ne suis pas certain que les moins avertis vont savoir faire le tri entre les posts concernant réellement Capimmo et les posts SCPI, alors que les fonctionnements sont radicalement différents. En tout cas pour ma part je dois me poser la question pour chaque post. Merci d’en tenir compte si possible et je vous souhaite à tous une bonne soirée.

Je l’avais aussi remarqué
Comme quoi il semble que les dirigeants de Primonial ont pris tous le monde de court…
Bien du courage à eux pour reinstaurer un climat de confiance avec les associés

skywalker31, le 19/09/2023 a écrit :

Comment CAPIMMO peut-elle vraiment afficher -10% d’un coup alors que la Direction de cette maison avait indiqué que les perspectives du second semestre étaient positives ?

Primonial a écrit :

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T1 2023 a écrit en page 2/7 :
nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et rien ne garantit que cet objectif soit atteint. Nos projections ne constituent pas un indicateur exact, elles dépendent de l’évolution du marché, et suggèrent une contribution du second semestre 2023 supérieure au rythme habituel de la SCI (>2%) et des perspectives pour 2024 et au-delà en ligne avec l’objectif de 4% qui pourrait en outre bénéficier d’un apaisement des politiques monétaires, voire d’un effet rebond.

Quand une direction perd tout crédit… ? Qu’une SCPI baisse de 10% d’un coup cela a un sens compte tenu du mode piloté de valorisation avec la notion de valeur de reconstitution etc.., mais quand Capimmo perd 10% en une semaine alors que le patrimoine est un gigantesque méli-mélo de biens, part, fonds en France et à l’étranger c’est assez surprenant vu que la valeur liquidative est hebdomadaire si je ne me trompe pas. On ne peut même pas dire que la fautive est la petite annonce de hausse des taux de la BCE car l’essentiel de la hausse des taux antérieurement communiquée depuis plus d’un an n’a eu aucun effet sensible sur la valeur liquidative…Hâte de lire la suite et les explications de la direction.

Il est vrai que cette communication trompeuse va jeter un discrédit sur toute la profession et tout le secteur, cette perte de confiance va faire mal, et on ne peut qu’espérer qu’ils en payent le prix. Cette baisse brutale a pour objectif de bloquer les retraits face à une liquidité qui s’épuise, mais il aurait été préférable de suspendre/étaler les retraits (comme on le fait en bourse pour éviter la panique). Il y a un effet domino à craindre, vente des SCI/SCPI en plus values pour couvrir ces premières pertes. Les derniers entrés perdront des plumes, et ont plutôt intérêt à patienter plusieurs années et à encaisser patiemment les loyers. Les taux finiront par baisser, avec un nouveau cycle immobilier à la hausse, après un ajustement entre 15% et 30%.

Je comprends votre amertume, mais en même temps lorsqu’on a plus confiance dans un produit autant le quitter, du moins c’est mon point de vue
Pour ma part j’ai cru "quitter le navire temps", si la date de valeur retenue n’avait pas été à J+1 je serai sorti en gains, ce qui malheureusement n’ a pas été le cas…
J’imagine désormais volontiers la suite : Primonial rassurant en parlant d’opportunité avec un point d’entrée devenu désormais très  interessant, pourquoi pas offrir la gratuité des frais d’entrée sur une période limité afin de de stopper la decollecte et faire revenir les associés …
Cela suffiira t’il ? j’en doute
     

PyT25VC a écrit :

Bon il paraît qu’il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis, je vais finalement me débarrasser de la ligne CAPIMMO, même si par la même occasion j’entérine mes 900€ et quelques de pertes par rapport à la baisse du 15 septembre.
Lorsque je relis le dernier reporting je fulmine d’avoir été berné
Je me suis planté sur cette ligne, ça m’apprendra à être plus attentif à la conjoncture et aux différentes alertes.

Peut être que je me plante également en faisant ça et que dans 2 ou 3 ans la SCI aura bien remonté la pente, je peux également entendre que je revends au mauvais moment, mais après quelques jours de réflexion j’ai vraiment  en travers de la gorge leur bulletin volontairement mensonger du T2 et leur communication désastreuse, je ne porte plus aucune confiance dans les dirigeants de cette boîte.

Par ailleurs je n’ai aucune garantie sur ce qui va se passer dans les prochains mois, 2024 est encore tellement incertain  pour l’immobilier, je garde mes 2 SCPI IMMORENTE et PIERVAL SANTE  pour l’instant mais pour CAPIMMO j’abandonne.

Bonne fin de semaine

cedREIM, le 20/09/2023 a écrit :

gandolfi a écrit :

@cedREIM

Vous qui avez massivement arbitré.
Il me reste deux SCPI : PF grand Paris qui vient de perdre 15%… et Primovie qui est surement sur la sellette. Si je veux les arbitrer en AV dois je attendre une certaine date pour toucher les dividendes ? Seront ils perdus ou ou prorata si j’arbitre avant le versement ?

MErci

Franchement attendre un trimestre pour toucher au mieux +1%/+1.50% face à un risque de baisse potentiel de plus de 10%, je pense pas que ce soit opportun de manière générale.
Ceci dit dans les cas que vous citez, PF Grand Paris ça à déjà baissé donc à priori pas de baisse à prévoir à court terme. Primovie pareil pas de baisse à prévoir à court terme puis le prix à été confirmé tout récemment.

Précision : je n’ai pas arbitré de SCPI :
- si la durée de détention était trop courte (<5ans)
- si j’ai en face un crédit entre 1% et 1.50%

Attention à ne pas oublier les frais d’entrée des SCPI (environ 10%), et les pénalités de sortie avant 3 ans qui existent sur les assurances vies. Il faut en effet y réfléchir à deux fois avant de sortir juste après une telle baisse du prix de part. Normalement, vous avez acheté une SCPI pour recevoir un complément de revenus, pas pour spéculer sur l’immobilier. Ce coup-ci, ça va baisser pour de bon, toutes les supercheries utilisées jusqu’ici pour maintenir le bateau à flot ne sont plus utilisables; et c’est tant mieux pour les jeunes qui ne peuvent plus se loger.

Les assureurs ne veulent pas gérer la liquidité dans les contrats d’assurance-vie, et ont demandé à Primonial de vendre pour 2mds d’actifs.
Donc forcément ils ont besoin de collecter massivement très vite pour compenser.

Igorgonzola a écrit :

Les assureurs ne veulent pas gérer la liquidité dans les contrats d’assurance-vie, et ont demandé à Primonial de vendre pour 2mds d’actifs.
Donc forcément ils ont besoin de collecter massivement très vite pour compenser.

Ouch, c’est ce genre de ventes "précipitées" qui vont couler le marché immo

La société de gestion devra/devrait s’expliquer a posteriori sur cette baisse d’une semaine à l’autre.
Ils annoncent fièrement 242 lignes dans leur portefeuille. 70% de l’actif est de l’immobilier indirect, donc sur lesquels la SCI n’a en théorie pas le contrôle direct sur la valorisation, non plus pour vendre les biens en catastrophe à prix bradés.
Les quelques exemples d’immobilier indirect et non coté trouvés dans le Bulletin T2 sont des sociétés (SAS ou SCI), telles que "SAS Arboretum", "SCI Usufruimmo 2016", "SIS CARE", dont je doute fortement qu’ils sortent justement une nouvelle valorisation entre le 8 et le 15 septembre.

Mathématiquement donc, il parait difficile d’arriver à -9% d’une semaine à l’autre.
A noter toutefois que les 2 SCPI Primonial dont le prix de part a baissé semble effectif aussi au 15/09, soit la même date que la VL litigieuse. Cela peut expliquer un peu de la baisse: mais même si les 15% d’actifs de SCPI sont justement uniquement constitués de ces 2 SCPI (scenario au pire), alors 10% de baisse de ces SCPI compteront pour 1,5% sur le prix de part de la SCI. Restent 7,5% à trouver…

C’est là que l’on voit l’intérêt de ce forum.
Les IH sont le seul endroit où j’ai entendu parler des turbulences de cette SCI. Spontanément je n’aurais pas cru que le risque principal sur mes lignes en immo (SCPI, siic, etc.) viendrait de Capimmo.
Grâce à vous tous :  je suis sorti en étant encore dans le positif. si j’avais attendu septembre, je perdais 500€ par rapport à ce que j’ai eu.
après, bien sûr, si j’avais été en MV, je n’aurais pas forcément vendu, mais dans le contexte actuel où il y a du rendement sans risque, c’est absurde de rester collé sur quelque chose qui perd, perd, perd…